李振宇 建發(fā)物業(yè)服務(wù)集團有限公司

引言

物業(yè)集團的財務(wù)管理具有復(fù)雜性的特點，在物業(yè)集團內(nèi)部實施財務(wù)共享，可以解決跨地域管理問題，實現(xiàn)財務(wù)精細(xì)化控制，保證企業(yè)收支平衡，滿足企業(yè)的利益需求。物業(yè)集團管理者要對財務(wù)共享模式下的財務(wù)管理方式進(jìn)行分析，從公司實際出發(fā)，找到可行的管理措施，推動這一模式的實施，加大企業(yè)管理力度，規(guī)避財務(wù)控制問題。

一、物業(yè)集團實施財務(wù)共享模式的意義

隨著我國城鎮(zhèn)化程度的提高，城鎮(zhèn)居民數(shù)量明顯提升，物業(yè)管理行業(yè)也迎來新的發(fā)展契機，物業(yè)行業(yè)的集聚度有所提升，出現(xiàn)了大型的物業(yè)集團。但是物業(yè)集團在管理中，始終面臨客戶端物業(yè)費管理困難以及供應(yīng)端勞動力成本高等問題，導(dǎo)致集團盈利水平難以提升。為規(guī)范集團管理，推動集團專業(yè)化發(fā)展，大型物業(yè)集團要及時轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略發(fā)展布局，創(chuàng)新發(fā)展路線，以財務(wù)共享模式為切入點，實現(xiàn)集團管理效益的提升。

實施財務(wù)共享模式，可以滿足物業(yè)集團經(jīng)營和發(fā)展需求，同步進(jìn)行業(yè)務(wù)管理與財務(wù)管理工作，系統(tǒng)性提升運營效率，充分發(fā)揮集團資源價值，實現(xiàn)開源節(jié)流，隨著管理規(guī)范化水平的提升，財務(wù)人員分工明確，批量化處理特定財務(wù)內(nèi)容，能顯著減少財務(wù)溝通成本，提高財務(wù)專業(yè)化管理水平。

在財務(wù)共享模式下，物業(yè)集團財務(wù)人員集中辦公，可以減少財務(wù)人員編制，精簡財務(wù)架構(gòu)，規(guī)范財務(wù)流程，有利于財務(wù)管控水平的提升。大量財務(wù)人員可以專注于集團的戰(zhàn)略規(guī)劃以及發(fā)展決策，創(chuàng)造更多的財務(wù)管理價值。在財務(wù)集中管控的前提下，能夠精準(zhǔn)對接財務(wù)問題，有利于消除非增值作業(yè)環(huán)節(jié)，更加高效地處理集團數(shù)據(jù)，提升財務(wù)決策價值。

二、財務(wù)共享模式下物業(yè)集團財務(wù)管理困境

（一）前期財務(wù)成本上升

近年來，大型物業(yè)集團成本問題更加突出，為保證企業(yè)穩(wěn)定，緩解資金壓力，很多物業(yè)集團在拓展經(jīng)營規(guī)模的過程中，引入財務(wù)共享模式，以此優(yōu)化財務(wù)控制方式，增加集團的管理穩(wěn)定性。

但是在財務(wù)共享模式的應(yīng)用中，物業(yè)集團管理區(qū)域、管理項目不斷增加，不同物業(yè)項目都需要安排專門的財務(wù)人員負(fù)責(zé)，導(dǎo)致財務(wù)共享中心財務(wù)人員數(shù)量增加，財務(wù)處理流程更加煩瑣，難以實現(xiàn)扁平化管理，運營成本不斷增加，需要不斷加設(shè)辦公區(qū)域，無法有效控制財務(wù)辦公成本。

一些物業(yè)集團在前期建設(shè)財務(wù)共享中心，落實財務(wù)轉(zhuǎn)型的階段，要投入大量資金購置硬件、軟件設(shè)施，選擇合適的財務(wù)共享中心辦公區(qū)域，也會增加集團成本支出，造成企業(yè)資金壓力，導(dǎo)致前期財務(wù)成本上升。

