摘" 要：民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面臨高額度的資金流動問題，且部分管理人員缺乏專業(yè)的管理經(jīng)驗，導(dǎo)致企業(yè)在資金管理過程中面臨著各種各樣的風(fēng)險，甚至缺乏充足的資金支持。資金是民營房地產(chǎn)企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展的命脈，企業(yè)應(yīng)認識到資金管理的重要性，完善資金管理及其風(fēng)險應(yīng)對策略，構(gòu)建基于風(fēng)險管理的資金管理模式?；诖?，本文闡述了民營房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與風(fēng)險應(yīng)對的重要性，探討了其資金管理風(fēng)險形成的原因及應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：民營房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險應(yīng)對

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.15.148

房地產(chǎn)行業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展貢獻了重要力量，是有著強勁經(jīng)濟實力的實體產(chǎn)業(yè)。但在宏觀調(diào)控和信貸政策變化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)銷售量出現(xiàn)下滑趨勢，這無疑給民營房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟壓力。面對嚴峻的市場經(jīng)濟環(huán)境，加強資金管理及風(fēng)險應(yīng)對，可以幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)夯實資金鏈，提高資金利用率，同時降低企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險，作出合理的資金決策，從而在激烈的市場競爭中獲得更加廣闊的發(fā)展空間，促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1 民營房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與風(fēng)險應(yīng)對的重要性

1.1 利于降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

民營房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中需要面對投融資風(fēng)險、運營風(fēng)險、資金流動風(fēng)險等各種類型的風(fēng)險，加強資金管理的風(fēng)險應(yīng)對可以促進企業(yè)風(fēng)險識別、評估和防控手段的升級，實現(xiàn)對各類風(fēng)險的動態(tài)監(jiān)測、自動預(yù)警與全程跟蹤管理，從而更加科學(xué)、有針對性地應(yīng)對資金管理過程中存在的風(fēng)險。此外，可以將資金風(fēng)險應(yīng)對與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃制定相結(jié)合，構(gòu)建系統(tǒng)化的風(fēng)險管理體系，精準(zhǔn)識別在未來一段時間內(nèi)及重要決策中可能蘊含的資金風(fēng)險，基于風(fēng)險管理數(shù)據(jù)制定更加科學(xué)可靠的發(fā)展決策和長期發(fā)展規(guī)劃，從而降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

1.2 利于完善企業(yè)內(nèi)控體系

民營房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展離不開健全的內(nèi)部控制體系，資金管理及風(fēng)險應(yīng)對措施不僅有助于提高企業(yè)的資金管理水平，還可以作為企業(yè)內(nèi)控管理體系的重要補充手段，從細節(jié)層面完善內(nèi)控管理存在的缺陷，從而構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，為企業(yè)的科學(xué)管理提供有力支持[1]。從資金管理及其風(fēng)險應(yīng)對的效能角度來講，可以幫助企業(yè)提高風(fēng)險應(yīng)對和穩(wěn)定運轉(zhuǎn)能力，使企業(yè)更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟環(huán)境的變化及對社會發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)提出的新要求，這與企業(yè)內(nèi)控管理的目標(biāo)不謀而合，因此有效防范資金管理過程中的各項風(fēng)險有助于改善企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量。

1.3 利于提升企業(yè)決策水平

資金管理可以為民營房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障和強勁的創(chuàng)新動力，這對企業(yè)的科學(xué)決策制定有著積極影響。通過有效的資金管理，民營房地產(chǎn)企業(yè)可以有完整可靠的資金鏈和雄厚的資金實力應(yīng)對復(fù)雜多變的外部環(huán)境，在面對存在不確定因素的重要決策時能夠作出準(zhǔn)確的判斷和正確的處理，從而提升決策的科學(xué)性和合理性。同時，還有助于企業(yè)對資金流動狀況進行動態(tài)、準(zhǔn)確的分析，以及時發(fā)現(xiàn)和規(guī)避潛在的運營風(fēng)險，防止由于資金管理不當(dāng)而作出錯誤決策。準(zhǔn)確的項目評估和資金效益分析，可以為企業(yè)決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)參考。

