【摘" 要】城市商業(yè)綜合體作為城市經濟的重要載體，其財務風險因外部環(huán)境波動、市場競爭加劇和內部管理不足而日益突出。論文以財務風險的形成因素為切入點，分析外部宏觀環(huán)境、內部決策管理和運營成本等多重因素對綜合體財務狀況的影響?；诖耍岢鐾ㄟ^加強資金管理、提升商業(yè)運營能力以及靈活調整外部適應能力的策略，以優(yōu)化綜合體財務管理，提升其抗風險能力與可持續(xù)發(fā)展水平。研究表明，智能技術的深度應用和融資模式的創(chuàng)新可顯著緩解財務壓力，為未來綜合體的高效運營提供有效路徑。

【關鍵詞】城市商業(yè)綜合體;財務風險;形成因素

【中圖分類號】F721;F275" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）12-0155-03

1 引言

城市商業(yè)綜合體作為現(xiàn)代城市功能的重要承載體，不僅是商業(yè)資源集聚的平臺，更是推動區(qū)域經濟發(fā)展的重要引擎。而其高資本投入和復雜的運營模式，使財務風險成為制約可持續(xù)發(fā)展的關鍵問題。外部環(huán)境的波動、市場競爭的加劇以及內部管理的不足，進一步加大了綜合體的財務壓力。智能化技術的快速發(fā)展和多元化融資工具的普及，為綜合體財務管理提供了新的思路與路徑[1]。在此背景下，深入分析財務風險的形成因素，并探索針對性的應對策略，具有重要的理論價值與實踐意義。

2 城市商業(yè)綜合體的主要財務風險

城市商業(yè)綜合體的財務風險主要體現(xiàn)在資金鏈斷裂、投資回報不確定性以及外部環(huán)境變動等方面。

首先，資金鏈斷裂風險是最嚴重的財務隱患。綜合體建設初期投入巨大，資金回籠周期較長，若租金收入不足、融資渠道受限或突發(fā)市場危機，容易導致流動資金枯竭，進而影響正常運營，甚至引發(fā)債務違約。

其次，投資回報不確定性直接影響綜合體的盈利能力。由于市場需求波動、消費者偏好變化以及業(yè)態(tài)調整的不確定性，部分商戶經營難以維持，導致租金回報不達預期。同時，物業(yè)維護、市場推廣等高昂的運營成本進一步壓縮利潤空間，增加財務不穩(wěn)定性。

最后，外部環(huán)境變動風險包括經濟周期波動、政策調整、行業(yè)競爭加劇等因素。例如，經濟衰退期間，居民消費能力下降，綜合體客流量減少，商戶盈利能力削弱，進而影響租金回收和整體收益;政府對商業(yè)地產的調控政策變化，如土地成本上升、信貸收緊等，也可能加大財務壓力。周邊新商業(yè)項目的崛起可能導致客群分流，進一步加劇綜合體的經營風險。因此，綜合體必須建立完善的財務風控體系，提升資本運作效率，以增強抗風險能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

3 城市商業(yè)綜合體財務風險的形成因素

3.1 外部因素

外部環(huán)境的不確定性為城市商業(yè)綜合體帶來諸多財務風險，且各個層面的影響環(huán)環(huán)相扣，不容小覷。

從宏觀經濟形勢波動維度來看，在經濟下行周期，如2008年全球金融危機以及后續(xù)的階段性經濟衰退階段，失業(yè)率大幅攀升，消費者實際收入顯著減少，這直接削弱了他們的消費能力與信心。相關市場調研數(shù)據(jù)顯示，當時商業(yè)綜合體中的零售店鋪銷售額平均下滑幅度達到30%～50%，像服裝、珠寶等高附加值零售品類下滑更為明顯，部分高端女裝品牌門店銷售額同比下跌近60%。餐飲門店也未能幸免，客流量驟減40%～60%，翻臺率大幅降低，眾多租戶資金鏈斷裂，租金支付逾期比例飆升至30%以上，不少店鋪無奈倒閉，直接導致綜合體租金收入銳減，空置成本急劇攀升，一些大型綜合體空置率短期內從10%躥升至30%。

