摘要：2022年以來，個人住房抵押貸款提前還貸數(shù)量激增，2022—2024年期間的年度規(guī)模估算超過了4萬億元。市場利率下行、投資收益下降、消費(fèi)意愿減弱、儲蓄意愿上升以及一些貸款的違規(guī)替換，只是提前還貸發(fā)生的表面原因。長期借貸產(chǎn)生的復(fù)利金額巨大，使借款人承受巨大壓力，才是提前還貸的深層次原因。銀行應(yīng)該認(rèn)識到提前還貸發(fā)生的必然性及其帶來的利弊，并根據(jù)合同和經(jīng)營需要做好應(yīng)對服務(wù)。

關(guān)鍵詞：住房；抵押貸款；提前還貸；原因；對策

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673- 291X（2025）08- 0151- 05

這里討論的提前還貸是指在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，借款人向銀行部分或全部提前償還貸款本金的行為。通常住房抵押貸款合同當(dāng)中均有允許提前還貸的條款，所以提前還貸也并不是一個新現(xiàn)象，之前也沒有得到太多關(guān)注。但是2022年以來，提前還貸數(shù)量激增。然而，與借款人高漲的還貸熱情相反，有些銀行為了盡可能留住房貸這項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在不能拒絕客戶提前還貸要求的情況下，通過預(yù)約排隊安排甚至收取違約金等手段，變相拖延或阻礙提前還貸，從而導(dǎo)致借款人還貸難、還貸慢。此類矛盾引起了社會各界的高度關(guān)注和熱烈討論。2023年2月，中國人民銀行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“保監(jiān)會”）會召開座談會，要求商業(yè)銀行做好客戶提前還款服務(wù)工作。2023年9月在全國范圍內(nèi)開始了存量首套住房貸款利率的下調(diào)工作。即便如此，提前還貸的壓力并未得到明顯緩解，趨勢仍在持續(xù)。而到了2024年以后，隨著各地房貸政策的不斷優(yōu)化，增量與存量房貸之間的利差又有擴(kuò)大跡象，降低存量房貸利率的呼聲很高，提前還貸的規(guī)模仍然維持在高位。分析此輪提前還貸產(chǎn)生的原因，是預(yù)測其未來走向、制定應(yīng)對策略的前提。而一般公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化只是提前還貸的表面原因，復(fù)利威力下借貸的難以持續(xù)才是其深層原因。

一、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于提前還貸的概況，謝瑋認(rèn)為2023年的提前還貸比2022年更熱，但還貸過程并不容易；薛瑾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多城首套及二套房貸利率在2024年降到" 以內(nèi)后，新一輪提前還貸潮又開始升溫。對于提前還貸

的規(guī)模，較多銀行、券商根據(jù)住房抵押貸款證券（RMBS）的早償率進(jìn)行推算，如周夢偉等人以建元2007- 1為例，統(tǒng)計得到該證券資產(chǎn)池在2013—2023年提前償付水平在" 。這種測算，雖然數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，但由于RMBS規(guī)模極為有限，所以不能代表整個房貸市場的總體情況。對于提前還貸的原因，李寒冰等人從房貸利率高、投資收益低、儲蓄增加、消費(fèi)受到抑制等方面進(jìn)行分析；樂源和貴丞達(dá)實證分析了提前還貸的影響因素并提出了一些風(fēng)險防范建議，但未重視長期復(fù)利威力的影響。

