韓臨暢

[摘 要]本文主要分析了個人住房貸款的風(fēng)險，探求商業(yè)銀行體系中的風(fēng)險因素。我們認(rèn)為帶來風(fēng)險的因素主要有以下三個方面：信貸前的調(diào)查不足；銀行業(yè)務(wù)的概念偏差；銀行內(nèi)部控制制度的不足。最后提出了防范個人住房貸款風(fēng)險的措施建議。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行 住房貸款 信貸風(fēng)險 操作風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的金融等一些市場得到了較快的發(fā)展，近年來我國年均GDP增長達(dá)到10%左右，在一定程度上帶動全球經(jīng)濟的發(fā)展。

但是，我國一些行業(yè)的過快發(fā)展也導(dǎo)致了一系列弊端逐漸出現(xiàn)，如在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對我國的財政稅收收入以及GDP增長作出了很大的貢獻，但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)投資性房屋的購買數(shù)量的快速增加以及比重的迅速上揚，房價偏高、增速過快等問題也相繼出現(xiàn)，這導(dǎo)致我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險增加和貸款操作難度提高。

本文將對目前個人住房貸款所存在的風(fēng)險來源作出歸納，然后從商業(yè)銀行的角度作出深層次的原因分析，最后針對導(dǎo)致這些風(fēng)險的產(chǎn)生因素對我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范提供建議和對策。

一、個人住房貸款風(fēng)險來源

近年來，雖然我國的經(jīng)濟得到了較大的發(fā)展，但一些由于發(fā)展過快導(dǎo)致的問題也相繼暴露，如在房地產(chǎn)行業(yè)，投資性房屋的購買數(shù)量的快速增加以及比重的迅速上揚，房價偏高、增速過快等問題也相繼出現(xiàn)，這導(dǎo)致我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險增加和貸款操作難度提高。筆者認(rèn)為，這些風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：

（一）政策風(fēng)險

政策風(fēng)險，是指由于政策的改變導(dǎo)致投資者的投資收益發(fā)生變化的風(fēng)險。近年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展，GDP等指標(biāo)快速上升，但逐漸呈現(xiàn)出投資過熱的現(xiàn)象，通貨流動性過剩、投資具有盲目性等問題相繼出現(xiàn)。由此，我國的貨幣政策開始從緊，2007年，人民銀行6次上調(diào)基準(zhǔn)利率，目前五年期貸款利率和存款利率已分別達(dá)到7.83%和5.85%，第一套個人住房五年期按揭利率更是從5.814%上升到6.6555%。

1．利率、匯率調(diào)整風(fēng)險

在我國，商業(yè)銀行和個人住房貸款的借款人簽訂合同的利率主要為浮動利率，而許多借款人在借款時只是計算了貸款的額度、還款本息以及每月還款數(shù)量，考慮每月收支是否能維系平衡，忽視了可能存在的利率調(diào)整。在浮動利率機制下，借款人每期的還款金額會隨著基準(zhǔn)利率的變化而變化。一旦貸款基準(zhǔn)利率出現(xiàn)較大幅度的上升，借款人的還款壓力將明顯增加，信貸風(fēng)險將會提高。

2．宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化

國家經(jīng)濟的宏觀環(huán)境變化會直接影響國內(nèi)投資市場，而導(dǎo)致宏觀環(huán)境變化的因素是多方面、不確定的。

在過去的前幾年中，我國一直處在通貨緊縮的環(huán)境，為刺激消費需求，國家曾鼓勵銀行開展包括個人住房貸款在內(nèi)的消費信貸業(yè)務(wù)。但是近年來，我國已慢慢走出了通縮的環(huán)境，而居民消費習(xí)慣存在慣性，不可能馬上改變，如果宏觀調(diào)控措施不到位，只會導(dǎo)致兩個結(jié)果：要么進入新一輪的通貨膨脹，要么我國經(jīng)濟發(fā)展硬著陸。這其中任何一個現(xiàn)象發(fā)生都會影響我國經(jīng)濟發(fā)展，國家必然會適時的調(diào)整政策干預(yù)市場，如果忽視這些宏觀環(huán)境的變化，會提高銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。

