王冬

案? ?例

2014年4月11日，申請(qǐng)人錢(qián)某與被申請(qǐng)人某置業(yè)公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同未經(jīng)行政部門(mén)備案。合同約定：申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的一處住宅（即案涉房產(chǎn)），房屋總價(jià)款為5910000元，該款項(xiàng)應(yīng)在2014年4月11前付清；被申請(qǐng)人應(yīng)在2014年4月30日前將房屋交付給申請(qǐng)人；該房屋在交付后90日內(nèi)具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件；因被申請(qǐng)人責(zé)任導(dǎo)致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，申請(qǐng)人不解除合同的，被申請(qǐng)人應(yīng)按總房?jī)r(jià)的千分之一每日支付違約金。合同簽訂后，申請(qǐng)人已履行完付款義務(wù)，并于2014年5月裝修案涉房產(chǎn)，裝修完畢后入住至今。2014年6月9日，被申請(qǐng)人將案涉房產(chǎn)抵押給案外人典當(dāng)公司，典當(dāng)公司在獲悉涉案房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)異議的情況下與被申請(qǐng)人辦理了他項(xiàng)權(quán)證。2020年5月6日，被申請(qǐng)人與典當(dāng)公司達(dá)成調(diào)解，其中，確認(rèn)被申請(qǐng)人如不能按期、足額履行債務(wù)，典當(dāng)公司有權(quán)就案涉房產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)、拍賣(mài)或者變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。之后，被申請(qǐng)人沒(méi)有履行該次調(diào)解確定的義務(wù)，典當(dāng)公司向法院提起執(zhí)行申請(qǐng)。在執(zhí)行過(guò)程中，申請(qǐng)人錢(qián)某提出執(zhí)行異議。經(jīng)法院審理，判決如下：認(rèn)定申請(qǐng)人對(duì)案涉房產(chǎn)享有的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)足以排除典當(dāng)公司基于抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行等。另，案涉房產(chǎn)仍存在典當(dāng)公司的抵押權(quán)登記信息。

分? ?析

首先，在未登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面，申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)置業(yè)公司的房產(chǎn)后遇到兩個(gè)主要問(wèn)題。一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否必須備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！钡珡纳鲜鲆?guī)定來(lái)看，商品房預(yù)售合同備案僅為開(kāi)發(fā)企業(yè)單方義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)履行網(wǎng)簽備案的義務(wù)，確實(shí)存在法律執(zhí)行層面可能缺乏即時(shí)強(qiáng)制性罰則的問(wèn)題。

二是權(quán)利人不及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是否能對(duì)抗抵押權(quán)?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！鄙暾?qǐng)人長(zhǎng)時(shí)間未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，意味著無(wú)法從法律上確立自己對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)，權(quán)益得不到有效保障。案件中置業(yè)公司利用不良行為再次抵押了涉案房產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)清算時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證仍在置業(yè)公司名下，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)就被視為置業(yè)公司的財(cái)產(chǎn)而被用于清償債務(wù)。

本案中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)備案，導(dǎo)致第三人無(wú)法通過(guò)官方渠道查詢到該房產(chǎn)的真實(shí)情形。此外，雖然辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是依申請(qǐng)登記原則，但購(gòu)房者長(zhǎng)期不辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證意味著產(chǎn)權(quán)沒(méi)有在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，不具有法定物權(quán)效力，無(wú)法證明購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)享有完全的所有權(quán)。盡管有充分的理由推定購(gòu)房者屬于自甘風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟其已經(jīng)全款付清了購(gòu)房款，如果所購(gòu)房產(chǎn)再被抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行，將會(huì)使其遭受重大損害，從實(shí)質(zhì)公平的角度出發(fā)，確實(shí)有必要對(duì)商品房消費(fèi)者提供一定的保護(hù)措施。

其次，在登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)方面，典當(dāng)公司作為享有登記抵押權(quán)的債權(quán)人，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中也存在兩個(gè)問(wèn)題。一是抵押權(quán)為何無(wú)法實(shí)現(xiàn)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中的第二十八條、第二十九條賦予了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人、商品房消費(fèi)者排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，但需要滿足特定條件。這些規(guī)定與《民法典》第三百一十一條提及的善意取得制度的精神相呼應(yīng)，都是為了在特定情形下保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的合法權(quán)益，尤其是保障消費(fèi)者的居住權(quán)益不受不當(dāng)執(zhí)行的影響。換言之，法律賦予了買(mǎi)受人或消費(fèi)者排除執(zhí)行的權(quán)利，允許他們?cè)跐M足法定條件的情況下，即使存在在先設(shè)立的抵押權(quán)，也能阻止法院對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

二是抵押權(quán)人如何保護(hù)自身權(quán)利。根據(jù)《民法典》第四百零六條第二款規(guī)定，在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形下，抵押權(quán)人確實(shí)承擔(dān)了一定的舉證責(zé)任。當(dāng)?shù)盅簷?quán)人認(rèn)為抵押物的轉(zhuǎn)讓可能損害其抵押權(quán)時(shí)，想要行使價(jià)金物上代位權(quán)，即請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款用于提前清償債務(wù)或提存，抵押權(quán)人需要首先證明該轉(zhuǎn)讓行為對(duì)其抵押權(quán)構(gòu)成了威脅。在此背景下，抵押權(quán)人在事前加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，如訂立明確的抵押協(xié)議條款、密切關(guān)注抵押物動(dòng)態(tài)變化、及時(shí)收集和固定相關(guān)證據(jù)等，顯得尤為重要。

