宋佳駿，付彥榮，馮嘉燕，趙純燕

引言

近年來，隨著存量更新成為城市發(fā)展的主導(dǎo)方式，工業(yè)遺產(chǎn)的活化再利用價(jià)值越發(fā)凸顯。城市發(fā)展必須通過存量空間再利用釋放土地潛能，提供新的發(fā)展空間，城區(qū)內(nèi)因停產(chǎn)或搬遷遺留下的大量工業(yè)遺產(chǎn)正成為當(dāng)下城市存量更新的重點(diǎn)。中國各地由于區(qū)域工業(yè)發(fā)展時(shí)序、城市化進(jìn)程等條件的不同，形成了差異化的工業(yè)遺產(chǎn)更新特征和改造策略[1]。整體而言，中國工業(yè)遺產(chǎn)的活化利用已由靜態(tài)保護(hù)方式轉(zhuǎn)向以發(fā)展為導(dǎo)向的活態(tài)保護(hù)方式[2]，主要改造方向?yàn)楣I(yè)旅游區(qū)、開放街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要改造模式包括產(chǎn)權(quán)方改建運(yùn)營模式、運(yùn)營方承租改建模式、產(chǎn)權(quán)方與外部機(jī)構(gòu)合資模式。

工業(yè)遺產(chǎn)是具有歷史、技術(shù)、社會(huì)、建筑或科學(xué)價(jià)值的工業(yè)文化遺跡，包括工業(yè)使用場所、社會(huì)活動(dòng)場所及其相關(guān)的工業(yè)遺留物[3]。工業(yè)遺存與工業(yè)遺產(chǎn)不同，是對(duì)未列入《國家工業(yè)遺產(chǎn)管理暫行辦法》的工業(yè)遺產(chǎn)的統(tǒng)稱，建成時(shí)間相對(duì)較短。當(dāng)前，中國工業(yè)遺產(chǎn)的更新實(shí)踐已取得大量成果，但是工業(yè)遺存更新方面的實(shí)踐和研究都很有限，面臨一系列的問題。在保護(hù)利用方面，存在改造標(biāo)準(zhǔn)不完善的問題，部分建成年代較近但濃縮了城市記憶和集體情懷的工業(yè)遺存被邊緣化，保護(hù)利用價(jià)值未得到重視；在規(guī)劃層面，缺乏站在城區(qū)整體發(fā)展的高度對(duì)工業(yè)片區(qū)進(jìn)行整體統(tǒng)籌及動(dòng)態(tài)適應(yīng)性調(diào)整的實(shí)踐和研究，工業(yè)遺存難以融入城市生活[4-6]；在實(shí)施層面，存在前期投入高、投資回收周期長導(dǎo)致市場參與意愿低的問題；在活化成效方面，缺乏長效活力機(jī)制，本土特色與空間活力不足等[7-8]。

深圳作為擁有完整工業(yè)生產(chǎn)體系的年輕城市，雖然工業(yè)遺產(chǎn)不多，但具有大批見證了中國改革開放光輝歷史的工業(yè)遺存。多年來，深圳不斷探索工業(yè)遺存的更新方法并取得了顯著成效。工業(yè)遺存成為新型文化生產(chǎn)和消費(fèi)場所的絕佳載體[9]，大批工業(yè)遺存重新煥發(fā)生機(jī)，再次融入城市生活，逐漸形成一套具有深圳特色的工業(yè)遺存更新模式。其中，蛇口工業(yè)片區(qū)更新最為典型。本研究以蛇口工業(yè)片區(qū)為對(duì)象，從更新發(fā)展過程、實(shí)施模式、運(yùn)營激活等方面剖析工業(yè)遺存更新的實(shí)踐特征，總結(jié)深圳工業(yè)遺存更新的策略和路徑，以期為其他城市提供經(jīng)驗(yàn)與借鑒。

1 研究對(duì)象和范圍

本文以深圳工業(yè)遺存為研究對(duì)象，以蛇口工業(yè)片區(qū)為研究范圍。蛇口工業(yè)片區(qū)北起工業(yè)八路，南至工業(yè)二路，東至望海路，西至大南山，這里由灘涂走向欣榮，被認(rèn)為是中國改革開放的重要起點(diǎn)之一。先有蛇口，再有深圳。某種意義上，蛇口不是深圳這座城的邊緣，而是這座城的發(fā)端，是曾經(jīng)的中心。蛇口工業(yè)片區(qū)包括蛇口網(wǎng)谷、南海意庫、價(jià)值工廠、G&G創(chuàng)意社區(qū)等工業(yè)遺存再生項(xiàng)目（表1）。本文所指工業(yè)遺存是指1978年后建成，原具有工業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等工業(yè)使用功能的工業(yè)建筑、構(gòu)筑物、設(shè)備裝置及其場所環(huán)境等物質(zhì)實(shí)體和承載城市記憶的精神實(shí)體[10]，具有可供再開發(fā)利用以滿足社會(huì)公共需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益的價(jià)值。深圳工業(yè)遺存主要集中在蛇口工業(yè)片區(qū)和羅湖等地，是改革開放歷程的“親歷者”與“見證者”。然而由于建成年代較近、工業(yè)遺產(chǎn)評(píng)定體系不完善，改革開放后的工業(yè)遺存在城市發(fā)展進(jìn)程中極易被邊緣化，保護(hù)利用往往趕不上拆除重建的步伐，例如位于蛇口工業(yè)片區(qū)的蛇口大成面粉廠、浮法玻璃廠，雖然對(duì)其保護(hù)利用在2013年便已開展，但直至2020年才被納入深圳市歷史建筑保護(hù)名錄。