（二）財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險增加

物業(yè)集團實施財務(wù)共享模式，加快內(nèi)部改革，能夠提高整體管理質(zhì)量，優(yōu)化內(nèi)部控制措施，減少財務(wù)管理風(fēng)險。但大部分物業(yè)集團對財務(wù)共享模式認(rèn)知水平較低，實施財務(wù)共享模式缺乏成熟的制度以及理論支持，從核算型財務(wù)向共享型財務(wù)轉(zhuǎn)型的過程中，財務(wù)管理風(fēng)險增加，有可能出現(xiàn)財務(wù)內(nèi)控力度減低問題。

同時，大型物業(yè)集團組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，一般有總部、區(qū)域、項目等多個管理層級，財務(wù)共享中心人員無法及時了解項目數(shù)據(jù)情況，存在財務(wù)數(shù)據(jù)失真問題，弱化了財務(wù)管控力度。財務(wù)共享中心人員長期脫離物業(yè)項目，對物業(yè)管理情況了解不足，難以保證財務(wù)決策的真實性與可行性，物業(yè)集團經(jīng)營風(fēng)險加大，對物業(yè)集團的發(fā)展造成阻礙。

三、財務(wù)共享模式下物業(yè)集團財務(wù)管理前期準(zhǔn)備工作

（一）新型財務(wù)管理流程標(biāo)準(zhǔn)化

為保證財務(wù)共享模式的應(yīng)用能夠切實提高物業(yè)集團財務(wù)管理水平，形成高度自動化、智能化的控制體系，企業(yè)要從管理創(chuàng)新角度出發(fā)，構(gòu)建合適的控制流程，對財務(wù)共享模式下的流程做好標(biāo)準(zhǔn)化管理，制定新型的財務(wù)管理制度，保證財務(wù)共享模式下財務(wù)管理的科學(xué)性。

物業(yè)集團要展開調(diào)研活動，全面掌握各部門管理要點，明確工作崗位職責(zé)，圍繞企業(yè)財務(wù)目標(biāo)與業(yè)務(wù)目標(biāo)，優(yōu)化現(xiàn)有的財務(wù)制度，強化集團總部審批權(quán)力，加大資金控制力度。

尤其是在目前大部分財務(wù)管理環(huán)節(jié)能夠?qū)崿F(xiàn)無紙化辦公的趨勢下，基于這一變動，在財務(wù)管理中，物業(yè)集團應(yīng)重視內(nèi)部審計工作，在財務(wù)制度中對內(nèi)部審計頻率以及內(nèi)部審計目標(biāo)進(jìn)行明確，例如可以將定期審計與不定期審計相互結(jié)合，對特殊財務(wù)環(huán)節(jié)實施不定期審計，實現(xiàn)管理環(huán)節(jié)的全流程跟蹤。

在財務(wù)管理流程的變動階段，物業(yè)集團也要重視財務(wù)管理制定的先進(jìn)性控制，及時更新財務(wù)管理制度內(nèi)容，保證財務(wù)管理制度與業(yè)務(wù)流程的同步，確保財務(wù)管理制度的先進(jìn)性，減少財務(wù)管理制度僵化問題，提升集團人員參與財務(wù)工作的積極性。

（二）業(yè)財一體化

物業(yè)集團充分發(fā)揮財務(wù)共享模式價值，精準(zhǔn)提升財務(wù)管理效益，要注意控制財務(wù)轉(zhuǎn)型階段存在的內(nèi)部風(fēng)險，加強財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的協(xié)作，推進(jìn)業(yè)財融合，保證財務(wù)共享模式下，財務(wù)人員可以及時獲取業(yè)務(wù)部門工作動態(tài)，掌握企業(yè)的管理波動，加大財務(wù)內(nèi)控力度，避免財務(wù)共享中心人員長期脫離業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)帶來的財務(wù)管理問題。

