[摘要]2007年初次貸危機(jī)由美國國內(nèi)抵押貸款違約和法拍房急劇增加引發(fā)了金融危機(jī)，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，部分銀行倒閉，金融市場(chǎng)劇烈震蕩。其對(duì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，亦影響到世界各地銀行與金融市場(chǎng)。次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)金融體系產(chǎn)生了較大的沖擊。本文通過分析次貸危機(jī)原因和后果，研究次貸危機(jī)對(duì)美國與中國金融體系的影響，基于對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析，綜合建議加強(qiáng)專業(yè)化的金融監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)的貸款審批制度，以及完善購房政策。最后對(duì)比分析以上相關(guān)問題得出對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的啟示。

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī)；房地產(chǎn)金融；金融監(jiān)管；啟示

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2024.09.002

引言

次貸危機(jī)自2007年初從美國爆發(fā)，引起美國抵押貸款違約率和止贖率上升，房價(jià)持續(xù)下降造成房產(chǎn)積壓，進(jìn)一步降低房價(jià)。后又迅速蔓延全球主要經(jīng)濟(jì)體，從私人部門擴(kuò)散到其他國家的公共部門[1]。從2010年起，歐洲其他國家也陷入危機(jī)[2]。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱之一，房地產(chǎn)金融體系重構(gòu)可以促使金融機(jī)構(gòu)評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)謹(jǐn)，避免不良貸款的產(chǎn)生，優(yōu)化了資金配置，通過重構(gòu)房地產(chǎn)金融體系，可以更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，加強(qiáng)金融監(jiān)管，拓寬企業(yè)融資渠道，增強(qiáng)金融體系的穩(wěn)定性。

次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)美國房地產(chǎn)金融體系產(chǎn)生了較大的沖擊。一是表現(xiàn)在信貸市場(chǎng)。由于資金供應(yīng)方升高了信貸門檻，對(duì)貸款的審批變的嚴(yán)格，導(dǎo)致了信貸緊縮，使貸款變得更加困難。二是表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)。利率升高，許多人無法按時(shí)償還貸款，導(dǎo)致大量房貸違約，造成房價(jià)大幅度下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的損失。三是表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)。持有大量次級(jí)抵押貸款資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)因?yàn)榇钨J危機(jī)的爆發(fā)出現(xiàn)巨額虧損，甚至面臨著倒閉的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

本文將分析美國次貸危機(jī)對(duì)美國和中國房地產(chǎn)金融體系的影響，并探討房地產(chǎn)金融體系的重構(gòu)要素。房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)相互作用，相互滲透，二者密不可分。此次次貸危機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)提出了新要求。文章會(huì)以房地產(chǎn)金融體系為整體，分析完善信貸市場(chǎng)，金融監(jiān)管，金融機(jī)構(gòu)對(duì)金融體系的重要性，怎樣影響金融體系[4]。最后，總結(jié)各國應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)的政策措施和效果，分析出我國在次貸危機(jī)中得到的建議和啟示并提出房地產(chǎn)金融體系的監(jiān)管及其風(fēng)險(xiǎn)管理有效性可能是未來的研究方向[5]。

一、美國次貸危機(jī)形成的原因及后果

（一）原因

2000年以后，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房價(jià)持續(xù)上漲，信貸市場(chǎng)最開始也只給有穩(wěn)定收入的人群開放。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越火熱，貸款機(jī)構(gòu)為了賺取利潤，大幅度降低了自己的信貸門檻，給沒有還款能力的人即無業(yè)游民進(jìn)行了放貸，讓他們把房子作為抵押物，成為次級(jí)貸款。當(dāng)時(shí)美國最具代表性的兩個(gè)房貸公司為房地美和房利美，他們將所有的抵押貸款捆綁在一起轉(zhuǎn)化為可交易的證券，推出了一個(gè)金融產(chǎn)品叫MBS將其賣給金融機(jī)構(gòu)來賺取利差，而金融機(jī)構(gòu)在MBS基礎(chǔ)上創(chuàng)新出另一種證券化產(chǎn)品為CDO，即資產(chǎn)證券化。但這種產(chǎn)品把希望全部寄托于貸款人按時(shí)還款。金融機(jī)構(gòu)為了分散風(fēng)險(xiǎn)就去找商業(yè)保險(xiǎn)公司來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越火熱，美國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加息近乎瘋狂的地步，在2004年到2006年，美國連續(xù)十七次加息，次級(jí)抵押貸款利率大幅度升高，從1%最終加至5.25%。利息的大幅增長導(dǎo)致人們還不起房貸，最終房價(jià)下跌，房地產(chǎn)泡沫破裂。在2007年，房地美和房利美也因?yàn)闊o法承擔(dān)債務(wù)而破產(chǎn)，危機(jī)傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)，銀行也因此倒閉，不久后次貸危機(jī)席卷到世界主要的金融市場(chǎng)，引發(fā)了全球的金融危機(jī)，史稱次貸危機(jī)[6]?？偨Y(jié)次貸危機(jī)的原因包括高風(fēng)險(xiǎn)貸款，資產(chǎn)證券化，金融監(jiān)管不當(dāng)以及政治因素幾點(diǎn)。

