胡京林

（作者單位：南京森林警察學院）

一、高校經營性門面房管理存在的主要問題

近年來，隨著高校規(guī)模的不斷擴大，高校校園面積不斷增加，經濟結構和經濟環(huán)境日益多元，高校門面房的分布范圍越來越廣、數量越來越大、類型越來越復雜，門面房經營收益占高校經營性資產收益比例逐年增大，極大程度上彌補了高校辦學經費的不足，為高等教育事業(yè)發(fā)展提供了一定的經濟支撐[1]，也符合財政部等相關部委出臺的關于盤活利用國有資產的政策要求。但是，高校在門面房管理實踐中仍存在著一系列問題，制約著門面房在高校辦學中更大作用的發(fā)揮。探究高校門面房資源的有效管理途徑，是推動高校經營性資產合理配置和科學管理的重要方法，對充分發(fā)揮門面房在高校事業(yè)發(fā)展中的獨特作用有著非常重要的意義。筆者以某警察學院主校區(qū)現有門面房為重點，充分調研了該學院及周邊幾所高校門面房管理現狀，經梳理匯總，發(fā)現高校在門面房管理中存在以下五方面主要問題。

（一）風格設計缺少統(tǒng)籌謀劃

隨著高等教育的不斷發(fā)展，高校之間的競爭也日益激烈，高校社會形象作為高校社會影響力的主要影響因素之一，顯得越發(fā)重要。一所高校要想在競爭大潮中得到社會認可，站穩(wěn)一席之地，必須形成自己的獨特風格。影響高校社會形象的因素很多，作為面向學生、家長乃至社會各界的主要窗口之一，門面房毋庸置疑是高校社會形象的重要影響因素。門面房的整體風格設計必須服從學院整體風格，唯有如此，才能形成合力，助推學院形成風格鮮明獨特、為社會充分認可的良好形象。但是，目前部分高校的門面房并未開展整體風格論證和設計，部分高校雖有整體風格設計但是未能充分落實落細。以某警察學院為例，作為一所以培養(yǎng)高素質公安后備人才為目標的公安院校，學院的整體風格應當契合公安院校實施嚴格警務化管理的需求，體現團結緊張、嚴肅活潑的特質，凸顯整齊劃一、令行禁止的氛圍。目前學院主校區(qū)整體建筑風格為棱角分明的淺灰色，被周邊高校形象稱呼為“黑貓警長”，為學生按預定培養(yǎng)目標健康成長提供了良好的環(huán)境支撐。但是，學院門面房管理部門并未就門面房的裝修風格給出明確的規(guī)范性指導意見，僅在合同中要求承租人在需要進行裝修時提前上報方案進行審批，導致各承租人在沒有統(tǒng)一框架約束的情況下各自發(fā)揮，張揚個性，隨意懸掛各式各樣的門面房招牌，不僅影響了門面房一條街的整體美觀，也無法體現出公安院校整齊劃一、嚴肅規(guī)范的特殊性，未能起到助推學院樹立特色鮮明社會形象的應有作用。

（二）承租人擅自更改經營范圍

一般來說，高校校園內門面房的經營范圍主要集中在和學生日常生活息息相關的項目，如超市、水果店、圖文打印、移動電信網絡、照相館、理發(fā)店、銀行、干洗店、咖啡奶茶店、書報雜志社等。學院對各承租戶的經營范圍有著明確的規(guī)定，但是從門面房管理的實際情況來看，存在著門面房承租人在合同期內擅自更改經營內容的問題，且更改后的經營內容并未及時向學院相關部門反饋，致使門面房管理部門對門面房的使用情況并不完全了解[2]。以某警察學院為例，雖然在合同中明確規(guī)定中國移動的經營范圍為移動通信及直接相關業(yè)務，中國聯通的經營范圍為聯通通信及直接相關業(yè)務，縫紉鋪的經營范圍為縫紉修理及直接相關業(yè)務。但從實際經營情況看，中國移動擅自增設了手機及電腦修理柜臺，中國聯通隔出了大半空間進行各類日雜用品的銷售，縫紉鋪以及鞋子修理鋪也見縫插針地在狹小的空間里堆滿了學生的各類日用品進行銷售獲利。這種違反合同約定擅自更改經營范圍的行為，有違合約精神[3]，破壞了原來設定的門面房經營范圍整體布局，導致不公平競爭，且容易產生安全隱患，如銷售違禁物品等問題。

