一些投資屬性較強(qiáng)的家辦投資酒店后，更喜歡通過主動(dòng)管理去更改品牌價(jià)值、獲得收益。之后，它可以通過投資酒店往外延伸，如學(xué)生公寓、寫字樓等。

許多知名家族投資者都會(huì)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，如酒店投資。譬如，英國最大的隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團(tuán)，擁有全球頂級(jí)奢華酒店文華東方酒店；馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團(tuán)擁有香格里拉酒店；香港富豪霍英東家族擁有白天鵝賓館、南沙大酒店；香港嘉道理家族擁有半島酒店；李嘉誠家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店等；郭得勝家族的新鴻基集團(tuán)擁有或者持股香港麗思卡爾頓酒店、香港四季酒店等。

兩種投資方式

酒店投資者分兩大類：短期投資者以及長期持有 者。

短期投資者的代表為：機(jī)構(gòu)投資者（基金或資產(chǎn)管理公司）。因?yàn)榫频曜鳛橐匀沼?jì)價(jià)的房地產(chǎn)，相比一年一簽的公寓或是3～5年一簽的寫字樓或商城，估值可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)比較大的增長。

機(jī)構(gòu)投資者最常見的策略就是收購后升級(jí)改造，也是俗稱的Value Add Strategy，即投資改造變換定位、更換品牌、更換管理公司后提升收益，從而提升估值。一個(gè)標(biāo)的在出售的時(shí)候越執(zhí)行這樣的策略就越值錢。

長期持有者的代表為：家族辦公室、保險(xiǎn)公司、或是擁有長期資金的公司。這類投資者看中的是資產(chǎn)的位置、現(xiàn)在的物業(yè)狀況和城市的潛力。他們更注重的是資產(chǎn)的升值，而不是每年的利潤。

在中國，現(xiàn)階段投資酒店要賺錢，有兩個(gè)特征：輕資產(chǎn)運(yùn)作（租賃），專注于現(xiàn)金流。而海外成熟市場(chǎng)則會(huì)進(jìn)行重資產(chǎn)交易，專注于杠桿及時(shí)間周期，提升運(yùn)營效率。

那么，投資者該如何找到一個(gè)合適的酒店投資標(biāo)的？

現(xiàn)在市面上有很多公司會(huì)寫一些酒店評(píng)估報(bào)告。投資者可以找它們咨詢或做訪談，訪談內(nèi)容可包括：你對(duì)這家酒店的感覺如何？房價(jià)的彈性空間有多少？發(fā)展前景如何等。酒店管理公司就會(huì)給他提供很多數(shù)據(jù)。當(dāng)然前提是，他買的是一個(gè)在運(yùn)營的酒店。

當(dāng)然，投資者也可以親自做盡調(diào)。

酒店的評(píng)估方式

最常用的酒店價(jià)格評(píng)估方法有：現(xiàn)金流折現(xiàn)法、比較法和建造成本評(píng)估法。除此之外，中國還有一種獨(dú)有的、但很不專業(yè)的評(píng)估方式：隔壁住宅每平米價(jià)格比較法。

基本上，海外的酒店交易買方多以機(jī)構(gòu)投資者為主，中國則非如此。據(jù)悉，那些想要進(jìn)軍中國酒店地產(chǎn)的海外投資者目前仍處于觀望狀態(tài)，如黑石、博豐（Brookfield）等。其中很大一部分原因，就是估值太高、評(píng)估方式有問題。

中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的問題。中國所有土地都是租賃產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上與海外的租賃產(chǎn)權(quán)非常接近，不過產(chǎn)權(quán)所有人是國家，同時(shí)續(xù)租的條件和法規(guī)并不明朗。

以英國為例，它的房屋產(chǎn)權(quán)分兩類，永久產(chǎn)權(quán)和租賃產(chǎn)權(quán)。其中，租賃產(chǎn)權(quán)的使用產(chǎn)權(quán)可以長達(dá)999年，使用產(chǎn)權(quán)到期后有法律規(guī)范繳費(fèi)延長使用期限。

家辦如何配置酒店資產(chǎn)

通常，家辦配置酒店資產(chǎn)，主要為了滿足三個(gè)訴求：

第一，教育與傳承。家族掌門人能留給子女的不僅僅只有財(cái)富，還有良好的家風(fēng)和家訓(xùn)。因此教育顯得尤為重要，然而教育不只是學(xué)術(shù)教育，還有生活和文化教育。而酒店則兼具生活和文化教育的功能。因此，在投資酒店時(shí)，家辦會(huì)選擇一些有歷史文化背景、故事的城市酒店。