表1 蛇口工業(yè)遺存更新案例

2 存量更新背景下深圳蛇口工業(yè)遺存更新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

深圳工業(yè)遺存更新步伐正逐漸加快，僅2011—2016年，工業(yè)區(qū)的更新規(guī)模約占全市更新規(guī)模的60%。蛇口工業(yè)片區(qū)作為深圳老工業(yè)片區(qū)與文化創(chuàng)意發(fā)展高地，是存量更新背景下探索工業(yè)遺存更新活化的“先鋒者”。片區(qū)內(nèi)的工業(yè)遺存既見證了改革開放的歷程，又呈現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)特區(qū)篳路藍(lán)縷、艱辛開拓、從無到有、自強(qiáng)奮發(fā)的精神品質(zhì)，是深圳的歷史文脈、城市記憶和集體情懷的縮影，具有極高的保護(hù)與留存價(jià)值。2011年，蛇口工業(yè)片區(qū)的城市建設(shè)用地建成度已經(jīng)超過90%，高度建成的城市環(huán)境也對(duì)蛇口存量空間再生提出了新要求：必須有效整合和利用空間資源，推動(dòng)土地利用效益較低、設(shè)施配套較差的舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快土地潛力釋放。蛇口作為深圳工業(yè)遺存保護(hù)更新領(lǐng)域的重要實(shí)踐樣本，其由工業(yè)銹帶轉(zhuǎn)為國際濱海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶的蝶變歷程是深圳工業(yè)遺存更新實(shí)踐的縮影，具有典型性與代表性。

隨著生產(chǎn)成本的增加，許多曾在這里“孵化”出的重要企業(yè)紛紛出走，例如平安、招商、中集等，蛇口工業(yè)片區(qū)逐漸衰落，淪為城市邊緣地帶。2000年起，昔日的舊工業(yè)區(qū)開始積極謀求轉(zhuǎn)變，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新的浪潮中，逐漸蛻變?yōu)榻袢粘錆M藝術(shù)氣息的國際化濱海中心城區(qū)。在40多年的發(fā)展蛻變中，蛇口工業(yè)片區(qū)呈現(xiàn)出大區(qū)域內(nèi)小規(guī)模散點(diǎn)分布、存量資源豐富且改造潛力大、工業(yè)遺存與周邊城市居住組團(tuán)交織共融的特點(diǎn)，具有較高的歷史價(jià)值與改造潛力，但在更新改造過程中也面臨許多挑戰(zhàn)。

2.1 遺存多點(diǎn)成片，但難以進(jìn)行片區(qū)統(tǒng)籌

蛇口工業(yè)片區(qū)內(nèi)工業(yè)遺存涉及區(qū)域尺度的城市更新，空間范圍達(dá)10.85 km2，包括城市戰(zhàn)略性和核心性的空間資源及相鄰影響區(qū)，由此形成各種環(huán)境品質(zhì)、成熟度、更新需求相混合的區(qū)域環(huán)境。片區(qū)內(nèi)條件較好、拆遷成本較低的工業(yè)遺存成為開發(fā)商更新改造的首選地，一些土地權(quán)屬不清、更新難度大的舊工業(yè)區(qū)則少有人關(guān)注，容易產(chǎn)生空間發(fā)展失控的問題。

此外，與中國東北、西北以大型礦業(yè)遺產(chǎn)為主要更新對(duì)象不同，深圳蛇口工業(yè)片區(qū)并無傳統(tǒng)大型工業(yè)，工業(yè)遺存占地面積較小，并且相對(duì)集中分布于南海大道、深圳灣岸線周邊。因此，深圳工業(yè)遺存重生的核心在于遺存建筑背后價(jià)值的認(rèn)知、轉(zhuǎn)化與重構(gòu)，將“物質(zhì)空間的轉(zhuǎn)型”延伸到對(duì)社會(huì)和文化層面運(yùn)作機(jī)制的全方位提升。片區(qū)內(nèi)小規(guī)模分散式的布局使改造更新非常容易產(chǎn)生局部地塊規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展不匹配、近期項(xiàng)目與改造需求不匹配的問題。

