樸成浩

摘 要：時(shí)代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革工作持續(xù)深入，我國(guó)城市化發(fā)展水平也在不斷提高，因此帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速崛起，并且商業(yè)地產(chǎn)作為復(fù)雜性特征較為顯著的綜合型產(chǎn)業(yè)，其涉及到的部門數(shù)量較多，協(xié)調(diào)的難度系數(shù)也較大，涉及到的成本管理延續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，因此需對(duì)投資決策到商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的全生命周期成本進(jìn)行客觀考量。近年來(lái)，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸暴露出成本管理方面存在的問題，而成本管理的成功與否會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體利益造成直接影響?；诖?，本文重點(diǎn)分析了商業(yè)地產(chǎn)成本管理控制的有效措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；成本管理；措施

近年來(lái)我國(guó)的市場(chǎng)秩序持續(xù)完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的同時(shí)，其面臨的挑戰(zhàn)也更加嚴(yán)峻。從目前我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理角度來(lái)看，仍舊存在著較多的問題與不足，因而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成了直接或間接影響，而如何有效創(chuàng)造房地產(chǎn)的良好內(nèi)部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理體系的完善，獲得最大經(jīng)濟(jì)效益，是目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理人員需重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)和急需解決的問題。

一、成本管理概述

成本管理具體指的是用成本會(huì)計(jì)的方式對(duì)成本限額進(jìn)行預(yù)定，并且基于限額開支成本和費(fèi)用，客觀比對(duì)具體成本與成本限額，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成績(jī)與相關(guān)效果的客觀衡量，并且以例外管理原則將不利差異糾正過來(lái)，這也是提升工作效率水平的有效措施。最主要可有效實(shí)現(xiàn)或者是超出預(yù)期的相關(guān)成本限額。

有關(guān)成本管理的內(nèi)容，實(shí)際包含成本決策、預(yù)測(cè)、控制等各個(gè)層面。其中，成本預(yù)測(cè)是依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)條件制定科學(xué)合理的成本目標(biāo)；成本決策則是依照既定總目標(biāo)，在成本預(yù)測(cè)前提下，進(jìn)行價(jià)值工程，將企業(yè)降低成本的潛力充分挖掘出來(lái)，制定各種降低成本的可行性方案，對(duì)方案進(jìn)行合理的分析評(píng)估，選出最佳方案，令目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化；成本控制相關(guān)工作實(shí)際指的是企業(yè)在正式運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)時(shí)，重視對(duì)成本因素的處理工作，同時(shí)對(duì)目標(biāo)成本價(jià)的差異要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)與預(yù)定，利用相關(guān)措施促使預(yù)定目標(biāo)成本得到保證，盡量以最小的耗費(fèi)獲得最大成果。因此成本管理實(shí)際上是一個(gè)將事前預(yù)測(cè)、事中控制與事后反饋充分融合到一起的整體。

二、商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)

（一）商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)及選址

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要是各類經(jīng)營(yíng)類場(chǎng)所，并且用途主要是商業(yè)，但住宅地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品需用于居住，常規(guī)狀況下住宅地產(chǎn)相對(duì)較為受歡迎，這樣說主要因?yàn)檫@一地產(chǎn)在公共服務(wù)設(shè)施齊全及周邊環(huán)境適宜搭配的狀況下就會(huì)很有市場(chǎng)。但需注意的是，大多商業(yè)地產(chǎn)有著一定顯著的商業(yè)性，想要得到更好的商業(yè)利益，一定要將選址工作重視起來(lái)。目前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的選址大體分為如下兩類：一是在城市中心。選在這里主要因?yàn)榈貎r(jià)貴前期成本高，但是其后期運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)較低，二是建設(shè)新城區(qū)。這一地區(qū)的地價(jià)相對(duì)較低，但是后期運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也比較大。因而在進(jìn)行選址時(shí)，要靈活依據(jù)城市發(fā)展的各種因素，選擇合理的地址，盡量降低商業(yè)地產(chǎn)所自帶的投資風(fēng)險(xiǎn)性。另一方面，設(shè)計(jì)同樣是商業(yè)地產(chǎn)成本管理的重要環(huán)節(jié)，科學(xué)與合理化的設(shè)計(jì)工作可降低后期不必要的運(yùn)營(yíng)投入，令成本回收速度加快。

（二）商業(yè)地產(chǎn)全周期生命

商業(yè)地產(chǎn)的全周期生命具體分為如下幾個(gè)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目決策與投資、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃、前期招商引流、項(xiàng)目施工、后期運(yùn)營(yíng)等，各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理的影響也各不相同，當(dāng)前大多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期生命意識(shí)相對(duì)不足，實(shí)際表現(xiàn)為正式開展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作前對(duì)成本管理體系不夠重視，有關(guān)支撐成本管理的組織架構(gòu)和負(fù)責(zé)成本的工作人員比較有限。大多地產(chǎn)開發(fā)商利用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方案，對(duì)管理建安成本也非常重視，本質(zhì)上來(lái)說是就造價(jià)成本方面完善成本控制工作，進(jìn)行成本管理，但與商業(yè)地產(chǎn)成本管理概念并不相符。

