張金濤

【摘 ?要】房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、參與方眾多、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的高風(fēng)險(xiǎn)性與項(xiàng)目管理的復(fù)雜性。論文立足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)剖析，包括投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)與報(bào)建階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)與銷售階段風(fēng)險(xiǎn)、交付與清算階段風(fēng)險(xiǎn)，并從財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、組織管理3個(gè)方面提出了針對(duì)性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范策略，以提高項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)收益的可靠性，期望為房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)者提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；防范策略

【中圖分類號(hào)】F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2023）07-0070-04

1 引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，由于市場(chǎng)環(huán)境的快速變化和外部環(huán)境的波動(dòng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)急劇擴(kuò)大，項(xiàng)目資金鏈斷裂、工程爛尾、項(xiàng)目延期交付等問題大幅增加，不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何通過有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略管控項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目平穩(wěn)交付，保障企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中需要考慮的重要問題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，受疫情影響，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，商品房消費(fèi)意愿下降，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂，且行業(yè)利潤(rùn)逐步下行。特別是2021年下半年以來，全國(guó)商品房銷售市場(chǎng)急劇下行。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息，2022年全國(guó)商品房銷售面積135 837萬平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額133 308億元，同比下降26.7%。不少民營(yíng)房企的銷售額增速下滑、銷售回款速度放緩，加之自身杠桿率過高，外部融資環(huán)境惡化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金鏈斷裂，發(fā)生債務(wù)違約事件，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升[1]。

與此同時(shí)，國(guó)家從2021年下半年起陸續(xù)出臺(tái)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。 2023年7月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資的有關(guān)政策適用期限再次統(tǒng)一延長(zhǎng)一年半，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，支持保交樓工作，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代已經(jīng)來臨。在存量時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，需要做好資源整合與風(fēng)險(xiǎn)控制，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，在保障現(xiàn)金流平穩(wěn)的同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目投資收益，只有這樣才能在市場(chǎng)中繼續(xù)生存。

2.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵

狹義的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理是指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、招采、施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理工作[2]。但本文認(rèn)為該定義較為局限，僅關(guān)注了項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，決定一個(gè)項(xiàng)目投資成功與否的關(guān)鍵是前期投資決策階段，投資收益只有在項(xiàng)目交付清算退出后才能最終確定。因此，本文定義的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資拿地到交付清算退出的開發(fā)全過程中影響現(xiàn)金流和利潤(rùn)的各類風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量資金，開發(fā)周期長(zhǎng)，面臨較高的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)條件、政策變化、競(jìng)爭(zhēng)壓力和銷售周期都可能對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生重大影響。但當(dāng)前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)并未真正認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于項(xiàng)目投資收益和企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要性，受傳統(tǒng)“重開發(fā)輕管理”思想的束縛，大多數(shù)房企的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱[3]。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)及政策等外部環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)只有正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素，主動(dòng)制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避措施，才能最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)問題對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響，保障項(xiàng)目盈利水平。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

3.1 前期投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

投資拿地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程中最重要的環(huán)節(jié)，也是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)，能否獲取一塊合適的土地決定了整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益。項(xiàng)目的位置和銷售啟動(dòng)時(shí)間決定了項(xiàng)目的需求，投資拿地的價(jià)格決定了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地時(shí)，可能受到當(dāng)?shù)睾暧^政策環(huán)境的影響，如當(dāng)?shù)爻鞘械暮暧^經(jīng)濟(jì)與人口情況、土地市場(chǎng)行情的景氣度、商品房政策（限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、預(yù)售條件）、存量市場(chǎng)去化情況等。以上因素影響房企評(píng)估該城市的市場(chǎng)健康程度及當(dāng)?shù)貪撛诳蛻舻馁?gòu)買能力，決定了房企是否要在該城市獲取土地。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地時(shí)會(huì)受到項(xiàng)目地塊所在位置及所在區(qū)域板塊的影響，如項(xiàng)目所在的位置是否有稀缺的自然景觀資源，項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施的完善程度，區(qū)域板塊內(nèi)同類競(jìng)品的樓面價(jià)、數(shù)量、銷售價(jià)格、去化速度。這些因素影響房企評(píng)估自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品定位及獲取土地的心理價(jià)格。