2.2 存量資產(chǎn)豐富，但難以協(xié)調(diào)多方利益

蛇口工業(yè)片區(qū)的工業(yè)遺存改造是獲取空間資源的有效途徑，但由于工業(yè)遺存更新是針對(duì)已開發(fā)土地的再開發(fā)，土地權(quán)屬較復(fù)雜，推進(jìn)難度大，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用投入較多，而改造后多數(shù)屬于可租不可售的自持型項(xiàng)目，投資回收周期較長，原業(yè)主自行籌資改建難度高，因此往往需要引入具有較強(qiáng)資金籌措能力的市場力量進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。工業(yè)遺存再利用項(xiàng)目成為承載政府、傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)、開發(fā)運(yùn)營企業(yè)、公眾等多方訴求的綜合體。市場利益與公眾利益往往會(huì)產(chǎn)生沖突，因此需要建立與之相匹配的制度框架來保證工業(yè)遺存再生項(xiàng)目的順利實(shí)施。有效平衡多元主體之間的利益，既能促進(jìn)市場力量參與更新，又能保障公共利益與公共資源的有效配置，這也是深圳工業(yè)遺存再生過程中的重要內(nèi)容。

2.3 發(fā)展區(qū)位優(yōu)越，但難以融入城市生活

深圳這個(gè)擁有完備的工業(yè)生產(chǎn)體系的年輕城市，正在經(jīng)歷從“世界工廠”到“創(chuàng)客天堂”和“先鋒城市”的城市轉(zhuǎn)型。蛇口工業(yè)片區(qū)已由原來的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型新城區(qū)，城市功能日益完善，工業(yè)遺存與周邊城市居住組團(tuán)交織共融。在此背景下，為了充分發(fā)揮原有工業(yè)遺存的潛能，將城市記憶、創(chuàng)造精神與文化雄心相結(jié)合，深圳工業(yè)遺存改造體現(xiàn)出與其他城市所不同的特性，具體表現(xiàn)為：更重視在工業(yè)遺存保護(hù)的基礎(chǔ)上發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，為社會(huì)與文化資本的創(chuàng)造提供更多的可能性，進(jìn)而讓城市躋身全球創(chuàng)意制造網(wǎng)絡(luò)。但若是粗暴地冠以“文化”“創(chuàng)意”“時(shí)尚”等頭銜，范式化地進(jìn)行改造，則容易陷入后期空間活力難以為繼的困境，無法真正融入城市生活。因此，蛇口工業(yè)片區(qū)的工業(yè)遺存更新還面臨著如何從“短期開發(fā)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L期運(yùn)營”，將國際化、時(shí)尚化、潮流化的地域文化融入場地之中，使改造后的場地凸顯本土特色并持續(xù)煥發(fā)活力的挑戰(zhàn)。

3 深圳蛇口工業(yè)遺存的更新策略

3.1 有機(jī)生長式的規(guī)劃策略

3.1.1 適應(yīng)性更新：以彈性的動(dòng)態(tài)規(guī)劃適應(yīng)城市發(fā)展

工業(yè)遺存更新通常是周期性的。目前不少實(shí)踐把工業(yè)遺存更新看作短期效應(yīng)，忽視城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)遺存難以真正融入城市生活[11]。蛇口工業(yè)片區(qū)在工業(yè)遺存的去留問題上，并不是快速地、全面地拆了之后進(jìn)行大開發(fā)、大建設(shè)，而是根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展程度采取差異化方式進(jìn)行管控，從而與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程相協(xié)調(diào)，根據(jù)城市發(fā)展時(shí)序，分片區(qū)、分階段地進(jìn)行工業(yè)遺存漸進(jìn)式改造，在適應(yīng)中尋找調(diào)整的可能性。