二、提前還貸的規(guī)模

從中國人民銀行統(tǒng)計的2019—2024年各季度末全國個人住房抵押貸款余額數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2019—2021年，貸款余額每期的增長幅度一直保持在兩位數(shù)，每個季度增加的絕對金額基本保持在約1萬億元，每年則基本保持在4萬億元。如果假定這三年當(dāng)中，提前還貸規(guī)模較小，可以忽略不計的話，那就意味著，全國每年新增個人住房抵押貸款減去常規(guī)的約定還貸，每年會帶來4萬億元的貸款凈增量。而在2022年，當(dāng)年四個季度的全國個人住房抵押貸款余額的同比增長率均降到了1位數(shù)；同期，貸款余額的絕對規(guī)模則在四個季度當(dāng)中一直維持在38.8萬億～38.9萬億元這個狹窄的區(qū)間。這就說明，與之前三年相比，2022年當(dāng)中的提前還貸額基本抵消了個人住房抵押貸款余額年均應(yīng)有的4萬億元這個增量。2023年第二季度后，全國個人住房抵押貸款余額同比變成了負(fù)增長，絕對金額也從2023年第一季度的相對高點(diǎn)持續(xù)下降，并在2024年第二季度跌破了38萬億元的關(guān)口。因此可以認(rèn)為，本輪提前還貸潮始于2022年，中間雖有小的波動，但大的趨勢是還貸規(guī)模反復(fù)擴(kuò)大，尚未出現(xiàn)結(jié)束的跡象。

進(jìn)一步，根據(jù)這些數(shù)據(jù)，可以對全國提前還貸的規(guī)模做一個簡單的測算（見表1）。

在我國，個人住房抵押貸款期限以10～30年為主，而根據(jù)最初的合同約定，借款人在每月付息的同時會償還一定數(shù)量的本金，這是合同約定的分期還本部分，不應(yīng)視作提前還貸。借款人利用合同當(dāng)中允許提前歸還本金的條款，額外償還或者說超額償還的部分，才屬于大家關(guān)注的提前還貸的范疇。因此，從全國整體來看，顯然有：

全國個人住房抵押貸款期末余額" 期初余額" 本期新增貸款- 本期合同約定還本- 本期提前還貸假定所有時期“本期新增貸款”與“本期合同約定還本”這兩部分一直保持不變，再假定2019—2021年間“本期提前還貸”為零，則利用2019—2021這三年的季度數(shù)據(jù)，使用EXCEL進(jìn)行擬合，結(jié)果如下頁圖1所示。這表明，如果不存在提前還貸，每個季度全國房貸余額理論上應(yīng)該新增1.0575萬億元，每年應(yīng)該新增約4.23萬億元。鑒于2022—2024年間全國房貸余額基本維持不變，所以可以粗略估算每年提前還貸的總金額超過了4萬億元，早償比率約為。

三、提前還貸的原因

提前還貸的前提是借款人具備相應(yīng)的資金能力，而資金來源可以分為工資、年終獎金等收入流量以及存款資產(chǎn)等財富存量。如果大量還貸甚至結(jié)清貸款，對絕大多數(shù)人來說僅憑收入流量應(yīng)該是不夠的，還貸資金很可能來自存款或其他資產(chǎn)變現(xiàn)。將額外收入和已有資產(chǎn)用于還貸的主要原因如下。

（一）增量房貸利率下調(diào)帶來的心理落差

2020年3月1日至8月31日，存量房貸利率“換錨”。2020年1月1日前簽訂商業(yè)房貸合同參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款需要轉(zhuǎn)換。具體有兩種方式：一是轉(zhuǎn)換為以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成的浮動利率貸款；二是轉(zhuǎn)換為固定利率貸款。

2019年12月的5年期LPR利率高達(dá)" ，其后在2020—2021年的大部分時間維持在" 的高位。此外，在2020年前后，由于對房地產(chǎn)的調(diào)控政策較為嚴(yán)格，所以不管是存量房貸還是增量房貸的利率，在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)較多，達(dá)到大約" ，導(dǎo)致很多房貸利率達(dá)到" 左右。雖然到2023年年初，LPR降到了" ，但由于原有房貸的加點(diǎn)不變，所以大量存量房貸利率基本仍維持在" 以上。當(dāng)然，還有部分在2020年將存量房貸利率轉(zhuǎn)為固定利率的借款人，其房貸利率更是維持在高位而不能下降。而由于房地產(chǎn)市場和宏觀調(diào)控政策的變化，特別是中國人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布了首套房貸利率動態(tài)調(diào)整政策之后，不僅LPR利率下降，增量房貸利率加點(diǎn)也在下降，甚至可以為負(fù)。兩者共同作用的結(jié)果是增量房貸利率水平大幅下調(diào)。2023年1月13日，中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會上談到，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率平均為" ，同比下降達(dá)" ，成為2008年有統(tǒng)計以來的最低水平。不僅如此，實際上已有相當(dāng)數(shù)量的城市的房貸利率降到了" 以內(nèi)。這種新舊房貸利率的巨大差異使得大量存量房貸借款人心理發(fā)生變化，認(rèn)為原有房貸利率“不劃算”，從而積極考慮提前還貸。

