摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)投資大，發(fā)展周期長，涉及許多國家政策，涵蓋多稅務(wù)，給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來新的挑戰(zhàn)，容易出現(xiàn)各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2016年5月以后房地產(chǎn)行業(yè)也開始進(jìn)行增值稅取代營業(yè)稅，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能掌握國家相關(guān)稅務(wù)政策，可能會增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，并可能存在納稅不足和漏繳的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行了深入思考，分析存在的若干問題，并提出了一些改進(jìn)對策，努力引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；問題；對策

為了在激烈的市場競爭中實(shí)現(xiàn)良好的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極利用專業(yè)、高效的稅務(wù)管理體系，降低自身的稅務(wù)成本，有效地控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營效率，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理具有一定的推動作用，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體現(xiàn)在稅法規(guī)定范圍內(nèi)的投融資、經(jīng)營活動中的財(cái)務(wù)管理活動，并提前實(shí)現(xiàn)最大的籌劃收入，為自己的經(jīng)濟(jì)管理活動在遵守稅法規(guī)定的前提下有效減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。稅務(wù)籌劃是一種財(cái)務(wù)管理行為，通過稅務(wù)籌劃促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、完善管理體系，提高納稅的科學(xué)性，促進(jìn)納稅計(jì)劃的優(yōu)化和選擇，可以提高稅務(wù)意識，規(guī)范稅務(wù)行為，防范風(fēng)險(xiǎn)。

隨著國家稅務(wù)政策的變化，房地產(chǎn)銷售增長率和銷售面積都出現(xiàn)了不同程度的放緩。然而，隨著人們生活水平的不斷提高，住房的需求仍在上升。此外，流動人口數(shù)量的增加對促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)揮了積極的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要存在以下稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

第一，對銷售和開發(fā)產(chǎn)品的提前征收不及時(shí)。這種風(fēng)險(xiǎn)在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中較為常見，主要是住房資金未能進(jìn)入企業(yè)賬戶或資金已進(jìn)入賬戶，但未及時(shí)核算，導(dǎo)致延遲納稅申報(bào)單，增加逾期納稅的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)。一般來說房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資資本和成本都很大，項(xiàng)目涉及環(huán)節(jié)多，各環(huán)節(jié)特點(diǎn)不同，發(fā)票標(biāo)準(zhǔn)化不確定，對最終會計(jì)和納稅申報(bào)表有一定的影響。

第三，沒有嚴(yán)格按照稅法的要求嚴(yán)格申報(bào)企業(yè)所得稅。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)不同的稅務(wù)，特別是在預(yù)售住房方面，根據(jù)國家稅務(wù)政策應(yīng)提前按當(dāng)?shù)孛世U納所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)略高于其他企業(yè)。如果企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅務(wù)操作有點(diǎn)粗心，就很容易增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的意義

（一）依據(jù)政策減輕企業(yè)稅負(fù)

如今，國家越來越關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅務(wù)收入的發(fā)展情況，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行一定的調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅金比較多，從而加重了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)，制定合理的、科學(xué)的稅務(wù)籌劃能夠幫助企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而降低企業(yè)的稅務(wù)壓力。

（二）鼓勵企業(yè)時(shí)刻關(guān)注和全面了解國家的財(cái)稅政策

目前，隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模越來越大，國家采取一定的措施更新財(cái)稅政策法律法規(guī)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求也逐漸嚴(yán)格，同時(shí)又由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，其也成為納稅管理中的阻礙因素。為了進(jìn)一步規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)部門必須不斷加強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理，完善相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，使企業(yè)能夠更多地了解財(cái)務(wù)稅務(wù)法規(guī)，從而能夠在實(shí)際的納稅過程中遵循法規(guī)的內(nèi)容。

（三）通過科學(xué)的稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)則是獲取一定的經(jīng)濟(jì)利潤，確保利潤的最大化。隨著市場競爭的不斷加大，企業(yè)需要盡最大的努力降低經(jīng)營的成本，完善發(fā)展空間，優(yōu)化發(fā)展的環(huán)境。企業(yè)的經(jīng)營成本中，稅務(wù)支出則占據(jù)了一大部分，若企業(yè)采用一定的手段來逃避稅務(wù)，是違反法律的行為，會受到法律的懲罰。房地產(chǎn)企業(yè)若能夠進(jìn)行科學(xué)的稅額規(guī)劃，從而在合法的基礎(chǔ)上獲取經(jīng)濟(jì)利潤，促進(jìn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的相關(guān)問題分析

（一）缺乏對稅務(wù)政策的了解

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，要意識到政策選擇和變化會帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的政策實(shí)施可能由于稅務(wù)籌劃人員對政策未充分了解，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃者設(shè)置的計(jì)劃沒有較好地實(shí)施，其效果沒有發(fā)揮出來，與實(shí)際情況有著較大的差別。伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，相關(guān)政策也在發(fā)生著一定的變化，從而使得風(fēng)險(xiǎn)不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，造成前期的工作開展效果不好，造成早期成本不能計(jì)入造成損失。在上述問題中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場上出現(xiàn)得更為頻繁。例如，雖然對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃政策進(jìn)行了細(xì)致的分析，有時(shí)會超過時(shí)間的限制，造成操作錯誤，會承受較大的罰款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃觀念不正確

