郝　宇

摘 要：新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則體系趨同。新準(zhǔn)則下新設(shè)立的投資性房地產(chǎn)科目引入了公允價(jià)值計(jì)量的概念，本文通過對(duì)各種主要公允價(jià)值計(jì)量方法的分析，探討其具體實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量方法

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，這些用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”）規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露。新準(zhǔn)則對(duì)于公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，具有重要意義。

一、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值的引入

財(cái)政部在以往制訂的準(zhǔn)則中對(duì)于資產(chǎn)類賬戶很少使用公允價(jià)值的概念，在這種情況下，本次新準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式可以說是一個(gè)重大的突破。公允價(jià)值是立足市場(chǎng)、面向未來的計(jì)量屬性。我國(guó)在基本準(zhǔn)則中列示這一計(jì)量屬性已走在IASBFramework和FASBconcepts的前面，在38個(gè)具體準(zhǔn)則中，涉及公允價(jià)值的約16項(xiàng)，占42%，此外基本準(zhǔn)則中也在計(jì)量屬性中列示公允價(jià)值。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）在IAS32和IAS39中將公允價(jià)值定義為“在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~”。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）在SFASNO.157中將公允價(jià)值定義為“雙方在當(dāng)前的交易（而不是被迫清算或銷售）中，自愿購(gòu)買（或承擔(dān)）或出售（或清償）一項(xiàng)資產(chǎn)（或負(fù)債）的金額”。我國(guó)在新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為“資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)算”。

公允價(jià)值的引入首先是全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求。我國(guó)加入WTO以后，與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密，這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。其次，公允價(jià)值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。過去，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)通常計(jì)入固定資產(chǎn)，并按其估計(jì)使用年限折舊。但從這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其賬面凈值，按照舊準(zhǔn)則下的歷史成本計(jì)量無法反映其真實(shí)的價(jià)值。公允價(jià)值的計(jì)量模式更能準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，更符合投資性房地產(chǎn)的特性。

根據(jù)《上海證券報(bào)》會(huì)計(jì)研究員朱德峰的統(tǒng)計(jì)，至2007年4月27日已披露2006年年報(bào)的1303家上市公司中，有9家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，9家中只有津?yàn)I發(fā)展的主營(yíng)業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)開發(fā)。許多擁有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司如陸家嘴、張江高科、招商地產(chǎn)等均未采用公允價(jià)值模式計(jì)量。由于發(fā)行外資股的上市公司需要按當(dāng)?shù)氐臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告，而公允價(jià)值計(jì)量模式又是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基準(zhǔn)計(jì)量模式，即便采用成本模式計(jì)量也必須同時(shí)披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此這些在國(guó)內(nèi)和紐約、香港等地同時(shí)上市的上市公司無疑是最方便采用公允價(jià)值計(jì)量模式的。但事實(shí)上卻是，大部分有關(guān)公司選擇成本計(jì)量模式。

大部分上市公司沒有采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因較為復(fù)雜，一個(gè)可能的原因是采用公允價(jià)值計(jì)量可能增加財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動(dòng)性。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)狀況的變化以及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的變化都有可能引起企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)。二是采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有重大影響。例如，在成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，由于兩者計(jì)量的價(jià)值存在差額，新準(zhǔn)則規(guī)定，首次執(zhí)行3號(hào)準(zhǔn)則時(shí)，將該差額計(jì)入資本公積，這樣就會(huì)影響以前的利潤(rùn)分配及盈余公積，對(duì)利潤(rùn)分配表造成重大影響，增大了企業(yè)當(dāng)期總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了凈資產(chǎn)收益率，影響上市公司再融資。三是采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)有重大影響，進(jìn)而影響企業(yè)的納稅情況。鑒于相應(yīng)的稅收政策尚未出臺(tái)，企業(yè)擔(dān)心增加稅負(fù)，故在觀望等待明確的稅收政策出臺(tái)后再做決定。

除以上原因外，還有一個(gè)重要的原因是公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際操作難度大。新準(zhǔn)則沒有明確公允價(jià)值的計(jì)量方法，在采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司中，有的聘用專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估計(jì)量，有的采用以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查報(bào)告為依據(jù)，有的由企業(yè)自己估價(jià)計(jì)量。而不論采用哪種方式進(jìn)行計(jì)量，都需要企業(yè)決策層了解各種計(jì)量方法的適用范圍及采用后可能對(duì)企業(yè)各方面帶來的影響，以方便做出決策。

二、公允價(jià)值計(jì)量方法探討

新準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。目前，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的方法主要有市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等，各種方法各有其不同的特點(diǎn)和適用范圍，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用計(jì)量才能符合新準(zhǔn)則的要求，客觀反映房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

1.市場(chǎng)法

市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)比較法評(píng)估的基本公式是:

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估目的的基本方法，是一種直觀、適用性廣，容易把握的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法由于評(píng)估結(jié)果的高比較性而具有較強(qiáng)的說服力，容易被估價(jià)人員、委托者及社會(huì)人士所認(rèn)可，因此，市場(chǎng)比較法被公認(rèn)是最合適、有效的一種評(píng)估方法。毫無疑問，在條件許可的情況下，市場(chǎng)法為最符合新準(zhǔn)則的計(jì)量方法，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第5.1.4條也特別強(qiáng)調(diào):在有條件選用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)首選市場(chǎng)比較法。

隨著國(guó)家住房制度的改革，住房逐步實(shí)現(xiàn)貨幣化、商品化、市場(chǎng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步興旺起來，為市場(chǎng)比較法的實(shí)施提供了比較有利的條件。但由于房地產(chǎn)本身的獨(dú)特個(gè)性，不管市場(chǎng)多么活躍、有多少交易案例，要找到與待估房地產(chǎn)完全一致的交易案例是不可能的，必須進(jìn)行差異修正，而修正系數(shù)的確定總是帶有一定的主觀性，從而使市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中受到一定程度的限制，也使人們對(duì)其評(píng)估結(jié)果的客觀性產(chǎn)生一定的懷疑。