（二）居民投資意愿的下降

1.理財收益下降

對于有能力提前還貸的人來說，如果不把錢用于還貸，可能會將資金拿去做其他投資，其中常見的、比較穩(wěn)健的選擇就是購買理財產(chǎn)品。然而近年理財市場的收益表現(xiàn)不佳，想要找到一款收益率能超過房貸利率的投資理財產(chǎn)品非常困難；即使找到這樣的產(chǎn)品，在理財打破剛性兌付的情況下，其風(fēng)險也會不小。根據(jù)中國銀行業(yè)理財市場年度報告，2021年理財市場存續(xù)規(guī)模達(dá)到29萬億元的歷史高點(diǎn)后在2022、2023兩年，分別降至27.65萬億元和26.8萬億元。同時，理財收益率也波動走低，特別是在2022年，各月度理財產(chǎn)品平均收益率僅為" ，創(chuàng)下10年新低。與相對高企的房貸利率進(jìn)行對比，提前還貸就是更加合理的選擇。

2.證券投資收益下降

從股票市場來看，2020年以來上證綜合指數(shù)在3000點(diǎn)附近窄幅波動，個人證券投資獲取獲益較為困難。特別是2022年以來，由于多種因素影響，市場投資風(fēng)格發(fā)生變化，原有的投資邏輯不再有效，不少過去收益良好的公募和私募投資基金收益顯著縮水，甚至出現(xiàn)較大虧損或者清盤情況，導(dǎo)致基金投資者收益也普遍下降。而且由于證券投資的整體前景不太明朗，人們的投資信心受到較大影響。這樣，一方面會抑制增量資金的流入，另一方面也會誘導(dǎo)存量資金的流出，從而為提前還貸提供可能。

3.房價上漲預(yù)期下降

部分借款人原來盡量減少首付，承擔(dān)較多房貸，其實是希望留下盡量多的資金尋求額外的房地產(chǎn)投資機(jī)會。但是，2020年以后，全國房價出現(xiàn)分化，價格下跌的城市數(shù)量明顯增加。根據(jù)國家統(tǒng)計局關(guān)于70個大中城市房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，在2022年年底，70城當(dāng)中，新建商品住宅價格同比上漲的僅有17個，同比下降的有53個；二手住宅同比上漲的僅有6個，同比下跌的有64個。而到2023年年底，70城中新建商品住宅價格同比上漲的為22個，同比下降的有48個；二手住宅同比上漲的僅有1個，同比下跌的有69個。在這樣的形勢下，房價上漲的預(yù)期減弱，個人房地產(chǎn)投資的計劃減少，提前還貸的意愿相應(yīng)增加。

（三）居民儲蓄意愿上升

由于國際貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，包括中國在內(nèi)的世界經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩。特別是2022年我國全年GDP僅增長" ，居民人均可支配收入實際增長" 。當(dāng)年社會消費(fèi)品零售總額約為44萬億元，比上年下降" ，成為2020年下降后的又一次下降。2023年之后，居民消費(fèi)信心不足，但儲蓄意愿上升。中國人民銀行相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年我國住戶存款增加17.84萬億元，創(chuàng)下了有統(tǒng)計以來的新高。2023、2024年兩年，住戶存款分別增加16.67萬億元、14.26萬億元12- 13. 仍然維持在高位。這種情況既反映了居民儲蓄心理的強(qiáng)烈變化，也為提前還貸提供了現(xiàn)實的資金來源。由于存款利率明顯低于房貸利率，所以對借款人來講，最好的儲蓄就是提前還貸。

