摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場作為城市化發(fā)展中不可缺少的重要部分被越來越多的人重視，住房公積金政策也在發(fā)展過程中趨于完善。目前，來看，社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步對住房公積金以及房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了部分負(fù)面影響，使得住房公積金對房地產(chǎn)市場調(diào)控的能力不斷下降。因此，要對事件發(fā)生原因進(jìn)行客觀認(rèn)知，找到其中問題并進(jìn)行積極應(yīng)對，才能有效發(fā)揮住房公積金的保障作用。文章通過闡述住房公積金的主要作用，對住房公積金在參與到房地產(chǎn)市場調(diào)控中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，提出針對性的解決方法，以供參考。

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)市場；調(diào)控作用

中圖分類號：F299.23;F832.479???文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A??文章編號：1005-6432（2023）17-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.17.000

1??引言

從宏觀角度來看，作為一項(xiàng)國家出臺的住房保障制度，住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定的調(diào)控作用，通過對房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生因素的提前控制可以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定，為我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。

2??住房公積金的主要作用

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性的特點(diǎn)，住房公積金實(shí)行專戶專儲、專款專用。

目前來看，我國的住房公積金制度可以轉(zhuǎn)變?nèi)嗣袢罕姷淖》糠峙湫问剑ㄟ^一些政策的實(shí)施和推動(dòng)，可以規(guī)范社會住房市場的穩(wěn)定發(fā)展，避免因個(gè)人資本影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的平衡性，從而增強(qiáng)人民群眾的住房消費(fèi)能力，并推動(dòng)住房商品化以及市場化的發(fā)展[1]。具體可以通過以下幾點(diǎn)來看。

2.1??穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動(dòng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展

根據(jù)相關(guān)信息來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不同于圈地行動(dòng)，是在社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)下產(chǎn)生的一種新型模式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對城市化建設(shè)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用，使得大量物質(zhì)資源和人力資源都聚集到城市中來，在一定程度上釋放了人口紅利，并對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的“化學(xué)反應(yīng)”。

以經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論角度來看，在社會政策和發(fā)展要求下房地產(chǎn)市場會在前期經(jīng)歷一段快速發(fā)展的進(jìn)程，而后慢慢地趨于平緩發(fā)展。出現(xiàn)這個(gè)情況的原因是因?yàn)?，如果房地產(chǎn)市場沒有得到有效地控制就會盲目發(fā)展，從而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融泡沫危機(jī)，影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展[2]。因此，國家為了避免危機(jī)的出現(xiàn)而制定相應(yīng)的住房公積金政策，以住房公積金的宏觀調(diào)控能力來平衡房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)市場和住房公積金在我國的經(jīng)濟(jì)體系中是相輔相成的關(guān)系，相互促進(jìn)的過程，為人民基本生活質(zhì)量提供保障。

我國城鎮(zhèn)化率受人口分布特征的影響而低于國際水平，巨大的人口基數(shù)也讓住房需求成為剛需，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。但是，仔細(xì)研究和分析房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對房價(jià)有著直接的影響，為了對這種影響進(jìn)行有效的制衡和緩解，就要發(fā)揮住房公積金的宏觀調(diào)控能力，讓房價(jià)穩(wěn)定在合適的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，避免造成房地產(chǎn)市場對房價(jià)的過高調(diào)控，影響到人民群眾的購房能力。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，也可以實(shí)現(xiàn)平衡可持續(xù)發(fā)展。

2.2??完善民生體系，保障人民生活質(zhì)量

房屋是人民生活的必需品，解決住房問題可以提升人民群眾的生活品質(zhì)。此前，隨著時(shí)代的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場得到快速的發(fā)展而出現(xiàn)房價(jià)上漲的情況，這種狀態(tài)直接影響到民生改善問題，對民生體系造成很大的沖擊，非但沒有提升人民群眾生活質(zhì)量，反而影響到人民群眾的正常生活水平。而影響房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展使其出現(xiàn)房價(jià)猛增的原因在于，房地產(chǎn)市場不斷的攝取社會剩余價(jià)值，使得房價(jià)迅速增長。