（二）后果及影響

1.經(jīng)濟(jì)大衰退

次貸危機(jī)從房地產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)到金融業(yè)再蔓延到全世界，造成了全球的經(jīng)濟(jì)大衰退。具體表現(xiàn)為國內(nèi)生產(chǎn)總值增長緩慢且增速下降，美國2005年-2010年GDP走勢(shì)總體是呈上升趨勢(shì)，在2007年次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，2007-2008年GDP增速為0.1%，和2007年增速對(duì)比已經(jīng)下降比較嚴(yán)重，而2008-2009年GDP增速呈現(xiàn)出了負(fù)值且GDP總值下降。由此數(shù)據(jù)得出，次貸危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)衰退較為嚴(yán)重。

2.財(cái)政赤字

次貸危機(jī)導(dǎo)致部分金融機(jī)構(gòu)和銀行倒閉，失業(yè)率上升，尤其是金融行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國在2008-2010年失業(yè)率持續(xù)上升，在2010年初甚至高達(dá)9.8%，是2000年以來的最高水平，大量無業(yè)游民流入社會(huì)，只能由政府采取擴(kuò)張性財(cái)政政策來救助，通過給金融機(jī)構(gòu)出資，增加轉(zhuǎn)移支付，增加公共開支，減少稅收等方式來緩解經(jīng)濟(jì)衰退。從而使政府開支大于收入，自2008年10月起，美國出現(xiàn)連續(xù)性的財(cái)政赤字，在2010年2月達(dá)到最高222，507百萬美元。連續(xù)赤字42次，直到2012年4月才緩解出現(xiàn)盈余。

3.對(duì)美國金融體系的影響

次貸危機(jī)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，處于資金極度短缺的困境，一些例如抵押貸款公司，銀行，保險(xiǎn)公司這樣的金融機(jī)構(gòu)遭受了巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，據(jù)統(tǒng)計(jì)，次貸危機(jī)期間美國共有超過500家銀行倒閉，遭受重創(chuàng)。在次貸危機(jī)之后，金融機(jī)構(gòu)面臨著巨額虧損，對(duì)放貸變得謹(jǐn)慎，貸款的條件變得更加嚴(yán)格，使得個(gè)人和企業(yè)融資變得更加困難，給個(gè)人帶來財(cái)務(wù)壓力，限制了企業(yè)的長期發(fā)展。

二、次貸危機(jī)對(duì)中國金融體系的影響

（一）金融監(jiān)管

次貸危機(jī)為我國的金融監(jiān)管帶來啟示，金融監(jiān)管不當(dāng)是次貸危機(jī)中最為主要的問題，例如監(jiān)管放松，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐栴}。為了解決這些問題，中國政府不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管體制的改革和完善：加強(qiáng)了銀行資本充足率的監(jiān)管，這樣可以更好地控制信貸規(guī)模，另外高水平的資本金可以減少資不抵債的可能性，防止銀行倒閉。建立了存款保險(xiǎn)制度，有效地防止銀行風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散，保護(hù)存款人的利益也促進(jìn)了我國金融業(yè)的發(fā)展。加強(qiáng)了對(duì)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)管，以保持資本市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

（二）出口需求降低影響經(jīng)濟(jì)增長

次貸危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)大衰退，國內(nèi)生產(chǎn)總值降低，意味著美國消費(fèi)，支出，政府購買與進(jìn)出口水平都直線下降。而美國是中國較為重要的貿(mào)易對(duì)象，消費(fèi)能力的下降導(dǎo)致對(duì)中國出口商品的需求減少，當(dāng)年中國進(jìn)出口占GDP的比重達(dá)到60%，經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)依賴度極高，影響到我國的經(jīng)濟(jì)增長緩慢甚至下降。因此美國的經(jīng)濟(jì)下降也將我國的外部環(huán)境趨緊。