（三）承租人擅自分包轉包

合同約定，門面房僅由承租人負責在限定的經營范圍內開展相關活動，不允許出現分包轉包等行為，否則一經發(fā)現，學院可立即終止合同。但在實際工作中，發(fā)現部分高校存在承租人擅自進行分包轉包門面房問題，主要表現為兩種情形[4]：一種情形是承租人出于經營思路發(fā)生改變、尋求差價利益等動機，在未經學院同意的情況下，將原先承租的門面房整體轉包給他人，并從中獲取轉包差價利益；另一種情形是承租人在存留自身經營所需門面房面積后，將多余面積再出租，通過收取分割租金來滿足其自身上交學院所需的租金金額，以此來降低自身經營成本，提高經營收益。擅自進行分包轉包門面房，導致門面房管理產生灰色地帶，脫離管理方有效管控，極易引發(fā)糾紛，給學院管理工作帶來不必要的麻煩。

（四）不使用統(tǒng)一收款工具

目前，許多高校規(guī)定門面房承租人在有收款行為時，必須統(tǒng)一使用相關管理部門配發(fā)的刷卡機（POS 機），這不僅有利于學院核算其成本和銷售收入，防止承租人利用學院相對封閉的優(yōu)勢地位隨意操控物價，維護學生權益，也有利于給以后年度的招租工作提供相關數據支撐，如租金底價的設定、不同地段門面房最佳經營范圍及要求等。這種集中管控封堵了少數承租人違規(guī)牟利的空間，為后期招租工作提供了支撐。但由于在POS 機收款系統(tǒng)設置中將收款人統(tǒng)一為學院，且需要在一個月左右由相關管理部門在進行集中核對后將營業(yè)收入逐一轉賬至門面房承租人賬號中，也給承租人帶來了更多的資金運轉環(huán)節(jié)和工作量，在怕麻煩和受利益驅使雙重因素影響下，一些承租人不愿意接受管控。調研發(fā)現，相當多的承租人用各種辦法規(guī)避使用POS 機，微信、支付寶、現金等各種形式的收款方式屢禁不止，給學院門面房管理工作造成非常大的困擾。

（五）合同管理存在盲區(qū)

現階段，由于高校發(fā)展速度比較快，大部分學院在已有老校區(qū)的基礎上再擇地進行新校區(qū)建設，新老校區(qū)并存運行。校區(qū)環(huán)境各不一樣，導致門面房存在數量多、分布廣、種類復雜的現象。此外，由于各門面房情況不一樣，相當多的門面房簽訂的合同起始時間不盡相同，跨年度合同相對較多；同時，學院門面房管理人員崗位調整變動頻繁等因素疊加，導致對合同情況熟悉程度存在差異，合同資料整理的工作量較大，傳統(tǒng)的管理模式難度越來越大，極易產生管理盲區(qū)，使得門面房在合同到期或者在規(guī)定期限內收取租金時造成疏漏，導致高校利益受損[5]。

二、高校經營性門面房管理改進對策

如何最大限度地利用好門面房，通過優(yōu)化門面房管理催生更大活力，強化服務育人功能，增強經營收益，助推高校事業(yè)發(fā)展，是擺在管理者面前急需解決的難題。結合高校門面房管理存在的問題，提出以下幾點建議：

（一）更新管理理念，構建科學合理的工作機制

后勤無小事，處處是責任。高校后勤工作雖然經常是一些瑣碎事務，但往往事關師生切身利益，關乎高校社會形象。高校管理是一個系統(tǒng)性工程，門面房往往是作為學院的外部形象而存在，作為門面房擁有者，加強門面房承租管理不僅有助于增強高校整體管理效能，而且在很大意義上方便了更多的在校師生及校園內其他人員。要提升高?，F代化管理能力，建設高水平大學，就不能忽視作為后勤管理重要組成部分的門面房管理。高校管理者必須及時更新管理理念，把門面房管理擺到高校管理的重要位置，給予應有重視，做好整體規(guī)劃。建議在高校內成立專門的管理部門對門面房承租人進行管理，并賦予其明確的職責權限，重點負責合同簽訂、日常管理監(jiān)督以及投訴售后處理等具體工作，提高管理的專業(yè)化水平和工作效率。