住房公積金主要針對自住住房購買，基于現(xiàn)行的住房公積金制度，廣大群眾的自住住房購買從實(shí)物分配實(shí)現(xiàn)了向貨幣分配的轉(zhuǎn)變，有利于群眾購房壓力在房價(jià)居高不下的市場環(huán)境下得到一定程度緩解，使住房消費(fèi)能力有效提升，對我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展起到推動(dòng)作用。同時(shí)住房公積金可以起到社會穩(wěn)定作用，對民生體系的完善有著積極的促進(jìn)作用，從而合理完善和提升人民群眾的生活水平和質(zhì)量。為此，國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)等都嚴(yán)格遵循住房公積金制度為職工繳納住房公積金，降低職工因購房而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壓力，也正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住房公積金之間的相互作用，才確保我國的房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。

2.3??合理分擔(dān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

從住房貸款的角度對住房公積金進(jìn)行分析來看，保證可以正常進(jìn)行公積金的繳納前提是人們有穩(wěn)定、正式的工作，當(dāng)繳納周期達(dá)到一定年限后，就可以使用住房公積金進(jìn)行房屋貸款。

作為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段之一，住房公積金貸款政策的調(diào)整和運(yùn)用至關(guān)重要，其中一旦房地產(chǎn)過熱，會導(dǎo)致住房公積金貸款需求加大，相關(guān)部門可通過信貸緊縮政策的實(shí)施，使住房公積金貸款需求得以壓縮，有效抑制過熱房地產(chǎn)市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場下滑，可利用一系列信貸寬松政策的實(shí)施，對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到刺激作用，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場供需進(jìn)行有效調(diào)控，保持市場的平衡發(fā)展。以福建省三明市為例，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的背景下，住房公積金管理中心出臺了調(diào)整申請貸款的住房公積金連續(xù)繳存期限、設(shè)置結(jié)清首次貸款至申請第二次貸款間隔期和設(shè)置第二次貸款最高貸款額度流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)等，為房地產(chǎn)市場有效降溫。在房地產(chǎn)出現(xiàn)疲態(tài)的背景下，住房公積金管理中心出臺了降低住房公積金貸款最低首付比例、提高生育二孩或三孩職工家庭貸款額度、暫停執(zhí)行第二次貸款最高貸款額度流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)、取消第二次住房公積金貸款申請間隔期和開放“住房公積金異地個(gè)人貸款”業(yè)務(wù)等，有力支持職工自住和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

從另一方面來看，住房公積金的繳納周期和繳交數(shù)額越大則證明房屋貸款人的工作穩(wěn)定且有較強(qiáng)的還款能力，銀行和住房公積金中心基于此發(fā)放住房公積金貸款。并且，用住房公積金進(jìn)行房屋貸款可以從銀行獲取到更低的貸款利率，在正常的還款過程中在一定程度上降低貸款人的經(jīng)濟(jì)壓力。

2.4??保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在一定程度上降低房地產(chǎn)金融危機(jī)的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場可以在一個(gè)相對安全的范圍內(nèi)進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，通過住房公積金的調(diào)控可以確保房地產(chǎn)市場開發(fā)和人民住房需求呈正比狀態(tài)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)過剩問題，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

在房地產(chǎn)起步發(fā)展的過程中，因?yàn)橄鄳?yīng)的政策法規(guī)不完善，很多人為實(shí)現(xiàn)一夜暴富的夢想而如“下餃子”般加入到炒房行列。而國家及時(shí)出臺住房公積金政策調(diào)控，有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，解決了部分房地產(chǎn)行業(yè)不健康發(fā)展的現(xiàn)象。

3??住房公積金參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在的突出問題

3.1??住房公積金繳存額增長緩慢

目前來看，國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)等都已按照相關(guān)要求繳納了住房公積金，當(dāng)前的住房公積金擴(kuò)繳應(yīng)該側(cè)重于非公企業(yè)以及個(gè)人。一方面，很多的非公企業(yè)如：個(gè)體工商戶和私營企業(yè)對住房公積金的繳納和管理?xiàng)l例認(rèn)識不到位，不能及時(shí)落實(shí)相關(guān)政策要求，非公企業(yè)的職工的維權(quán)意識也相對差一些，另一方面，部分住房公積金行政執(zhí)法人員的相關(guān)工作能力比較薄弱，工作態(tài)度不夠積極明確。雖然住房公積金隨著社會發(fā)展和人民群眾收入水平和質(zhì)量的提高，繳存額呈現(xiàn)出上升趨勢，但住房公積金繳存的擴(kuò)面工作還是沒有明顯的成效，因此，住房公積金繳存總額增長速度依舊比較緩慢，這個(gè)問題也會對人民群眾的住房保障產(chǎn)生造成一定的影響。

