摘 要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，不動產(chǎn)的需求及買賣有了更廣闊的市場，尤其是房產(chǎn)交易已是常態(tài)。國家為了切實保障物權(quán)人的利益，保持社會穩(wěn)定，規(guī)避不動產(chǎn)市場的交易風險，加強了對不動產(chǎn)的管理，積極推進不動產(chǎn)登記工作。作為不動產(chǎn)登記檔案管理者，要加強不動產(chǎn)登記檔案的管理，緊隨時代發(fā)展，創(chuàng)新管理模式，不斷優(yōu)化管理流程，以此提高不動產(chǎn)登記檔案的管理效率和質(zhì)量，充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記檔案的作用和價值。文章通過對不動產(chǎn)登記檔案管理的作用描述，分析了優(yōu)化不動產(chǎn)登記檔案管理工作的措施和方法。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；檔案管理；作用；管理措施

中圖分類號：G271；F299.23 文獻標識碼：A

不動產(chǎn)登記檔案是記錄各類不動產(chǎn)登記、建設(shè)、交易等活動的資料和信息。國家出臺了相關(guān)的不動產(chǎn)登記管理制度，以規(guī)范不動產(chǎn)市場的秩序與安全。檔案內(nèi)容涉及范圍廣、數(shù)據(jù)量大是不動產(chǎn)登記檔案的特點，容易出現(xiàn)收集、保存數(shù)據(jù)錯誤或者遺失等情況，會對社會產(chǎn)生惡劣影響。不動產(chǎn)登記檔案管理工作只有科學、規(guī)范地建立完善的管理制度，才能保障此項工作的順利開展。

新時期，由于我國不動產(chǎn)登記檔案的管理內(nèi)容日益增多，流程較為復雜，并具有唯一性、實時性、公開性和法定性等諸多特點。因此，在不動產(chǎn)登記檔案管理工作過程中，工作人員要充分結(jié)合以上特點，合理、合法、合規(guī)地開展工作。

一、不動產(chǎn)登記檔案管理的特點

1.復雜性

首先，不動產(chǎn)包括了房屋、土地、山林以及礦產(chǎn)等，具有復雜性。其次，不動產(chǎn)內(nèi)容中涉及的海量群體導致了登記的不動產(chǎn)檔案數(shù)量龐大。不管是土地信息、房屋買賣還是常住人口的調(diào)查登記，都會產(chǎn)生海量的檔案資料?？梢姴粍赢a(chǎn)登記檔案管理有著復雜性的特點。

2.獨特性

與其他檔案相較而言，不動產(chǎn)檔案有其獨特性。不動產(chǎn)檔案詳細記錄不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及自然存在狀況等，是證明不動產(chǎn)物權(quán)的重要資料。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬和特定區(qū)域的獨特性，決定不動產(chǎn)檔案管理工作的獨特性。

3.真實性和實時性

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，房產(chǎn)交易已成為不動產(chǎn)市場的主要交易內(nèi)容。頻繁的房屋產(chǎn)權(quán)交易、變更在無形中加大了不動產(chǎn)登記檔案管理的工作量。只有真實記錄并實時更新不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更情況，才能有效保障產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。

4.規(guī)范性

不動產(chǎn)登記檔案的復雜性及獨特性，決定了管理工作必須具備規(guī)范性，才能確保不動產(chǎn)檔案內(nèi)容的真實性和完整性。尤其是檔案格式，必須遵循嚴格的規(guī)范標準，避免出現(xiàn)登記混亂的現(xiàn)象。

5.公開性與唯一性

不動產(chǎn)登記檔案的公開性，指的是在對某地特定不動產(chǎn)的所屬權(quán)及保存的自然狀態(tài)展開真實、客觀的記錄，并以證明的形式公示物權(quán)。而不動產(chǎn)登記檔案的唯一性是對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬的唯一指定，具有唯一排他性。不動產(chǎn)登記檔案由國家專屬部門展開保管、應(yīng)用，是為了保證不動產(chǎn)檔案的公開性和唯一性，從全方位保證產(chǎn)權(quán)所有人的正當權(quán)益，避免市場買賣的風險。

6.法定性

國家授權(quán)機關(guān)部門以法律為依據(jù)，管理與制作不動產(chǎn)登記檔案，我國的《物權(quán)法》也在進一步出臺完善中，專門針對不動產(chǎn)檔案管理的相關(guān)法律也在進一步完善中。由此可見，國家機關(guān)是不動產(chǎn)登記檔案的管理者，從法律角度賦予了不動產(chǎn)檔案從形成到制作過程中的法律效應(yīng)，具有法定性，在更好地發(fā)揮不動產(chǎn)檔案的社會價值和經(jīng)濟價值的同時，維護國家法律的嚴肅性。