1.4 利于提升企業(yè)競爭實力

隨著房地產(chǎn)價格的波動、宏觀政策的變化及住宅需求的提升，民營房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場經(jīng)營環(huán)境較為嚴峻，良好的資金管理模式和有效的風(fēng)險應(yīng)對措施則能幫助企業(yè)平穩(wěn)地擴大發(fā)展規(guī)模。改善資金管理可以使資金配置更加合理，提高企業(yè)的資金組織和流轉(zhuǎn)能力，進而提高資金利用率，使企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金。同時，在企業(yè)搶占市場、擴大經(jīng)營規(guī)模的過程中，資金也是必不可少的物質(zhì)保障，有效的資金管理可以使企業(yè)具備向外擴張、選擇最佳投資項目的實力，從而實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。由此可見，資金管理及風(fēng)險應(yīng)對是提升企業(yè)競爭實力的關(guān)鍵措施。

2 民營房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要風(fēng)險點

2.1 資金管理制度不完善、資產(chǎn)流動性差

部分民營房地產(chǎn)企業(yè)在壯大發(fā)展過程中片面強調(diào)經(jīng)濟效益，忽略了對資金的全面管理，沒有建立完善的資金管理制度。存在資金使用監(jiān)督管理不到位、審批程序不嚴格、管理措施執(zhí)行力度較低等問題，不能對人員的管理行為形成有力的監(jiān)督和約束，也無法為資金管理過程中遇到的問題提供科學(xué)指導(dǎo)，致使資金利用率較低，甚至存在違規(guī)的資金使用行為。其次，房地產(chǎn)投資管理也與資金管理有著密切關(guān)聯(lián)，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時未對市場環(huán)境、項目投資的經(jīng)濟可行性、資金回流時間、當(dāng)前資金狀況等進行綜合考量，不健全的投資管理制度致使投資決策存在較大的盲目性和隨意性，可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險[2]。另外，最主要原因是房地產(chǎn)銷售變緩，流動性惡化，民企往往對資金風(fēng)險預(yù)防的重視不夠，制度流于形式。在上升期盲目投資缺乏制度監(jiān)督、融資杠桿過高、開發(fā)進度與銷售進度不匹配，銷售變現(xiàn)能力弱，導(dǎo)致資金使用效率低。

2.2 民營房企融資難

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)需要投入大量資金，通過恰當(dāng)融資房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得充足的運轉(zhuǎn)資金。盡管當(dāng)前的融資方式多樣，但是也都各有限制，信貸融資要求民營房地產(chǎn)企業(yè)具備較高的信用資質(zhì)且還款利率較高，股權(quán)融資和債券融資的門檻則相對較高，普通民營房地產(chǎn)企業(yè)尚不具備這種融資能力。部分民營房地產(chǎn)企業(yè)只能選擇通過銀行機構(gòu)達到融資目的，并且銀行借貸的審批時間較長，導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道單一，企業(yè)到期貸款無法正常還款，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)無法與金融機構(gòu)商談出展期方案，則會陷入逾期。

2.3 資金預(yù)算管理形式化

部分民營房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算管理缺乏重視，存在資金預(yù)算不準(zhǔn)確，投資額度與融資金額預(yù)算不匹配，致使企業(yè)資金使用需求得不到滿足的問題。或者是重視科學(xué)編制忽視預(yù)算管理，由于管理寬松并未對預(yù)算執(zhí)行情況進行全過程監(jiān)督，未能及時發(fā)現(xiàn)與預(yù)算資金存在嚴重偏差的成本支出，最終出現(xiàn)入不敷出的情況，引發(fā)資金鏈斷裂問題。此外，對預(yù)算執(zhí)行情況的數(shù)據(jù)采集和分析能力不足，難以獲得全面的資金使用數(shù)據(jù)并從中分析得到有價值的信息，亦無法識別其中潛在的風(fēng)險，導(dǎo)致資金風(fēng)險得不到有效控制。

2.4 資金管理信息化滯后

信息化時代，民營房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實現(xiàn)數(shù)字化、智能化升級已經(jīng)是大勢所趨，企業(yè)需要依托數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用改善資金管理模式。但部分民營房地產(chǎn)企業(yè)在信息化建設(shè)方面的投入較低，滯后的信息化管理水平導(dǎo)致基層人員無法將出現(xiàn)的資金管理問題及時上報給管理人員，數(shù)據(jù)共享機制的缺失也使企業(yè)各部門之間無法實現(xiàn)高效的聯(lián)動配合，從而降低資金管理效能，不能為企業(yè)決策提供有效的數(shù)據(jù)支持[3]。并且，沒有建立信息化的風(fēng)險預(yù)警機制，致使風(fēng)險問題得不到及時反饋，也不能在風(fēng)險發(fā)生的第一時間加以控制。