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

住宅地產(chǎn)客戶群體主要是購(gòu)房人，開發(fā)商使用賣房的方法將成本回收回來(lái)，此種回收模式相對(duì)片面和單一。商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合，并且面對(duì)的客戶群相對(duì)復(fù)雜，商鋪經(jīng)營(yíng)人員、運(yùn)營(yíng)方、消費(fèi)者、項(xiàng)目投資人員等都是其十分重要的客戶人群，對(duì)于此類人群，地產(chǎn)要得到相對(duì)高的回報(bào)利潤(rùn)，需合理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)人員購(gòu)買商品進(jìn)行消費(fèi)，使商鋪經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行成本回收與利潤(rùn)獲得，經(jīng)營(yíng)者上交租金，投資者將自己的成本回收回來(lái)。在這些環(huán)節(jié)中，商業(yè)地產(chǎn)要回收成本，需考慮的有選址、設(shè)計(jì)、商鋪?zhàn)赓U、周邊消費(fèi)人員的購(gòu)物需求等諸多因素。

三、商業(yè)地產(chǎn)成本管理的重要性

商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，利潤(rùn)比較穩(wěn)定，回收期也相對(duì)較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的集聚效應(yīng)可有效帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。企業(yè)的發(fā)展離不開效益的支持，因此完善商業(yè)地產(chǎn)成本管理工作非常必要。就宏觀層面來(lái)說，完善商業(yè)地產(chǎn)的成本管理相關(guān)工作是節(jié)約社會(huì)成本的重要措施，特別是開展生命周期成本管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)成本及開發(fā)成本之間進(jìn)行合理的結(jié)合與統(tǒng)籌規(guī)劃，成本得到有效節(jié)約，繼而提升商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)效益。但通過研究分析可知，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史時(shí)間比較有限，迅速繁榮發(fā)展背景下，成本管理方面的問題并未得到合理重視，同時(shí)隨著市場(chǎng)的飽和及規(guī)范性發(fā)展，成本管理的問題需進(jìn)行深入的研究分析，繼而尋找合理解決措施。

四、商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀及存在的問題

（一）商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

一是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理理念角度。商業(yè)地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理前期創(chuàng)建在主營(yíng)業(yè)務(wù)為政府基礎(chǔ)設(shè)施BT建設(shè)及待建設(shè)項(xiàng)目的前提下，因而有關(guān)成本控制的理念還停留在財(cái)務(wù)核算初級(jí)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目成本重視的是算得快和準(zhǔn)，并且準(zhǔn)確的提供項(xiàng)目成本發(fā)生的多少，以此為管理人員提供項(xiàng)目的進(jìn)度數(shù)據(jù)，但是并未對(duì)是否在項(xiàng)目執(zhí)行中突出成本控制目標(biāo)提出太多要求，因而也令公司在前期的成本管理上，以建安成本管理作為主要管理對(duì)象，形成了財(cái)務(wù)核算匯總項(xiàng)目成本的模式，這一結(jié)果相對(duì)不夠理想，因而致使成本核算的流程較長(zhǎng)，同時(shí)反應(yīng)也相對(duì)滯后，一些部門間數(shù)據(jù)傳遞的脫節(jié)問題較為突出，很難實(shí)現(xiàn)成本控制的各種目標(biāo)。

二是公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理原則角度。公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理原則提出，開展成本控制工作時(shí)，要堅(jiān)持如下原則：合理的成本最低化原則；全過程成本控制原則；及時(shí)有效原則；目標(biāo)責(zé)任管理原則等。

（二）商業(yè)地產(chǎn)成本管理存在的問題

一是成本管理的意識(shí)不足，管理工作缺乏規(guī)范性。客觀對(duì)比分析可知，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于發(fā)展環(huán)節(jié)，多數(shù)管理方式都是對(duì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)與成果的借鑒和自身長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的總結(jié)，因此也令企業(yè)很容易受到習(xí)慣影響，成本管理重視度不夠，導(dǎo)致使成本管理的行為不夠規(guī)范。在具體的成本管理過程中，必要化的管理規(guī)范相對(duì)缺乏，就算制定了也是相對(duì)表面的管理工作，輕視成本管理思想的影響下，成本管理人員的資金利用效率監(jiān)督、管理人員工作考核等環(huán)節(jié)都或多或少被忽視。不僅如此，財(cái)務(wù)成本缺乏規(guī)范性，極易出現(xiàn)賬實(shí)不符、賬外設(shè)賬等違規(guī)問題，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)成本管理及其他項(xiàng)目的持續(xù)開展相對(duì)不利。

