周之飛

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，已走過了長達20年的高速發(fā)展期。2020年全國房地產(chǎn)銷售規(guī)模高達17萬億元，但是房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展過程中也暴露出各種各樣的問題，如腐敗問題、房地產(chǎn)項目爛尾問題等。當前，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強內(nèi)部控制以走出發(fā)展困境。本文主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及應對措施。

一、內(nèi)部控制的概念及作用

目前主流的內(nèi)部控制概念源自于COSO委員會于1992年發(fā)布的《內(nèi)部控制-整體框架》：內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、管理層和全體員工為了實現(xiàn)控制目標而實施一系列活動的過程。雖然內(nèi)部控制的概念被提出的時間比較晚，但是內(nèi)部控制在很早之前就已經(jīng)被人們應用在各類生產(chǎn)活動中，比如會計核算中會通過賬實核對、試算平衡等方法來檢驗賬務是否正確。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會的進步，內(nèi)部控制也逐漸從之前分散的、不系統(tǒng)的管理動作發(fā)展為健全的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制不僅能幫助企業(yè)防范風險，還能提高企業(yè)的經(jīng)營效率，因此企業(yè)應當重視內(nèi)部控制并建立完整的內(nèi)部控制體系。

內(nèi)部控制對于企業(yè)的發(fā)展壯大有著非常重要的作用，其有助于企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)，有效保障企業(yè)資產(chǎn)安全，提高企業(yè)經(jīng)營效率，從而促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。實踐中，內(nèi)部控制一般是通過企業(yè)各項業(yè)務流程來實施的，通過不同部門、不同崗位的相互監(jiān)督、牽制來實現(xiàn)內(nèi)部控制的目的，以更好地防范企業(yè)風險。可以說，內(nèi)部控制的有效實施是企業(yè)風險管理“落地”的有利支撐，可以促進企業(yè)管理水平的提升和目標的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)一般以一個房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營單位，房地產(chǎn)項目開發(fā)具有資金投入巨大、流程復雜、周期長等特點，本文將圍繞這三個特點分別論述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性。

首先是房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，加強內(nèi)部控制可降低資金風險。房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展20年，房價幾乎翻了好幾倍。以廣州市為例，2000年廣州市的平均房價約為4000元/㎡，而2020年廣州市的平均房價已高達32000元/㎡，廣州市房價20年間約翻了8倍。隨著房價的不斷上漲，土地樓面價也水漲船高，2020年廣州市的平均住宅樓面價已高達17000元/㎡。如果一個房地產(chǎn)項目計容面積為10萬平方米，那么單獨一項土地出讓金投入就高達17億元，再算上建安成本、資金成本、運營費用和稅金等，該房地產(chǎn)項目的總投入可能高達30億元。房地產(chǎn)企業(yè)巨大的資金投入提高了企業(yè)的資金管理難度，因此更需要加強企業(yè)內(nèi)部控制，否則在資金管理過程中，無論是人為失誤還是出現(xiàn)貪腐，都會使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟損失。加強內(nèi)部控制可使資金管理得到有效監(jiān)督和控制，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)流程極為復雜，加強內(nèi)部控制可使企業(yè)合理控制成本支出，避免貪腐事件發(fā)生，保證工程質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)從開始的拿地準備到最終的交樓、清算，其中包含了很多的程序和節(jié)點，大致可分為8大流程和126個重要節(jié)點。8大流程分別為拿地、策劃、前期準備、設計、施工、營銷、物業(yè)安排和收尾，而126個節(jié)點中涵蓋了諸如土方、樁基、正負零、施工、預售等節(jié)點，因為節(jié)點太多，具體不一一列舉。從這8大流程和126個重要節(jié)點可知，房地產(chǎn)開發(fā)是非常復雜且繁瑣的，從一塊空無一物的土地變成一個高樓聳立的小區(qū)，其中需要涉及到政府有關(guān)部門的各種報建和驗收環(huán)節(jié)，以及上百個供應商的協(xié)調(diào)和安排，從而確保房子能如期且高質(zhì)量交付。房地產(chǎn)復雜的開發(fā)流程無疑加大了房地產(chǎn)企業(yè)的管理難度，因此更需要加強企業(yè)內(nèi)部控制。否則，如果采購階段沒有足夠的內(nèi)部控制，那么就很可能出現(xiàn)串標、圍標等違規(guī)行為，項目的成本可能就會超支；如果設計和施工驗收階段沒有足夠的內(nèi)部控制，那么工程質(zhì)量就難以得到保障。所以，加強內(nèi)部控制可使企業(yè)合理控制成本支出，保證工程質(zhì)量。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加強內(nèi)部控制可避免人員更換出現(xiàn)管理問題。房地產(chǎn)開發(fā)一般周期比較長，計容面積小且沒有什么土地問題的項目，一般開發(fā)周期為3年左右；計容面積大或者土地有未解決的爭議時，如拆遷補償、拆遷安置問題沒有完全解決等，那么其開發(fā)周期可能高達5～10年。房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動大，人員更換也比較頻繁。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，如果項目經(jīng)理或關(guān)鍵崗位人員更換，沒有內(nèi)部控制作為保障，僅僅依靠項目經(jīng)理的個人素質(zhì)和能力來解決前任遺留下來的各種問題，很難保證項目的進度和質(zhì)量。通過加強企業(yè)內(nèi)部控制，前任項目經(jīng)理在日常工作中就能按期完成各項任務，避免其離開后給接任的項目經(jīng)理留下一個爛攤子，從而確保房地產(chǎn)項目在人員更換的銜接階段依然能保證工期和項目質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）對內(nèi)部控制缺乏重視