在政策法規(guī)層面，房地產調控政策收緊時，土地供應端呈現(xiàn)出明顯的收緊態(tài)勢，競拍門檻大幅提高。以一線城市為例，過去幾年土地競拍保證金比例從20%提升至30%～50%，直接推高土地購置成本20%～30%[2]。同時，信貸政策同步收緊，商業(yè)綜合體開發(fā)貸款額度受限，額度普遍降低30%～50%，利率上浮10%～20%，資金回籠周期延長1～2年，前期投入風險呈幾何倍數(shù)增長。

區(qū)域規(guī)劃調整方面同樣給綜合體帶來巨大沖擊。當周邊新建大型商業(yè)設施，同質化競爭瞬間加劇，客源被大量分流。新商場開業(yè)初期憑借大規(guī)模促銷活動吸引消費者嘗鮮，使得原綜合體客流量下滑20%～30%，租金收益降低15%～25%，資產增值預期也隨之大打折扣，打破了原有的商業(yè)生態(tài)平衡。

這些外部因素相互交織，持續(xù)沖擊著城市商業(yè)綜合體的財務穩(wěn)定。

3.2 內部因素

內部因素是影響綜合體運營效率和財務穩(wěn)健性的關鍵，主要包括管理決策失誤、財務管理機制不完善、成本控制不到位以及租戶管理能力不足等方面。

首先，在管理決策層面，綜合體前期缺乏系統(tǒng)的市場調研和精準的定位分析是主要問題。一些項目的選址缺乏科學依據(jù)，僅憑主觀判斷或盲目追求短期利益，導致地理位置偏離消費核心區(qū)域;業(yè)態(tài)配置未能與當?shù)叵M需求充分契合。例如，過分強調高端業(yè)態(tài)或國際品牌引入，忽視了區(qū)域內中低收入人群的需求，致使目標客群定位模糊，無法吸引穩(wěn)定的消費群體。這種決策失誤不僅影響開業(yè)初期的客流導入，還對后期經營產生深遠負面影響。

其次，財務管理機制的不完善直接削弱了綜合體應對資金風險的能力。許多綜合體在預算管理中存在松散和隨意性，未能依據(jù)實際經營數(shù)據(jù)制定合理預算目標，導致財務報表缺乏透明度。對資金流動性的監(jiān)控不足，未能及時發(fā)現(xiàn)并應對潛在的資金鏈問題。一些綜合體未建立財務預警機制，在面臨外部市場波動或內部管理不善時，資金鏈極易出現(xiàn)緊張，甚至引發(fā)斷裂危機[3]。

再次，成本控制不到位是綜合體財務問題的另一重要原因。在建設階段，項目預算超支現(xiàn)象較為普遍，部分綜合體未能有效控制土建、設備采購等費用;在運營過程中，高昂的維護成本，如設備維修、能源消耗以及頻繁的市場推廣費用，進一步加重財務壓力。這些成本的累積，嚴重影響了綜合體的盈利能力和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

最后，租戶管理能力的不足也直接削弱了綜合體的收入來源。一些綜合體在租賃管理上缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃，未能建立有效的租金催繳機制，導致部分商戶出現(xiàn)租金拖欠或提前退租等問題。租戶的經營情況未能得到及時評估和指導，進一步削弱了綜合體整體的經濟效益。

3.3 運營因素

運營因素是城市商業(yè)綜合體財務風險的重要來源，主要體現(xiàn)在租金回收、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)管理以及運營成本等方面，這些問題在綜合體長期運營中相互交織，對其盈利能力和可持續(xù)發(fā)展構成顯著挑戰(zhàn)。

