［摘 要］本文基于房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計的內涵，分析了當前房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計工作存在的部分企業(yè)未建立健全統(tǒng)計機制、部分企業(yè)未規(guī)范開展統(tǒng)計工作、部分企業(yè)統(tǒng)計人員的能力和素養(yǎng)仍需提升、部分企業(yè)運用的統(tǒng)計制度存在缺陷等問題。提出了構建完善的統(tǒng)計工作機制、強化基礎性的統(tǒng)計工作、優(yōu)化統(tǒng)計指標并完善統(tǒng)計內容、打造能力和素養(yǎng)更高的統(tǒng)計人才隊伍等改進措施，旨在為房地產企業(yè)優(yōu)化統(tǒng)計指標內容及打造高素質的統(tǒng)計人才隊伍提供幫助。

［關鍵詞］房地產開發(fā)經營業(yè)；統(tǒng)計；問題

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2024.19.006

［中圖分類號］F222.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）19-0019-04

0 " " 引 言

房地產開發(fā)經營業(yè)在國民經濟體系中發(fā)揮著舉足輕重的作用。然而，當前該行業(yè)的統(tǒng)計工作存在諸多問題，制約了其健康發(fā)展。本文旨在通過探討房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計存在的問題，提出相應的對策，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力支持。

1 " " 房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計的內涵

1.1 " 市場需求分析

在探討房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計的內涵時，市場需求分析是不可或缺的重要環(huán)節(jié)，涉及對潛在購房者的數量、購買力以及購房意愿的綜合評估。分析過程通常包括對當前房地產市場趨勢的認識、對人口統(tǒng)計數據的詳細研究，以及對經濟指標的跟蹤。市場需求的多寡直接影響了房地產的供給策略和定價機制。通過對市場需求的深入分析，開發(fā)商可以掌握不同區(qū)域內房產產品的受歡迎程度和可能的市場飽和點[1]。此外，還應評估客戶群體的多樣性和需求的特異性，通過調查問卷、市場報告和前沿趨勢分析預測未來需求變動。這些信息有助于開發(fā)商制定更加精準和科學的營銷策略，避免盲目開發(fā)，從而提高項目的成功率和盈利能力。

1.2 " 項目規(guī)劃與定位

項目規(guī)劃與定位是房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計不可或缺的一環(huán)。規(guī)劃是指對項目整體的設計構思，涵蓋了土地利用規(guī)劃、建筑設計、基礎設施建設、環(huán)境保護等方面。而定位則是根據市場需求分析結果來確定項目的目標客群和產品的性質，如住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)，以及是面向中低收入人群還是高端市場。

在項目規(guī)劃階段，需要多學科的專業(yè)知識和經驗支撐科學決策的提出。精心的規(guī)劃有助于優(yōu)化資源的使用效率，并創(chuàng)造有吸引力的社區(qū)環(huán)境。同時，項目規(guī)劃必須符合當地政府的法規(guī)和政策框架，確保項目具有可行性和合規(guī)性。定位則需要結合品牌形象、市場定位、預算以及預期的投資回報率來綜合考量，以打造有特色且具市場競爭力的房地產產品[2]。

1.3 " 投資與融資管理

對房地產開發(fā)商而言，投資管理是一項需要慎重考慮和細致規(guī)劃的任務。在做出投資決策時，開發(fā)商需審慎權衡各種因素，深入探討合理的投資方案，以確保資源的有效利用和回報的最大化。這需要開發(fā)商對市場進行深入研究，熟悉市場發(fā)展趨勢，以及評估潛在項目的風險和回報。精明的投資管理可以最大化資本效益和項目價值，降低風險，并確保收益最大化。這通常涉及對項目進行嚴格的財務分析，包括但不限于收益率的計算、現(xiàn)金流量分析，以及風險評估等。此外，融資管理對于大多數房地產開發(fā)項目是不可或缺的，因為這些項目通常需要大量資金來覆蓋土地購買、建筑施工、市場營銷和銷售過程中的成本。這就要求房地產開發(fā)商不僅要熟悉各種融資工具和機制，例如銀行貸款、債券發(fā)行、合伙人資本、政府補貼等，還要具備談判和管理與投資人、銀行及其他財務機構關系的能力。良好的融資策略可以為項目提供所需的流動性，同時將融資成本維持在合理的水平。