過去20年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，助長了一些房地產(chǎn)企業(yè)負責人的盲目自信，使其認為企業(yè)的發(fā)展壯大主要依靠的是其個人的能力，這導致房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制制度建設不夠重視。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)布了一些內(nèi)部控制制度，但是由于管理層缺乏重視，很難在企業(yè)內(nèi)部有效推行。由于房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場競爭，各家房地產(chǎn)企業(yè)為提升銷售排名你爭我趕，導致房地產(chǎn)企業(yè)過度重視外部的風險，而輕視企業(yè)內(nèi)部的風險。雖然近年來一些房地產(chǎn)企業(yè)因為內(nèi)部貪腐嚴重而逐步重視對內(nèi)部的控制管理，但從行業(yè)整體來看，內(nèi)部控制仍未獲得房地產(chǎn)企業(yè)足夠的重視。

（二）內(nèi)部控制環(huán)境較差

控制環(huán)境是構(gòu)成企業(yè)內(nèi)部控制體系的五要素之一，是企業(yè)建立與實施內(nèi)部控制的基礎，主要包括治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設置與權(quán)責分配、內(nèi)部控制機制、人力資源政策和企業(yè)文化等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境較差，導致內(nèi)部控制體系的基礎薄弱，內(nèi)部控制體系難以有效運行。比如在治理結(jié)構(gòu)方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)法律法規(guī)設置了董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層，但監(jiān)事會基本形同虛設，致使企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)缺乏制衡機制，因而可能導致企業(yè)出現(xiàn)因權(quán)力不受制約而盲目決策的現(xiàn)象。

（三）部門間壁壘高筑導致信息溝通不暢

信息溝通是溝通內(nèi)部控制體系的另外一個要素，企業(yè)要做好內(nèi)部控制，需要及時掌握內(nèi)部控制相關(guān)的信息，并確保信息可以在企業(yè)內(nèi)部進行有效的傳遞和溝通，這是企業(yè)實施內(nèi)部控制非常重要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)因為業(yè)務復雜，設立的部門眾多，諸如辦公室、行政與人力資源部、財務部、成本部、設計部、工程部等，因為考核排名競爭激烈等原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)的各部門之間存在著一定的部門壁壘，導致內(nèi)部控制相關(guān)信息得不到有效的傳遞。比如財務部門在進行土地增值稅清算的過程中，需要向稅務機關(guān)提供工程造價方面的資料，而這些資料通常是由成本部門保管，成本部門可能會因為部門壁壘而怠于提供資料，導致財務部門因為未及時完成土地增值稅清算而受到責罰。

（四）內(nèi)部監(jiān)督不足

內(nèi)部監(jiān)督也是內(nèi)部控制體系的五要素之一，它是企業(yè)對內(nèi)部控制機制建立與實施情況的監(jiān)督檢查，評價內(nèi)部控制的有效手段。對于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，及時加以改進，是實施內(nèi)部控制的重要保證。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督卻存在缺乏監(jiān)管機制、監(jiān)督不到位等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系需設置專門的監(jiān)管職能，配備專門的監(jiān)督管理人員對內(nèi)部控制機制的建立和實施情況進行監(jiān)督檢查，只有這樣才能及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的缺陷并制定有效的措施來消除因控制不足而帶來的不良影響。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設置了內(nèi)部審計的工作崗位，但是因為內(nèi)部審計與財務人員存在一定的利益關(guān)系，導致內(nèi)部審計人員缺乏獨立性，內(nèi)部監(jiān)督難以有效開展。