（1）剛彈結(jié)合，針對(duì)存量用地創(chuàng)新提出“開發(fā)導(dǎo)控—規(guī)劃實(shí)施方案”的分層管控制度。深圳在詳細(xì)規(guī)劃層面，通過法定圖則確定城鎮(zhèn)單元的主導(dǎo)功能、建筑增量、公共服務(wù)、交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、藍(lán)綠空間等剛性管控要求，再根據(jù)城市更新單元規(guī)劃編制對(duì)法定圖則進(jìn)行細(xì)化優(yōu)化，形成詳細(xì)實(shí)施安排，指導(dǎo)地塊開發(fā)建設(shè)。傳統(tǒng)的區(qū)域法定圖則編制以“剛性管控”為主，由原地區(qū)法定圖則指標(biāo)控制表（圖1）可看出，規(guī)劃彈性只體現(xiàn)在二類用地性質(zhì)、三類用地性質(zhì)的用地相容性方面。隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型的深入和利益訴求的多元化，城市發(fā)展面臨的不確定性因素明顯增加，規(guī)劃難以對(duì)未來做出完全準(zhǔn)確的預(yù)測和判斷。2018年，深圳市政府批復(fù)實(shí)施《中國（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》（以下簡稱《自貿(mào)區(qū)規(guī)劃》），提出創(chuàng)新開發(fā)導(dǎo)控模式，即根據(jù)不同片區(qū)開發(fā)建設(shè)實(shí)際情況，對(duì)不同發(fā)展區(qū)域因地制宜地采取差別化控制方式進(jìn)行管控，具體分為“開發(fā)單元導(dǎo)控”模式和“通則開發(fā)導(dǎo)控”模式，然后再制定具體規(guī)劃實(shí)施方案（包括城市更新單元規(guī)劃等），對(duì)開發(fā)控制區(qū)內(nèi)部各街坊進(jìn)行功能比例、具體設(shè)施位置等方面的調(diào)節(jié)與平衡，以充分適應(yīng)未來發(fā)展的需求。與傳統(tǒng)法定圖則不同，針對(duì)建成度較低、發(fā)展不確定性較強(qiáng)的區(qū)域采取單元開發(fā)模式，即不控制具體地塊層面的用地性質(zhì)和開發(fā)量，而是在單元層面控制，通過制定各單元的規(guī)劃導(dǎo)控表對(duì)單元規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行控制和引導(dǎo)，在符合總體控制要求的前提下，給予下層次單元規(guī)劃更大的彈性空間；針對(duì)建成度較高、建設(shè)相對(duì)完善的區(qū)域，采用通則控制模式，即延續(xù)原地區(qū)法定圖則，只摒棄原地區(qū)法定圖則限定地塊容積率的傳統(tǒng)做法，采用“組團(tuán)建筑規(guī)模增量上限+建筑高度”的雙重管控方式，預(yù)留一定的彈性增量空間。

圖1 原地區(qū)法定圖則地塊部分指標(biāo)

以開發(fā)單元23為例，項(xiàng)目在《自貿(mào)區(qū)規(guī)劃》制定的關(guān)于23單元規(guī)劃指標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化細(xì)化，制定《前海蛇口片區(qū)二十三開發(fā)單元詳細(xì)規(guī)劃》，對(duì)具體地塊的邊界和開發(fā)規(guī)模進(jìn)行微調(diào)（圖2）。詳細(xì)規(guī)劃在自貿(mào)區(qū)規(guī)劃建筑總量不增加、主導(dǎo)功能不改變的情況下，對(duì)彈性指標(biāo)進(jìn)行了分配，適當(dāng)平衡單元的職住比例。

（2）由于蛇口工業(yè)片區(qū)用地規(guī)模較大，且各工業(yè)地塊利用現(xiàn)狀不相同，對(duì)其進(jìn)行整治需要時(shí)間、財(cái)政的支持，因而采用分片區(qū)、分階段的漸進(jìn)式改造方式，先后對(duì)明華輪、寶耀廠房、三洋廠房、浮法玻璃廠、大成面粉廠、南星玻璃廠進(jìn)行改造利用。2006年，蛇口工業(yè)片區(qū)以明華輪和三洋廠房的點(diǎn)狀更新開始了由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向綜合性城區(qū)的轉(zhuǎn)變之路。2009年，地產(chǎn)央企“招商蛇口”以“再造新蛇口”的戰(zhàn)略規(guī)劃推動(dòng)了整個(gè)片區(qū)更新，以綜合整治和拆除重建等方式進(jìn)行舊工業(yè)區(qū)空間改造，同時(shí)通過引入各類國家級(jí)科技創(chuàng)新平臺(tái)，加快社區(qū)共享中心、鄰里中心、服務(wù)中心建設(shè)，利用將原工廠配套宿舍改造為新型人才公寓等方式，構(gòu)建規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠區(qū)改造、招商服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、配套設(shè)施服務(wù)和市政公用事業(yè)服務(wù)等職能相結(jié)合的完整服務(wù)鏈體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合和職住融合，在此階段涌現(xiàn)了蛇口網(wǎng)谷、海上世界、價(jià)值工廠等經(jīng)典實(shí)踐案例。2015年至今，蛇口借助一系列文化事件激發(fā)城市發(fā)展的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，使原有的老舊工業(yè)空間演變?yōu)橄蠕h藝術(shù)文化中心（包括浮法玻璃廠、蛇口客運(yùn)碼頭舊倉庫、原大成面粉廠等場所），促進(jìn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給片區(qū)帶來了新的活力。

蛇口工業(yè)片區(qū)這種剛彈結(jié)合、動(dòng)態(tài)生長的規(guī)劃方式和漸進(jìn)式的開發(fā)模式，促使和引導(dǎo)不同行業(yè)入駐工業(yè)改造區(qū)，在適應(yīng)城市發(fā)展的過程中產(chǎn)生多種改造方向，如高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海都市綜合體、創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意社區(qū)、博物館等，最終實(shí)現(xiàn)土地復(fù)合利用效果。

