張文利

[中圖分類號]F8[文獻標識碼]A[文章編號]1009—2234(2009)01—0159—01

近幾年，我國房地產市場發(fā)展迅速，房地產開發(fā)企業(yè)每年從銀行取得的貸款飛速上升，金融資本大量投入。但是，一旦房地產價格出現劇烈波動，貸款違約情況就會大增，房地產信貸風險就會顯現。美國發(fā)生的次貸危機表明，房地產信貸風險一旦形成，便會迅速擴張，并會超過房地產行業(yè)的范疇，引發(fā)了全球金融動蕩，進而危及整個金融體系乃至國民經濟的穩(wěn)定和發(fā)展。

一、房地產信貸風險的主要成因

1，商業(yè)銀行對房地產貸款存在依賴性。房地產貸款風險相對其他信用類貸款較小一些，這類貸款往往有土地或者房產抵押，并且房地產貸款的額度大，利潤高。同時，房價越高，抵押品的價值和變現能力就越強，從而激發(fā)了銀行的貸款沖動。商業(yè)銀行房地產信貸風險也在逐漸加劇，當經濟進入調整期時，房貸的違約率就會上升，形成多米諾骨牌效應，引起房地產市場的動蕩。深圳的房貸“斷供”現象，顯現了房地產信貸的風險。

2，信息不對稱導致房地產信貸風險。房地產企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持并長久地占用信貸資金，隱瞞或歪曲企業(yè)項目和企業(yè)財務的有關真實信息，致使銀行不能準確評估房地產企業(yè)的償還能力及貸款風險，這將導致貸款決策時的逆向選擇風險并形成企業(yè)道德風險。由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，形成隱性的信貸風險。

3，宏觀經濟政策調控對商業(yè)銀行影響較大。政府一系列貨幣政策和財政稅收政策影響商業(yè)銀行對信貸政策的把握。國家采取積極的貨幣政策時，部分商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目缺乏選擇。盲目放貸，進而增大了商業(yè)銀行房地產貸款出現風險的幾率。同時宏觀調控會帶來房地產企業(yè)信貸的結構性風險，如果政策向中低檔商品房開發(fā)傾斜，中低檔商品房供應占比將穩(wěn)步提高，導致中高檔商品房銷售價格下降，商業(yè)銀行房地產企業(yè)信貸中對中檔商品房項目的貸款風險加大。

二、加強商業(yè)銀行房地產信貸風險防范的對策

1，健全房地產信貸的法律體系。通過立法改變土地和房屋登記中存在著的產權關系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題。對土地、項目在建設工程和房屋的使用權、所有權、抵押權進行明確規(guī)定，并為這些權利的行使提供法律保障。要依法辦事，嚴格執(zhí)法。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人，應立即停止貸款，追討款項，并通過法律手段，追究當事人的法律責任。

2，建立房地產貸款信用體系。房地產貸款信用體系包括房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款信用評級體系。

建立和完善房地產開發(fā)貸款信用體系，重要的是要對房地產開發(fā)企業(yè)進行資信評級。目前我國商業(yè)銀行資信評級存在著兩大問題，一是定性指標過高。二是定量指標不足。銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)進行信用評級要解決的主要問題是突出評級指標中定量指標的作用，擴大定量指標占比。一方面要適當提高定量指標權重，通過對各項指標的分析，增強銀行對企業(yè)信用評分的科學依據；另一方面，對定性指標的處理應當進行量化，解決銀行信貸人員在評判時的主觀性。

建立和完善個人住房貸款信用體系，也是要對個人進行資信評估。在對客戶提供的個人資料進行調查核實的基礎上，按照統(tǒng)一制定的評定標準對貸款申請人的還款能力和還款意愿進行定量與定性分析，以確定借款人借款資格。加快對個人資信評估的立法工作，使個人資信評估體系建設有法可依。工商、稅務、戶籍管理部門加快內部信息系統(tǒng)的建設，盡快實現系統(tǒng)內的聯網和查詢，為個人資信評估體系的建立創(chuàng)造良好的網絡環(huán)境。

3，構建多元化房地產市場融資體系，實現房地產企業(yè)融資渠道多元化。為了促進房地產業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，在規(guī)范房地產信貸的同時，也要為房地產開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，擴大直接融資比例，鼓勵支持金融產品的創(chuàng)新，打造房地產開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式。從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發(fā)展。如股權、定向增發(fā)、開發(fā)項目債券、信托、房地產投資基金、私募融資等方式。加強外資的引進，在一定程度上緩解目前國內房地產開發(fā)企業(yè)的大量而又急迫的資金需求。

4，完善房地產項目貸款操作模式，加強對貸款及售房款項的監(jiān)控。銀行應改變以“企業(yè)”為中心的管理模式，加強對銷售回籠資金的監(jiān)管。防止房地產企業(yè)將已經完工項目的信貸資金再投入到下一個項目，降低房地產信貸資產風險。一是對項目進行嚴格審查。通過對項目的評估，確定房地產貸款投放的金額、投放時機，簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款，并在合同，補充條款及協(xié)議中明確項目封閉式管理的具體事項。二是對項目資金進行封閉管理。建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度，項目資金用于專項、用于項目專項支出；建立資金用前審查制度，貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎上，根據工程進度進行資金撥付；建立貸款回收制度，在項目達到一定進度后，及時收回原有的開發(fā)企業(yè)貸款。三是開發(fā)新項目需要重新審批。原項目竣工后，需要開發(fā)其他項目，銀行再根據新項目的具體情況確定是否給予信貸支持。四是住房按揭貸款要考慮規(guī)避房地產開發(fā)商的道德風險和經營風險。銀行在辦理住房按揭貸款時，要嚴格審查房地產開發(fā)商的真實性，認真審查房地產開發(fā)商的資質等級及其資信情況，嚴格房地產開發(fā)貸款信貸準入條件，以防范房地產信貸中的風險。