第二，對(duì)生活品質(zhì)的追求。家族創(chuàng)始人希望自己在外出辦事或旅游時(shí)，能有生活上的保障。

第三，升值，獲得收益。家辦在投資一家酒店時(shí)，更看中未來是否有升值空間，值不值長期擁有。因此，家辦會(huì)選擇那些核心區(qū)域里好的位置、且不可被替代的酒店。這就是目的地投資。

因此，如果一個(gè)家辦想要配置酒店資產(chǎn)，一定要弄清楚投資的目的是什么。

一些投資屬性較強(qiáng)的家辦，投資酒店后，更喜歡通過主動(dòng)管理去更改品牌價(jià)值，獲得收益。之后，它可以通過投資酒店往外延伸，如學(xué)生公寓、寫字樓等。這就是家辦應(yīng)該注意的第二個(gè)問題，投資策略是什么。作為一個(gè)基金，考慮的只是如何賺錢。但如果作為一個(gè)家辦，就需要弄清楚配置酒店的目的以及策略。

管理與退出

酒店主要有三種管理方式：全權(quán)委托管理（管理費(fèi)包含品牌費(fèi)）、第三方委托管理（+品牌特許）和自主管理（+品牌特許）。

不過，目前，特許經(jīng)營、第三方管理兩種方式，在中國做得并不是特別好，主要原因在于招人難。如果是第三方管理，其實(shí)第三方管理公司的能力還不如你自己組一個(gè)團(tuán)隊(duì)。

但在海外，有很多公司專門做第三方特許經(jīng)營管理。由此，它可以不那么在乎品牌標(biāo)準(zhǔn)，管理也就比較彈性。絕大部分品牌方管理公司管理費(fèi)的收取主要來自于酒店的收入和凈利潤，通?；竟芾碣M(fèi)為收入的2%，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)則根據(jù)業(yè)主回報(bào)狀況做計(jì)算。

中國的委托管理也有一個(gè)問題。實(shí)際上，管理公司看到的只是表面上的收入和經(jīng)營毛利，并不考慮酒店作為資產(chǎn)的其他成本，也就不了解這個(gè)資產(chǎn)的實(shí)際盈虧情況。

如果是特許經(jīng)營，就得考慮所在城市或區(qū)域所在地需要什么樣的品牌。比如，你想在海南三亞的一個(gè)并不是很好的海邊投資酒店，應(yīng)該選擇一個(gè)國際品牌；但如果你想在亞龍灣投資酒店，就不必挑選品牌。因?yàn)閬嘄垶硨儆谝痪€海景，地理位置非常好。

另外酒店管理還存在一個(gè)效率問題。比如華住會(huì)旗下的全季酒店，人房比為1：10，即100間房只要10人就可以運(yùn)營。而那些管理比較好的國際品牌終端酒店，100間房則需要25～35個(gè)人才能運(yùn)營。

這就涉及到多方面的因素，包括酒店內(nèi)部設(shè)施的運(yùn)營主體，如，健身房由誰來管，可不可以租出去。此外，酒店房間的大小也會(huì)影響到酒店的運(yùn)營效率。

目前，很多酒店都已經(jīng)到了退出階段。大家也看到，疫情期間，很多酒店在大量出售。因?yàn)榫频旯芾砗贤ǔＪ?5～20年，酒店翻修周期大概是8～10年。很多酒店都是20年前建的，此時(shí)恰好到了出售的時(shí)間點(diǎn)。

還有些酒店被出售，是因?yàn)榫频陿I(yè)主在沒有其他項(xiàng)目可售銷售回款的情況下，已無資金再繼續(xù)翻修或續(xù)簽管理合同。另外一個(gè)酒店被出售的原因是，還不上貸款被出售。在大部分酒店的開發(fā)資金中，約有60%～70%是貸款，財(cái)務(wù)成本是非常高的。

大多數(shù)的酒店都難以拿出這么多的資金，于是不得不向銀行貸款。一旦資金鏈斷裂，還不上貸款，銀行就會(huì)重新對(duì)酒店進(jìn)行評(píng)估和定價(jià)，并出售。

而在海外的退出中，大多則是因?yàn)橥顿Y基金的期限即將到期。在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分評(píng)估后，投資者覺得可以在高點(diǎn)賣出。但是在中國，現(xiàn)在多數(shù)酒店是迫于經(jīng)營、合同到期、翻新改造資金缺口等壓力被出售。

此外，酒店被出售還有一些其他原因，如項(xiàng)目改造、土地用途、經(jīng)營能力等。

另外，在全球的酒店交易市場(chǎng)上，中國的酒店交易量極小，原因主要包括：賣價(jià)太高，買家和賣家的預(yù)期不同；酒店為經(jīng)營物業(yè)，需要的專業(yè)程度比其他房地產(chǎn)類別高；大部分酒店掌握在國企手上，沒有退出壓力；酒店還沒有再次投資的需求；管理合同尚未到期；經(jīng)營提升空間小等。