（西安石油大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營處 陜西 西安 710065）

近年來，高校成立了專有的國有資產(chǎn)管理部門，以固定資產(chǎn)管理的出租、出借等經(jīng)營性資產(chǎn)管理為重點，對高校的各類資產(chǎn)進行統(tǒng)籌管理、科學(xué)分配，以此來滿足教學(xué)、科研、社會服務(wù)的需求。因此，規(guī)范門面房日常管理，提高門面房出租收益，能夠有效地提升高校的經(jīng)濟運行，使其管理門面房的同時保證門面房的規(guī)范運營。

一、資產(chǎn)控制下高校門面房管理

在完善資產(chǎn)控制的高校門面房管理前提下，高校根據(jù)國有資產(chǎn)管理的規(guī)定，進行國有資產(chǎn)的出租和出借，使整套流程嚴(yán)格按照國有資產(chǎn)規(guī)定進行，在允許范圍內(nèi)經(jīng)上級主管部門審批同意后，再將其用于出租、出借等。經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，門面房的租金收益占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?，資產(chǎn)出租和出借收益能夠有效地提升高校的經(jīng)濟效益，同時發(fā)揮資產(chǎn)管理部門在內(nèi)部控制中的作用，實現(xiàn)資產(chǎn)控制和資產(chǎn)收益的最大化。

在這一過程中，為了使高校規(guī)范內(nèi)部控制，需要加強對門面房的出租管理。通過高校資產(chǎn)管理部門的統(tǒng)一管理，對租賃合同、租金標(biāo)準(zhǔn)、收繳方式、權(quán)利分配等進行責(zé)任細(xì)分。目前的高校開始進行門面房管理，但也存在相應(yīng)的問題，房產(chǎn)出租的實施過程中部分舉措，未能及時緊跟相關(guān)的管理制度要求。需要重點關(guān)注租金標(biāo)準(zhǔn)與市場經(jīng)濟規(guī)律的協(xié)調(diào)，日常管理的規(guī)范性，以及簽訂協(xié)議和租賃周期的隨意性，嚴(yán)格控制資產(chǎn)的有效管理，使這一管理達(dá)到相關(guān)部門的工作要求。因此，在對高校門面房進行管理時，關(guān)注資產(chǎn)控制，才能真正實現(xiàn)高校門面房管理的作用。

二、基于資產(chǎn)控制的門面房管理思路探析

結(jié)合國有資產(chǎn)管理要求和管理思路，從資產(chǎn)控制角度對門面房進行科學(xué)高效的管理，使門面房資產(chǎn)經(jīng)營效益最大化是有必要的。在此過程中需要重視管理人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)，為其建立相應(yīng)的健全制度保障，從門面房的收益，收繳，租期與租金標(biāo)準(zhǔn)等各個方面優(yōu)化管理流程，保證在資產(chǎn)的有效控制前提下，高校能夠?qū)崿F(xiàn)門面房管理的科學(xué)管理。以某高校為例，其擁有70余間門面房，但門面房的收益和運行都屬于高校的后勤服務(wù)公司，后期公司進行日常運轉(zhuǎn)和日常管理，活動的經(jīng)費、聘任人員的工資，福利待遇等都由后勤服務(wù)公司統(tǒng)一管制。通過調(diào)查，對高校實行此管理模式下，門面房某一年的租金收益進行整合，發(fā)現(xiàn)其年租金收益在一百萬左右。后期高校開始重視門面房管理，成立了國有資產(chǎn)管理部，在對門面房等國有資產(chǎn)進行管理的過程中加強了使用和監(jiān)督權(quán)力，并且在出租時，以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，在一定范圍內(nèi)進行公開的招標(biāo)，提升了一部分年租金收益。同時通過媒體平臺對門面房的基本信息和招標(biāo)投標(biāo)流程條件進行發(fā)布，記錄整個開標(biāo)、評標(biāo)過程，嚴(yán)格審核，確認(rèn)投標(biāo)人信息。此方式一經(jīng)運行，高校門面房的租金收益在第二年達(dá)到160萬，與其他的周邊高校同地段門面房租金持平。

三、門面房管理存在的問題

（一）收益管理不規(guī)范

門面房出現(xiàn)收益管理不規(guī)范的問題，部分原因來源于高校將門面房出租事宜全權(quán)交由后勤服務(wù)總公司，未能建立健全的市場負(fù)責(zé)體系。在管理過程中規(guī)定租金由公司自行支配，違反了國有事業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。部分原因是高校在發(fā)展的過程中，未能重視對門面房的資產(chǎn)控制進行管理，導(dǎo)致管理混亂，收益受到影響?，F(xiàn)存的門面房出租管理中，部分單位存在私自進行經(jīng)營性用房的對外出租，將其作為集體福利基金，導(dǎo)致門面房承租戶在缺乏監(jiān)管的條件下進行轉(zhuǎn)租，抬高租金等，違反了收支兩條線的管理規(guī)定，使門面房資產(chǎn)收益流失，同時出現(xiàn)門面房產(chǎn)權(quán)不清的腐敗問題。為了避免這類問題，高校在進行門面房的出租管理過程中，應(yīng)該對經(jīng)營性資產(chǎn)的出租，出借和收益，進行管理規(guī)定，嚴(yán)格報批與上繳，當(dāng)出租資產(chǎn)較大時，謹(jǐn)遵出租流程，從而在規(guī)范化的管理流程下使門面房的收益達(dá)到最大化。

（二）未能及時調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)

