摘要：近年來，隨著全球經(jīng)濟的變化和城市化進程的加速推進，我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了巨大變化。2021年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點并進入下行周期，行業(yè)下行趨勢明顯，我國房地產(chǎn)正在從賣方市場向買方市場過渡，新房及二手房銷售競爭進一步加劇，已加速邁向“存量時代”。貴陽市作為弱二線省會城市，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一且產(chǎn)業(yè)鏈條簡單，在發(fā)展模式上對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴非常強，雖然借助大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)在數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域拓展了新的經(jīng)濟增長空間，但是實體產(chǎn)業(yè)的支撐力仍然不足?；诖?，首先分析貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在及其影響，繼而探討新形勢下貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，最后提出推動房地產(chǎn)市場長效發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；挑戰(zhàn)；對策建議

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673- 291X（2025）08- 0029- 04

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其動態(tài)變化對整體經(jīng)濟走勢有著深遠影響。它不僅解決了龐大人口住房和消費需求，還改善了城市的整體面貌，推動了不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠影響，同時也是實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長、擴大內(nèi)需的關(guān)鍵力量。但從2021年起，我國商品房銷售面積同比增長率開始轉(zhuǎn)為負值并持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場的波動不僅影響了建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，還會通過房地產(chǎn)投資、消費者信心和資本流動等渠道，直接影響經(jīng)濟的總體運行態(tài)勢?；诖?，疊加政策方面的積極信號，針對制約市場恢復(fù)的關(guān)鍵因素，建議各方采取有力措施，在源頭上減少法拍房，穩(wěn)市場；統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過度金融化，救企業(yè)；精準(zhǔn)市場定位，豐富產(chǎn)品設(shè)計，抓需求。從三方面入手，有效發(fā)揮政策集成合力促進房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)。

一、貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其影響

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城鎮(zhèn)人口的住房需求不斷提高，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，在此背景下，貴陽市房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了輝煌的“黃金十年”，同時也成為貴陽市經(jīng)濟的重要支撐。

（一）貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

新形勢下我國房地產(chǎn)業(yè)市場主要矛盾主要包括：

人口增速下降、人口老齡化加速、新增家庭數(shù)量減少、城鎮(zhèn)化進程放緩、住房投資需求下降以及結(jié)構(gòu)性供給短缺等，加上區(qū)域發(fā)展不平衡以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)了總體需求下降、結(jié)構(gòu)性供給不足、供需錯配等問題。因此，構(gòu)建新發(fā)展模式幫助房地產(chǎn)行業(yè)破局，實現(xiàn)高質(zhì)量健康發(fā)展刻不容緩。根據(jù)《貴州省房協(xié)年報》內(nèi)容，2024年貴陽市（含貴安新區(qū)及三縣一市）新增住宅432.4萬平方米，銷售住宅353.8萬平方米，月均銷售面積29.48萬平方米，銷售均價6640元/平方米。經(jīng)過市場的調(diào)整，貴陽市傳統(tǒng)主城區(qū)和新興的“觀白”中心區(qū)域房價逐漸企穩(wěn)。新樓盤去化持續(xù)推進，工程抵押房優(yōu)惠活動也越來越多。近兩年貴陽樓市隨著市場發(fā)展的變化呈現(xiàn)出了一些新的特點。其中新房和二手房的表現(xiàn)分化明顯，大多數(shù)新房無論在價格和產(chǎn)品設(shè)計上都在努力為提高去化率而服務(wù)，少數(shù)新房的價格逐漸趨于穩(wěn)定。而二手房價格持續(xù)陰跌，不少房價甚至“腰斬”。供需關(guān)系的失衡是導(dǎo)致房價調(diào)整的主要原因，不過當(dāng)前市場正處于政策紅利釋放與業(yè)主預(yù)期調(diào)整的博弈階段，房地產(chǎn)政策已從限制投資投機轉(zhuǎn)向保障合理需求，這種轉(zhuǎn)變表明不管是新房市場還是二手房市場都已進入調(diào)整期。