2 " " 房地產統(tǒng)計工作現(xiàn)狀

房地產統(tǒng)計工作至關重要，可以為企業(yè)科學決策提供準確可靠的信息。這些信息的來源不僅限于市場運作本身，還得益于監(jiān)管機構的支持，涵蓋了咨詢與查詢服務的全面開展。然而，目前階段我國房地產統(tǒng)計活動的功能和預期成效尚未得到充分發(fā)揮。首先，部門間信息共享機制的不完善，導致了統(tǒng)計數據在全面性和準確性方面存在缺陷[3]。由于缺乏一個統(tǒng)一、高效的數據共享平臺，各個部門之間的信息流動受到阻礙，無法形成一個完整、準確的數據鏈。這不但會影響到統(tǒng)計工作的效能，更會限制整體的決策與計劃的精確性與科學性。其次，房地產企業(yè)內部從事統(tǒng)計工作的人員專業(yè)技能有待提高。企業(yè)統(tǒng)計的操作主要是基于報告的編制，而這些報告的生成過程不能滿足最優(yōu)化使用的要求，導致統(tǒng)計成果未能充分發(fā)揮預期作用。最后，我國統(tǒng)計員素質普遍不高，統(tǒng)計工作團隊存在一定不確定因素，且高素質的統(tǒng)計人才不斷流失，給房地產統(tǒng)計體系的建設帶來障礙。若不能根本解決這一問題，不動產統(tǒng)計工作將難以適應形勢發(fā)展需要，對社會和經濟發(fā)展帶來負面影響。

3 " " 房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題

3.1 " 部分企業(yè)未建立健全統(tǒng)計機制

房地產作為資本密集和信息集散的行業(yè)，對準確及時的統(tǒng)計信息有很強的依賴性。然而，一些房地產開發(fā)企業(yè)并未能建立起一套健全的統(tǒng)計機制，主要表現(xiàn)在統(tǒng)計體系的缺失、財務與市場信息孤立、數據采集及處理方式的滯后以及對統(tǒng)計人員專業(yè)素質的忽視等方面。首先，沒有完善的統(tǒng)計體系會導致關鍵數據的缺漏，比如市場需求、成本控制、資金流動和回報率等，這些數據對于房地產項目的全生命周期管理至關重要[4]。此外，當前許多企業(yè)在財務管理和市場分析方面存在數據分散問題，導致數據整合與深度分析不足，從而影響決策的準確性和效率。同時，統(tǒng)計人員的專業(yè)素質對于統(tǒng)計數據的準確性和可靠性具有至關重要的影響。然而，部分企業(yè)在統(tǒng)計人員專業(yè)培訓和技能提升方面的投入有限，這無疑對統(tǒng)計工作的專業(yè)性和準確性構成了挑戰(zhàn)。缺乏專業(yè)的統(tǒng)計團隊已成為制約統(tǒng)計結果質量提高的重要因素。

3.2 " 部分企業(yè)未規(guī)范開展統(tǒng)計工作

房地產企業(yè)的統(tǒng)計工作是保證企業(yè)信息準確和經營決策合理的基礎，但在現(xiàn)實中，不少企業(yè)未能規(guī)范開展統(tǒng)計工作，導致統(tǒng)計數據不全面、不準確和不及時，進而影響企業(yè)對市場的判斷和策略的制定。一方面，缺少統(tǒng)一的統(tǒng)計準則和標準，使得數據收集、編制和報告流于形式，難以體現(xiàn)其應有的價值。例如，不同項目或不同階段使用不同的統(tǒng)計標準和方法，會導致數據之間缺少可比性，決策層難以獲得清晰、連貫的信息視圖。另一方面，統(tǒng)計數據往往沒有得到有效核實和審核，數據質量受到質疑。例如，個別企業(yè)可能會出于展現(xiàn)其良好經營狀況的需要而對統(tǒng)計數據進行操控，這種行為雖然短期內可能對外界產生一定影響，但從長遠來看，是對企業(yè)自身的誤導和對市場的不負責任。