（二）信用風(fēng)險

1．“假按揭”現(xiàn)象

按揭貸款一般是指借款人在購房過程中，由于沒有足夠的資金，而以所購買的房屋為抵押物向銀行借款的一種信貸形式。所謂的假按揭，就是以按揭的名義套取銀行貸款的行為。

在一定的程度上，假按揭鉆了法律的空缺：首先，由于假按揭的實際借款人與名義借款人不一致，而與銀行簽署合同的對象是名義借款人，因此當(dāng)違約發(fā)生時，實際借款人并不需要付出太多的損失；其次，由于抵押合同是基于主債權(quán)合同的從合同，因此當(dāng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系解除時，抵押關(guān)系也被解除，會造成因抵押物買賣糾紛導(dǎo)致銀行抵押權(quán)失效；另外，希望通過假個貸套取銀行貸款資金的開發(fā)商多為實力不濟者，因此即使暫時取得了銀行貸款，其后續(xù)的資金來源仍然得不到保證，項目可能無法完成，從而給銀行信貸資金帶來巨大的損失。

2．開發(fā)商使用虛假資料

目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)火熱且收益高，相當(dāng)一部分企業(yè)進入了房地產(chǎn)的投資，但是由于開發(fā)商繁多且各企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，銀行很難對企業(yè)進行準(zhǔn)確的風(fēng)險評級。而且，一些開發(fā)商本身資質(zhì)較低、實力不強，嚴(yán)整影響到這些開發(fā)商的抗風(fēng)險能力，由于這些資質(zhì)不強的開發(fā)商實力有限，很難提供出比較優(yōu)質(zhì)的貸款抵押物，甚至不能滿足國家相關(guān)貸款規(guī)定。

3．借款人還款能力變動風(fēng)險

還款能力是指借款人償還其向銀行貸取的本金和利息的能力，是貸款人對借款人進行貸前調(diào)查的首要內(nèi)容。

但是，借款人的還款能力不是一成不變的，在長達(dá)幾年甚至幾十年的還款期限內(nèi)，借款人不可能保證其收入以及其還款能力穩(wěn)定不變，不可能保證在接下來的一段時間內(nèi)不發(fā)生離異、殘疾甚至意外死亡，而在日趨激烈的社會環(huán)境下，借款者也不可能保證自己的工作穩(wěn)定。如果借款人一旦收入發(fā)生變化或者由于其他因素影響而導(dǎo)致還款能力不足，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)就面臨風(fēng)險。

4．房產(chǎn)減值風(fēng)險

房價縮水減值也同樣會對銀行個人住房貸款的影響。

首先，目前很多人選擇采用“以房養(yǎng)房”的方式供房，房地產(chǎn)價值的下降會直接影響房屋的出租價格，由此導(dǎo)致借款人的還款能力下降，無法按時歸還貸款資金和相應(yīng)的利息。

其次，如果房地產(chǎn)市場價格大幅度下降，會導(dǎo)致大部分投資型房貸借款者收益小于成本，從而選擇放棄歸還貸款，造成銀行損失。

(三)操作風(fēng)險

貸款人操作風(fēng)險是指因為銀行工作人員在實際工作中出差錯或者銀行貸款流程本身存在缺陷而導(dǎo)致貸款損失發(fā)生的風(fēng)險。

貸款人操作風(fēng)險主要有以下幾個方面：

首先，放貸銀行沒有進行充分的貸前調(diào)查，只是分析項目的可行性和抵押物實際價值的調(diào)查，卻忽略了對貸款風(fēng)險的分析。

其次，貸后檢查不及時，檢查制度流于形式，對借款人的貸后實際情況掌握不足。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險深層次原因分析

（一）貸前調(diào)查存在不足

貸前調(diào)查是銀行進行信貸業(yè)務(wù)的前提，只有在貸前進行充分的調(diào)查以后，銀行才可以根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定貸不貸款以及貸多少款。但是，近年來，由于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房屋價格快速上升，房屋逐漸變?yōu)橐环N增值工具，相對價值比較穩(wěn)定，這導(dǎo)致許多商業(yè)銀行在對個人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查中，過多的重視調(diào)查抵押物的價值，認(rèn)為只要有好的抵押物就有了依靠，可以放款，而輕視了對借款人其他方面如借款人還款能力的調(diào)查，提高了銀行房屋貸款的風(fēng)險。

（二）銀行經(jīng)營理念存在偏差

那么，是什么原因?qū)е裸y行貸前調(diào)查不足的情況存在，筆者認(rèn)為這在一定程度上是由于銀行經(jīng)營理念存在偏差所造成的。

目前，銀行住房貸款業(yè)務(wù)在短時間內(nèi)具有一定的收益性和安全性，因此逐漸被銀行作為重點業(yè)務(wù)發(fā)展，并將該業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量作為工作人員考核達(dá)標(biāo)的評判標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)在獎勵辦法中。商業(yè)銀行這種為了追求經(jīng)濟利益的方法本無可厚非，但是，商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)人員為了完成任務(wù)，容易放松對貸款的調(diào)查。

（三）內(nèi)控制度不完善

除了銀行理念偏差對銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險存在影響外，內(nèi)控制度的不完善也嚴(yán)重影響了貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量。