3.1.2 聯(lián)動(dòng)性更新：以點(diǎn)帶面重新激發(fā)片區(qū)活力

隨著工業(yè)遺存更新，點(diǎn)狀的工業(yè)遺存成為激活片區(qū)活力的“觸媒”，如以明華輪再生為核心，通過“船、港、城、游、購、娛”聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)蛇口工業(yè)片區(qū)的再生。明華輪為曾經(jīng)活躍在新中國外交舞臺(tái)上的退役郵輪，雖然不屬于嚴(yán)格意義上的工業(yè)遺存，但是其轉(zhuǎn)型與蛇口眾多工業(yè)遺存的更新實(shí)踐一同塑造了蛇口文化藝術(shù)新名片，是蛇口工業(yè)片區(qū)再生的代表性工程和承載改革開放精神的重要物質(zhì)遺產(chǎn)。

明華輪曾是改革開放的象征，而后又隨著蛇口一同陷入沉寂，直至2009年，招商蛇口以郵輪母港作為再造新蛇口的核心發(fā)力點(diǎn)，提出“前港、中區(qū)、后城”的發(fā)展戰(zhàn)略，明華輪及周邊濱海公共空間被改造為集濱海商務(wù)、居住度假、文化休閑為一體的海上世界濱海都市綜合體。海上世界擦亮了蛇口文化休閑名片，集聚了人氣，帶動(dòng)了中部、北部工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型?！爸袇^(qū)”以蛇口網(wǎng)谷、南海意庫的工業(yè)遺存更新為代表，“后城”則將原工廠配套宿舍改造為新型人才公寓，同時(shí)通過城市更新加快社區(qū)共享中心、鄰里中心和服務(wù)中心的建設(shè)。以“前港”明華輪為點(diǎn)，帶動(dòng)“中區(qū)”“后城”的工業(yè)遺存更新，而“中區(qū)”與“后城”的發(fā)展也反過來提高了“前港”的人氣集聚效能，最終為蛇口工業(yè)片區(qū)的“華麗轉(zhuǎn)變”、重新激發(fā)城市活力提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

3.2 多方參與的實(shí)施策略

3.2.1 政府積極引導(dǎo)：專項(xiàng)政策驅(qū)動(dòng)工業(yè)遺存融入城市更新

2009年全國首部關(guān)于城市更新的地方規(guī)章出臺(tái)后，深圳關(guān)于工業(yè)用地存量更新的政策法規(guī)不斷得到補(bǔ)充與完善，先后經(jīng)歷了前期探索階段、政策體系系統(tǒng)構(gòu)建階段和政策調(diào)校完善階段，逐漸形成一套規(guī)范化、系統(tǒng)化、精細(xì)化的城市更新法規(guī)、管理辦法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作指引（圖3-4）[12-13]。

圖3 深圳城市更新政策體系

圖4 深圳工業(yè)遺存更新相關(guān)政策演變

新階段，深圳工業(yè)遺存更新改造更趨精細(xì)化，如對(duì)全市現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)進(jìn)行分區(qū)分類管理，科學(xué)合理劃定保留提升區(qū)、土地整備區(qū)和連片改造區(qū)，主要體現(xiàn)在4個(gè)方面：第一，更新主體更為多樣，包括權(quán)利主體自行實(shí)施、市場主體單獨(dú)實(shí)施或合作實(shí)施、政府組織實(shí)施等，并通過適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件、提高工業(yè)用地和工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的市場活力等方式吸引開發(fā)商參與舊工業(yè)區(qū)更新；第二，更新方式更加靈活，明確可以采用拆除重建、綜合整治、功能改變3種途徑進(jìn)行更新改造；第三，更新過程更加重視保障公共利益，如要求將不少于15%的土地?zé)o償移交給政府，移交政府的土地優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等；第四，更新方向更重視保留城市產(chǎn)業(yè)空間，如通過地價(jià)優(yōu)惠扶持（“工改工”項(xiàng)目提高容積率不加收地價(jià)）等措施鼓勵(lì)“工改工”項(xiàng)目實(shí)施。

精細(xì)化的管理政策、多樣化的更新主體、復(fù)合靈活的更新方式、強(qiáng)調(diào)公共利益與鼓勵(lì)保留產(chǎn)業(yè)空間的制度保障，都是深圳工業(yè)遺存改造更新提質(zhì)增速的原因。政府正是通過完善的政策，對(duì)地價(jià)、容積率、土地貢獻(xiàn)等因素進(jìn)行綜合調(diào)控[14]，實(shí)現(xiàn)了鼓勵(lì)企業(yè)參與更新與保障公共利益兩方面的平衡，從而讓工業(yè)遺存的更新得到較好的鼓勵(lì)、約束與引導(dǎo)。