3.3 " 部分企業(yè)統(tǒng)計人員的能力和素養(yǎng)仍需提升

上文提到，部分房地產開發(fā)與經營企業(yè)在統(tǒng)計工作的執(zhí)行層面的專業(yè)性與專注度不足。具體表現(xiàn)在企業(yè)內部的統(tǒng)計人員普遍缺少專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，這直接影響了統(tǒng)計數據的處理質量。進一步加劇該問題的，是企業(yè)對統(tǒng)計人員技能培養(yǎng)的支持力度不足。培訓活動缺少連貫性，偶發(fā)的淺層訓練并未確實促進員工的專業(yè)成長。其次，中國房地產企業(yè)在進行資質等級評定時，官方規(guī)定要求企業(yè)應配備一定數量的持證統(tǒng)計專業(yè)技術人才。但實際操作中，統(tǒng)計崗位多數由兼職人員擔任，而這些人員通常缺乏必要的專業(yè)培訓和資質認證，造成了“證書與崗位脫節(jié)”的局面。以某市2022年的統(tǒng)計數據為例，其47家房地產企業(yè)中，僅有3名統(tǒng)計人員持有相關的資格證。此外，地方政府在進行數據核查與考核時，往往強調投資數據作為主要指標，這無形中增加了企業(yè)在統(tǒng)計管理方面面臨的壓力。這種上行壓力可能導致企業(yè)在追求數據表現(xiàn)上的過度競爭，而忽視了統(tǒng)計工作的專業(yè)性與準確性[5]。

3.4 " 部分企業(yè)運用的統(tǒng)計制度存在缺陷

統(tǒng)計制度對于企業(yè)內部管理和決策支持具有重要作用。然而，一些企業(yè)面臨的主要問題是缺乏明確的統(tǒng)計口徑。統(tǒng)計口徑的不明確將會導致數據收集不一致，從而無法進行數據對比。若統(tǒng)計數據不能在相同的標準或定義下收集，其準確性和有效性就會受到質疑。這種模糊性會導致數據無法反映企業(yè)的真實運營狀況，管理層難以根據這些數據做出準確的業(yè)務判斷和決策。其次，企業(yè)在收集信息時，為追求信息的全面性，往往會設置過多的統(tǒng)計指標。雖然這種做法的初衷是好的，但在實際操作中，會導致資源的浪費和效率的降低。過多的統(tǒng)計指標不僅會增加工作量，還可能導致關鍵信息在海量的數據中變得不突出。員工需要花費更多的時間來處理和分析數據，這種過度的數據分析反而可能會導致重要的指標遺失。

4 " " 房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計工作的策略分析

4.1 " 構建完善的統(tǒng)計工作機制

為提高房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計工作的準確性和有效性，有必要構建一個完善的統(tǒng)計工作機制。建立一套系統(tǒng)的統(tǒng)計法規(guī)體系能夠確保所有數據收集和處理活動有明確的法律依據，從而提高統(tǒng)計數據的標準化和規(guī)范化水平。其次，應當建立統(tǒng)一的數據管理平臺，以便于數據的存儲、處理和交換，保證數據的安全性和完整性。再次，強化統(tǒng)計信息的反饋機制也至關重要，其可以幫助統(tǒng)計人員及時了解統(tǒng)計工作的成效和存在的問題，以便進行持續(xù)改進。最后，應建立和完善統(tǒng)計監(jiān)督制度，確保統(tǒng)計工作人員遵循統(tǒng)計法律法規(guī)，及時發(fā)現(xiàn)并糾正統(tǒng)計數據中的錯誤和偏差，以提高統(tǒng)計數據的可靠性。