二、不動產(chǎn)登記檔案的重要價值

1.不動產(chǎn)檔案具有歷史價值

對不動產(chǎn)檔案開展管理與整合，可以充分利用不動產(chǎn)檔案的歷史價值。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)中，多年的不動產(chǎn)登記檔案管理，可以為國家制定相關(guān)的房產(chǎn)制度提供信息依據(jù)，在對歷史不動產(chǎn)登記檔案的分析過程中，吸取其中先進的管理理念，并整改不合理的方案和措施，避免在以后工作中出現(xiàn)類似的錯誤。長期積累的不動產(chǎn)檔案管理資料，具有很高的借鑒作用。

2.不動產(chǎn)檔案具有經(jīng)濟價值

不動產(chǎn)檔案的現(xiàn)實價值主要是為不動產(chǎn)所有人提供不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，為個人不動產(chǎn)的歸屬權(quán)提供資料證明，從而避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，進一步保證了物權(quán)所有人的合法權(quán)益。注重對不動產(chǎn)登記檔案管理與分析工作，是目前房地產(chǎn)開展統(tǒng)計和整合資料的重要目標。通過對不動產(chǎn)登記檔案的分析與整合，能夠讓國家直觀、清晰地了解到目前人民居住狀況以及購房狀況，推斷人民生活水平，并對房地產(chǎn)行業(yè)展開合理調(diào)控等。因此，不動產(chǎn)登記檔案具有很高的經(jīng)濟價值。

三、不動產(chǎn)登記檔案管理的重要作用

1.有力保障了不動產(chǎn)交易安全

我國經(jīng)濟快速發(fā)展，促進了不動產(chǎn)交易市場的繁榮，隨之而來的是各類不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易與變更，由此也出現(xiàn)了在交易過程中的諸多不合法、不合規(guī)的交易行為，損害了產(chǎn)權(quán)所有人的利益，擾亂了不動產(chǎn)交易市場的正常秩序，甚至影響社會的穩(wěn)定。不動產(chǎn)登記檔案具有法定性，通過其具有的法律效力，以檔案的形式明確了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，加上具有的公示性和唯一性，確保了不動產(chǎn)交易市場的有序交易，規(guī)避了行業(yè)風險，減少了在交易中的經(jīng)濟糾紛，有力保障了產(chǎn)權(quán)人的切身權(quán)益。

2.構(gòu)建健康的不動產(chǎn)市場交易環(huán)境

不動產(chǎn)登記和管理工作由國家專業(yè)部門負責，有著較強的穩(wěn)定性，可以有效監(jiān)督不動產(chǎn)交易過程，約束違法、違規(guī)不動產(chǎn)交易行為的發(fā)生，降低不動產(chǎn)交易風險，為不動產(chǎn)交易市場構(gòu)建健康的交易環(huán)境。

3.記錄了城市的發(fā)展和興衰

不動產(chǎn)登記檔案的歷史價值在于讓我們可以看到每座城市的規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展中土地、建筑的變化，體現(xiàn)了城市的發(fā)展與變遷。

4.有利于實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，規(guī)避不動產(chǎn)交易風險

對不動產(chǎn)展開登記的目的就是要實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則。通過不動產(chǎn)的登記檔案管理，可以對某個地區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)，其歸屬權(quán)利和交易變更的情況通過公開、公正、透明的方式展示，客觀、準確地反映不動產(chǎn)的詳細情況，并為不動產(chǎn)所有人、相關(guān)機構(gòu)、單位等利益相關(guān)人的查詢提供了便利?？梢姴粍赢a(chǎn)登記檔案的公示原則，在提高社會公信力方面起到重要作用。而作為公示載體的不動產(chǎn)登記檔案，只有經(jīng)過公示，方能真正發(fā)揮其真實作用。經(jīng)過公示后的不動產(chǎn)登記檔案，是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人避免交易風險的重要依據(jù)。