第三，房企投資拿地受到自身對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算的影響。在前期投資拿地時(shí)，房企往往會(huì)高估項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格和去化速度，尤其是測(cè)算的車位和商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格和去化速度偏高，同時(shí)，低估開發(fā)過程中不利風(fēng)險(xiǎn)的影響以及項(xiàng)目目標(biāo)成本。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地時(shí)，可能受到融資環(huán)境和法律法規(guī)的影響。房地產(chǎn)投資金額巨大，在投資過程中往往需要借助大量的外部資金。社會(huì)資金和金融機(jī)構(gòu)資金的投資方向偏好、融資利率的高低、融資期限的長(zhǎng)短、政府規(guī)定的土地競(jìng)買保證金比例、土地款繳納方式和繳納時(shí)間等都將影響房企投資拿地的門檻、現(xiàn)金流壓力和投資收益。

3.2 設(shè)計(jì)與報(bào)建階段的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房企而言，開發(fā)的項(xiàng)目必須達(dá)到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策的要求，能夠滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的合理需求。

第一，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房企為了使項(xiàng)目投資收益最大化，強(qiáng)排方案往往按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)滿容設(shè)計(jì)，未預(yù)留一定的安全空間。一旦政策調(diào)整，如綠色建筑要求、PC率要求變化，極易導(dǎo)致建筑報(bào)規(guī)方案無法通過審批，需要重新修改，產(chǎn)生無效成本，并且延長(zhǎng)審批時(shí)間。

第二，項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念過于追求建筑造型新穎，造成造價(jià)成本過高、得房率低，導(dǎo)致項(xiàng)目不能滿足消費(fèi)者需求，損害項(xiàng)目投資收益。例如，項(xiàng)目追求外立面新穎，造成公攤面積大、產(chǎn)品面積段與市場(chǎng)定位不匹配、項(xiàng)目得房率較低，影響銷售去化速度。又如，項(xiàng)目前期重金打造臨時(shí)售樓處與樣板間，占用項(xiàng)目大區(qū)建造成本預(yù)算，導(dǎo)致大區(qū)建造標(biāo)準(zhǔn)降低。交付后期易引起小區(qū)業(yè)主投訴，后續(xù)需額外投入資金提升交付標(biāo)準(zhǔn)，降低項(xiàng)目投資收益。

第三，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常采用高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，為盡快達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度要求，往往施工證未完成辦理，現(xiàn)場(chǎng)便提前動(dòng)工。項(xiàng)目無證施工將被行政處罰，同時(shí)，面臨因同行或周邊居民舉報(bào)而被勒令停工的風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

3.3 建設(shè)與銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了一個(gè)“輝煌”的時(shí)期，發(fā)展規(guī)模趨于穩(wěn)定[4]，但房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的工程施工質(zhì)量與安全問題、施工單位起訴與小區(qū)業(yè)主投訴問題卻時(shí)有發(fā)生。

第一，在招標(biāo)采購(gòu)階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)招標(biāo)采購(gòu)的管理水平較低，編制的招標(biāo)控制價(jià)不符合市場(chǎng)平均價(jià)，評(píng)標(biāo)過程中簡(jiǎn)單地以最低投標(biāo)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致最終選定的設(shè)計(jì)、施工等供應(yīng)商單位能力不符合項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；或者因?yàn)楣?yīng)商入庫(kù)時(shí)，房企未按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求組織對(duì)供應(yīng)商單位的考察，使考察流于形式，導(dǎo)致不符合項(xiàng)目要求的供應(yīng)商入庫(kù)；或者因?yàn)榉科笳胁上嚓P(guān)負(fù)責(zé)人員有貪腐行為，投標(biāo)單位在投標(biāo)過程中向房企相關(guān)負(fù)責(zé)人員私下輸送不合法利益，加之房企本身審計(jì)監(jiān)察不嚴(yán)，導(dǎo)致履約能力較差的單位中標(biāo)。以上3種情況均會(huì)為房企后續(xù)的建設(shè)施工管理帶來大量協(xié)調(diào)、監(jiān)督甚至培訓(xùn)工作，大幅增加項(xiàng)目質(zhì)量管理成本和人員管理成本，降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

第二，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，建設(shè)過程中施工設(shè)備與材料價(jià)格隨著市場(chǎng)變化而波動(dòng)。一方面，針對(duì)項(xiàng)目自身購(gòu)買的設(shè)備與材料，面臨價(jià)格上漲、人民幣匯率下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)[5]；另一方面，項(xiàng)目要承擔(dān)因材料價(jià)格上漲，施工單位訴求的合理索賠。此外，建設(shè)過程中因房企自身工程質(zhì)量管理制度不完善、過程監(jiān)督管理不嚴(yán)格等問題，加之部分施工單位偷工減料，導(dǎo)致部分工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，造成工程返工，在產(chǎn)生無效成本的同時(shí)浪費(fèi)資源。在建設(shè)過程中，因房企技術(shù)交底不到位、施工單位安全防護(hù)措施執(zhí)行不到位，項(xiàng)目發(fā)生安全事故，造成人員傷亡，房企需要承擔(dān)部分經(jīng)濟(jì)賠償，項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)也會(huì)被政府勒令停工整改，造成工期延誤。