門面房的租金標(biāo)準(zhǔn)，是對門面房進行管理的過程中需要重視的環(huán)節(jié)。高校在缺乏市場經(jīng)驗和對資產(chǎn)控制的經(jīng)驗時，不能準(zhǔn)確地根據(jù)市場調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致門面房的出租和出借效益降低，應(yīng)該在進行充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，由資產(chǎn)監(jiān)管部門進行核準(zhǔn)，同時通過有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行評估，進行租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，關(guān)注每一季度周邊高校的租金范圍，根據(jù)高校自身的實際情況制定相應(yīng)的租金制度。

現(xiàn)實中的門面房租賃過程在市場調(diào)研基礎(chǔ)上，調(diào)整了租金標(biāo)準(zhǔn)，高校的門面房房租與周邊的租金標(biāo)準(zhǔn)相符，保障高校的資產(chǎn)經(jīng)營收益。但部分租金標(biāo)準(zhǔn)的制定受到其他因素的影響，比如在部分高校的運營管理中，少數(shù)人通過權(quán)利和關(guān)系進行掌握，坐享租金差價，為個人和小集團謀取利益，或者在長期的租賃基礎(chǔ)上，私自提高租金轉(zhuǎn)借他人，使高校門面房租金的標(biāo)準(zhǔn)長期不能與周邊門面房租金標(biāo)準(zhǔn)持平，高校在租金管理的過程中出現(xiàn)缺失，影響了高校的門面房租金收益。

四、高校門面房管理的對策和建議

（一）加強門面房產(chǎn)權(quán)與租金管理

通過對省級行政事業(yè)單位國有對外投資收益結(jié)果來看，資產(chǎn)的出租，出借得到的收入應(yīng)該納入單位預(yù)算，進行統(tǒng)一核算和管理，對其出租、出租所得到的收入也應(yīng)該納入資產(chǎn)數(shù)。所以有必要加強門面房產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的出租出借管理，根據(jù)相關(guān)文件，將高校國有資產(chǎn)的出租列入教育行業(yè)的日常的監(jiān)督中，使租金收入納入統(tǒng)一管理。在這一管理模式下，才能使門面房的管理趨于常規(guī)化。在具體的實施過程中，應(yīng)該根據(jù)行政事業(yè)單位的內(nèi)部控制和規(guī)定，實現(xiàn)資產(chǎn)管理，并在管理的過程中明確使用責(zé)任，加強對門面房的產(chǎn)權(quán)確定。

通過國有資產(chǎn)部門環(huán)節(jié)，發(fā)揮企業(yè)在門面房管理過程中的作用，使門面房的租金收益，嚴(yán)格按照要求進行上繳，在收支兩條線管理的基礎(chǔ)上，將公有房屋進行出租的行為納入學(xué)校的統(tǒng)一管理中，借鑒其他高校經(jīng)驗，保證學(xué)校在成立國有資產(chǎn)管理處的過程中，加強國有資產(chǎn)管理，使部分經(jīng)營性用房進行公開出租，按照程序和要求再公開招標(biāo)，在這樣的過程中提升租金收益。同時，加強國有資產(chǎn)管理知識的宣傳與普及，做好日常管理，重點關(guān)注門面房的出租流程，可按照高等學(xué)校財務(wù)制度進行規(guī)定，對這一租賃工作做好宣傳解釋與動員工作，將門面房收入納入統(tǒng)一管理范疇，將收益按照規(guī)定進行上繳，扣除各類維護管理費用和成本之后上報，使其收益在規(guī)范嚴(yán)格的經(jīng)營性用房招租標(biāo)準(zhǔn)中得以實現(xiàn)，借助資產(chǎn)效能的作用，發(fā)揮國有資產(chǎn)的市場價值。

（二）合理確定租期和租金標(biāo)準(zhǔn)

門面房進行公開招租時，需要緊跟市場制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，以公開租賃的方式，保證門面房租賃的程序和標(biāo)準(zhǔn)透明化。同時進行門面房的租賃時，要對期限進行明確規(guī)定，房產(chǎn)租賃期限不得超過五年，站在承租戶角度，對承租戶的裝修成本等進行考慮，穩(wěn)定其心理，保證其合理利益，進而從房屋使用周轉(zhuǎn)等各個方面入手，為相應(yīng)的租賃者設(shè)置租期一般為兩到三年合理的租借時長。同時對門面房的租金進行評估和調(diào)研，通過公開的招標(biāo)程序以及評估確定之后，以公開、公正、公平的原則，使各個行政事業(yè)單位。對外進行租賃房產(chǎn)，辦公商用房等其他構(gòu)筑物時，能夠通過審批備案、合同簽訂、收入管理等程序，在租賃的過程中進行競拍，在制度允許的情況下制定實際的出租方案，借鑒其他地方政府對公有房屋的出租經(jīng)驗，在高校進行門面房的管理中，以公開，招租競拍的方式保證高校的門面房進行公開透明的招租，從而有效提升高校門面房的收益。

結(jié)束語：

高校的門面房管理，應(yīng)該確保管理模式需要與資產(chǎn)控制相結(jié)合，在進行管理思路的探析過程中，結(jié)合案例，對存在的問題和原因進行分析中，使門面房的租金管理和租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整符合標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)存問題提出相應(yīng)的對策及建議，加強門面房的產(chǎn)權(quán)和租金收益管理。并在這一過程中，合理地確定租金標(biāo)準(zhǔn)和公開招租程序，確定門面房租期，讓高校在對門面房進行管理的過程中，充分發(fā)揮資產(chǎn)的有效控制效果。讓門面房這一經(jīng)營性資產(chǎn)能夠真正地發(fā)揮其應(yīng)有的利益效能，同時符合國有資產(chǎn)管理需求。