三、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

自21世紀(jì)以來，由于中國人口增長過快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)化加速轉(zhuǎn)向城市化，就業(yè)率的增加和人們收入的升高帶動(dòng)GDP的持續(xù)穩(wěn)定增長，中國房價(jià)的上升速度令人矚目。許多人認(rèn)為購房是一種投資，甚至出現(xiàn)炒房現(xiàn)象。我們以廣州房價(jià)為例，如圖1所示，近二十年廣州房價(jià)始終呈上升趨勢(shì)，其中在2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到次貸危機(jī)，部分區(qū)域房價(jià)下跌，但整體房價(jià)還是實(shí)現(xiàn)了微漲。一直到2018年之后更是直線上升，對(duì)比于2000年，二十年來廣州房價(jià)增長超過七倍，所以這二十年完全是中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期。

自2023年起，一線城市房價(jià)開始下跌。房價(jià)下跌的原因包括限購政策，房貸政策等等，因?yàn)榍捌诔捶楷F(xiàn)象愈演愈烈，國家高度重視了住房租賃市場(chǎng)的培育。2017年底，中國建行正式進(jìn)軍住房長期租賃市場(chǎng)且對(duì)房價(jià)高漲現(xiàn)象調(diào)控效果不錯(cuò)[7]。至此房地產(chǎn)政策進(jìn)入了調(diào)控時(shí)期，直到2021年9月，以恒大為首的房地產(chǎn)頭部企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，欠債2.4萬億元瀕臨破產(chǎn)，從而政策調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是沉重的打擊，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)危機(jī)的苗頭。這次事件使政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策，遏制過度投資等行為來保護(hù)購房者的權(quán)益。

四、對(duì)比分析和建議

次貸危機(jī)在美國爆發(fā)，對(duì)美國金融體系的沖擊最為嚴(yán)重，信貸緊縮讓貸款變的越來越困難，房地產(chǎn)泡沫破裂后房價(jià)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)損失嚴(yán)重，金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，次貸產(chǎn)品規(guī)模龐大導(dǎo)致銀行，金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉。中國受次貸危機(jī)的影響相對(duì)較小，金融體系相對(duì)穩(wěn)定。此外，在次貸危機(jī)期間，中國政府采取了積極的宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)了金融監(jiān)管，通過擴(kuò)大內(nèi)部需求減輕了出口的損失，最大程度上緩解了次貸危機(jī)帶來的危害。而現(xiàn)如今，中國出現(xiàn)了房地產(chǎn)危機(jī)的苗頭，二者相同的都是因?yàn)榉績r(jià)波動(dòng)，都涉及到金融體系的穩(wěn)健情況。

加強(qiáng)金融體系穩(wěn)定性最有效的方法是創(chuàng)新與科技，例如信貸市場(chǎng)創(chuàng)新融資方式，可以分散風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)提高金融業(yè)務(wù)的便利性。而金融監(jiān)管是金融體系重要的問題，建立完善金融監(jiān)管制度、風(fēng)險(xiǎn)管理有效性和透明度也是預(yù)防金融機(jī)構(gòu)倒閉的重要手段。所以今后房地產(chǎn)金融體系的監(jiān)管及其風(fēng)險(xiǎn)管理有效性可能是未來的研究方向。[8，9]

五、結(jié)語

次貸危機(jī)是由多重因素共同作用導(dǎo)致的，本文分析了次貸危機(jī)原因和后果，研究次貸危機(jī)對(duì)美國與中國金融體系的影響以及中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。研究金融監(jiān)管，信貸市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)怎樣變化，怎樣影響了金融體系。通過對(duì)次貸危機(jī)的深入研究，作者得出房地產(chǎn)金融體系的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管理有效性可能是未來房地產(chǎn)業(yè)主要的研究方向。對(duì)于金融體系中出現(xiàn)的問題，建議加強(qiáng)金融監(jiān)管，創(chuàng)新新的融資方式，促進(jìn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。提出要在我國在之后的發(fā)展中加強(qiáng)宏觀政策的平衡，重構(gòu)金融體系，完善金融監(jiān)管制度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展[10]。

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作者簡介：張瑋（2003.11-），女，土族，甘肅白銀人，本科，研究方向：房地產(chǎn)金融學(xué)。