3.2??低息貸款優(yōu)勢逐漸減弱

住房公積金貸款利率與商業(yè)銀行住房貸款利率相比要低，低利率也是住房公積金的一大優(yōu)勢，對繳納住房公積金的人民群眾有著很大的吸引力。但是，受我國復(fù)雜國情以及各地區(qū)不平衡的城市化發(fā)展進(jìn)程影響，住房公積金低息貸款優(yōu)勢發(fā)揮的作用也是不同的。例如，一線、二線城市的房價(jià)相對較高，受限制的住房公積金貸款額度無法滿足上百萬甚至幾百萬的購房款扣除首付款之后的空缺部分，通過住房公積金來緩解購房者的貸款壓力的作用就相對弱化，住房公積金的貸款利率優(yōu)勢在高額的購房款面前顯得無足輕重；而商業(yè)銀行貸款相對于一線、二線這種相對經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市則更加的實(shí)用和靈活一些。從這幾點(diǎn)來看，首先，商業(yè)銀行貸款對貸款金額限制相對沒有太多要求，只要貸款申請人有著穩(wěn)定的收入來源和較好的征信就可以申請到相應(yīng)的購房貸款額度。其次，商業(yè)銀行住房貸款面向全體大眾，整個(gè)貸款申請辦理流程和住房公積金貸款申請辦理流程相比要更加的便捷一些，住房公積金中心雖然推行了“最多跑一次”便民優(yōu)化流程以及開展“放管服”改革，使得整體工作效率有所提升，但和商業(yè)銀行相比，由于住房公積金貸款是通過銀行委托發(fā)放，流程上比普通商業(yè)銀行貸款步驟更多，整體的服務(wù)效率還是有一定的欠缺。值得一提的是，部分地產(chǎn)開發(fā)商為獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，對于支付全款和使用商業(yè)貸款的客戶在價(jià)格上予以打折，而使用住房公積金貸款的客戶則沒有折扣，使得客戶在購房時(shí)傾向于使用商業(yè)貸款，在一定程度上也影響了住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

3.3???繳存額差異，導(dǎo)致受益人群不平衡

國家建立住房公積金制度的初衷是為了通過國家的支持、單位的補(bǔ)貼以及個(gè)人分擔(dān)等方式幫助職工解決購房難的問題，縮小經(jīng)濟(jì)差距的同時(shí)讓更多人民群眾可以買得起房、住得上房。在實(shí)際的住房公積金繳存時(shí)，很多地方的住房公積金繳存機(jī)制都是制定相應(yīng)的繳存基數(shù)范圍，繳存比例由繳存單位在繳存比例上下限內(nèi)決定。具體來看，以福建省三明市2022年度住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)為例：最高月繳存工資基數(shù)為2021年三明市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員月平均工資的3倍（23699元）；最低月繳存工資基數(shù)參考省人力資源和社會保障廳發(fā)布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1810元；2022年度單位及其職工住房公積金最高繳存比例上限為各12%?，最低繳存比例下限為各5%。繳存單位于年度基數(shù)核定時(shí)，可在5%至12%區(qū)間內(nèi)自主確定住房公積金繳存比例。2022年度，單位及其職工住房公積金最高月繳存額為5688元（23699元×12%+23699元×12%），最低月繳存額為182元（1810元×5%+1810元×5%），兩者相差31倍。由于住房公積金貸款額度與住房公積金繳存基數(shù)、職工月收入掛鉤，住房公積金的繳存基數(shù)高的貸款額度就高，住房公積金的繳存基數(shù)低的貸款額度就低，造成高收入人群在住房公積金貸款方面受益要比低收入人群多，而低收入人群的住房需求是我國目前房地產(chǎn)市場急需解決的問題，現(xiàn)有的住房公積金政策在支持低收入人群購房需求上力度不夠。