推進(jìn)業(yè)財融合，物業(yè)集團要從業(yè)務(wù)源頭開始，打造內(nèi)部財務(wù)共享系統(tǒng)，建立內(nèi)部溝通渠道，方便財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的信息交流，提升不同部門之間的協(xié)作水平，以實現(xiàn)總部、分公司等的資源整合，提高企業(yè)的資源使用效率。例如物業(yè)集團可以定期召開區(qū)域交流會議，就物業(yè)項目管理情況將進(jìn)行溝通，由財務(wù)部門進(jìn)行會議記錄以及資料整理，在會議中通過一對一溝通以及線下問卷調(diào)查等方式，幫助財務(wù)部門獲取真實的物業(yè)項目管理情況。負(fù)責(zé)財務(wù)共享的財務(wù)人員也要對現(xiàn)場業(yè)務(wù)進(jìn)行不定期調(diào)研，了解業(yè)務(wù)反饋結(jié)果與實際業(yè)務(wù)項目之間的差異，確保業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的真實性與財務(wù)統(tǒng)計的有效性。

基于財務(wù)共享模式特點，物業(yè)集團應(yīng)重新梳理業(yè)務(wù)流程，保證業(yè)務(wù)流程與財務(wù)流程的同步性。例如業(yè)務(wù)審批流程節(jié)點的設(shè)置要符合財務(wù)制度規(guī)范，切忌出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程與財務(wù)流程脫節(jié)的問題。在財務(wù)共享模式下，物業(yè)集團的業(yè)務(wù)管理體系也要逐步實現(xiàn)線上智能化的管理，提高業(yè)務(wù)管理的先進(jìn)性，保持業(yè)務(wù)與財務(wù)流程同步。

（三）財務(wù)人才專業(yè)化

財務(wù)共享模式下，只有財務(wù)人員專業(yè)水平得到提升，才能夠適應(yīng)新的管理方式，保證財務(wù)工作的穩(wěn)步推進(jìn)。

財務(wù)共享對財務(wù)人員綜合素質(zhì)提出更高的要求，在財務(wù)人才專業(yè)化進(jìn)程中，物業(yè)集團應(yīng)優(yōu)化人才“引育留用”全鏈條管理系統(tǒng)，重視財務(wù)人員的全面管理，基于信息化系統(tǒng)的應(yīng)用情況，提升財務(wù)人員學(xué)習(xí)與創(chuàng)新能力，構(gòu)建高水平的專業(yè)人才隊伍。

引入專業(yè)型財務(wù)人才。財務(wù)共享模式下，財務(wù)人員要具備戰(zhàn)略管理思維，能夠從戰(zhàn)略層面挖掘財務(wù)數(shù)據(jù)與非財務(wù)數(shù)據(jù)價值，結(jié)合管理目標(biāo)，制定科學(xué)的財務(wù)決策。大型物業(yè)集團可以通過市場獵頭公司，尋找符合企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)財務(wù)人才，短期內(nèi)迅速補充財務(wù)人才數(shù)量，這一措施較為適合企業(yè)業(yè)務(wù)項目拓展等階段。

加強人才培養(yǎng)。重視人才培訓(xùn)，構(gòu)建新型的培訓(xùn)體系，以目標(biāo)為導(dǎo)向，全面優(yōu)化人力資源培訓(xùn)方案，財務(wù)人員培訓(xùn)重點要從基礎(chǔ)核算會計向管理會計轉(zhuǎn)變，提升財務(wù)人員的數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)挖掘能力，優(yōu)化財務(wù)人員培訓(xùn)課程，提高財務(wù)人員的專業(yè)價值。

留住財務(wù)人才。財務(wù)共享模式下，財務(wù)崗位職責(zé)出現(xiàn)變動，一部分財務(wù)人員負(fù)責(zé)管理類崗位，一部分財務(wù)人員只能從事基礎(chǔ)信息審核等工作，為提升財務(wù)人員工作滿意度，物業(yè)集團內(nèi)部應(yīng)采取必要的激勵機制，或者采取輪崗制度，提高財務(wù)共享中心人員管理靈活性，避免工作環(huán)境僵化帶來的員工離職問題。

