房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，對推動經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為推進房地產(chǎn)行業(yè)的良性健康發(fā)展，我國頒布和實施了一系列政策法規(guī)。其中，住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期性住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、裝修自有住房或繳納房租，可起到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，應(yīng)進一步發(fā)揮住房公積金對房地產(chǎn)市場調(diào)控的積極作用，激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟活力，推動該行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用

首先，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與投資回報的周期長，一旦出現(xiàn)無法及時獲得貸款、期房預(yù)售不理想、市場環(huán)境發(fā)生變化等情況，都將影響項目的建設(shè)開發(fā)。由此可見，資金不足是制約房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。住房公積金為廣大職工解決住房問題提供了基本保障。職工在職期間必須不間斷地按照規(guī)定繳存住房公積金。這部分資金實行專戶管理、專款專用，可用于職工購買、建造、翻建、裝修自有住房或繳納房租。職工利用住房公積金繳納住房款或貸款，在一定程度上可以為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資建設(shè)項目提供穩(wěn)定的資金來源，保障項目建設(shè)。

其次，住房公積金有助于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場消費，滿足人們的住房需求。居住房是剛性需求，隨著人們收入水平的提升和消費能力的增強，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速發(fā)展，房地產(chǎn)項目的數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量不斷提升。但是，能夠用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的土地資源有限，隨著土地價格的持續(xù)上漲，一些地區(qū)和城市的房屋價格超出了購房剛需群體的購買能力，尤其是在一、二線城市，人們在購房時常常面臨著較大的資金壓力。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)降溫，出現(xiàn)房價下跌、房子滯銷的情況。對此，有關(guān)部門采取多項調(diào)控舉措，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。住房公積金在一定程度上可以調(diào)節(jié)市場。具體而言，人們在購房時，可以用公積金賬戶中儲存的資金承擔部分購房費用，也可以根據(jù)自身情況和還款能力，辦理住房公積金貸款，減輕購房壓力，同時能夠加速資金流動。目前，職工在自己繳存住房公積金的城市以外的地區(qū)購買住房，也可以使用本地住房公積金進行貸款或提取購房資金。這可以調(diào)控不同地區(qū)間的房地產(chǎn)經(jīng)濟差異，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源分配。

最后，住房公積金的合理使用可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。住房公積金以強制儲蓄的方式，不僅為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持，還能促進高品質(zhì)商品房的開發(fā)與建設(shè)。具體來看，住房公積金的繳存額、提取額在一定程度上可以反映房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢和變化情況，相關(guān)部門可在深入分析這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，評估和預(yù)測現(xiàn)階段及未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化趨勢，構(gòu)建房地產(chǎn)市場動態(tài)調(diào)控模型，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。與此同時，基于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的新趨勢，相關(guān)部門可對住房公積金貸款的發(fā)放量、使用頻率等進行合理優(yōu)化，有效防范住房公積金可用資金不足、資金鏈斷裂等風險的出現(xiàn)。例如，某地區(qū)此前出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過熱的情況，當?shù)赝瞥鲎》抗e金貸款認證機制，基于職工資歷、工作年限、工資水平等多方面因素，確定住房公積金的提取順序，明確貸款資格，從而實現(xiàn)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。住房公積金引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，還體現(xiàn)在居民的住房購買能力增強，持續(xù)激發(fā)市場活力等方面。在此背景下，為滿足廣大群眾的住房需求，房地產(chǎn)開發(fā)商會進一步調(diào)整相關(guān)項目的開發(fā)與銷售策略，有助于推出更多高品質(zhì)的住宅建設(shè)項目。

發(fā)揮好住房公積金調(diào)控作用的建議

為了進一步發(fā)揮對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，圍繞住房公積金的保障范圍、現(xiàn)行政策、監(jiān)管制度，提出以下三點建議。

一是擴大保障范圍。當前，住房公積金管理制度中原有的一些規(guī)定可能已無法滿足人們的現(xiàn)實需求。例如，目前只有在職職工才能繳存住房公積金，并且住房公積金只在城鎮(zhèn)地區(qū)建立。因此，建議適當擴大住房公積金的保障范圍，覆蓋更廣泛的群體。例如，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況，推行差異化的住房公積金繳納、繳存和提取政策。針對收入不高的剛需購房群體，適當提高單位的公積金繳納比例，減少個人繳納比例，以滿足這部分群體的購房需求。

二是推行更為靈活的住房公積金政策。為充分發(fā)揮住房公積金的調(diào)控作用，還要保證住房公積金政策的靈活性，滿足不同群體的資金需求。例如，現(xiàn)階段我國住房公積金的貸款、提取和繳存等政策相互獨立，建議增強不同政策之間的關(guān)聯(lián)度，提高住房公積金的使用效率。例如，在現(xiàn)行的公積金貸款政策基礎(chǔ)上，可增設(shè)繳存的基礎(chǔ)條件等要求。在公積金提取政策中，可增設(shè)便于還款的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)職工的住房公積金余額及繳納額，可靈活調(diào)整貸款額度，如余額和繳納額較高，住房公積金的可貸款額度也較高。此外，可以綜合考慮家庭人口、婚姻狀況、職業(yè)情況等多方面因素，合理劃定住房公積金的繳存比例。結(jié)合數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，進一步提升住房公積金業(yè)務(wù)辦理的智能化程度，便于提取、繳存、貸款。

三是完善監(jiān)管制度。相關(guān)部門對住房公積金的使用要嚴格監(jiān)管，確保做到?？顚Ｓ?。例如，各地區(qū)可以結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化態(tài)勢，適當放寬住房公積金的貸款標準、調(diào)節(jié)貸款額度，對住房公積金的撥付路徑、貸款使用方式等進行跟蹤管理和精細化控制，以防出現(xiàn)利用住房公積金購置多套房產(chǎn)、尚未償還清首套房屋貸款的情況下，便申請第二套房屋的貸款，以及住房公積金資金被挪用、濫用等情況，確保住房公積金的分配與使用能夠更加均衡有序。

住房公積金為加快房地產(chǎn)建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金支持，同時調(diào)節(jié)住房消費，滿足人們的多元化住房需求。住房公積金的調(diào)控作用有助于推進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。但也要注意到，住房公積金的調(diào)控作用也受多方面因素的影響，應(yīng)進一步擴大住房公積金的保障范圍，優(yōu)化繳存、提取與貸款政策，并加大監(jiān)管力度，充分激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力。

（作者單位：河南省省直機關(guān)住房資金管理中心）