四、不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問題

1.缺乏統(tǒng)一的檔案管理體系

不動產(chǎn)登記檔案的復雜性特點是由管理內(nèi)容的多樣性造成的。在不動產(chǎn)檔案中記錄了不同地域、不同存在形式的不動產(chǎn)資源信息，包括水域、陸地、森林、山丘、農(nóng)田、城市住宅以及商業(yè)用地等。這些不動產(chǎn)資源由國家規(guī)定不同的管理部門實施管理，導致在管理方式和內(nèi)容記錄形式都有著各自的特點，區(qū)別明顯，造成不動產(chǎn)登記檔案的復雜性，不利于檔案的統(tǒng)一管理，在無形中提高了不動產(chǎn)檔案的收集、歸類、保存的難度。進入信息化時代，檔案管理信息化建設(shè)是不可逆轉(zhuǎn)的時代潮流，不動產(chǎn)登記檔案的復雜性為信息化建設(shè)增加了難度，缺乏統(tǒng)一的檔案管理，就無法建立完善、標準化的檔案管理體系，難以實現(xiàn)不動產(chǎn)檔案信息的及時梳理和匯總。

2.難以實現(xiàn)實時共享，檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)無法展開有效對接

在信息化時代，實現(xiàn)信息資源實時共享是時代特征之一。在不動產(chǎn)登記檔案管理中，信息技術(shù)已經(jīng)逐步取代傳統(tǒng)的人工操作，本應(yīng)可以為檔案使用者提供方便、快捷的查詢、使用、共享資料服務(wù)，但因檔案信息管理平臺沒有共享功能或沒有啟動共享程序，導致服務(wù)質(zhì)量和效率大幅下降。

在不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)過程中，還有一個較為突出的問題，就是不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)庫和實際不動產(chǎn)交易業(yè)務(wù)系統(tǒng)無法實現(xiàn)有效對接，導致不動產(chǎn)登記的檔案資料與具體業(yè)務(wù)之間無法實時同步，未形成統(tǒng)一性，甚至造成二者信息出現(xiàn)了一定的時間差，導致在不動產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)利用時間差、信息差、非法買賣、徇私舞弊等嚴重問題，危害了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的根本利益，擾亂了市場正常交易秩序。

3.檔案信息化管理缺乏有效的法律保障

不動產(chǎn)登記檔案管理信息化是滿足時代發(fā)展需求的必由之路，也是大勢所趨。盡管近年來我國不動產(chǎn)登記檔案信息化進程不斷推進，但缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)也是事實。沒有明文法律法規(guī)的保障，檔案信息化建設(shè)就缺乏規(guī)范、統(tǒng)一的基礎(chǔ)，容易出現(xiàn)鉆法律漏洞、通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)盜取不動產(chǎn)登記檔案資料、信息，操控市場價格等惡性事件。

4.缺乏專業(yè)的管理人員

各項信息技術(shù)在不動產(chǎn)登記檔案管理工作中的應(yīng)用，進一步提高了對檔案管理工作者的要求。檔案管理工作者在新時代面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，尤其是和傳統(tǒng)工作模式相比，信息技術(shù)有著無可比擬的優(yōu)勢。新技術(shù)的應(yīng)用，會讓不動產(chǎn)登記檔案管理人員在學習應(yīng)用過程中產(chǎn)生的不適應(yīng)，尤其是年紀較長的老員工，無法改變傳統(tǒng)工作方式，對信息技術(shù)接受和運用能力較差，由此產(chǎn)生了排斥思想，在工作中繼續(xù)沿用舊式方式，導致無法完全展示信息技術(shù)在檔案管理工作中的高效性、便捷性。由此可見，在不動產(chǎn)登記檔案管理工作中，需要一批既具備檔案管理能力又精通互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的專業(yè)管理人才。

五、加強不動產(chǎn)登記檔案管理的策略

1.建立不動產(chǎn)檔案管理的信息化平臺，完善信息化管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記檔案管理工作內(nèi)容繁雜，如果采用紙質(zhì)檔案，將給管理工作增添許多難度，為適當減少工作量，提高檔案管理效率，相關(guān)部門必須將先進的信息技術(shù)引入不動產(chǎn)登記檔案管理中，在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記檔案管理模式的基礎(chǔ)上，利用計算機信息技術(shù)建立信息化管理系統(tǒng)，為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記配置專門獨立的數(shù)據(jù)庫，將傳統(tǒng)管理形式與電子文件管理形式有機結(jié)合，確保各項不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息能得到合理儲存、妥善管理，不會出現(xiàn)信息遺失或信息失真等情況。