用好財務(wù)人才。打造專業(yè)財務(wù)人才隊伍之后，物業(yè)集團要重視專業(yè)人才價值，賦予財務(wù)共享中心更多職能，確保財務(wù)共享中心的工作獨立性，充分釋放財務(wù)共享中心價值。

四、物業(yè)集團財務(wù)管理優(yōu)化措施

（一）選擇合適的財務(wù)軟件以及財務(wù)共享中心場所

物業(yè)集團實施財務(wù)共享模式，利用財務(wù)共享中心實現(xiàn)財務(wù)集中管理的同時，要加強內(nèi)部成本控制，確保財務(wù)轉(zhuǎn)型與優(yōu)化過程中的收支平衡，減少企業(yè)的成本壓力，保證企業(yè)的資金安全。

選擇財務(wù)共享中心辦公場所，如果物業(yè)集團需要跨城市管理，可選擇人力成本較低的城市，建立財務(wù)辦公中心，避免后期財務(wù)共享中心辦公成本虛高等問題。另外，物業(yè)集團也可以選擇建立線上虛擬財務(wù)共享中心，例如搭建專門的信息共享平臺，通過線上信息共享平臺，實現(xiàn)財務(wù)的集中管理，減少線下建設(shè)資金投入。

在財務(wù)共享模式下，物業(yè)集團的財務(wù)軟件選擇也極為重要，隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，大數(shù)據(jù)等技術(shù)與財務(wù)管理相互融合，推動財務(wù)管理效率的進(jìn)一步提升，實現(xiàn)財務(wù)基礎(chǔ)資料的智能化審核與篩選，能夠滿足財務(wù)共享中心辦公需求，減少財務(wù)共享中心人員工作壓力，使財務(wù)人員能夠?qū)⒏嗑τ糜谪攧?wù)分析與財務(wù)決策。但很多物業(yè)集團為了尋求專業(yè)化發(fā)展，盲目購置國外大型信息系統(tǒng)，后期信息系統(tǒng)維護(hù)成本過高，造成企業(yè)管理風(fēng)險。因此在選擇財務(wù)軟件時，物業(yè)集團應(yīng)重視調(diào)研分析，對市場中財務(wù)軟件類型進(jìn)行比對，選擇合適的財務(wù)軟件，與具有較好市場信譽度的信息技術(shù)公司建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，定期維護(hù)財務(wù)軟件，保證新型信息系統(tǒng)的運營穩(wěn)定。

（二）完善內(nèi)部財務(wù)組織架構(gòu)

企業(yè)要打破傳統(tǒng)管理方式，構(gòu)建扁平化管理架構(gòu)，精簡財務(wù)人員配置。很多物業(yè)集團實施財務(wù)共享模式，財務(wù)共享中心人員數(shù)量過多，財務(wù)管理層級過多，不利于財務(wù)控制效率的提升。

大型物業(yè)集團在建立財務(wù)共享中心后，要在業(yè)財融合視角下，保證財務(wù)與業(yè)務(wù)的緊密聯(lián)系。財務(wù)人員對業(yè)務(wù)項目了解較少，可能對業(yè)務(wù)需求以及物業(yè)項目所在地的稅務(wù)政策較為陌生，無法精準(zhǔn)分析業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變動隱藏的管理風(fēng)險，在財務(wù)共享中心的崗位中，要保留一名或者多名財務(wù)人員，由其負(fù)責(zé)專門的稅務(wù)溝通以及業(yè)務(wù)調(diào)研等工作，以發(fā)揮財務(wù)共享中心與業(yè)務(wù)部門的對接協(xié)調(diào)等工作。

為切實發(fā)揮財務(wù)共享模式價值，需要提升財務(wù)共享中心獨立性，物業(yè)集團應(yīng)設(shè)置專門的主管崗位，全權(quán)負(fù)責(zé)財務(wù)共享中心工作，或者成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌規(guī)劃財務(wù)共享中心工作。為進(jìn)一步保證財務(wù)決策公正性，財務(wù)共享中心人員應(yīng)定期出具財務(wù)報告，由物業(yè)集團總部管理層進(jìn)行分析，了解財務(wù)管理狀況。