目前，國家的稅務(wù)籌劃正在發(fā)展中，其中還存在一些不確定的因素，導(dǎo)致一些企業(yè)沒有正確地認(rèn)識到稅務(wù)籌劃的重要意義和相關(guān)概念。通過調(diào)查分析，企業(yè)的工作人員更加注重維護(hù)稅務(wù)關(guān)系，未對各種法律法規(guī)進(jìn)行更加細(xì)致的研究，未將相關(guān)的稅務(wù)知識融入稅務(wù)籌劃中。房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)的相關(guān)稅收在國民收入中占有極其重要的作用，始終是稅務(wù)征收和稅務(wù)檢查的重點(diǎn)關(guān)注對象。因此，符合政策要求的正確的稅務(wù)籌劃才能利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

（三）缺乏現(xiàn)代化的綜合稅務(wù)管理人才

房地產(chǎn)企業(yè)需要投資大量的成本，并且利益回收的日期比較長，會出現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理問題。但是這種風(fēng)險(xiǎn)的水平與稅務(wù)經(jīng)理的業(yè)務(wù)處理能力有很大關(guān)系。有些公司沒有完全掌握國家相關(guān)稅務(wù)政策，或者理解稅務(wù)的影響明顯，企業(yè)無法處理納稅申報(bào)、不能滿足企業(yè)需要，導(dǎo)致逃稅，這種行為一方面會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，另一方面有損企業(yè)的良好聲譽(yù)，最后導(dǎo)致企業(yè)會承擔(dān)一定的責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)比較注重工程項(xiàng)目的管理和經(jīng)營，未積極地了解和稅務(wù)相關(guān)的政策。企業(yè)也僅僅是認(rèn)為這是財(cái)務(wù)工作人員的問題，以及缺少完善的戰(zhàn)略部署，導(dǎo)致了稅務(wù)成本的增加。稅務(wù)籌劃人員易出現(xiàn)：一是多納稅，增加營業(yè)費(fèi)用；二是不按時(shí)納稅，即稅務(wù)意識差，缺乏執(zhí)行力，也需要承擔(dān)一些法律責(zé)任。所以，企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理人員若出現(xiàn)了以上錯誤，則會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

（四）缺乏完善的稅務(wù)籌劃管理制度

稅務(wù)籌劃管理涉及的內(nèi)容比較多，要有健全的稅務(wù)籌劃管理制度作為基礎(chǔ)，并且建立的制度要符合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況。但是在實(shí)際發(fā)展的過程中，企業(yè)的稅務(wù)籌劃制度只是單方面滿足稅務(wù)部門的要求為主，這就導(dǎo)致企業(yè)的制度不能很好地發(fā)揮其價(jià)值。雖然是構(gòu)建了相應(yīng)的稅務(wù)籌劃管理體制，但是一些人員沒有嚴(yán)格地按照制度執(zhí)行一定的內(nèi)容，制度的作用也就發(fā)揮不出來，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作無法順利進(jìn)行，從而造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有所降低。

（五）重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重

在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理中，存在過度重復(fù)的現(xiàn)象，造成這類問題的原因如下：首先，現(xiàn)有內(nèi)部稅務(wù)制度存在漏洞，沒有根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況建立，難以有效實(shí)施稅務(wù)籌劃；其次，該系統(tǒng)沒有按照國家相關(guān)政策要求設(shè)計(jì)，導(dǎo)致房價(jià)不合理，難以滿足大多數(shù)人的住房需求，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，難以提高經(jīng)營效益和社會效益。

（六）缺乏有效的稅務(wù)執(zhí)行力度

大多數(shù)情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在考慮稅務(wù)籌劃問題時(shí)缺乏全面性，在稅務(wù)籌劃的過程中執(zhí)行力度不佳。因?yàn)樵诙惙ǖ亩悇?wù)范圍內(nèi)存在一個(gè)靈活的空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)決策和稅務(wù)籌劃時(shí)會造成各種問題，稅務(wù)籌劃水平與稅務(wù)執(zhí)法人員的綜合素質(zhì)也有一定的關(guān)系。因此，為了優(yōu)化和改進(jìn)稅務(wù)籌劃工作本身，我們必須從這些角度開始增加稅務(wù)籌劃制度的監(jiān)督與執(zhí)行力度，還要專業(yè)能力比較強(qiáng)的工作人員參與，從而更好地提高稅務(wù)籌劃管理人員的實(shí)際操作能力和綜合能力，提高最終實(shí)施效果。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的改進(jìn)對策

（一）加強(qiáng)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與交流

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理與國家政策的管理和調(diào)控密切相關(guān)。企業(yè)需要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通、交流，從而減少業(yè)務(wù)在處理過程中會遇到的風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的安全、穩(wěn)定運(yùn)行?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)需要不斷地關(guān)注國家稅收政策的變化與更新，對政策進(jìn)行細(xì)致的分析，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，稅務(wù)部門需要不斷地加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)評估和處理，并且要與納稅人保持密切的聯(lián)系，以提高稅務(wù)籌劃的質(zhì)量。

