（西安石油大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處 陜西 西安 710065）

近年來(lái)，高校成立了專(zhuān)有的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，以固定資產(chǎn)管理的出租、出借等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理為重點(diǎn)，對(duì)高校的各類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌管理、科學(xué)分配，以此來(lái)滿(mǎn)足教學(xué)、科研、社會(huì)服務(wù)的需求。因此，規(guī)范門(mén)面房日常管理，提高門(mén)面房出租收益，能夠有效地提升高校的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，使其管理門(mén)面房的同時(shí)保證門(mén)面房的規(guī)范運(yùn)營(yíng)。

一、資產(chǎn)控制下高校門(mén)面房管理

在完善資產(chǎn)控制的高校門(mén)面房管理前提下，高校根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理的規(guī)定，進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)的出租和出借，使整套流程嚴(yán)格按照國(guó)有資產(chǎn)規(guī)定進(jìn)行，在允許范圍內(nèi)經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)審批同意后，再將其用于出租、出借等。經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，門(mén)面房的租金收益占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?，資產(chǎn)出租和出借收益能夠有效地提升高校的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)發(fā)揮資產(chǎn)管理部門(mén)在內(nèi)部控制中的作用，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和資產(chǎn)收益的最大化。

在這一過(guò)程中，為了使高校規(guī)范內(nèi)部控制，需要加強(qiáng)對(duì)門(mén)面房的出租管理。通過(guò)高校資產(chǎn)管理部門(mén)的統(tǒng)一管理，對(duì)租賃合同、租金標(biāo)準(zhǔn)、收繳方式、權(quán)利分配等進(jìn)行責(zé)任細(xì)分。目前的高校開(kāi)始進(jìn)行門(mén)面房管理，但也存在相應(yīng)的問(wèn)題，房產(chǎn)出租的實(shí)施過(guò)程中部分舉措，未能及時(shí)緊跟相關(guān)的管理制度要求。需要重點(diǎn)關(guān)注租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的協(xié)調(diào)，日常管理的規(guī)范性，以及簽訂協(xié)議和租賃周期的隨意性，嚴(yán)格控制資產(chǎn)的有效管理，使這一管理達(dá)到相關(guān)部門(mén)的工作要求。因此，在對(duì)高校門(mén)面房進(jìn)行管理時(shí)，關(guān)注資產(chǎn)控制，才能真正實(shí)現(xiàn)高校門(mén)面房管理的作用。

二、基于資產(chǎn)控制的門(mén)面房管理思路探析

結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)管理要求和管理思路，從資產(chǎn)控制角度對(duì)門(mén)面房進(jìn)行科學(xué)高效的管理，使門(mén)面房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益最大化是有必要的。在此過(guò)程中需要重視管理人員的專(zhuān)業(yè)能力和綜合素養(yǎng)，為其建立相應(yīng)的健全制度保障，從門(mén)面房的收益，收繳，租期與租金標(biāo)準(zhǔn)等各個(gè)方面優(yōu)化管理流程，保證在資產(chǎn)的有效控制前提下，高校能夠?qū)崿F(xiàn)門(mén)面房管理的科學(xué)管理。以某高校為例，其擁有70余間門(mén)面房，但門(mén)面房的收益和運(yùn)行都屬于高校的后勤服務(wù)公司，后期公司進(jìn)行日常運(yùn)轉(zhuǎn)和日常管理，活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)、聘任人員的工資，福利待遇等都由后勤服務(wù)公司統(tǒng)一管制。通過(guò)調(diào)查，對(duì)高校實(shí)行此管理模式下，門(mén)面房某一年的租金收益進(jìn)行整合，發(fā)現(xiàn)其年租金收益在一百萬(wàn)左右。后期高校開(kāi)始重視門(mén)面房管理，成立了國(guó)有資產(chǎn)管理部，在對(duì)門(mén)面房等國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行管理的過(guò)程中加強(qiáng)了使用和監(jiān)督權(quán)力，并且在出租時(shí)，以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公開(kāi)的招標(biāo)，提升了一部分年租金收益。同時(shí)通過(guò)媒體平臺(tái)對(duì)門(mén)面房的基本信息和招標(biāo)投標(biāo)流程條件進(jìn)行發(fā)布，記錄整個(gè)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程，嚴(yán)格審核，確認(rèn)投標(biāo)人信息。此方式一經(jīng)運(yùn)行，高校門(mén)面房的租金收益在第二年達(dá)到160萬(wàn)，與其他的周邊高校同地段門(mén)面房租金持平。