（四）經(jīng)營貸、消費(fèi)貸中的違規(guī)替換

經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款，消費(fèi)貸是對消費(fèi)者個人發(fā)放的、用于購買耐用消費(fèi)品或支付各種費(fèi)用的貸款。如表2所示，近幾年，隨著國家對中小微企業(yè)支持力度的加大和LPR的逐步走低，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至不到" 的水平。類似地，為鼓勵消費(fèi)而發(fā)放的消費(fèi)貸，營銷力度加大，很多利率也低至" 以下。這些都可能誘使一些借款人違規(guī)利用低利率的經(jīng)營貸或消費(fèi)貸去替換較高利率的房貸。根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，與個人住房貸款余額的變化方向相反，近年住戶經(jīng)營貸、消費(fèi)貸規(guī)模出現(xiàn)了明顯的上升。

（五）存量房交易中的提前還貸

在二手房交易當(dāng)中，帶押過戶的操作仍然較少，結(jié)清貸款并過戶的做法較為普遍。當(dāng)然，通常情況下，可以預(yù)計，在賣家結(jié)清貸款之后，買家很可能會申請相當(dāng)?shù)牡盅嘿J款。所以，二手房交易盡管會增加提前還貸和住房抵押貸款的流量，但兩者相互抵消之后的結(jié)果可能并不會對宏觀的房貸余額產(chǎn)生明顯的影響。甚至，在房價上升趨勢比較明顯的時期，由于住房這一抵押物價值上漲，可貸資金規(guī)模同比擴(kuò)大，加上二手房買家支付能力的受限以及投資動機(jī)的增強(qiáng)，新增貸款規(guī)模非常容易超過結(jié)清貸款，從而擴(kuò)大整體的房貸余額。但是在當(dāng)前背景下，由于前述的種種提前還貸因素的影響，可以合理預(yù)期，買家會有動機(jī)盡量減少貸款數(shù)量，進(jìn)而導(dǎo)致新增貸款數(shù)量明顯低于結(jié)清貸款，從而產(chǎn)生提前還貸效應(yīng)。

（六）復(fù)利的威力

實際上，上述提前還貸的影響因素只是表面原因，復(fù)利威力的作用才是提前還貸背后的深層次原因。很多借款人口里的“不劃算”“還的都是利息”等表達(dá)，其實就是對復(fù)利威力的一種樸素認(rèn)識。現(xiàn)實當(dāng)中，" "的利率水平似乎非常正常，高于這個水平的貸款利率或投資收益率也并不罕見。然而，即使借貸本金是一張紙，按復(fù)利計息，只要時間足夠長，其累計本息都很容易超過世界GDP總量或財富總量的多倍。復(fù)利的威力在長期表現(xiàn)得更為充分。基于復(fù)利威力可以知道，從個人角度來看，即使是正常市場利率水平的借貸，期限也不能太長。而房貸合同的設(shè)計也是有這種潛在傾向的。一方面，常規(guī)房貸的還款方式，無論是等額本金還是等額本息，在付息還本的時候其實就是在“提前還貸”，減少計入下個周期的本息和。也就是說，房貸合同當(dāng)中約定的貸款期限表面上可以長20一30年，但實際上其久期（Duration）是遠(yuǎn)低于合同當(dāng)中的名義期限的。另一方面，房貸合同中包含的提前還款條款其實是給借款人提供了選擇權(quán)。借款人會由于收入增長、消費(fèi)調(diào)整、投資改變等原因而提前還貸，進(jìn)一步縮短貸款的實際期限。

四、銀行的應(yīng)對策略

雖然從銀行角度來看，個人住房抵押貸數(shù)因為期限長、利率高、擔(dān)保充足、壞賬率低，一直被視作非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。提前還貸的大量增加，不僅會額外增加銀行的工作量，而且會給銀行的經(jīng)營管理帶來諸多變數(shù)，影響銀行的資金安排和經(jīng)濟(jì)效益。但是即便如此，銀行也應(yīng)該正確認(rèn)識，理性應(yīng)對，做好服務(wù)。