（五）內(nèi)部控制人員能力有待提升

內(nèi)部控制崗位對于員工的素質(zhì)和能力要求比較高，因為做好內(nèi)部控制不僅需要掌握專業(yè)的財務知識，還需要對企業(yè)的整體業(yè)務模式較為熟悉，此外還要有較強的溝通能力、分析能力，并且要做到廉潔自律，保持獨立性。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制人員素質(zhì)參差不齊，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制人員缺乏足夠的專業(yè)知識和技能，對內(nèi)部控制的理解和認識比較局限，難以適應內(nèi)部控制崗位的要求。還有一些內(nèi)部控制人員雖然具備相應的專業(yè)知識和技能，但是意志不夠堅定，容易在實施內(nèi)部控制的過程中受到利益的誘惑而失去獨立性，導致部分內(nèi)部控制失效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的建議

（一）重視內(nèi)部控制，為內(nèi)部控制賦能

新形勢下，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存，必須重視內(nèi)部控制，只有建立完善的內(nèi)部控制體系，才能度過行業(yè)低谷期。首先，房地產(chǎn)企業(yè)負責人要加強對內(nèi)部控制的重視和支持。企業(yè)負責人要認清行業(yè)現(xiàn)狀，正確認識企業(yè)內(nèi)部控制的意義和作用，重視內(nèi)部控制體系的建設和實施，把企業(yè)的人、財、物等資源向建設和完善內(nèi)部控制體系傾斜，為內(nèi)部控制賦能；其次，企業(yè)還應加強員工對內(nèi)部控制的認識和理解，通過開展內(nèi)部培訓、經(jīng)驗分享等活動，提高員工的內(nèi)部控制意識，使其充分認識到內(nèi)部控制對企業(yè)和自身發(fā)展的重要性和意義；最后，企業(yè)還應對外加強內(nèi)部控制的宣傳，使供應商和客戶了解企業(yè)的內(nèi)部控制制度和文化，提升企業(yè)的公眾形象，吸引更多的投資者和合作伙伴。

（二）清理整頓，改善內(nèi)部控制環(huán)境

為了建立完善的內(nèi)部控制體系，房地產(chǎn)企業(yè)應當重新梳理企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、權(quán)責分配和內(nèi)部控制機制等。如果治理結(jié)構(gòu)中監(jiān)事會沒有發(fā)揮應有的監(jiān)督作用，應當果斷清理整頓，聘任有能力的人才擔任監(jiān)事，以實現(xiàn)董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的相互制衡。若發(fā)現(xiàn)權(quán)責分配不合理，比如所有的投資事項都需要董事會決定，導致企業(yè)流程繁瑣、決策效率低下，那就需要調(diào)整權(quán)責分配，對總經(jīng)理在投資事項的決策上進行一定的授權(quán)。

（三）減少部門壁壘，加強部門間信息傳遞與溝通

信息時代下，各種各樣的信息瞬息萬變，及時、準確地收集、傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)應盡量減少部門間的壁壘，以加強部門間信息的傳遞與溝通。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立信息溝通制度、保密制度等措施來減少部門間的壁壘；其次，良好的企業(yè)文化對于減少部門壁壘也有一定的作用。企業(yè)可通過加強部門間的聯(lián)誼、舉辦多種文化活動來加強部門間的交流，從而達到減少部門壁壘的目的。最后，房地產(chǎn)企業(yè)也需改變企業(yè)的考核排名機制，如果必須有一定數(shù)量的優(yōu)和劣，那么零和博弈下，部門間難免相互猜忌和有所保留，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需采取靈活多樣的考核方法。

（四）完善內(nèi)部控制監(jiān)督，加強監(jiān)管

內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要保證，因此房地產(chǎn)企業(yè)要建立和完善內(nèi)部控制體系，就需要強化內(nèi)部監(jiān)督職能。房地產(chǎn)企業(yè)需要設立單獨的內(nèi)部監(jiān)督部門，人員必須獨立，不能由其他部門員工兼任，且內(nèi)部監(jiān)督部門的領導也不能由其他部門領導兼任，以確保監(jiān)督執(zhí)行不受干擾。此外，內(nèi)部監(jiān)督部門需定期向董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層匯報內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行的情況，對于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷應當如實指出，并提出改進建議。

（五）加強人才隊伍建設，提高內(nèi)部控制人員能力

企業(yè)的內(nèi)部控制體系需要人來實施和不斷改進才能日趨完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)需加強內(nèi)部控制的人才隊伍建設，提高內(nèi)部控制人員的素質(zhì)和能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過引進高端人才來充實內(nèi)部控制人才隊伍。高端人才是企業(yè)發(fā)展的中流砥柱，能夠帶領企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展；其次，房地產(chǎn)企業(yè)也應注重內(nèi)部控制骨干人才的培養(yǎng)，因為內(nèi)部骨干人才對企業(yè)的內(nèi)部情況更為了解，且對企業(yè)有著較高的忠誠度，因此企業(yè)應當注重這些人才的培養(yǎng)，并給予他們合理的薪酬激勵；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應當加強對基礎崗位內(nèi)部控制員工的培訓，確保他們各司其職、各負其責。

（作者單位：廣州耀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）