3 民營房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1 完善資金管理制度

民營房地產(chǎn)企業(yè)需要強化制度保障，構(gòu)建基于風(fēng)險管理的資金管理制度體系，明確規(guī)范資金管理的目標(biāo)、內(nèi)容、方式及流程，提高資金管理的嚴謹性。首先，完善資金管理制度體系。以資金日報核定資金余額和性質(zhì)，從資金預(yù)算、資金審批權(quán)限、融資管理、資金流向管理等多維度建立資金管理制度，規(guī)范管理人員在資金規(guī)劃、方案執(zhí)行與資金使用等工作中的操作行為，為資金的安全使用和回籠提供保護機制。其次，建立收支兩條線制度與不相容的職務(wù)相分離制度。以收定支，提高資金管理效率，同時設(shè)立考核制度，管理人員應(yīng)嚴格按照內(nèi)控要求及時登記現(xiàn)金收支情況、定期清點貨幣資金、定期抽查賬目信息，加強對資金收支及往來賬目的精細化管理。將票據(jù)和印章交由不同人員進行分開管理，只有項目審批合格 后才能簽字蓋章并進行登記，從而確保資金支出的合規(guī)性[4]。再者，健全資金管理的監(jiān)督考核制度。應(yīng)對資金管理制度的執(zhí)行情況進行嚴格監(jiān)管，使民營房地產(chǎn)企業(yè)所有的資金經(jīng)營活動都在可視化范圍內(nèi)，定期抽查資金管理情況并針對發(fā)現(xiàn)的問題提出合理的整改意見，通過有效的監(jiān)督管理明確資金流向，貫徹落實各項資金管理制度。另外，資金落實專人負責(zé)，落實監(jiān)督和督促，資金管理需要高層親自重視、中層、項目高層支持，政策要有效落地，從而提高資金利用率。最后，規(guī)范投資決策制度。為降低投資風(fēng)險，民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)范的制度流程做好投資準(zhǔn)備工作，即市場環(huán)境及行業(yè)發(fā)展趨勢分析、市場需求調(diào)研與預(yù)測、當(dāng)前資金狀況分析、項目資金回流時間預(yù)測、投融資需求分析等，通過提前預(yù)測和全面評估項目可行性來規(guī)避投資風(fēng)險。

3.2 適度融資，控制成本

多元化融資渠道和方式可以幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)減輕風(fēng)險和經(jīng)濟壓力，充分保障其資金需求。第一，采取多元化融資方式。供應(yīng)鏈融資，加強與施工單位和供應(yīng)商等的合作，爭取延緩應(yīng)付賬款的交易時間、提前應(yīng)收賬款的付款時間，或者通過合理的銷售策略讓客戶提高首付金額，從而立足于產(chǎn)業(yè)鏈條減輕經(jīng)濟負擔(dān)。合作開發(fā)融資，民營房地產(chǎn)企業(yè)可通過相互合作凸顯雙方優(yōu)勢、彌補自身不足，解決資金或土地不足的問題，同時還有助于實現(xiàn)風(fēng)險分攤，促進資本升值。需要注意的是綜合識別合作方能力，充分預(yù)估可能存在的合作風(fēng)險，在合作開發(fā)過程中做好項目資金風(fēng)險管理。房產(chǎn)信托，尋找專業(yè)投資機構(gòu)對民營房地產(chǎn)企業(yè)進行融資，根據(jù)企業(yè)融資需求整合投資人的資金并進行合理的再分配利用，這是當(dāng)前應(yīng)用較廣泛的一種融資方式。第二，融資需求分析和方案選擇。為確保融資效益，以更低的成本籌集到所需資金，有必要制訂科學(xué)的融資計劃。這需要結(jié)合國家經(jīng)濟政策及市場情況確定初步的融資方案，再根據(jù)自身項目的建設(shè)周期、預(yù)估效益、銷售速度等需求選擇最恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式和融資規(guī)模。第三，提升企業(yè)信用資質(zhì)。民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提高自身的信用等級，提升內(nèi)控管理質(zhì)量和風(fēng)險防范能力，以滿足多元化融資方式的要求，為將來爭取更加有利的融資方式做準(zhǔn)備，從而提高自身的融資能力。