導(dǎo)致內(nèi)控制度有效性缺乏的因素有很多，如在以下幾個方面：

首先，上級行沒有針對下級行的具體情況制定適當(dāng)?shù)馁J款審批條件，導(dǎo)致貸款風(fēng)險的產(chǎn)生。

其次，人民銀行的信貸記錄具有一定的滯后性，通過人行征信系統(tǒng)取得的信貸調(diào)查結(jié)果不全面。

另外，貸后檢查也存在一定的缺陷。目前，如果出現(xiàn)貸業(yè)務(wù)還款不及時的情況，在前兩次逾期時都只是象征性的收取罰息并加強聯(lián)系，從一定的程度上來說，貸款逾期只要能保證資金安全性，甚至可以為銀行增加利息收入。

三、防范個人住房貸款風(fēng)險的對策

（一）加強對貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查

貸前調(diào)查是任何貸款的前提，當(dāng)然也包括個人住房貸款。我國商業(yè)銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查包括對抵押物的調(diào)查和對借款人其他資信情況的調(diào)查，而其他資信情況則包括借款人還款能力等方面。

借款人抵押物價值固然重要，但是并不可以就此忽視對借款人其他資信情況的調(diào)查。目前，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查中，很多調(diào)查都是出于形式，并沒有保證調(diào)查的質(zhì)量，這導(dǎo)致銀行的授信部門不能根據(jù)借款人的實際情況作出有效的個人風(fēng)險防范措施。

（二）樹立正確的商業(yè)銀行經(jīng)營理念

由于商業(yè)銀行經(jīng)營理念存在偏差、獎勵考核機制歪曲，以及內(nèi)控制度存在缺陷，貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險被進一步加大。因此，要降低商業(yè)銀行個人住房風(fēng)險貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，需要正確商業(yè)銀行的經(jīng)營理念。

首先，由于目前住房貸款業(yè)務(wù)在短時間內(nèi)具有一定的收益性和安全性，因此逐漸被銀行作為重點業(yè)務(wù)發(fā)展，并將該業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量作為工作人員考核達(dá)標(biāo)的評判標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)在獎勵辦法中。

其次，銀行應(yīng)該加強從業(yè)人員的專業(yè)知識再教育。商業(yè)銀行在從業(yè)人員有一定的基數(shù)比例是非金融專業(yè)人員，很多業(yè)務(wù)人員都是在接觸業(yè)務(wù)以后才真正開始學(xué)習(xí)金融知識，這導(dǎo)致銀行從業(yè)人員的專業(yè)知識不夠全面，缺乏對金融形勢的分析能力，無法及時意識到業(yè)務(wù)風(fēng)險的存在，如果對從業(yè)人員進行專業(yè)培訓(xùn)并加以考核，則可以規(guī)避或者減少這些風(fēng)險。

（三）完善銀行內(nèi)控制度

要降低個人住房貸款的風(fēng)險，除了要加強商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和正確其經(jīng)營理念外，更重要的是，要從根本上完善銀行本身的內(nèi)控制度。

針對前面所提到的內(nèi)控制度存在的漏洞，筆者認(rèn)為，要在以下幾個方面加以改善。

首先，要加強上下行以及各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)。由于上級行并不了解下級行所承接的貸款業(yè)務(wù)的實際情況，因此很難光從客戶資料上分析借款人的實際資信情況，這樣就容易導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)。

其次，目前個人征信系統(tǒng)存在一些瑕疵，比如商業(yè)銀行往往在貸款資金發(fā)放后才向人民銀行個人征信系統(tǒng)提出更新要求，這使得人民銀行個人征信系統(tǒng)的信息披露存在滯后性，也為借款人一房多貸的情況發(fā)生提供了可能。

第三，銀行應(yīng)當(dāng)完善貸后管理體系。

四、結(jié)束語

通過以上的分析，本文認(rèn)為，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的主要成因來自于商業(yè)銀行本身，如貸前調(diào)查不完善等，而促使這些情況存在的原因主要是由于銀行經(jīng)營理念存在偏差以及銀行內(nèi)控制度本身的不完善。針對這些情況，筆者認(rèn)為如果加強銀行貸款業(yè)務(wù)貸前調(diào)查的力度，樹立正確的商業(yè)銀行經(jīng)營理念，同時完善商業(yè)銀行內(nèi)控制度，我國商業(yè)銀行的住房貸款風(fēng)險將得到一定的緩解。

參考文獻

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[2]陸焱：“淺談虛假個人住房貸款的起因及防范措施”，《中國房地產(chǎn)金融》，2006第11期