首先，租金回收問題是綜合體財務風險的核心環(huán)節(jié)。部分商戶由于經營能力較弱、市場競爭激烈或消費需求不足，經營收入難以覆蓋租金成本，導致租金回款周期延長甚至長期拖欠。直接削弱了綜合體的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，還進一步限制了資金的周轉效率，可能引發(fā)連鎖性財務危機[4]。部分商戶拖欠租金后難以得到及時清退，造成商鋪空置率上升，進一步加劇了綜合體的收入損失。

其次，業(yè)態(tài)組合的不合理是影響綜合體經營效益的重要因素。部分綜合體在規(guī)劃階段未能充分考慮目標消費群體的需求，業(yè)態(tài)布局缺乏科學性和協(xié)同性，導致購物、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)之間未能形成完整的消費鏈條。如高端品牌和大眾消費業(yè)態(tài)混搭布局不均，難以吸引穩(wěn)定的核心客群。部分商業(yè)空間因缺乏競爭力長期閑置，造成資源浪費和效益低下。

再次，物業(yè)管理成本的持續(xù)增加對綜合體的財務狀況帶來了巨大的壓力。綜合體的日常運營需要高額支出，包括設備維修、安保服務、公共設施的維護及清潔等。特別是一些老舊綜合體，其設備更新與設施改造的成本更為高昂，增加了綜合體的財務負擔，還削弱了其在價格競爭中的優(yōu)勢，使得盈利能力進一步下降。

最后，營銷推廣和運營管理能力的不足使綜合體難以應對市場競爭。一些綜合體未能通過精準的市場活動提升品牌影響力與客流量，導致消費者到訪率和消費轉化率長期處于較低水平。營銷活動的同質化和創(chuàng)新不足使得綜合體難以形成特色競爭力。在運營管理中，部分綜合體缺乏高效的成本管控機制，導致資源利用效率低下，運營收入難以覆蓋快速增長的運營成本。

4 財務風險的應對策略

4.1 加強資金管理，優(yōu)化融資渠道

針對城市商業(yè)綜合體建設初期資金投入大、回籠周期長、資金鏈易斷裂的風險，應從完善資金管理體系和多元化融資渠道兩方面入手強化財務穩(wěn)健性。

首先，要建立科學的資金預算與動態(tài)監(jiān)控機制，通過全面的項目成本核算、精細化的預算編制和實時的資金流動監(jiān)控，確保各階段資金使用高效合理，及時預警潛在的資金缺口。

其次，優(yōu)化現(xiàn)金流管理，提升租金回收效率，建立租金催繳和違約懲罰機制，防止因租戶欠租引發(fā)資金鏈緊張。同時，積極拓展融資渠道，除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，應充分利用資產證券化、REITs（房地產投資信托基金）等創(chuàng)新融資工具，盤活存量資產，提高資本流動性。

最后，強化與戰(zhàn)略投資者和金融機構的合作，建立長期穩(wěn)定的資金支持體系，以提升綜合體在市場波動和危機沖擊下的資金應對能力，確保持續(xù)運營與發(fā)展。

4.2 提升商業(yè)運營能力，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局

為應對市場需求波動、消費者偏好變化及高運營成本帶來的投資回報不確定性，城市商業(yè)綜合體應提升商業(yè)運營能力，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，以增強盈利能力和抗風險性。

首先，應基于大數(shù)據(jù)分析進行市場調研，精準識別目標客群的消費習慣與需求變化，動態(tài)調整業(yè)態(tài)組合，合理配置零售、餐飲、娛樂及生活服務等多元化業(yè)態(tài)，形成高效的消費鏈條，避免業(yè)態(tài)同質化與客群流失。

其次，推行“主力店+特色品牌”的招商策略，引入具有市場號召力的主力租戶及富有特色的小眾品牌，提升整體商業(yè)吸引力。

再次，加強物業(yè)管理，實施精細化成本控制，如采用節(jié)能設備降低能耗、優(yōu)化人力資源配置，降低維護費用。

最后，完善市場推廣策略，通過舉辦主題活動、會員積分優(yōu)惠、線上線下聯(lián)動等方式，提高消費者粘性和到訪頻次，從而穩(wěn)定租金收入、提升整體盈利水平，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.3 靈活調整外部適應能力