3.4??支持保障性住房建設(shè)的作用不足

根據(jù)相關(guān)要求，在進(jìn)行住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提取和管理費(fèi)用提取后，對住房公積金增值收益的剩余部分進(jìn)行提取，來支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康陌l(fā)展建設(shè)，但保障性住房建設(shè)項(xiàng)目有著施工復(fù)雜性和巨大工作量，就會使現(xiàn)有的住房公積金發(fā)揮不出完整的效果，支持力度就相對薄弱一些[3]。此外，住房公積金也有一定的局限性，一些地區(qū)還不支持住房公積金的跨區(qū)域轉(zhuǎn)移，部分房地產(chǎn)市場相對不活躍的地區(qū)，住房公積金的資金沉淀增大造成住房公積金委托貸款利息收入減少，而一些發(fā)達(dá)地區(qū)，受住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放率高以及住房公積金資金流動(dòng)能力差的影響，住房公積金的增值收益也相對高一些。

4???應(yīng)對住房公積金參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在問題的策略

4.1???完善住房公積金的保障職能

要深刻認(rèn)清房子的主要作用，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，在現(xiàn)有的制度基礎(chǔ)上進(jìn)行新政策的探索，例如：以省為單位建立行業(yè)省直管理模式，對住房公積金的繳存和提取以及住房公積金貸款政策進(jìn)行統(tǒng)一管理，對住房公積金調(diào)控使用標(biāo)準(zhǔn)化的制度和流程，并建立統(tǒng)一的內(nèi)部控制管理和廉政風(fēng)險(xiǎn)防控體系，杜絕住房公積金業(yè)務(wù)管理不到位的問題以及不科學(xué)的地方政策制定。此外，還需要進(jìn)行全省區(qū)域的住房公積金資金統(tǒng)籌調(diào)度，來實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的資產(chǎn)配置模式，提高住房公積金的資金使用率和服務(wù)效能，通過切實(shí)可行的方式來促進(jìn)住房公積金對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，住房公積金政策的全面實(shí)施必須重視住房公積公管控政策的不斷健全?，F(xiàn)階段，相關(guān)管理人員必須結(jié)合現(xiàn)有住房公積金具體管控相關(guān)政策，對管控方式加以優(yōu)化，將公積金在房地產(chǎn)業(yè)所具的實(shí)際作用進(jìn)行全面調(diào)整。例如，積極完成審計(jì)委員會的設(shè)立，對基金管控部門的監(jiān)管力度持續(xù)加大。在此基礎(chǔ)之上，對委員職責(zé)做到全面履行，確保在最短時(shí)間內(nèi)完成有效決策。在對住房公積金進(jìn)行管控時(shí)，需要對其流通過程進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管，通過按期檢查方式將住房公積金保障功能做到最大程度的完善，確保房屋建設(shè)資金不會出現(xiàn)濫用問題。

4.2??采取相應(yīng)措施，開展住房公積金擴(kuò)面建繳工作

讓住房公積金對房地產(chǎn)市場起到調(diào)控作用，要采取相應(yīng)的措施和辦法來開展住房公積金擴(kuò)面建繳工作[4]。一要持續(xù)宣傳落實(shí)住房公積金政策和優(yōu)勢，讓更多的非公企業(yè)了解進(jìn)行住房公積金繳納是法定義務(wù)，引導(dǎo)自由職業(yè)者參加公積金制度；二要主動(dòng)對接市場監(jiān)管、人力資源等部門進(jìn)行數(shù)據(jù)比對，重點(diǎn)將上市企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、規(guī)模以上企業(yè)作為推進(jìn)對象，有針對性的進(jìn)行催繳建繳；三要相關(guān)部門如工商、稅務(wù)以及住房公積金管理機(jī)構(gòu)等部門進(jìn)行聯(lián)合共同執(zhí)法，來加強(qiáng)建繳力度，建立健全強(qiáng)制繳存和自愿繳存相結(jié)合機(jī)制，增強(qiáng)公積金歸集增長后勁，擴(kuò)大公積金制度覆蓋面[5]。此外，對于個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者來說，因?yàn)闆]有單位進(jìn)行相應(yīng)的住房公積金繳納和存款利率低等情況，唯一可以吸引他們進(jìn)行住房公積金建繳的原因就是可以通過繳納住房公積金來獲取到低息貸款。因此，要充分考慮到個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者在通過住房公積金進(jìn)行貸款時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取相應(yīng)的措施來做好住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范，可以讓人民群眾更好地獲得住房公積金政策帶來的紅利，提高人民群眾的消費(fèi)水平，改善其住房條件。