（二）貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對地方財政收入的影響在土地財政背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對地方財政

收入的支撐作用日益明顯，全國多地賣地收入占財政收入比重超過" ，貴陽更是屬于高土地財政依賴（見圖1）。2023年，貴陽賣地收入615.51億元，一般公共預(yù)算收入446.21億元，土地財政依賴度" ，居全國城市前列，其中貴安新區(qū)賣地收入99.79億元，一般公共預(yù)算收入18.21億元，土地財政依賴度高達" 隨著房地產(chǎn)市場遇冷，賣地收入及房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少，地方債問題日益嚴(yán)重，對地方財政收入構(gòu)成了巨大壓力。據(jù)貴州省財政廳數(shù)據(jù)顯示，2022年底，貴州全省債務(wù)余額12470.11億，其中一般債務(wù)余額6588.69億，專項債務(wù)余額5881.42億。按地方政府債務(wù)余額和2022年GDP進行比較，貴州省的負債率" ，排全國第二。地方政府不僅要應(yīng)對債務(wù)問題，還要面對高額的融資成本，財政狀況雪上加霜，未來一定程度上不得不削減公共開支，可能導(dǎo)致公共服務(wù)質(zhì)量下降，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)停滯，居民的生活質(zhì)量下降。

（三）貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對經(jīng)濟發(fā)展的影響

房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要作用主要體現(xiàn)在對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻上。據(jù)中國情報網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年GDP絕對額1294272億元，房地產(chǎn)業(yè)約占GDP的" 。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對GDP增長的貢獻不言而喻。多位專家表示，近年來，中國經(jīng)濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內(nèi)部因素與房地產(chǎn)有很大關(guān)系。2010—2020年，貴陽經(jīng)濟總量從1096.8億增長至4315.7億，從全國百強開外躍升至60名之內(nèi)；GDP增幅高達" ，居省會城市之首。創(chuàng)造了內(nèi)陸城市發(fā)展的奇跡。但這一奇跡似乎在2021年被打破，而與貴陽經(jīng)濟高速發(fā)展周期一致的房地產(chǎn)業(yè)在2021年遭遇了明顯下滑。這導(dǎo)致和房地產(chǎn)相關(guān)的就業(yè)人員和人口流動明顯減少，建筑、房地產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)管理等行業(yè)也出現(xiàn)了波動。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)對政府的稅收貢獻巨大，但是近幾年來，貴陽市各個地區(qū)的房產(chǎn)稅收明顯呈下降趨勢，這也給地方政府帶來了巨大的經(jīng)濟壓力，這種明顯的關(guān)聯(lián)性難免會讓人感覺到貴陽快速發(fā)展的動力有很大一部分來自房地產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)市場通過大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)，進一步推動了建筑業(yè)、制造業(yè)及服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)市場不僅是經(jīng)濟增長的重要引擎，還是推動相關(guān)行業(yè)、金融市場活躍及城市基礎(chǔ)設(shè)施改善的關(guān)鍵因素。

二、新形勢下貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、金融監(jiān)管趨嚴(yán)等因素作用下，未來房地產(chǎn)市場逐步邁向更加穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展階段。然而，受市場波動、資金壓力以及人口結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響，貴陽市房地產(chǎn)市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

（一）法院拍賣房產(chǎn)激增，房價延續(xù)下跌

近幾年，國際經(jīng)濟形勢緊張，全球貿(mào)易萎縮，對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重沖擊。爛尾樓增加、勞動收入下降、失業(yè)率上升、房價下跌等諸多因素導(dǎo)致斷供率攀升。比如近幾年貴陽市爛尾房頻現(xiàn)，在預(yù)售制度下，開發(fā)商通過期房預(yù)售從商業(yè)銀行獲得資金“加杠桿”，將樓盤完工的最終風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者；而購房者通過集體斷供的方式維權(quán)，對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量形成一定沖擊。大量的法院拍賣房產(chǎn)（以下簡稱“法拍房”）涌入市場，由于其價格折扣較大，對周邊房產(chǎn)價格產(chǎn)生負面影響，導(dǎo)致房價進一步下跌。這種價格波動會影響購房者的心理預(yù)期，繼而影響二手房市場的活躍度和價格水平。這種供需關(guān)系的變化同樣會加劇市場的觀望情緒，進一步強化房地產(chǎn)價格下跌的壓力。