在當今競爭激烈且動態(tài)變化的商業(yè)格局下，城市商業(yè)綜合體要想站穩(wěn)腳跟，必須具備敏銳洞察外部環(huán)境變化并迅速靈活調整的能力。當宏觀經濟陷入低迷期，消費者消費意愿和能力雙雙受挫時，綜合體應果斷采取行動。主動與各業(yè)態(tài)的頭部租戶開展深度溝通，達成租金靈活調整共識，如采用租金階梯式減免策略，根據(jù)商戶銷售額下滑幅度給予相應比例減免，既緩解商戶資金壓力，又激勵其提升經營業(yè)績。整合場內資源，策劃統(tǒng)一主題營銷活動，如舉辦“城市生活節(jié)”，涵蓋美食市集、親子游樂、潮流新品發(fā)布等多元板塊，匯聚人氣，激發(fā)消費活力[5]。

面對區(qū)域內新商業(yè)項目崛起造成的分流危機，深入市場調研剖析客群需求是首要任務。倘若周邊新開主打年輕潮流的商業(yè)體，自身可著眼于服務家庭客群，引入兒童職業(yè)體驗館、親子影院等業(yè)態(tài)，配套增設母嬰室、兒童游樂區(qū)等便民設施，打造溫馨家庭消費場景。并對商業(yè)空間重新規(guī)劃，以不同主題裝飾區(qū)分樓層或區(qū)域，如童話森林主題餐飲區(qū)、復古工業(yè)風購物區(qū)，賦予空間獨特魅力，提升對目標客群的吸引力，實現(xiàn)差異化突圍。

此外，緊跟數(shù)字化變革浪潮，借助短視頻平臺打造網紅打卡點，邀請網紅探店，通過新奇視覺呈現(xiàn)與趣味互動玩法吸引線上流量轉化為線下客源;利用會員積分系統(tǒng)聯(lián)動線上線下消費，根據(jù)會員等級定制專屬優(yōu)惠與服務，增強會員粘性，多維度提升綜合體應對外部挑戰(zhàn)的韌性。

5 結語

城市商業(yè)綜合體財務風險的形成因素復雜，既包括外部環(huán)境的波動，也涉及內部管理和運營結構的問題。通過加強資金管理、提升商業(yè)運營能力以及靈活適應外部環(huán)境的策略，可有效緩解綜合體的財務壓力，增強其運營韌性和可持續(xù)發(fā)展能力。未來，應進一步探索智能技術在財務管理中的深度應用，優(yōu)化投融資模式，加強政策與市場的動態(tài)適配，以實現(xiàn)綜合體在復雜經濟環(huán)境中的高效運營和長期穩(wěn)健發(fā)展。

【參考文獻】

【1】蔡增嬋.城市商業(yè)綜合體運營管理問題淺析[J].經濟師，2024（07）：290-291.

【2】浙江省統(tǒng)計局課題組，黃洪琳.浙江城市商業(yè)綜合體的發(fā)展狀況、困境與出路[J].統(tǒng)計科學與實踐，2024（06）：35-37+57.

【3】吳聯(lián)群.實體商業(yè)賦能城市發(fā)展推動商業(yè)創(chuàng)新——2023年上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展情況報告[J].上海商業(yè)，2024（05）：10-12.

【4】李會.新消費時代下城市商業(yè)綜合體的發(fā)展策略[J].活力，2023（10）：190-192.

【5】陳忠斌.體驗經濟時代城市商業(yè)綜合體規(guī)劃發(fā)展的思考[J].上海商業(yè)，2023（03）：8-10.

【作者簡介】劉文風（1989-），女，山東泰安人，研究方向：財務管理理論與實務。