3.2.2 市場長期運(yùn)作：運(yùn)用市場力量合作開發(fā)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

在市場機(jī)制的影響下，憑借城市更新政策，原工業(yè)企業(yè)擁有充分的主動(dòng)權(quán)，可選擇市場主體合作，激活老舊廠房存量資產(chǎn)，謀求自身利益的最大化。蛇口工業(yè)企業(yè)在與政府和市場的互動(dòng)協(xié)調(diào)中逐漸形成了具有自身特色的參與方式。由于部分工業(yè)企業(yè)并不具備產(chǎn)業(yè)升級(jí)的能力和開發(fā)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，蛇口工業(yè)片區(qū)的遺存改造往往由原工業(yè)企業(yè)與開發(fā)運(yùn)營企業(yè)合作開展，模式主要包括收購、合作、代建等。

蛇口老南星玻璃廠的更新采取原工業(yè)企業(yè)與創(chuàng)意運(yùn)營企業(yè)合作的模式開展，廠區(qū)土地仍由南星玻璃廠持有，租賃給運(yùn)營單位——風(fēng)火創(chuàng)意公司予以擴(kuò)建、改建后進(jìn)行營運(yùn)，營運(yùn)期滿后運(yùn)營權(quán)歸還原工業(yè)企業(yè)。運(yùn)營單位對(duì)玻璃廠的更新不僅包括物理空間上的設(shè)計(jì)與改造，而且在更新過程中以參謀者、實(shí)施者與管理者的角色通過長期的運(yùn)營管理激發(fā)園區(qū)活力。風(fēng)火創(chuàng)意公司通過組建創(chuàng)意智庫、生活方式研究所、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新孵化工作室，實(shí)現(xiàn)多專業(yè)全過程支持，為園區(qū)提供全生命周期、全價(jià)值鏈的資產(chǎn)運(yùn)營與管理服務(wù)。園區(qū)更新后轉(zhuǎn)變?yōu)镚&G創(chuàng)意社區(qū)，建筑面積為2萬m2，改造后可租用建筑面積為1.6萬m2，運(yùn)營單位通過場地出租或活動(dòng)運(yùn)營等創(chuàng)新盈利模式實(shí)現(xiàn)營收。目前園區(qū)已吸引64家企業(yè)入駐，其中87.5%為文化企業(yè)。2022年，園區(qū)運(yùn)營總收入達(dá)23 573.2萬元，是小型工業(yè)遺存“蝶變”的成功案例。

市場力量合作激活工業(yè)遺存，對(duì)于傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)而言，可通過盤活遺存資產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，工業(yè)遺存改造項(xiàng)目是獲取空間資源的有效途徑；對(duì)于文化創(chuàng)意企業(yè)而言，工業(yè)遺存項(xiàng)目將促使產(chǎn)業(yè)資源與空間資源進(jìn)行價(jià)值轉(zhuǎn)換。因此，老舊廠房業(yè)主、金融投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)公司、文化創(chuàng)意企業(yè)、新興科技企業(yè)等多種類型的組織機(jī)構(gòu)紛紛加入工業(yè)遺存的改造隊(duì)伍，共同組成了多元化的投資或?qū)嵤┲黧w。

3.3 長效維活的運(yùn)營策略

3.3.1 短期觸媒激活：通過短期城市事件激活場地活力

城市觸媒理論和工業(yè)遺存更新的契合與應(yīng)用已得到學(xué)者與規(guī)劃人員的重視，該理論強(qiáng)調(diào)漸進(jìn)的持續(xù)更新和文脈的保護(hù)與傳承[15-16]，以整體的發(fā)展視角指導(dǎo)工業(yè)遺存與周邊環(huán)境形成良性互動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展[17-18]。

在蛇口工業(yè)遺存再生的過程中，城市事件作為觸媒促進(jìn)了遺存轉(zhuǎn)型，不僅影響了工業(yè)遺存空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，還促使了用地功能的完善，從而實(shí)現(xiàn)了城市發(fā)展與城市功能的雙重跨越，如蛇口浮法玻璃廠、大成面粉廠以深港城市/建筑雙城雙年展文化事件為觸媒，通過短期展覽對(duì)場地進(jìn)行臨時(shí)性利用，引入藝術(shù)展覽等文化活動(dòng)，提升場地活力，完成了工業(yè)遺存的轉(zhuǎn)型和片區(qū)文化形象的塑造（表2）。湄南河體育小鎮(zhèn)同樣注重結(jié)合城市事件打造IP，借助深圳體育消費(fèi)節(jié)、“全市動(dòng)起來”全民健身系列活動(dòng)，推動(dòng)體育消費(fèi)旺盛增長。通過短期城市事件帶動(dòng)片區(qū)開發(fā)與轉(zhuǎn)型，以適量的投入和干預(yù)激活遠(yuǎn)離城市中心的工業(yè)遺存的活力，塑造片區(qū)文化形象，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為蛇口近年來工業(yè)遺存更新的重要策略。