根據(jù)物業(yè)集團業(yè)務(wù)變動，財務(wù)組織也要推動扁平化控制工作，盡量減少不必要的行政層級，基于全面預(yù)算管理、結(jié)算管理集中化等趨勢，定期增加或減少財務(wù)崗位數(shù)量，避免財務(wù)組織臃腫帶來的效率低下等問題。

（三）確定合理的薪酬及考核制度

隨著財務(wù)共享模式的落實，物業(yè)集團財務(wù)人員的工作內(nèi)容也發(fā)生了較大變化，財務(wù)人員需要具備較強的戰(zhàn)略決策以及創(chuàng)新能力，并具備管理思維，能夠從管理會計的角度開展財務(wù)分析等工作，在此情況下，固定薪資已經(jīng)無法保證財務(wù)人員得到合理的報酬，需要根據(jù)財務(wù)人員崗位職責(zé)的變化，調(diào)整薪酬設(shè)計方案。例如，在財務(wù)共享模式下，可以選擇固定薪酬與變動薪酬相互結(jié)合的方式，對財務(wù)人員的工作情況進(jìn)行考核，對財務(wù)人員的工作質(zhì)量以及工作數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)合財務(wù)人員的工作成果給予相應(yīng)的薪資，按多勞多得的原則，對優(yōu)秀人才進(jìn)行額外獎勵，提高人才工作滿意度，從薪酬角度體現(xiàn)財務(wù)人員的工作價值，提高財務(wù)人員的工作積極性。

為保證財務(wù)管理的規(guī)范性，物業(yè)集團也要重視績效考核制度，在財務(wù)共享模式下，優(yōu)化財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的績效考核工作，嚴(yán)格按照新型財務(wù)共享機制，對各部門人員的工作情況做好考核。例如，物業(yè)集團可以引入全面預(yù)算績效考核等管理方式，要求管理層加強重視，在戰(zhàn)略角度引入全面預(yù)算績效考核方法，制定合適的考核制度，從定性與定量角度出發(fā)，確定可行的績效考核指標(biāo)，通過科學(xué)的績效考核體系，約束集團員工行為，保證財務(wù)共享建設(shè)的實施。

（四）重視數(shù)據(jù)安全

財務(wù)共享模式下，物業(yè)集團的財務(wù)數(shù)據(jù)與非財務(wù)數(shù)據(jù)實現(xiàn)了集中化管理，以往企業(yè)數(shù)據(jù)分散式傳輸帶來的管理效率低下等問題得以解決，通過建立專門的信息共享平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)部數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲，線上工作效率得以提升，但這也對企業(yè)的信息安全管理帶來了更高的要求，如果內(nèi)部信息系統(tǒng)管理不善，極有可能出現(xiàn)信息數(shù)據(jù)泄露的問題，造成嚴(yán)重的安全隱患。

物業(yè)集團要加強內(nèi)部軟件與硬件設(shè)施的建設(shè)工作，建立有效的信息管理制度，定期更新內(nèi)部財務(wù)共享系統(tǒng)以及升級系統(tǒng)安全維護(hù)軟件，以此解決數(shù)據(jù)安全問題，并制定系統(tǒng)的應(yīng)急措施，對可能存在風(fēng)險做好應(yīng)對，確保系統(tǒng)的運行穩(wěn)定。

結(jié)語

物業(yè)集團落實財務(wù)共享模式，能夠提高財務(wù)管理水平，但在財務(wù)共享模式下，物業(yè)集團也面臨著更多的財務(wù)管理問題，物業(yè)集團要從戰(zhàn)略層面出發(fā)，對財務(wù)共享模式下存在的財務(wù)控制風(fēng)險做好分析，了解內(nèi)部管理存在的不足，根據(jù)物業(yè)行業(yè)的變動，革新內(nèi)部管理措施，利用財務(wù)共享模式，改善管理體系，適應(yīng)新時期信息技術(shù)的發(fā)展，提升財務(wù)管理水平。