二是成本管理組織缺乏針對(duì)性。我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織與成本管理之間的聯(lián)系缺乏密切性。企業(yè)內(nèi)組織設(shè)計(jì)主要是由單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等，而考量在開發(fā)與建設(shè)階段可以與住宅開發(fā)開展資源共享，往往會(huì)由住宅的設(shè)計(jì)、工程成本等專業(yè)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并且結(jié)束項(xiàng)目建設(shè)工作后，將其轉(zhuǎn)交給商業(yè)管理公司開展專業(yè)化運(yùn)營(yíng)工作。

三是部分成本管理人員綜合素質(zhì)有限。一些企業(yè)管理負(fù)責(zé)人員輕視財(cái)務(wù)管理人員的培養(yǎng)和選拔，甚至還會(huì)將對(duì)管理會(huì)計(jì)不甚了解的非專業(yè)人員安排到企業(yè)成本管理崗位上去，因而會(huì)讓成本管理人員綜合素質(zhì)水平被拉低。另外，成本管理人員整體的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，很容易產(chǎn)生懶惰心理，進(jìn)而出現(xiàn)各種管理上的問題，舉例說明，工程預(yù)結(jié)算工作很難對(duì)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等單位進(jìn)行統(tǒng)一管理和溝通，由此使項(xiàng)目預(yù)算金額出現(xiàn)嚴(yán)重的造假行為。

五、商業(yè)地產(chǎn)成本管理措施

（一）加強(qiáng)成本管理意識(shí)

首先，公司需充分意識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理對(duì)自己發(fā)展的重要意義，培養(yǎng)財(cái)務(wù)成本管理人員的管理內(nèi)部控制意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。其次，公司要根據(jù)本身的發(fā)展情況，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的物質(zhì)成本、非物質(zhì)成本進(jìn)行科學(xué)分類管理，由此可令財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量水平得到保證。另外，將科學(xué)手段作用發(fā)揮出來(lái)，有效滿足公司成本，對(duì)各類要求進(jìn)行合理控制的前提下，科學(xué)規(guī)劃與預(yù)測(cè)公司工程建設(shè)后期經(jīng)營(yíng)管理所需花費(fèi)的相關(guān)成本，而這樣做主要是為將資本集中起來(lái)管理，實(shí)現(xiàn)各類資源的合理分配，繼而推動(dòng)經(jīng)營(yíng)利益的最大化發(fā)展。

（二）堅(jiān)持全面成本管理與責(zé)任目標(biāo)考核

公司為項(xiàng)目成本管理相關(guān)工作得到有效落實(shí)，要將責(zé)任充分分解到人，實(shí)現(xiàn)全過程控制，實(shí)現(xiàn)全員參與，以此可實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，進(jìn)行責(zé)任規(guī)劃時(shí)，要根據(jù)成本控制范圍受到各級(jí)責(zé)任成本部門等因素的影響，調(diào)動(dòng)各級(jí)責(zé)任成本部門進(jìn)行成本管理的主動(dòng)性和熱情，保證權(quán)責(zé)力的結(jié)合。但需注意這項(xiàng)責(zé)任的承擔(dān)，在給予這一責(zé)任部門為了履行自身職責(zé)所具備的權(quán)利的基礎(chǔ)上，各責(zé)任管理部門管理人員的支持也是非常必要的，并且靈活依據(jù)成本控制的相關(guān)效果，基于企業(yè)的績(jī)效責(zé)任考核，獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰成本控制責(zé)任部門及相關(guān)的參與人員，這是調(diào)動(dòng)員工在項(xiàng)目成本控制方面工作積極性與熱情的重要措施。另外，對(duì)各責(zé)任部門成本控制工作的成果進(jìn)行客觀分析與評(píng)價(jià)，可促使目標(biāo)責(zé)任考核得以增強(qiáng)，特別是早期體系推進(jìn)之時(shí)，要使用標(biāo)準(zhǔn)合理的考核工作，客觀監(jiān)督與督促責(zé)任部門，基于要求系統(tǒng)的推行成本控制計(jì)劃，以此來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)全過程控制的相關(guān)融合及銜接。