2.建立完善、規(guī)范的管理制度

完善、規(guī)范的不動產(chǎn)登記檔案管理制度是保證不動產(chǎn)交易合理合規(guī)、順利開展的基礎(chǔ)和前提。通過制定合理、科學的檔案管理制度，規(guī)范不動產(chǎn)檔案資料信息的收集、整理、歸類和保管等工作環(huán)節(jié)，可以有效確保不動產(chǎn)檔案的真實性、完整性。建立統(tǒng)一的管理模式，設(shè)立統(tǒng)一格式標準，有利于用戶方便、快捷查找和使用，提高不動產(chǎn)登記檔案的使用率，充分發(fā)揮不動產(chǎn)檔案的社會價值和經(jīng)濟價值。

3.加強檔案管理人員主動服務(wù)意識

在社會主義市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展的同時，不動產(chǎn)交易日漸興盛，越來越多的人對不動產(chǎn)檔案的使用和查詢有了更多的需求。但不可否認的是，其中相當一部分人群，尤其是老年用戶對不動產(chǎn)檔案的查詢和運用還不能熟練操作，需要不動產(chǎn)登記檔案管理人員主動為其提供服務(wù)。除了在辦公現(xiàn)場提供服務(wù)外，還應(yīng)通過廣播、數(shù)字電視、電話咨詢和小區(qū)宣傳欄等不同方式，加強對不動產(chǎn)登記檔案重要性和重要價值的宣傳，讓人們充分了解相應(yīng)的法律法規(guī)及各環(huán)節(jié)流程，避免在不動產(chǎn)交易中遭受經(jīng)濟損失，有效保障不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的切身利益不受侵犯。

4.樹立保密意識，確保不動產(chǎn)登記檔案的安全

在不動產(chǎn)登記檔案中記載了大量的不動產(chǎn)情況信息和產(chǎn)權(quán)人信息，具有一定的私密性和保密性。不動產(chǎn)登記檔案管理人員要樹立安全保密意識，認真盡責地保管檔案資料，防止因人為原因造成檔案的破損、遺失等情況。此外，在信息技術(shù)盛行的今天，作為不動產(chǎn)登記檔案管理部門的機關(guān)單位，在建立信息化數(shù)據(jù)庫的同時，應(yīng)注意網(wǎng)絡(luò)安全工作，要通過設(shè)立訪問權(quán)限、設(shè)置防火墻，運用安全網(wǎng)關(guān)軟件等行為，防范不法分子或網(wǎng)絡(luò)黑客盜取、挪用、被篡改不動產(chǎn)登記檔案資料的不法行為，確保檔案數(shù)據(jù)安全。

5.加強檔案管理人員培訓，提升管理人員專業(yè)素養(yǎng)

不動產(chǎn)登記檔案所具有的復雜性、真實性、實效性、規(guī)范性以及法定性等特點，決定了檔案管理人員要具有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度、扎實的檔案管理專業(yè)知識、熟悉《檔案法》《保密法》等法律法規(guī)。在信息化時代，檔案管理人員還要熟練掌握互聯(lián)網(wǎng)、計算機等信息技術(shù)，對管理人員的綜合素質(zhì)有著較高的要求。不動產(chǎn)登記檔案管理部門，要重視工作人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，不僅要提高檔案管理人員的專業(yè)素質(zhì)，還要加強其對信息技術(shù)的熟練掌握程度。不動產(chǎn)登記檔案管理部門要對檔案管理人員信息技術(shù)能力定期開展相關(guān)培訓，可以從外部聘請檔案、保密、互聯(lián)網(wǎng)等不同專業(yè)的專家開展培訓，全方位提升工作人員的綜合素養(yǎng)，滿足不動產(chǎn)登記檔案管理信息化建設(shè)的要求。

六、結(jié)束語

我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶動了不動產(chǎn)市場的繁榮，各類不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更日益頻繁，對當代不動產(chǎn)登記檔案管理工作提出了全新的要求。進入信息化時代，不動產(chǎn)登記檔案管理部門要充分認識不動產(chǎn)檔案管理工作的重要性以及檔案的重要價值，通過建立完善、科學、規(guī)范的管理制度，搭建信息化管理平臺，提高管理人員綜合素質(zhì)和服務(wù)意識，加強對不動產(chǎn)登記檔案的保密防范措施，保障不動產(chǎn)檔案管理工作的效率和質(zhì)量，從而有效維護不動產(chǎn)交易市場秩序，確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，為社會的繁榮穩(wěn)定發(fā)展做出貢獻。

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（作者單位：濱州市不動產(chǎn)交易登記中心）

作者簡介：藺江勇（1978—），男，漢族，山東濱州人，本科，副研究館員，研究方向：檔案管理。