三、門(mén)面房管理存在的問(wèn)題

（一）收益管理不規(guī)范

門(mén)面房出現(xiàn)收益管理不規(guī)范的問(wèn)題，部分原因來(lái)源于高校將門(mén)面房出租事宜全權(quán)交由后勤服務(wù)總公司，未能建立健全的市場(chǎng)負(fù)責(zé)體系。在管理過(guò)程中規(guī)定租金由公司自行支配，違反了國(guó)有事業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。部分原因是高校在發(fā)展的過(guò)程中，未能重視對(duì)門(mén)面房的資產(chǎn)控制進(jìn)行管理，導(dǎo)致管理混亂，收益受到影響?，F(xiàn)存的門(mén)面房出租管理中，部分單位存在私自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用房的對(duì)外出租，將其作為集體福利基金，導(dǎo)致門(mén)面房承租戶(hù)在缺乏監(jiān)管的條件下進(jìn)行轉(zhuǎn)租，抬高租金等，違反了收支兩條線(xiàn)的管理規(guī)定，使門(mén)面房資產(chǎn)收益流失，同時(shí)出現(xiàn)門(mén)面房產(chǎn)權(quán)不清的腐敗問(wèn)題。為了避免這類(lèi)問(wèn)題，高校在進(jìn)行門(mén)面房的出租管理過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的出租，出借和收益，進(jìn)行管理規(guī)定，嚴(yán)格報(bào)批與上繳，當(dāng)出租資產(chǎn)較大時(shí)，謹(jǐn)遵出租流程，從而在規(guī)范化的管理流程下使門(mén)面房的收益達(dá)到最大化。

（二）未能及時(shí)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)

門(mén)面房的租金標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)門(mén)面房進(jìn)行管理的過(guò)程中需要重視的環(huán)節(jié)。高校在缺乏市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)資產(chǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)時(shí)，不能準(zhǔn)確地根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致門(mén)面房的出租和出借效益降低，應(yīng)該在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，由資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行核準(zhǔn)，同時(shí)通過(guò)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)行租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，關(guān)注每一季度周邊高校的租金范圍，根據(jù)高校自身的實(shí)際情況制定相應(yīng)的租金制度。

現(xiàn)實(shí)中的門(mén)面房租賃過(guò)程在市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，調(diào)整了租金標(biāo)準(zhǔn)，高校的門(mén)面房房租與周邊的租金標(biāo)準(zhǔn)相符，保障高校的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。但部分租金標(biāo)準(zhǔn)的制定受到其他因素的影響，比如在部分高校的運(yùn)營(yíng)管理中，少數(shù)人通過(guò)權(quán)利和關(guān)系進(jìn)行掌握，坐享租金差價(jià)，為個(gè)人和小集團(tuán)謀取利益，或者在長(zhǎng)期的租賃基礎(chǔ)上，私自提高租金轉(zhuǎn)借他人，使高校門(mén)面房租金的標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期不能與周邊門(mén)面房租金標(biāo)準(zhǔn)持平，高校在租金管理的過(guò)程中出現(xiàn)缺失，影響了高校的門(mén)面房租金收益。

四、高校門(mén)面房管理的對(duì)策和建議

（一）加強(qiáng)門(mén)面房產(chǎn)權(quán)與租金管理

通過(guò)對(duì)省級(jí)行政事業(yè)單位國(guó)有對(duì)外投資收益結(jié)果來(lái)看，資產(chǎn)的出租，出借得到的收入應(yīng)該納入單位預(yù)算，進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理，對(duì)其出租、出租所得到的收入也應(yīng)該納入資產(chǎn)數(shù)。所以有必要加強(qiáng)門(mén)面房產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的出租出借管理，根據(jù)相關(guān)文件，將高校國(guó)有資產(chǎn)的出租列入教育行業(yè)的日常的監(jiān)督中，使租金收入納入統(tǒng)一管理。在這一管理模式下，才能使門(mén)面房的管理趨于常規(guī)化。在具體的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)行政事業(yè)單位的內(nèi)部控制和規(guī)定，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理，并在管理的過(guò)程中明確使用責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)門(mén)面房的產(chǎn)權(quán)確定。