（二）存量房去化緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力大

從目前市場來看，全國商品房庫存處在絕對高位，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年3月末，全國商品房待售面積約74833萬平方米。存量房去化周期在不同城市有所差異：三、四線城市的去化周期通常為36個月，二線城市為25個月，一線城市為19個月，而商品房庫存合理水平應(yīng)在11～12個月才是健康水平，所以去庫存仍是行業(yè)發(fā)展的首要問題。

貴陽市作為弱二線城市，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，去化周期持續(xù)拉長。老城區(qū)商品住宅庫存仍處于持續(xù)增加中，即便在不新建商品房的前提下，按照當(dāng)前去化速度，消化庫存也將是個漫長的過程，房地產(chǎn)企業(yè)壓力倍增。同時，商品房交易量的逐年萎縮又使得去庫存進程雪上加霜?；乜钇D難的同時，受宏觀經(jīng)濟的不確定性以及行業(yè)政策調(diào)整的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的融資能力受到限制。企業(yè)通過發(fā)行股票、債券等方式進行融資的難度加大，融資成本上升，融資規(guī)?？s減，導(dǎo)致企業(yè)在資本市場上籌集資金的可行性顯著下降。在外部融渠道受限的情況下，企業(yè)資金壓力不斷增加，因此帶來的信用風(fēng)險及流動性風(fēng)險擴散，影響金融體系的穩(wěn)定性和安全性。

（三）人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)需求波動性增強

我國人口老齡化進程加速和較高的住房自有率，意味著老齡化過程中的住房需求會減少。與此同時，伴隨著我國城鎮(zhèn)化率的提高也使得城鎮(zhèn)化新增房戶需求增速減緩，購房的剛需群體規(guī)模逐漸減少。貴陽市也同樣如此，以往房地產(chǎn)發(fā)展中“重銷售輕租賃、重開發(fā)輕服務(wù)、重增量輕存量的資產(chǎn)管理方式及其產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)新市場環(huán)境”，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求越來越多元化和個性化，不再是單一的剛需購房，而是更加注重住房的品質(zhì)、配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)，在選擇住宅時消費者會優(yōu)先考慮綠色、低碳、智能、安全等核心因素。

三、新形勢下貴陽市推進房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議

日本自1990年房地產(chǎn)市場泡沫破裂后，歷經(jīng)長達25年的調(diào)整期；美國次貸危機后也經(jīng)歷了差不多6年的調(diào)整期。國際經(jīng)驗表明，經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)市場必將進入波動調(diào)整期。我國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期已是不爭的事實，新形勢下，貴陽市需從防風(fēng)險、保交樓、穩(wěn)市場、提品質(zhì)、強保障、新模式幾個方面積極應(yīng)對挑戰(zhàn)。

（一）各方采取有力措施，從在源頭上減少法拍房

第一，針對爛尾樓，銀行應(yīng)配合政府督促房地產(chǎn)企業(yè)履行自身責(zé)任，一樓一策，千方百計“保交樓”；支持項目并購重組，由具備開發(fā)能力、經(jīng)營穩(wěn)健的房企承接項目；成立紓困基金，盤活問題樓盤。第二，對因收入下降或失業(yè)導(dǎo)致無力償還貸款，但有還款意愿的特殊困難群體，應(yīng)適當(dāng)延緩還款并減免部分利息，而不是“一刀切”解決問題。第三，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化直接影響民眾對于房價的信心，應(yīng)持續(xù)完善相關(guān)規(guī)范體系，并出臺利好政策推進房地產(chǎn)市場長效發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)做良心企業(yè)，盡力做高質(zhì)量樓盤，贏得老百姓的口碑，減少經(jīng)濟杠桿，才能抓住主動權(quán)。