4.3???整合“碎片化”社會保障制度，保證住房公積金實(shí)施的有效性

目前來看，我國的社會保障制度沒有太高的整合性，住房公積金制度和社會保障制度的實(shí)施出現(xiàn)“碎片化”現(xiàn)象，而這種現(xiàn)象對社會保障工作行政的成本要求較高，也對社會保障制度以及住房公積金制度的統(tǒng)一性和規(guī)范性實(shí)施造成阻礙，影響其可持續(xù)發(fā)展能力[6]。整合“碎片化”社會保障制度，把“五險(xiǎn)一金”規(guī)范到整體性和系統(tǒng)性的運(yùn)作狀態(tài)，保證住房公積金的實(shí)施和有效推廣，從而起到住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

4.4??建立防控體系，確保住房公積金安全運(yùn)營

繳存人需要對住房公積金進(jìn)行長期地繳納來進(jìn)行住房儲蓄，用于以后的購房貸款使用。目前來看，不斷擴(kuò)大的住房公積金資金儲蓄規(guī)模也讓管理風(fēng)險(xiǎn)增加。住房公積金的資金安全問題關(guān)系著住房公積金繳納人的切身利益，同時(shí)也可能影響政府形象和引發(fā)社會問題。應(yīng)該對銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理理念進(jìn)行借鑒吸收來強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控體系，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控性和防控主動(dòng)性。在具體實(shí)踐操作過程中，要健全和完善業(yè)務(wù)辦理流程，培養(yǎng)和提升員工綜合素養(yǎng)，強(qiáng)化制度落實(shí)能力和信息化建設(shè)，通過一系列的操作來建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，從而有力發(fā)揮住房公積金對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

4.5???借助雙向調(diào)控手段，發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用

住房公積金能夠給房地產(chǎn)市場內(nèi)在機(jī)制帶來有效調(diào)控，發(fā)揮出重要的杠桿作用，確保房地產(chǎn)市場走入穩(wěn)頻帶與持續(xù)性發(fā)展。為了將住房公積金的調(diào)控作用充分發(fā)揮，必須運(yùn)用雙向調(diào)控手段。具體而言，一是最高貸款額度，在房地產(chǎn)市場過熱前提下，將住房公積金的最高貸款額度進(jìn)行合理調(diào)整，從而將購成本科學(xué)增強(qiáng)，從根本上將購房需求做到針對性的抑制。若房地產(chǎn)市場開始過冷時(shí)，則需要對住房公積金最高的貸款額度再次進(jìn)行調(diào)整，從購房成本降低入手，有效刺激購房需求。二是特殊房貸政策，即經(jīng)濟(jì)適用房的購買，與一般商品房政策略有不同，在房地產(chǎn)市場過熱前提下，可以對面積超大型商品房進(jìn)行限制，將貸款門檻有效提高，反之則需要加大對特殊住房公積金的政策扶持與大力支持，減少對貸款的過多限制。三是存儲額倍數(shù)，通過對住房公積金存儲余額的調(diào)整，將職工原有住房消費(fèi)能力進(jìn)行控制。例如，借助倍數(shù)壓縮方式，由20倍成功壓縮至10倍，可以將消費(fèi)能力做到控制，應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱的情況。在倍數(shù)增長前提下，將住房公積金貸款總額度進(jìn)行不斷擴(kuò)大，有利于職工購房消費(fèi)總能力的持續(xù)提高，將實(shí)現(xiàn)購房需求的增加，對房地產(chǎn)市場做到合理調(diào)控，避免出現(xiàn)過多的發(fā)展問題。四是首付款比例。相關(guān)部門可以該比例的靈活調(diào)整對房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行科學(xué)與有效調(diào)整。例如，將首付款的實(shí)際比例進(jìn)行上調(diào)后，職工使用現(xiàn)金支付首付款的難度加大，那么購房需求將得到相應(yīng)的遏制。如果將首付款比例進(jìn)行降低，職工現(xiàn)金支付難度將發(fā)生改變，職工有更多可能性完成首付款支付，實(shí)現(xiàn)購房需求的成功刺激，有利于發(fā)揮出住房公積金對房地產(chǎn)的調(diào)控作用。

5??結(jié)語

綜上所述，要通過相關(guān)管理制度的完善，合理發(fā)揮住房公積金的作用來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮住房公積金的積極作用來推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展。

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[作者簡介]邵倩穎（1991—），女，漢族，浙江溫嶺人，經(jīng)濟(jì)師，會計(jì)師，大學(xué)本科，研究方向：住房公積金管理。