2.成本法

成本法也稱重置成本法，是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，一般它總是針對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)而言的。評(píng)估的基本公式為：

（1）最基本公式：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊

（2）適用于新開發(fā)土地的基本公式：

新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

（3）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

（4）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

①在舊房地情況下

舊房地價(jià)格=房地的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

②在舊建筑物的情況下

舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定。成本法可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。事實(shí)上，評(píng)估總是在模擬的市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行的，因此，成本法評(píng)估也應(yīng)考慮交易雙方的情況，即綜合考慮交換雙方的利益。不管生產(chǎn)費(fèi)用有多大，衡量商品價(jià)格的總是商品的效用，有相同效用房地產(chǎn)的價(jià)格才會(huì)趨于一致。從這個(gè)角度來講，只要投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且能從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，成本法也符合新準(zhǔn)則關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)定。但與市場(chǎng)法相比，顯然其對(duì)投資性房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的科學(xué)合理估計(jì)要打折扣，故應(yīng)優(yōu)先選擇市場(chǎng)法。成本法作為房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法，在現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)用廣泛，其具體操作相對(duì)簡(jiǎn)單，備受眾多評(píng)估人士的青睞。成本法適用于市場(chǎng)規(guī)模小或沒有收益的房地產(chǎn)的評(píng)估，比如公共建筑、公益性房地產(chǎn)等的評(píng)估。

3.收益法

收益法又稱收益資本化法、收益還原法、收益現(xiàn)值法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。收益法根據(jù)資本化的方式不同，分為直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報(bào)酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）：

（1）直接資本化法基本公式：

房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

（2）報(bào)酬資本化法的公式：

V——房地產(chǎn)在估價(jià)試點(diǎn)的收益價(jià)格，通常又稱為現(xiàn)值。

n——房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始未來可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間，通常為收益年限。

A₁，A₂，…，A_n——分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期，第2期，……，第n期末的凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱凈收益。

Y₁，Y₂，…，Y_n——分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期，第2期，……，第n期的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）。

收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，即價(jià)格是由人們對(duì)其收益能力大小的期望決定的。具體地說，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的成本或者過去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。事實(shí)上，鑒于新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的定義是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，因此投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值關(guān)鍵取決于其未來能夠帶來的收益。從理論上來說，收益法應(yīng)該是最能真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量方法，而且也符合新準(zhǔn)則關(guān)于采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的兩個(gè)條件。但在實(shí)際工作中，一是年收益畢竟也是一個(gè)估計(jì)數(shù)，與未來的真實(shí)收益還是會(huì)有出入，二是收益乘數(shù)與報(bào)酬率的確定也帶有一定的主觀性。這樣算出來的公允價(jià)值與真實(shí)情況會(huì)有一些誤差。

收益法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一，它反映了評(píng)估這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的本質(zhì)與初衷，特別適用于對(duì)收益性房地產(chǎn)的評(píng)估，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量不適合采用該方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第5.1.5規(guī)定:收益性房地產(chǎn)的評(píng)估，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4.假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法的基本公式是：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－開發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，要注意如下兩個(gè)前提:

（1）最佳開發(fā)方式。不同的開發(fā)方式，對(duì)未來的房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響，同時(shí)其開發(fā)所耗用的費(fèi)用也是不一樣的。假設(shè)開發(fā)評(píng)估法總是以對(duì)土地的最佳開發(fā)方式為計(jì)算的依據(jù)，比如土地用途、建筑物容積率、配套綠化率等，都可能會(huì)影響土地功能的發(fā)揮。因此，評(píng)估時(shí)須了解相關(guān)城市市政規(guī)劃政策及城市發(fā)展動(dòng)態(tài)，比較不同的開發(fā)方式，從中選擇最有利的開發(fā)模式，從最有利的開發(fā)方式中來考慮土地的價(jià)值。

（2）價(jià)格預(yù)測(cè)。假設(shè)開發(fā)法的可靠性除了其開發(fā)費(fèi)用的準(zhǔn)確計(jì)算外，還依賴其在未來市場(chǎng)中可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。正如前面所述，確定未來價(jià)格的依據(jù)的契約租金雖然來源相對(duì)可靠，但契約期與未來有一個(gè)時(shí)間差，降低了利用租金計(jì)算價(jià)格的可靠性。解決的辦法是對(duì)其契約租金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)租金進(jìn)行修正，并按年進(jìn)行調(diào)整。

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法一樣都是預(yù)期原理。其更深層次的理論依據(jù)類似于地租原理，不同的是地租是每年的租金剩余，而假設(shè)開發(fā)法則通常是測(cè)算一次性的價(jià)格剩余。采用假設(shè)開發(fā)法的效果取決于有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①有一個(gè)明朗、開發(fā)及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；④有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃。整體來說，假設(shè)開發(fā)法的可靠性較差，特別是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚不規(guī)范，達(dá)不到上述要求，對(duì)價(jià)格預(yù)測(cè)具有相當(dāng)大的難度，所以也不適合我國(guó)當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。然而，假設(shè)開發(fā)法卻為許多的開發(fā)商采用，特別是在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，假設(shè)開發(fā)法得到普遍的運(yùn)用。

以上幾種方法為常用的房地產(chǎn)估值方法，企業(yè)在采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)應(yīng)在符合新準(zhǔn)則的前提下，根據(jù)實(shí)際情況選用恰當(dāng)?shù)姆椒陀^地計(jì)量房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

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