（二）統(tǒng)籌消化存量房，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過度金融化

2024年4月，中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，房地產(chǎn)政策更加聚焦市場關(guān)鍵問題，也為市場傳遞出積極信號。首先，對于商品房庫存較多的區(qū)域，例如，貴陽市南明區(qū)，政府可以按需換購，以合理價格收購二手房或已建成未出售商品房，作為保障性住房。此舉既能確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠快速回籠，也有利于刺激低靡的房地產(chǎn)市場，合理布局，統(tǒng)籌市場，充分發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用。其次，根據(jù)房地產(chǎn)存量房去化情況，實施差異化供地機制，細分市場，合理確定入市地塊產(chǎn)品類型，有序盤活已供未開發(fā)地塊，防止對在建或在售項目造成沖擊。政府應(yīng)避免盲目賣地，企業(yè)杜絕夸大宣傳，把重心放在如何提高現(xiàn)有樓盤質(zhì)量上，想百姓所想，思百姓所思，才能從根源上解決問題。再次，推進房地產(chǎn)“以舊換新”政策，探索設(shè)立二手房“以舊換新”專項支持資金，為地方國企收購存量房提供穩(wěn)定的低成本、長期限的資金支持，并對企業(yè)收房、賣房環(huán)節(jié)給予稅收減免，推動“以舊換新”形成規(guī)范性、可推廣操作流程。最后，可推行新房取消公攤面積，二手房按照發(fā)票金額折算公攤面積，以消費券的形式返還，可用于購買大額消費品，比如汽車、家具家電等，從而促進消費，帶動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。

（三）精準(zhǔn)市場定位，豐富產(chǎn)品設(shè)計

隨著生活觀念的改變和家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多元化細分趨勢。在“房住不炒”政策背景下，貴陽市需將改善型住宅轉(zhuǎn)為主戰(zhàn)場，統(tǒng)籌考慮各年齡段人口比例、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟社會發(fā)展?jié)摿Φ汝P(guān)鍵因素，通過市場調(diào)研、問卷調(diào)查、消費者訪談等方式，獲取消費者真實需求和偏好信息，借助數(shù)據(jù)分析模型，對未來房地產(chǎn)市場需求趨勢進行科學(xué)預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)制定產(chǎn)品開發(fā)和營銷策略，確保產(chǎn)品能夠滿足目標(biāo)市場需求。根據(jù)目標(biāo)客戶群體需求，開發(fā)多樣化產(chǎn)品，如經(jīng)濟型住宅、中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等，針對不同產(chǎn)品線，設(shè)計相應(yīng)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和特色，以滿足不同客戶群體。在小區(qū)環(huán)境上要考慮低密度、高綠化、大戶型等因素。在面積適宜的情況下進行戶型功能改造，如增加兒童娛樂區(qū)、主臥衣帽間、儲物間等功能性設(shè)計，引入定制化房屋設(shè)計、智能家居、智慧社區(qū)等新興概念，為消費者提供更好的居住體驗。在物業(yè)管理階段，運用差異化服務(wù)策略，將成為吸引消費者的關(guān)鍵。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的重要支柱，我國房地產(chǎn)市場在新形勢下面臨的挑戰(zhàn)是多方面的。在此背景下，政府更應(yīng)強化監(jiān)管職能，采取有針對性的措施緩解流動性壓力，加快預(yù)售制度改革，落實屬地責(zé)任，確保保交樓工作順利完成。堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升風(fēng)險管理水平，加強市場研究，注重產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。只有各方協(xié)同努力，才能在新形勢下實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 劉 婷]