第三，項(xiàng)目工程達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度并啟動(dòng)銷售后，項(xiàng)目依然要面臨一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。銷售市場(chǎng)環(huán)境的變化，將影響項(xiàng)目銷售回款的體量與速度，影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。項(xiàng)目營(yíng)銷人員往往采用傭金制，在營(yíng)銷工作中經(jīng)常夸大市場(chǎng)不利環(huán)境，誘導(dǎo)公司采取不合時(shí)宜的降價(jià)措施和提傭措施，導(dǎo)致項(xiàng)目貨值折損，降低項(xiàng)目利潤(rùn)。同時(shí)，部分營(yíng)銷宣傳物料與項(xiàng)目實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)不一致，房企在銷售階段對(duì)銷售說辭把關(guān)不嚴(yán)，項(xiàng)目夸大宣傳甚至虛假宣傳，也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目被小區(qū)業(yè)主投訴甚至退房，并且被市場(chǎng)監(jiān)督管理局處罰，增加項(xiàng)目銷售成本。此外，銷售階段預(yù)售資金監(jiān)管政策的變化將影響房企現(xiàn)金流，如預(yù)售資金的監(jiān)管范圍、銀行與政府的預(yù)售監(jiān)管資金提取流程與手續(xù)要求等。

3.4 交付與清算階段的風(fēng)險(xiǎn)

進(jìn)入項(xiàng)目交付階段，房企面臨的最大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)便是延期交付產(chǎn)生的客戶賠償。第一，商品房銷售合同一般約定未按合同交付日期交付的，每延期一日，賠償總購(gòu)房款的萬分之一。因此，在項(xiàng)目開發(fā)管理中，對(duì)于施工周期的管理尤其重要。第二，房企在銷售階段為增加客戶吸引力，往往投入較多資金與精力打造精品售樓處與樣板間。但在后期建設(shè)施工階段，項(xiàng)目貨量區(qū)的成本預(yù)算不足，管理精力投入度不高，導(dǎo)致貨量區(qū)與樣板間不一致，未向客戶兌現(xiàn)前期承諾，引發(fā)業(yè)主投訴索賠，造成項(xiàng)目開發(fā)成本增加。

在項(xiàng)目結(jié)算階段，因項(xiàng)目前期招標(biāo)清單工作內(nèi)容遺漏、合同責(zé)任約定不清晰、簽證變更管理資料缺失等問題，房企與各參建單位往往會(huì)產(chǎn)生許多商務(wù)糾紛。項(xiàng)目開發(fā)過程中的粗放式管理會(huì)導(dǎo)致房企在結(jié)算談判時(shí)處于被動(dòng)地位，承擔(dān)較多合同外的成本，降低項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。同時(shí)，項(xiàng)目前期稅收籌劃考慮不充分、發(fā)票資料保管缺失會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目所得稅、土增稅過高，影響項(xiàng)目最終投資收益。另外，若項(xiàng)目是與多家股東合作開發(fā)的，項(xiàng)目股本金的回收、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配回流需要經(jīng)過多家股東一致同意，則資金回收極易面臨與合作方股東的爭(zhēng)議，回收周期往往超出預(yù)期，增加房企的財(cái)務(wù)成本，房企現(xiàn)金流亦將受到影響。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

4.1 業(yè)財(cái)融合，保障財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)效益

第一，加強(qiáng)策劃與可行性研究，提高投資拿地測(cè)算的準(zhǔn)確性。房企需要安排既懂房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也懂財(cái)務(wù)測(cè)算的人員牽頭主導(dǎo)拿地測(cè)算工作。在投資測(cè)算前，房企需要充分做好市場(chǎng)調(diào)研，詳細(xì)了解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與土拍行情、當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖肱c喜好、地塊配套與周邊競(jìng)品、土地出讓條件等情況，為項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策劃提供幫助。

第二，合理使用融資資金，為項(xiàng)目利潤(rùn)增加“安全墊”。房企可以與金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，運(yùn)用“總對(duì)總”授信模式，獲取開發(fā)貸款優(yōu)惠，降低財(cái)務(wù)成本。例如，項(xiàng)目前期使用開發(fā)貸等債權(quán)型融資，后續(xù)可以考慮利用股權(quán)型融資進(jìn)行置換，在穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)降低融資利息。

