李紅立　游普元　任　宏

[摘要]文章分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在的問題，并通過對影響房地產(chǎn)企業(yè)項目成功開發(fā)因素的剖析，提出了相關(guān)對策及建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；項目開發(fā)；影響因素；對策及建議

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1002-736X(2009)04-0152-02

房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對整個社會的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，不僅能改善居民的生活條件，改善投資環(huán)境，帶動建筑、建材、化工等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到居民生活質(zhì)量的高低。通過房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展可創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，解決大量居民的就業(yè)問題。然而在房地產(chǎn)市場中，只有成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目才能對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用，才能帶動大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。因此，研究如何保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的成功開發(fā)具有極其重要的現(xiàn)實意義。

一、項目開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展具有重要意義

我國房地產(chǎn)業(yè)的投資迅速增加。從2000年的5000億元增加到2007年的約2萬億元，房地產(chǎn)投資增加了三倍。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，我們也看到，目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，還存在著許多問題。因房地產(chǎn)項目具有投資額大、回收期長、影響因素多等特點，決定了房地產(chǎn)業(yè)具有不同于其他行業(yè)的高度復(fù)雜性和風(fēng)險性。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具備敏銳的眼光去發(fā)現(xiàn)和把握投資機會，識別、控制投資風(fēng)險，要組織管理好投資項目的實施運作。但現(xiàn)實中許多房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場并沒有真正了解，對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程不熟悉，從而造成項目市場定位不準、項目選址不當(dāng)、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計落后、產(chǎn)品的銷售不暢、房屋大量空置等嚴重后果，甚至導(dǎo)致整個項目開發(fā)失敗，使開發(fā)企業(yè)處于被動的局面，影響項目的投資回收，造成資源的極大浪費，影響整個城市的經(jīng)濟建設(shè)，對城市居民生活造成不良影響，給國家財政帶來極大的經(jīng)濟壓力，嚴重影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。一邊是商品房的大量空置，大量的資金積壓。大量的房地產(chǎn)企業(yè)項目由于資金短缺，造成項目的開發(fā)不力，甚至項目的開發(fā)受阻、失?。涣硪贿厖s是居民的居住條件亟待改善，二者之間的矛盾日益加劇。由此可見，開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何生產(chǎn)出產(chǎn)銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如何保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成功就顯得尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題

(一)針對不同區(qū)域狀況采取不同措施，注重項目品質(zhì)的提高、產(chǎn)品細節(jié)的錘煉

如深圳作為目前國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的前沿陣地，由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平發(fā)展較快，居民購買力極強，同時作為新興的現(xiàn)代化城市，大部分居民多為外來人口，對居住條件的需求相對強烈，所以對目前深圳房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)來說，具有與其他城市房地產(chǎn)項目開發(fā)很多不同的特點。在深圳房地產(chǎn)市場中。由于房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，居民對產(chǎn)品的要求也相應(yīng)提高，房地產(chǎn)市場的競爭也越來越激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴重。由于深圳居民對房屋的戶型設(shè)計，周邊的生活環(huán)境、生活的配套設(shè)施、產(chǎn)品的性價比、產(chǎn)品的后期服務(wù)等眾多方面越來越挑剔，開發(fā)商要保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成功，必須更加注重項目自身品質(zhì)的提高，加強對產(chǎn)品細節(jié)錘煉，提高項目產(chǎn)品的設(shè)計水平，提高項目環(huán)境的質(zhì)量，有效控制項目的開發(fā)成本，同時實施項目規(guī)模開發(fā)，以降低開發(fā)成本，完善項目配套，完善產(chǎn)品后期的物業(yè)管理水平，才能提高產(chǎn)品的競爭能力，才能有效保證項目的開發(fā)成功。

(二)加強項目的前期決策，提高決策的準確性

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目具有投資額大、涉及面廣、開發(fā)周期長的特點，所以房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期決策的準確性對后期項目的成功與否有著決定性的作用，而這一環(huán)節(jié)是很多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運作中的薄弱環(huán)節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的失敗并不是因為一些偶然的因素造成的，而是在項目投資決策時就注定沒有市場，注定要失敗。很多企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資決策分析時，由于開發(fā)商本身決策水平不高，職業(yè)素質(zhì)較低，從而造成對市場把握不準。在市場條件不成熟的情況下，沒有經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，沒有經(jīng)過系統(tǒng)的、科學(xué)分析論證，僅憑直觀的市場感覺或少數(shù)所謂“專家”的意見來決定項目的決策，具有極大盲目性，從而導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)失敗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保證項目的成功開發(fā)，應(yīng)采用科學(xué)的、系統(tǒng)的決策模式以提高投資決策的科學(xué)性、準確性。