由此，本案中的抵押權(quán)人典當(dāng)公司依然對(duì)案涉房產(chǎn)享有抵押權(quán)，申請(qǐng)人錢(qián)某取得了有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋產(chǎn)權(quán)，未登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押權(quán)人和受讓人的物權(quán)效力都產(chǎn)生了影響。這也從側(cè)面反映了公正公平原則，不偏不倚。既不偏袒消費(fèi)者而忽視市場(chǎng)交易秩序的維護(hù)，也不過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)穩(wěn)定而削弱對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，而是尋求兩者之間的平衡，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展和社會(huì)公正的目標(biāo)。

啟? ?示

首先，本案中的情形是否符合《民法典》中提及的“帶押過(guò)戶”。自然資源部與原中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，總結(jié)出“帶押過(guò)戶”的三種模式：新舊抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式和抵押權(quán)變更模式（以下分別簡(jiǎn)稱(chēng)“模式一”“模式二”“模式三”）。模式一和模式二的處理方法包含新抵押權(quán)“首次登記+原抵押權(quán)注銷(xiāo)登記”（只是注銷(xiāo)時(shí)點(diǎn)稍有不同），本質(zhì)上都是通過(guò)及時(shí)注銷(xiāo)原抵押權(quán)的方式，回避原抵押人是否需要變更這個(gè)問(wèn)題，從而減少不必要的麻煩，模式三則需要辦理扺押人變更登記。

顯然，本案中未滌除抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶更符合模式三，但又有所不同。首先，“帶押過(guò)戶”模式依然貫徹著依申請(qǐng)登記原則，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記還是抵押權(quán)變更登記都需要申請(qǐng)人申請(qǐng)，而案例中的“帶押過(guò)戶”是依囑托登記，更多地體現(xiàn)了司法機(jī)關(guān)的權(quán)威性和執(zhí)行力。

其次，權(quán)利沖突如何解決。抵押物不論輾轉(zhuǎn)至何人之手，只要抵押權(quán)已經(jīng)登記確立，抵押權(quán)人都有權(quán)追及該物并實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。同時(shí)，《民法典》在肯定價(jià)金物上代位作為抵押權(quán)人在特定情況下的一種救濟(jì)手段時(shí)，也對(duì)此設(shè)置了嚴(yán)格的適用條件，以防止濫用這一制度而損害抵押權(quán)的效力。此外，《民法典》第五百二十四條雖然規(guī)定了債務(wù)轉(zhuǎn)移中的代為履行義務(wù)，但此處直接對(duì)應(yīng)消滅抵押權(quán)的情形應(yīng)是受讓人自愿清償債務(wù)或通過(guò)其他方式滿足抵押權(quán)人的債權(quán)要求。在這種情況下，如果受讓人能夠全額清償債務(wù)，抵押權(quán)因主債權(quán)的消滅而自然終止，抵押權(quán)人當(dāng)然不得拒絕，并應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)，從而促進(jìn)交易順利進(jìn)行。

總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)法律體系在設(shè)計(jì)抵押權(quán)相關(guān)規(guī)則時(shí)，既確保抵押權(quán)的有效行使，又兼顧市場(chǎng)交易秩序和公平正義原則。

綜上所述，筆者認(rèn)為，本案中未滌除抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)有下列三種操作方式。一是在保持現(xiàn)有的抵押權(quán)信息（包括抵押人）完全不變的情況下，依據(jù)生效的法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至申請(qǐng)人錢(qián)某名下。二是將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至申請(qǐng)人錢(qián)某名下，將原抵押權(quán)帶入該不動(dòng)產(chǎn)，抵押權(quán)人不變，抵押人變更為錢(qián)某。三是依據(jù)生效的法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至申請(qǐng)人錢(qián)某名下，同時(shí)由申請(qǐng)人錢(qián)某和抵押權(quán)人典當(dāng)公司共同辦理抵押權(quán)變更登記，登記機(jī)構(gòu)合并辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記。

從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更角度看，如果原抵押人同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的所有人，并且該產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么新的產(chǎn)權(quán)所有人將會(huì)取代原抵押人的地位，操作一中提到的抵押權(quán)信息在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)不作任何變更不具備可行性。從不動(dòng)產(chǎn)實(shí)務(wù)操作的角度看，操作二在某些特定情況下可能更具實(shí)操性，比如案例中，預(yù)期讓錢(qián)某主動(dòng)配合典當(dāng)公司去辦理抵押權(quán)變更登記可能存在困難。盡管操作二看似在短期內(nèi)解決了執(zhí)行問(wèn)題，但在長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于沒(méi)有及時(shí)完成抵押權(quán)變更登記，可能會(huì)給后續(xù)的權(quán)益確認(rèn)和行使帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。從法理角度看，操作三相對(duì)更為完善。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)隨抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移，但法律同時(shí)要求應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記以確保抵押權(quán)效力的延續(xù)和對(duì)抗善意第三人。

因此，在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)務(wù)操作中，面對(duì)復(fù)雜的法律關(guān)系和利益沖突，的確需要綜合考量各種因素，包括但不限于法律條文的規(guī)定、執(zhí)行的難易程度、當(dāng)事方的實(shí)際狀況和意愿，以及未來(lái)可能產(chǎn)生的影響。尤其是在涉及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更的情形下，最佳的操作方案應(yīng)當(dāng)是在確保既有法律程序正當(dāng)?shù)那疤嵯拢畲笙薅鹊仄胶飧鞣嚼?，既解決眼前的問(wèn)題，又為未來(lái)的權(quán)益保護(hù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（作者單位：常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心）