第三，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)環(huán)境，制定合適的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略。如市場(chǎng)環(huán)境上行，項(xiàng)目可考慮采用高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)策略，薄利多銷，加快開發(fā)節(jié)奏與銷售去化速度，快速回籠資金，減少外部融資資金的占用時(shí)間，提升自有資金的使用效率；如遇市場(chǎng)環(huán)境不佳，可考慮采用利潤(rùn)型經(jīng)營(yíng)策略，適當(dāng)放緩開發(fā)節(jié)奏，降低外部融資比例，用銷售去化時(shí)間換項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，打造高品質(zhì)精品項(xiàng)目。作為管理多項(xiàng)目的房企，可考慮從以住宅銷售為主導(dǎo)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式向商業(yè)地產(chǎn)、城市更新改造、代建代管等多元化業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)型，降低經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)性，為房企帶來更穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

第四，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)。信息系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)置之初，需要業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門拉通，共同商討制定標(biāo)準(zhǔn)，保證項(xiàng)目基礎(chǔ)信息各部門口徑一致，從而保證項(xiàng)目最終的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)信息的準(zhǔn)確性與可靠性。同時(shí)，信息化系統(tǒng)要與實(shí)際業(yè)務(wù)管理需求、財(cái)務(wù)管理制度相匹配。信息化系統(tǒng)要能真正地幫助業(yè)務(wù)部門減輕工作量，不能簡(jiǎn)單地把線下工作線上化，可以根據(jù)財(cái)務(wù)管理工作的要求，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)查看項(xiàng)目銷售回款、工程款支付、財(cái)務(wù)利息、現(xiàn)金流、利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)變化的功能，并可以對(duì)業(yè)務(wù)工作的進(jìn)度與質(zhì)量進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。房企需積極使用信息化系統(tǒng)進(jìn)行管理，加強(qiáng)過程信息錄入的及時(shí)性與規(guī)范性檢查，跟蹤關(guān)注預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的處理，利用信息化管理系統(tǒng)提高資金使用效率，把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理水平。

4.2 精細(xì)化管理，提升業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力

第一，以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為核心，緊抓銷售回款，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供有力支持。房企需要加強(qiáng)市場(chǎng)行情變化監(jiān)督，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳策略和價(jià)格策略，以提高銷售速度。房企可采用多元化的營(yíng)銷方式，包括線上線下渠道結(jié)合，線下使用地推、中介分銷、全員營(yíng)銷等推廣方式，線上使用傳統(tǒng)廣告媒介與自媒體進(jìn)行廣告宣傳和活動(dòng)推廣，增加項(xiàng)目曝光率，提高客戶案場(chǎng)到訪率。房企可每日跟蹤監(jiān)測(cè)銷售回款數(shù)據(jù)，與團(tuán)隊(duì)復(fù)盤客戶情況，及時(shí)解決銷售問題。積極跟蹤當(dāng)?shù)刈》空撸私赓?gòu)房?jī)?yōu)惠政策，及時(shí)向客戶傳遞政策優(yōu)勢(shì)和購(gòu)房福利，提高客戶購(gòu)買的動(dòng)力。結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，利用政府政策優(yōu)惠刺激客戶下單，如購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收減免等政策，促進(jìn)銷售款項(xiàng)的加速回籠。

第二，合理安排開發(fā)節(jié)奏，關(guān)注過程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，高效使用項(xiàng)目資金。項(xiàng)目拿地后需根據(jù)工程量大小、經(jīng)營(yíng)策略合理安排開發(fā)分期，降低項(xiàng)目啟動(dòng)資金投入峰值。開發(fā)過程中可以根據(jù)銷售市場(chǎng)環(huán)境的變化考慮部分樓棟以銷定產(chǎn)等，緩解項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，需制定全周期開發(fā)計(jì)劃，過程中緊抓項(xiàng)目方案批復(fù)、五證獲取、開工、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣備、交付等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這些節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間影響著項(xiàng)目開發(fā)貸款的發(fā)放、預(yù)售監(jiān)管資金的釋放，進(jìn)而影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