（三）創(chuàng)建有效管理體制與獎(jiǎng)罰機(jī)制

當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)公司需保證成本管理流程的系統(tǒng)性完善性，促使公司日常成本控制及監(jiān)督力度得以加強(qiáng)，而建立完善的成本管理機(jī)構(gòu)可有效實(shí)現(xiàn)這一要求。但是多數(shù)企業(yè)并沒有成本管理機(jī)構(gòu)對(duì)其負(fù)責(zé)，缺乏約束員工職責(zé)的專項(xiàng)部門。基于此，需合理創(chuàng)建相對(duì)有效的管理體系與獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)每個(gè)工作人員的崗位職責(zé)與權(quán)力進(jìn)行合理界定，促使項(xiàng)目的成本工作得到較好的落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)、監(jiān)督與約束機(jī)制。另外，還可利用構(gòu)建管理體系的方式，促使各部門之間的及時(shí)交流得以增強(qiáng)，將信息的作用充分利用起來(lái)，開展科學(xué)合理的規(guī)劃工作。

（四）提前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目的成本投資效率對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址發(fā)揮了關(guān)鍵的作用。選址方面具備的優(yōu)勢(shì)條件，可作為投入使用后的招商經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù)條件，同時(shí)促使成本整體投資效率水準(zhǔn)不斷提升。錯(cuò)誤的選址與定位可能會(huì)對(duì)之后各項(xiàng)工作造成較為嚴(yán)重的不良影響，還有可能影響成本投資的效率，造成嚴(yán)重的賠本問題。因此商業(yè)地產(chǎn)成本管理工作開展時(shí)需保證選址與定位的科學(xué)性，并且進(jìn)行開發(fā)前期工作時(shí)，充分保證市場(chǎng)前期調(diào)查相關(guān)工作的系統(tǒng)完善性，并且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還需仔細(xì)的研究本地的商業(yè)規(guī)劃布局，基于本地的具體發(fā)展情況，對(duì)具備發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段進(jìn)行客觀分析。繼而系統(tǒng)全面考量周圍的客戶群體、交通狀況、整體的收入水平等。

（五）優(yōu)化運(yùn)營(yíng)方式

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及回收方式和住宅地產(chǎn)相比，差異比較顯著，但其建造本質(zhì)和住宅地產(chǎn)相同，主要是在建成以后將成本快速回收回來(lái)。此種模式會(huì)不自覺的忽視房地產(chǎn)商業(yè)性，并且房地產(chǎn)應(yīng)有的價(jià)值也很難直觀體現(xiàn)出來(lái)，還有可能出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)作用被忽視的問題。另一方面，多數(shù)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能快速的將成本收回來(lái)，會(huì)使用分散產(chǎn)權(quán)的銷售方式，但此模式會(huì)出現(xiàn)各個(gè)主體過度追求利益的問題，進(jìn)而導(dǎo)致各自為政，無(wú)法實(shí)現(xiàn)商業(yè)統(tǒng)一性。購(gòu)物中心的店鋪數(shù)量眾多，而在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割以后，開發(fā)商難以進(jìn)行統(tǒng)一的管理。此種問題會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的狀況造成影響，這種現(xiàn)象也非常普遍，因此從企業(yè)角度來(lái)說，要靈活轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思想，使用只租不售的方法，這一方式從短時(shí)間看來(lái)回收成本的速度不快，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向來(lái)說，非常有利于統(tǒng)一招商和統(tǒng)一的財(cái)務(wù)成本管理工作。還可以有效增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的靈活性。隨著市場(chǎng)的變化，企業(yè)可對(duì)經(jīng)營(yíng)方案策略進(jìn)行合理調(diào)整。

（六）擴(kuò)大融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)的成本投資相對(duì)較大，并且資金占用時(shí)間也比較長(zhǎng)，單一化的融資渠道無(wú)法充分滿足現(xiàn)實(shí)性的需求。當(dāng)前世界上諸多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要獲得資金的扶持，都會(huì)選擇利用信托投資資金的方式進(jìn)行，之所以如此，是因?yàn)槠鋬?yōu)勢(shì)比較顯著：首先，可令商業(yè)地產(chǎn)融資渠道得到拓寬，合理緩解開發(fā)商成本面臨的成本壓力；其次，并且這一融資方式可避免產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移分割等問題，令后期管理工作能夠順利進(jìn)行?？杀憬莼芾砗笃谕度?，通過優(yōu)勢(shì)分析可知，此融資方式可融合商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際情況，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可有效借鑒此模式，它可為商業(yè)地產(chǎn)商形成更多經(jīng)濟(jì)效益。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的健康與可持續(xù)發(fā)展，在增強(qiáng)成本控制意識(shí)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持全面成本管理與責(zé)任目標(biāo)考核，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)方式，擴(kuò)大融資渠道。具體來(lái)說，企業(yè)要從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)層面切入，保證所制定的企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)部控制發(fā)展戰(zhàn)略的合理性，在增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)的同時(shí)，提升財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)水準(zhǔn)，推動(dòng)成本管理體制的健全完善。不僅如此，還需從細(xì)微的角度做起，盡可能地克服管理中可能會(huì)出現(xiàn)或者潛在的各類問題，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，繼而逐步推動(dòng)其可持續(xù)與健康發(fā)展。

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