4.2 " 強化基礎性的統(tǒng)計工作

房地產開發(fā)經營業(yè)的統(tǒng)計工作首先要強化其基礎性工作。包括對統(tǒng)計任務、統(tǒng)計對象、統(tǒng)計時限及統(tǒng)計標準等基本要素進行細致梳理和明確定義。統(tǒng)計工作要立足于科學性和系統(tǒng)性，注意數據來源的原始性和準確性，避免信息二次加工可能導致的偏差。加強對統(tǒng)計過程的監(jiān)督管理，確保數據收集、匯總、分析流程通暢無阻。每個環(huán)節(jié)明確責任人，做到責任到人，確保統(tǒng)計數據的真實性和有效性。同時，要建立嚴格的數據核驗制度，對于疑難問題采取復核以及交叉驗證的方法，減少誤差，為保障統(tǒng)計數據的質量奠定堅實基礎。

4.3 " 優(yōu)化統(tǒng)計指標并完善統(tǒng)計內容

為全面反映房地產開發(fā)經營活動，必須對現(xiàn)有的統(tǒng)計指標體系進行優(yōu)化。一是標準化統(tǒng)計口徑。企業(yè)需要制定一套統(tǒng)一的數據收集和報告標準。通過建立標準的統(tǒng)計口徑和定義，確保不同部門和團隊在數據收集時有共同的理解和執(zhí)行基準。這樣可以提升數據的一致性和可比性，從而提高數據質量。二是精簡關鍵指標。企業(yè)應當識別并定義對業(yè)務決策至關重要的關鍵績效指標（KPIs）。這意味著需要對當前所有統(tǒng)計指標進行審查，篩除低值或冗余指標，只保留能夠真實反映企業(yè)運作情況的核心指標。精簡后的指標可以更高效地指導決策，并減少數據分析的工作量。三是引入統(tǒng)計質量控制機制。應用統(tǒng)計質量控制流程，定期檢查數據的準確性和完整性。通過設立專門的數據管理團隊或崗位，保障數據在收集、記錄和分析階段的準確性和可靠性。

4.4 " 打造專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)更高的統(tǒng)計人才隊伍

房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計工作的質量很大程度上取決于統(tǒng)計人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)。因此，有必要對統(tǒng)計人才進行專業(yè)培訓和能力提升。通過舉辦各種形式的統(tǒng)計業(yè)務培訓、研討會和交流活動，不斷提高統(tǒng)計人員的業(yè)務技能和專業(yè)理論水平。此外，強化統(tǒng)計倫理培訓，提升統(tǒng)計人員的職業(yè)道德和責任感，確保其在工作中遵循科學性和客觀性原則。同時，通過引入先進技術和工具，如大數據分析和人工智能等，增強統(tǒng)計人才運用現(xiàn)代信息技術處理復雜數據的能力，以適應房地產統(tǒng)計工作的現(xiàn)代化需求。通過建立一支高素質和高效能的統(tǒng)計人才隊伍，可以有效提高房地產統(tǒng)計工作的水平。

5 " " 結束語

房地產開發(fā)經營業(yè)統(tǒng)計的有效性對于指導企業(yè)策略制定和市場預測有重要作用。通過建立健全的統(tǒng)計體系、強化基礎性統(tǒng)計工作、優(yōu)化統(tǒng)計指標體系，打造高素質的統(tǒng)計人才隊伍，房地產企業(yè)能夠獲得更準確和全面的數據支持，從而在復雜多變的市場環(huán)境中做出更具前瞻性的決策。未來，隨著數據科技的進步，通過應用大數據、云計算等現(xiàn)代技術手段，可實現(xiàn)房地產統(tǒng)計的科學化、精細化，有助于提升房地產企業(yè)的核心競爭力。

主要參考文獻

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