3.3 強化資金預(yù)算管理

構(gòu)建健全的資金預(yù)算管理體系，可以有效減少高投資和過度舉債的情況，顯著提高民營房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險防范和應(yīng)對能力。企業(yè)應(yīng)基于明確的投資方向和項目規(guī)劃進行科學(xué)的預(yù)算編制，可以通過以下流程來實施。成立專門的資金預(yù)算管理辦公室，將其隸屬于財務(wù)部但僅負責(zé)資金預(yù)算方面的工作，同時設(shè)立資金預(yù)算管理委員會，其職能是審核預(yù)算管理辦公室提交的資金預(yù)算方案并提出調(diào)整意見，以及后續(xù)的預(yù)算執(zhí)行分析報告的審核、相關(guān)決策的制定等。進行預(yù)算執(zhí)行分析，工作人員應(yīng)嚴格按照編制方案進行資金使用管理，對各項目的資金支出進行嚴格的審批管理，確保經(jīng)預(yù)算管理委員會成員一致審批同意后才能使用資金，以保證資金的安全性。收集預(yù)算編制執(zhí)行數(shù)據(jù)，進行深入全面地統(tǒng)計分析，生成各項目成本構(gòu)成的分析報告，找出與預(yù)算成本差距較大的實際成本并進行原因分析和適當(dāng)調(diào)整。預(yù)算管理考核與激勵，按照年度、季度、月度考核周期對預(yù)算執(zhí)行效果進行評估分析，將其與人員的績效考核相關(guān)聯(lián)，并制定配套的人員激勵機制，以充分利用預(yù)算結(jié)果的應(yīng)用價值，提高工作人員對預(yù)算管理的重視程度和參與熱情。

3.4 資金管理的信息化

人工智能時代，民營房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)充分運用數(shù)字化技術(shù)，完善企業(yè)資金的信息化管理模式，促進資金信息的高效應(yīng)用和實時共享。應(yīng)建立數(shù)字化的集中式財務(wù)管理中心，通過統(tǒng)一的財務(wù)軟件和集中的信息化系統(tǒng)實現(xiàn)高效的資金結(jié)算管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)資金鏈的線上管理流程，構(gòu)建更加精細化、高效化、便捷化的資金管理模式。同時，利用大數(shù)據(jù)和云計算技術(shù)建立資金管理信息化系統(tǒng)，通過業(yè)務(wù)、財務(wù)、稅務(wù)一體化管理實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門資金使用情況的動態(tài)更新和即時共享，以便各部門人員能及時關(guān)注資金使用和變動情況，也便于企業(yè)管理人員全面掌握資金的使用狀況，從而使資金管理數(shù)據(jù)能夠被全面、準(zhǔn)確地采集，使企業(yè)管理工作更加精細化、高效化、智能化[5]。合理利用資金管理的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，可以提高資金管控能力，同時降低運營成本。此外，還應(yīng)運用人工智能技術(shù)建立數(shù)字化的資金風(fēng)險預(yù)警機制，基于資金管理數(shù)據(jù)建立風(fēng)險識別模型。一旦風(fēng)險數(shù)值超過設(shè)定閾值，系統(tǒng)將會自動發(fā)出警示，并提供關(guān)于風(fēng)險識別、風(fēng)險等級評估、可能性后果預(yù)測等內(nèi)容的風(fēng)險報告，以便提醒資金管理人員及時采取應(yīng)對措施，防止風(fēng)險的發(fā)生或降低不可避免的風(fēng)險給企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失。

4 結(jié)束語

綜上所述，資金管理是民營房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的重要組成部分，是推動企業(yè)實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)充分了解資金管理及其風(fēng)險應(yīng)對的價值，深入剖析當(dāng)前資金管理中存在的問題，通過完善資金管理制度、建立多元融資渠道、強化資金預(yù)算管理、資金管理信息化、加強應(yīng)收賬款管理等措施，降低資金管理風(fēng)險，為企業(yè)經(jīng)濟活動提供充足的資金保障，從而促進民營房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展。

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作者簡介：萬欣（1983-），女，漢族，安徽涇縣人，碩士研究生，中級會計師，研究方向：資金管理、投融資、預(yù)算管理。