（二）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于稅務(wù)管理的各個(gè)過程中。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作報(bào)告是企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的具體操作指南，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制缺乏基礎(chǔ)。在構(gòu)建企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告系統(tǒng)的日常工作中應(yīng)定期準(zhǔn)備相關(guān)報(bào)告，將根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行，按照季度、半年、年度等，有助于促進(jìn)企業(yè)的稅務(wù)管理發(fā)展。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的過程中，需要構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從而更好地達(dá)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)。企業(yè)在構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的過程中，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，將企業(yè)的成本利益作為基本的原則，構(gòu)建適合企業(yè)的真實(shí)發(fā)展的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。企業(yè)要根據(jù)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展方向?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行更新、完善，以達(dá)到預(yù)期的效果。稅務(wù)籌劃計(jì)劃實(shí)施后的評估可以節(jié)省稅務(wù)，對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，并測試風(fēng)險(xiǎn)防控措施是否有效地降低了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員作為稅務(wù)籌劃的規(guī)劃者和實(shí)施者，財(cái)務(wù)稅收人員的財(cái)務(wù)會計(jì)知識和稅收籌劃能力作為房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)控制的主要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要定期組織稅務(wù)知識講座來提高稅務(wù)籌劃人員的工作能力，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，設(shè)置稅務(wù)知識的培訓(xùn)課程，保證企業(yè)的稅收人員能夠更好地了解和學(xué)習(xí)稅務(wù)知識，使稅務(wù)籌劃人員可以清晰地了解稅務(wù)政策，更加嚴(yán)格地實(shí)施稅務(wù)政策，提高稅務(wù)籌劃管理的水平，減少造成風(fēng)險(xiǎn)的因素，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展。

（四）完善稅務(wù)籌劃制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理本身具有復(fù)雜性，要將規(guī)章制度作為輔助決策，若缺少完善的稅務(wù)籌劃制度會使稅務(wù)發(fā)展中存在一定的問題，無法提高稅務(wù)籌劃的管理水平，也不能達(dá)到稅務(wù)管理的目標(biāo)。因此，企業(yè)管理需要完善稅務(wù)籌劃體系，制度的建立應(yīng)結(jié)合實(shí)際稅務(wù)籌劃工作的要求來確定，以確保制度的建立科學(xué)可行，并在每一項(xiàng)籌劃和管理工作中得到實(shí)施。制度建好后要求各級人員嚴(yán)格執(zhí)行制度內(nèi)容，履行職責(zé)，做好管理工作，促進(jìn)稅務(wù)籌劃管理工作的有序?qū)嵤瑸槠髽I(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持。

（五）深化企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)改革

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃和管理過程中，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)稅務(wù)的現(xiàn)象，阻礙稅務(wù)籌劃的穩(wěn)定發(fā)展。為了避免雙重稅務(wù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高稅務(wù)改革的力度，及時(shí)掌握國家發(fā)布的相關(guān)稅務(wù)制度，優(yōu)化內(nèi)部管理，為稅務(wù)籌劃管理提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，要加強(qiáng)對不合理場所的優(yōu)化調(diào)整，降低稅務(wù)籌劃的管理成本，提高營業(yè)利潤。此外，應(yīng)認(rèn)真管理內(nèi)部資源，以提高資本使用效率。房地產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值也應(yīng)有效分離，推動稅務(wù)籌劃管理的發(fā)展，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高了經(jīng)濟(jì)的效益，保證在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中占有一席之地，確保經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（六）提高企業(yè)財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)合理籌劃和利用

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，投資較大，特別是在預(yù)售階段，需要承擔(dān)大量的增值稅。有必要重視企業(yè)預(yù)算管理，提供完善的相關(guān)系統(tǒng)，認(rèn)識到可以控制項(xiàng)目資本成本，在納稅期間采用科學(xué)合理的籌劃，避免納稅申報(bào)單延誤，增加逾期支付的風(fēng)險(xiǎn)成本。會計(jì)核算作為納稅申報(bào)單的基礎(chǔ)，提高會計(jì)管理水平能夠防止企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，降低風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審查賬單時(shí)，特別是工程項(xiàng)目賬單時(shí)，應(yīng)注意賬單的合法性和合理性，因?yàn)樵陧?xiàng)目中經(jīng)常有零星的支出。

結(jié)束語

總之，國家相關(guān)稅務(wù)法律法規(guī)逐步完善，稅務(wù)征收管理逐步標(biāo)準(zhǔn)化，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在減慢甚至降低房價(jià)、增加稅務(wù)成本的環(huán)境下，做好稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)防控措施。近年來，隨著我國稅務(wù)政策改革的增加，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識到稅務(wù)管制的重要性。作為一名企業(yè)稅務(wù)管理者不僅要考慮長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方向，還要考慮整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展過程當(dāng)前政策和未來法律法規(guī)環(huán)境的影響，以及同一行業(yè)和不同產(chǎn)品的發(fā)展特點(diǎn)，只有通過分析上述因素，合理評估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能滿足企業(yè)的長期發(fā)展需求。