通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)部門(mén)環(huán)節(jié)，發(fā)揮企業(yè)在門(mén)面房管理過(guò)程中的作用，使門(mén)面房的租金收益，嚴(yán)格按照要求進(jìn)行上繳，在收支兩條線(xiàn)管理的基礎(chǔ)上，將公有房屋進(jìn)行出租的行為納入學(xué)校的統(tǒng)一管理中，借鑒其他高校經(jīng)驗(yàn)，保證學(xué)校在成立國(guó)有資產(chǎn)管理處的過(guò)程中，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理，使部分經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行公開(kāi)出租，按照程序和要求再公開(kāi)招標(biāo)，在這樣的過(guò)程中提升租金收益。同時(shí)，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理知識(shí)的宣傳與普及，做好日常管理，重點(diǎn)關(guān)注門(mén)面房的出租流程，可按照高等學(xué)校財(cái)務(wù)制度進(jìn)行規(guī)定，對(duì)這一租賃工作做好宣傳解釋與動(dòng)員工作，將門(mén)面房收入納入統(tǒng)一管理范疇，將收益按照規(guī)定進(jìn)行上繳，扣除各類(lèi)維護(hù)管理費(fèi)用和成本之后上報(bào)，使其收益在規(guī)范嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)性用房招租標(biāo)準(zhǔn)中得以實(shí)現(xiàn)，借助資產(chǎn)效能的作用，發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）合理確定租期和租金標(biāo)準(zhǔn)

門(mén)面房進(jìn)行公開(kāi)招租時(shí)，需要緊跟市場(chǎng)制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，以公開(kāi)租賃的方式，保證門(mén)面房租賃的程序和標(biāo)準(zhǔn)透明化。同時(shí)進(jìn)行門(mén)面房的租賃時(shí)，要對(duì)期限進(jìn)行明確規(guī)定，房產(chǎn)租賃期限不得超過(guò)五年，站在承租戶(hù)角度，對(duì)承租戶(hù)的裝修成本等進(jìn)行考慮，穩(wěn)定其心理，保證其合理利益，進(jìn)而從房屋使用周轉(zhuǎn)等各個(gè)方面入手，為相應(yīng)的租賃者設(shè)置租期一般為兩到三年合理的租借時(shí)長(zhǎng)。同時(shí)對(duì)門(mén)面房的租金進(jìn)行評(píng)估和調(diào)研，通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)程序以及評(píng)估確定之后，以公開(kāi)、公正、公平的原則，使各個(gè)行政事業(yè)單位。對(duì)外進(jìn)行租賃房產(chǎn)，辦公商用房等其他構(gòu)筑物時(shí)，能夠通過(guò)審批備案、合同簽訂、收入管理等程序，在租賃的過(guò)程中進(jìn)行競(jìng)拍，在制度允許的情況下制定實(shí)際的出租方案，借鑒其他地方政府對(duì)公有房屋的出租經(jīng)驗(yàn)，在高校進(jìn)行門(mén)面房的管理中，以公開(kāi)，招租競(jìng)拍的方式保證高校的門(mén)面房進(jìn)行公開(kāi)透明的招租，從而有效提升高校門(mén)面房的收益。

結(jié)束語(yǔ)：

高校的門(mén)面房管理，應(yīng)該確保管理模式需要與資產(chǎn)控制相結(jié)合，在進(jìn)行管理思路的探析過(guò)程中，結(jié)合案例，對(duì)存在的問(wèn)題和原因進(jìn)行分析中，使門(mén)面房的租金管理和租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整符合標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)存問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策及建議，加強(qiáng)門(mén)面房的產(chǎn)權(quán)和租金收益管理。并在這一過(guò)程中，合理地確定租金標(biāo)準(zhǔn)和公開(kāi)招租程序，確定門(mén)面房租期，讓高校在對(duì)門(mén)面房進(jìn)行管理的過(guò)程中，充分發(fā)揮資產(chǎn)的有效控制效果。讓門(mén)面房這一經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)能夠真正地發(fā)揮其應(yīng)有的利益效能，同時(shí)符合國(guó)有資產(chǎn)管理需求。