成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以能夠在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中取得成功，是與這些開發(fā)商對房地產(chǎn)項目準確的前期決策分不開的。怎樣才能保證項目開發(fā)前期決策的準確性：進行項目投資論證時所采用的理論依據(jù)的準確與否，項目投資決策者的專業(yè)素質(zhì)、理論水平的高低，論證參與人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德水平，以及項目論證所掌握數(shù)據(jù)的全面性、準確性均直接關(guān)系著項目決策的科學(xué)性和準確性。只有建立完善、科學(xué)的評價指標體系，同時做好房地產(chǎn)企業(yè)項目的市場調(diào)查，保證項目決策基礎(chǔ)資料的準確性，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的準確，進而保證項目的開發(fā)成功。

(三)降低開發(fā)成本，加強開發(fā)項目的競爭能力

由于房屋的銷售價格始終是消費者最為關(guān)注的問題，所以降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本是提高開發(fā)項目競爭能力的重要手段，是保證項目開發(fā)成功的重要渠道之一。

1通過合同管理的手段加強項目的開發(fā)成本控制，同時通過引進項目招投標機制，選擇費用低、技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的項目施工單位以及監(jiān)理單位等方式來達到降低項目開發(fā)成本的目的。

2控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本首先應(yīng)從項目的規(guī)劃設(shè)計階段開始。設(shè)計階段對投資的影響程度可達70％～90％，設(shè)計階段工作水平的高低、質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益。

3項目開發(fā)成本的控制還可通過合理確定企業(yè)的融資組合來完成。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投資額巨大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進行項目融資，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率甚至高達80％以上，高額貸款利息使開發(fā)企業(yè)付出較大的融資代價。所以通過確定合理、有效的項目融資組合，降低項目的融資成本，對降低項目的開發(fā)成本有著直接的效果。

4提高房屋設(shè)計水平，保證項目的開發(fā)成功。為保證項目的開發(fā)成功，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高房屋設(shè)計水平，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的高、新技術(shù)含量。在房屋設(shè)計、布局時，強化居住的實用性，合理利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，提高產(chǎn)品對市場的適應(yīng)性，增強企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭能力，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中處于不敗之地。

5塑造良好的企業(yè)品牌。良好的房地產(chǎn)品牌不僅對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成功起著至關(guān)重要的作用，同時良好的品牌形象還會給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價值——品牌價值，例如上海萬科地產(chǎn)，由于萬科地產(chǎn)的良好品牌，不但該企業(yè)開發(fā)的項目銷售火爆，而且售價也比周邊樓盤每平方米高出700～1000元。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。品牌建設(shè)需要一個過程，它必須以開發(fā)商的一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，才能最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)應(yīng)選擇的模式

為保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的成功開發(fā)，企業(yè)應(yīng)選擇適合自身，適合所開發(fā)項目特點的房地產(chǎn)項目開發(fā)模式，以提高項目開發(fā)的效率。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加強對國家經(jīng)濟、政策的研究，尤其要加強對項目所處房地產(chǎn)市場的研究，做好項目的可行性研究工作，做好項目的投資決策及風(fēng)險分析，采取合理有效的措施保證項目產(chǎn)品的質(zhì)量，以減少項目的開發(fā)風(fēng)險，這樣才能保證項目成功開發(fā)，企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

通過以上的分析，結(jié)合實踐和理論研究，提出以下房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)模式。(1)建立強有力、高素質(zhì)的房地產(chǎn)項目開發(fā)團隊，同時提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。(2)在項目投資決策前，對項目進行科學(xué)、系統(tǒng)的可行性研究工作：①對房地產(chǎn)項目開發(fā)市場環(huán)境做詳細、準確的分析，包括人口環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、行業(yè)管理環(huán)境、開發(fā)技術(shù)環(huán)境；②做好房地產(chǎn)市場的調(diào)查工作，研究房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系；③加強房地產(chǎn)市場的競爭情況分析；④根據(jù)項目所在的市場環(huán)境，做好項目市場定位，包括目標客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位等；⑤針對房地產(chǎn)市場特點。做好項目投資分析與決策。(3)針對企業(yè)及項目情況確定合理的融資組合。(4)提高產(chǎn)品品質(zhì)，加強產(chǎn)品競爭力。(5)確定合理的項目營銷策略。

[責(zé)任編輯：李國燕]