第三，開展全過程精細(xì)化成本管理，做實(shí)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。首先，項(xiàng)目實(shí)施全面預(yù)算管理體系，圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定項(xiàng)目整體目標(biāo)成本，開發(fā)過程中將整體目標(biāo)成本拆解，定期跟蹤子項(xiàng)成本變化。例如，將目標(biāo)成本按時(shí)間分解為年度成本、季度成本、月度成本，項(xiàng)目按月制定資金使用計(jì)劃；按科目分解為土地開發(fā)成本、設(shè)計(jì)成本、建安施工成本、咨詢費(fèi)用，每月評(píng)估各科目實(shí)際的成本是否超出目標(biāo)成本，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)采取相應(yīng)的糾偏措施。其次，加強(qiáng)全過程的成本管理，投資決策階段制定整體目標(biāo)成本后，對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理實(shí)行考核。設(shè)計(jì)與報(bào)建階段，要做好成本對(duì)標(biāo)，通過限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案比選、圖紙優(yōu)化，合理控制項(xiàng)目工程造價(jià)。工程建設(shè)階段，要做好合約規(guī)劃和采購(gòu)策劃，選取履約能力強(qiáng)、性價(jià)比高的供應(yīng)商。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更管理，避免簽證不及時(shí)、違規(guī)簽證現(xiàn)象，利用成本管理信息化系統(tǒng)做好變更簽證資料的存檔管理。最后，定期統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目無效成本，組織項(xiàng)目相關(guān)條線人員復(fù)盤，避免問題重蹈覆轍。

4.3 培養(yǎng)賦能，提高組織管理效率

第一，培養(yǎng)懂房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的復(fù)合型人才。房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于人才，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的能力對(duì)經(jīng)營(yíng)成果的獲取至關(guān)重要。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人選聘時(shí)優(yōu)先考慮具備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)背景和財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)的候選人。企業(yè)建立全面的培訓(xùn)計(jì)劃，為部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供開發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí)、財(cái)務(wù)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的專業(yè)培訓(xùn)課程，經(jīng)培訓(xùn)考試合格后上崗。此外，可為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供多崗位的輪崗工作鍛煉機(jī)會(huì)，如工程、成本、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等崗位鍛煉，輪崗工作結(jié)束考核合格后將其提拔為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人候選人。同時(shí)，鼓勵(lì)員工跨部門交流和合作，定期組織業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門之間的交流會(huì)議，促進(jìn)知識(shí)分享和互相學(xué)習(xí)。積極培養(yǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及各專業(yè)負(fù)責(zé)人，使其具備財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)思維，以此指導(dǎo)項(xiàng)目過程中的決策，保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果。

第二，打造精簡(jiǎn)組織，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，提升組織能效。全面審查和優(yōu)化項(xiàng)目各項(xiàng)工作流程，消除冗余環(huán)節(jié)。采用數(shù)字化工具和信息系統(tǒng)，提高工作效率和協(xié)同能力，減少人力資源的浪費(fèi)。項(xiàng)目?jī)?yōu)先選拔一專多能的專業(yè)負(fù)責(zé)人，適當(dāng)安排一人多崗，如土建工程師兼職景觀工程師、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師兼職結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師。項(xiàng)目小專業(yè)可以拉通，實(shí)現(xiàn)城市資源共享，如城市公司精裝設(shè)計(jì)師，可以同時(shí)負(fù)責(zé)公司多個(gè)項(xiàng)目的精裝設(shè)計(jì)與施工管理工作。另外，可以考慮將某些非核心業(yè)務(wù)工作外包給專業(yè)機(jī)構(gòu)（如后勤保障業(yè)務(wù)），以減少運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和人力資源成本。

第三，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)，堅(jiān)決嚴(yán)懲員工貪腐行為。企業(yè)應(yīng)建立健全審計(jì)制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，杜絕腐敗行為的發(fā)生。項(xiàng)目開發(fā)過程中定期組織內(nèi)部審計(jì)人員或單獨(dú)聘請(qǐng)獨(dú)立的外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，對(duì)易發(fā)生貪腐行為的崗位進(jìn)行調(diào)查，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。建立舉報(bào)和投訴渠道，鼓勵(lì)員工和項(xiàng)目利益相關(guān)者積極舉報(bào)腐敗行為。為保護(hù)舉報(bào)者的合法權(quán)益，對(duì)舉報(bào)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)肅調(diào)查和嚴(yán)格處理，確保公司誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建廉潔文化。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)具備高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益與開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制存在密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)懂業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的復(fù)合型人才，拉通業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門，始終以項(xiàng)目現(xiàn)金流和利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)中心，加強(qiáng)開發(fā)全過程的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與分析，并及時(shí)采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范措施，最終實(shí)現(xiàn)盡可能高的項(xiàng)目投資收益，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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