表2 城市事件激發(fā)工業(yè)遺存活力的實(shí)踐案例

3.3.2 長期運(yùn)營活化：新業(yè)態(tài)彰顯與強(qiáng)化城市文化基因

蛇口工業(yè)遺存的更新案例更多地關(guān)注開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營過程的統(tǒng)籌，除了利用短期城市事件激活場地之外，還通過植入文化創(chuàng)意型和特色體驗(yàn)型業(yè)態(tài)、打造具有日常性的公共空間，培育舊廠的新價(jià)值，活化利用工業(yè)遺存功能，將其融入城市生活。

后期運(yùn)營的業(yè)態(tài)往往直接決定工業(yè)遺存活化的成功與否，多元業(yè)態(tài)的引入能夠使工業(yè)遺存脫離單一功能，轉(zhuǎn)型為具有復(fù)合功能的綜合體，成為城市活力聚合點(diǎn)。蛇口結(jié)合片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求、周邊功能需求、市民需求、歷史積淀和近年經(jīng)濟(jì)趨勢，引入潮流商業(yè)業(yè)態(tài)、休閑餐飲業(yè)態(tài)、演藝業(yè)態(tài)、會(huì)展業(yè)態(tài)、互動(dòng)娛樂業(yè)態(tài)、體育娛樂業(yè)態(tài)等多元業(yè)態(tài)，為人們提供藝術(shù)、美食、運(yùn)動(dòng)、展覽、休閑、親子等新生活方式的體驗(yàn)。

坐落于深圳蛇口的湄南河體育小鎮(zhèn)是由舊廠房改造而來的以體育產(chǎn)業(yè)為核心的特色休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)園。原舊廠房被整體改造為體育館、新奇運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)空間，并引入馬術(shù)、潛水、室內(nèi)沖浪、射擊等小眾運(yùn)動(dòng)，為市民提供全新的運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)。新業(yè)態(tài)的引入為湄南河體育小鎮(zhèn)創(chuàng)造了很強(qiáng)的目的性消費(fèi)拉動(dòng)力。除此以外，小鎮(zhèn)還通過高頻次、高匹配度的活動(dòng)運(yùn)營如定期舉辦體育賽事、團(tuán)體體育活動(dòng)等來推高園區(qū)在當(dāng)?shù)氐年P(guān)注度，成為一個(gè)相當(dāng)成功的工業(yè)遺存改造案例。

除了多元業(yè)態(tài)的引入，工業(yè)遺存后期運(yùn)營的成功還離不開情景化、日?；墓部臻g的塑造[19]。深圳工業(yè)遺存以小型工業(yè)建筑為主，室外空間面積較小，因此難以像上海、北京等城市一樣以大面積開放共享的室外綠色空間來營造融入市民生活的活動(dòng)中心。蛇口G&G創(chuàng)意社區(qū)的更新運(yùn)營方式是將在公共空間營建中往往被忽視的室內(nèi)空間轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄部臻g，為小型工業(yè)遺存更新提供了新思路。G&G社區(qū)除了在室內(nèi)空間中植入辦公商業(yè)功能，還創(chuàng)造性地將建筑一層與屋頂空間轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻窆蚕淼纳鐓^(qū)生活場所。保留廠房的大空間結(jié)構(gòu)，成為公眾性的創(chuàng)意活動(dòng)場所，日常為滑板運(yùn)動(dòng)場，會(huì)展期間則成為創(chuàng)意展覽空間。屋頂天臺(tái)被打造為芳草地廣場，是小型演出、高端酒會(huì)、城市露營等活動(dòng)的舉辦地。更新后的工業(yè)遺存以“社群連接、后臺(tái)創(chuàng)想、平臺(tái)孵化、前臺(tái)體驗(yàn)”為模式，共享資源、合作共創(chuàng)，成為以青年交往為核心的青年社區(qū)和以藝術(shù)家和創(chuàng)作者為核心的藝術(shù)社區(qū)。通過營建新生活方式場景，打造開放共享的社區(qū)空間，G&G創(chuàng)意社區(qū)成功轉(zhuǎn)型為具有話題性、傳播性的藝術(shù)場館和生活體驗(yàn)中心以及獨(dú)樹一幟的文化藝術(shù)空間。

4 借鑒與啟示

深圳蛇口工業(yè)片區(qū)工業(yè)遺存充分響應(yīng)城市存量更新的要求，其規(guī)劃、實(shí)施和運(yùn)營策略具有與城市發(fā)展動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)、政企協(xié)調(diào)與博弈共存、短期激活與長效運(yùn)營共促發(fā)展的特征，可為相似城市的工業(yè)遺存更新提供多方面的借鑒。