（二）做好謀篇布局，優(yōu)化頂層設計

要充分發(fā)揮門面房在高校事業(yè)發(fā)展中的重要作用，就必須把門面房管理納入學院整體發(fā)展規(guī)劃，從樹立良好社會形象、強化服務育人功能、謀求最大經濟效益、維護校園優(yōu)良秩序、規(guī)范管理、規(guī)避風險隱患等多維度統(tǒng)籌謀劃，厘清門面房管理中的輕重緩急因素，提前謀篇布局，做好整體頂層設計。尤其是門面房整體內外裝修風格，要服從學院整體風格需要，精心做好調研論證，形成具體規(guī)范指導方案，并在招租公告和合同約定中提出明確要求。鼓勵和支持相關部門和工作人員開展科學研究，優(yōu)化門面房承租項目管理，做細做實門面房日常管理，加強管理部門與承租人的溝通交流，注意傾聽師生、校友和承租人的聲音，及時采納合理意見建議，提升門面房出租層次，合力打造優(yōu)美校園環(huán)境，達成門面房出租的多維度愿景目標，真正實現多贏的良好局面。

（三）強化合同管理，杜絕風險隱患

高校在門面房招租完成后，應當根據招租結果及時與承租人簽訂合同，通過合同約束雙方行為。要特別重視合同中的重點條款，如租金收繳、租賃期限、雙方權利與義務、違約責任、終止條件等。此外，還應該在合同中明確規(guī)定在出租期間承租人對門面房的使用用途、可經營方向等，明確規(guī)定未經過高校相關管理部門書面同意不得隨意更改，如果承租人在出租期間所從事的商業(yè)行為影響高校教育事業(yè)的發(fā)展，高校有權收回該門面房。這樣能夠更好地保障對門面房出租期間發(fā)生的突發(fā)情況依法進行處置，增強高校對經營性門面房有效管控的力度，維護學院合法權益，規(guī)避法律風險和糾紛，避免不必要的麻煩。在門面房出租合同簽訂及后期管理中，要強化法律意識，充分發(fā)揮校內法律事務部門對合同審核把關和管理實踐中相關法律問題的指導作用。加強合同和其他工作臺賬管理，充分利用現代信息化管理手段，提高管理工作效率[6]。針對門面房在新老校區(qū)和學院分布的特點，找準最佳時間節(jié)點，采用科學合理方式，把不同區(qū)域和時期的門面房相對集中開展招租，這樣既能減少重復工作、提高工作效率，還有利于形成規(guī)模優(yōu)勢，爭取最大經濟效益。

（四）加強實時監(jiān)管，完善管理模式

完成合同簽訂到承租人入駐，再到承租人實際經營，高校相關管理部門應采用明察暗訪、設立舉報渠道、開展問卷調查、調取款項往來信息等多種方式增強對門面房經營活動各方面情況的掌握，加大對門面房的監(jiān)督管理力度。通過建立定期、不定期的巡查制度加強對門面房進行現場檢查，對不符合要求的裝修及時進行整治，對私自轉包進行嚴肅處理，對不使用POS 機收款行為進行懲罰，按合同約定對違反約定的門面房承租人進行處罰，甚至查封問題門面房等；或者通過廣泛發(fā)動學生參與對門面房承租人的監(jiān)督，發(fā)現有不合規(guī)行為及時進行通報，讓更多的學生了解門面房的經營狀況等。對承租人進行入駐前教育和日常教育，突出法律意識教育，發(fā)現違規(guī)苗頭及時進行警示，做到防微杜漸，防患于未然。此外，還應敢于創(chuàng)新、務求實效，通過多種方式建立和完善適合學院自身特點的門面房管理模式。如某警察學院性質為公安院校，對學生實行相對封閉的警務化管理，學生的日常生活主要依賴校內食堂和門面房提供的服務，如何在確保承租人經營過程中規(guī)范取得合法合理收益的同時，能最大限度地保證學生和學院的利益，應該是門面房管理部門在制定管理規(guī)則、建立管理模式時重點考慮的內容。

綜上所述，門面房的出租收益能在一定程度上補充學院各項事業(yè)發(fā)展所需、提升學院辦學條件、豐富師生物質生活，還能在樹立高校良好社會形象、落實服務育人等方面對高校教育事業(yè)發(fā)展起到助推作用。統(tǒng)籌規(guī)劃門面房管理工作、科學設置管理機構、多途徑提升門面房管理水平，不僅有利于高校在門面房出租中獲得最大經濟效益和社會效益，也有利于高校門面房管理走上系統(tǒng)化、規(guī)范化的道路，實現高校和承租人的雙贏。