（一）正確認(rèn)識

一方面，銀行應(yīng)該理解，提前還貸實際上是住房抵押貸款合同賦予借款人的一項選擇權(quán)，是借款人擁有的法定權(quán)利。當(dāng)借款人選擇適當(dāng)?shù)臅r機(jī)行使權(quán)利時，銀行應(yīng)該予以配合。另一方面，提前還貸雖然是借款人做出的有利于自己的自主選擇，可能會對銀行的資金運(yùn)營或收益帶來不利影響，但在某種程度上也是避免或減少銀行壞賬的有效途徑，這也是符合銀行利益的。

（二）積極應(yīng)對

第一，銀行應(yīng)該按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作，誠實守信，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，不能無端收取違約金或設(shè)置償還障礙。即使銀行認(rèn)為過多的提前還貸可能造成較大的經(jīng)營風(fēng)險和損失，需要進(jìn)行規(guī)避，也只能在后續(xù)的房貸合同當(dāng)中訂立新的約束或懲罰條款之后，才能依約對新簽合同的提前還貸進(jìn)行相應(yīng)的限制。

第二，銀行應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)查研究，預(yù)判形勢，對客戶提前還貸的金額進(jìn)行準(zhǔn)確地預(yù)估，根據(jù)各種影響因素，建立提前還貸估算預(yù)警模型。在此基礎(chǔ)上，通過提前規(guī)劃還貸資金用途，提高資金利用效率，以降低提前還貸的不利影響。

第三，銀行應(yīng)杜絕違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況。向客戶大力普及金融知識、提示違規(guī)風(fēng)險，同時完善內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)貸前審核，做好貸后管理，堵塞漏洞。

第四，銀行應(yīng)積極推廣住房交易帶押過戶的做法。2023年國土資源部等部委聯(lián)合下發(fā)了做好不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)的通知，帶押過戶業(yè)務(wù)得以在全國范圍內(nèi)廣泛試點(diǎn)和推廣。該措施不僅給存量住房交易雙方帶來了便利，降低了交易成本，而且也會給銀行帶來多重好處。由于賣方不必結(jié)清貸款就能辦理住房交易，這就規(guī)避了賣方被迫結(jié)清貸款、買方重新申請貸款給銀行資金安排帶來的運(yùn)營挑戰(zhàn)，也從根本上消除了過程當(dāng)中銀行資金閑置的可能。同時，因為帶押過戶并不適用于買家全款買房的情況，這實際上有利于維持貸款規(guī)模的穩(wěn)定，一定程度上避免了提前還貸的發(fā)生。

最后，銀行可以進(jìn)一步擴(kuò)大存量房貸利率調(diào)整的范圍，留住更多的客戶。個人住房抵押貸款的發(fā)放一直是銀行重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在市場行情發(fā)生變化、提前還貸趨勢比較明顯的時候，為了留住優(yōu)質(zhì)客戶及其業(yè)務(wù)，銀行可以主動下調(diào)利率，從而避免或減少提前還貸數(shù)量。即使并無合同條款或政策法規(guī)的強(qiáng)制要求，但是銀行作為經(jīng)營主體，基于自身利益的綜合考量，可以與借款人進(jìn)行貸款再安排方面的協(xié)商，承擔(dān)更多社會責(zé)任的同時，還能實現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益?？梢灶A(yù)見，隨著利率的充分下調(diào)，提前還貸的規(guī)模會明顯下降，借款人、銀行和社會的利益會因此實現(xiàn)更好的平衡。

五、結(jié)束語

2022年以來全國的提前還貸規(guī)模激增，這既關(guān)系到民生福利，又直接影響到房地產(chǎn)與銀行這兩大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。把握提前還貸的動向，厘清其背后的原因，適時制定和調(diào)整對策，方能更好地維護(hù)社會和諧與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

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[責(zé)任編輯 劉 婷]