4.1 剛彈結(jié)合，采取漸進(jìn)適應(yīng)性區(qū)域更新模式

從深圳蛇口工業(yè)片區(qū)規(guī)劃及相關(guān)政策演變可看出，深圳以整體統(tǒng)籌、動(dòng)態(tài)發(fā)展為視角進(jìn)行彈性規(guī)劃，因地制宜地對(duì)不同地區(qū)的工業(yè)遺存采取差異化的管控方法，使工業(yè)遺存更新與城市動(dòng)態(tài)變化協(xié)調(diào)統(tǒng)一[20]。（1）從更多元、更長遠(yuǎn)的價(jià)值觀出發(fā)，依據(jù)場地自身發(fā)展情況及城市宏觀發(fā)展目標(biāo)不斷糾偏與改良，使小片的工業(yè)遺存單元在剛性約束的條件下，通過預(yù)留的彈性規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行適應(yīng)性更新，不斷契合城市發(fā)展新需求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（2）通過由傳統(tǒng)“藍(lán)圖式遠(yuǎn)景規(guī)劃”向“動(dòng)態(tài)漸進(jìn)式規(guī)劃”的轉(zhuǎn)變，以剛性機(jī)制推進(jìn)漸進(jìn)式、協(xié)商式的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，促進(jìn)產(chǎn)城融合。（3）以點(diǎn)狀遺存更新帶動(dòng)面狀發(fā)展，通過承載老深圳人情感記憶的改革開放工業(yè)遺存更新，塑造特色意象及文化感知場所，從而實(shí)現(xiàn)蛇口工業(yè)片區(qū)的“華麗轉(zhuǎn)變”。

4.2 政企合作，多方資源合力助推遺存更新

深圳工業(yè)用地更新經(jīng)歷了由政府主導(dǎo)到政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作的過程，在利益協(xié)調(diào)博弈的過程中逐漸形成了以政企合作、產(chǎn)業(yè)合作的方式共同助力工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型再生的實(shí)施模式。（1）政府不斷完善政策設(shè)計(jì)，綜合產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、土地、財(cái)稅、金融等多種政策工具協(xié)調(diào)統(tǒng)籌多方利益，在激活市場活力的同時(shí)保障公共利益。通過更新政策的持續(xù)創(chuàng)新與演變，形成了一系列精細(xì)化的管理政策、多樣化的更新主體、復(fù)合靈活的更新模式以及強(qiáng)調(diào)公共利益與鼓勵(lì)保留產(chǎn)業(yè)空間的制度。（2）充分調(diào)動(dòng)市場力量，通過資金合作、智庫合作、股權(quán)合作等多種方式促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合作，融合產(chǎn)學(xué)研等多方力量，為企業(yè)提供全生命周期資本服務(wù)，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求。

4.3 長短結(jié)合，促進(jìn)城市運(yùn)營長效維活

深圳利用短期城市事件激活工業(yè)片區(qū)發(fā)展動(dòng)力，通過長期的運(yùn)營管理將工業(yè)遺存轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)生產(chǎn)生活空間的做法值得參考借鑒。（1）通過大型城市事件吸引公眾關(guān)注、參與工業(yè)遺存再生過程，以適量的投入和干預(yù)激活遠(yuǎn)離城市中心的工業(yè)遺存片區(qū)活力，塑造片區(qū)文化形象，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（2）由專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營企業(yè)提供資源整合平臺(tái)、服務(wù)運(yùn)營及金融支持，確保工業(yè)遺存項(xiàng)目獲得收益，為城市帶來持續(xù)活力。一方面，通過新業(yè)態(tài)植入、創(chuàng)新企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系完善等措施來增加租金收入、服務(wù)收入和投資收入；另一方面，通過多元業(yè)態(tài)及特色文化節(jié)事活動(dòng)營造豐富多樣的生活場景，凸顯區(qū)域特色，增強(qiáng)社區(qū)認(rèn)同感和歸屬感，使場地保持長效活力。

5 結(jié)語

隨著中國城市發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，工業(yè)遺存更新實(shí)踐數(shù)量激增，亮點(diǎn)不斷，但在更新過程中面臨著缺乏整體統(tǒng)籌及動(dòng)態(tài)適應(yīng)性調(diào)整、市場需求與公共利益難以協(xié)調(diào)、后期運(yùn)營活力不足等問題。本研究以深圳蛇口工業(yè)片區(qū)為例，總結(jié)其工業(yè)遺存更新的規(guī)劃方式、實(shí)施策略和運(yùn)營路徑等方面的創(chuàng)新實(shí)踐。城市是一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)生命體，不同地區(qū)、不同類型的工業(yè)遺存再生所面臨的問題不盡相同，單個(gè)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)不能簡單復(fù)制，需要不斷反省過往實(shí)踐，不斷糾偏與改良，積極主動(dòng)地適應(yīng)城市發(fā)展，才能保證工業(yè)遺存實(shí)現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)變”。