高強(qiáng)

為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)發(fā)展，抑制產(chǎn)業(yè)泡沫化、金融化發(fā)展趨勢(shì)，充分激發(fā)民生保障效用，國(guó)家頒布一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉稅種較多、業(yè)務(wù)流程運(yùn)行相對(duì)復(fù)雜及行業(yè)政策特殊屬性，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作難以順利開(kāi)展。因此，在出臺(tái)法律法規(guī)范圍內(nèi)實(shí)施納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、防控風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)不僅關(guān)乎人們?nèi)粘Ｗ》繂?wèn)題，對(duì)人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量也會(huì)產(chǎn)生很大影響?；诋?dāng)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入變革環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)呈激烈化狀態(tài)，在這種情況下實(shí)施納稅籌劃工作，不僅能夠持續(xù)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而且能夠改善企業(yè)內(nèi)部資金緊張局面，科學(xué)防控企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)際需求。為此，掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義、梳理房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路、制定房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施非常重要。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃意義分析

實(shí)現(xiàn)降本增效目標(biāo) 相較于其他社會(huì)發(fā)展行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)存在一些特殊之處：一是涉稅問(wèn)題類型多樣、業(yè)務(wù)與項(xiàng)目種類復(fù)雜、具體實(shí)施流程繁雜；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入規(guī)模極大，工程周期性顯著，更易受諸多問(wèn)題與因素影響而引發(fā)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)盈利具有局限性，無(wú)法在短期獲得顯著效益，并且稅收額度比例較大，不利于企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量 稅務(wù)籌劃與核算在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中占據(jù)重要份額。雖然我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)諸多扶持政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理變革與流程運(yùn)行都起到關(guān)鍵推進(jìn)效用，但是經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與核算工作程序依然繁雜，且與環(huán)境因素關(guān)系密切，無(wú)法制定科學(xué)統(tǒng)一的管控模式。

提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力集中反映在經(jīng)濟(jì)效益、產(chǎn)品質(zhì)量與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避層面。首先，合理有效的稅務(wù)核算與籌劃既是展現(xiàn)企業(yè)核心戰(zhàn)略與價(jià)值基礎(chǔ)的重點(diǎn)表現(xiàn)，也是企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)家稅務(wù)的合法工具，通過(guò)突出該技術(shù)增強(qiáng)企業(yè)整體實(shí)力。其次，實(shí)施稅務(wù)核算與籌劃具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與隱患的效用?？茖W(xué)規(guī)范的避稅行為有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)步伐，促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃思路

前期準(zhǔn)備階段 第一，土地使用權(quán)成本籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地使用權(quán)，往往會(huì)承擔(dān)部分紅線外支出并作為拿地附帶條件，即國(guó)家相關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃之外發(fā)生支出。而按照房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅具體規(guī)定與稅法原則，必須提供符合紅線外支出條件的土地出讓合同與政府開(kāi)具的證明文件，才能將其計(jì)入土地使用權(quán)成本。比如，A企業(yè)為獲得Q項(xiàng)目建筑用地使用權(quán)，作為附帶條件，必須負(fù)責(zé)項(xiàng)目周邊道路基礎(chǔ)建設(shè)，需要承擔(dān)紅線外支出額度為1500萬(wàn)元。為此，在合同簽署環(huán)節(jié)，要求政府明確該項(xiàng)附帶條件并出具證明，保證土地使用權(quán)成本在土地增值稅前完成全額扣除。第二，融資方式籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大，融資業(yè)務(wù)必不可少，所以從納稅角度考量，更傾向于債務(wù)型融資方式。其中，銀行借款方式是房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)的首要選擇，具有利息低、變動(dòng)幅度小、正規(guī)性強(qiáng)、利息費(fèi)用能實(shí)現(xiàn)稅前全額扣除的優(yōu)勢(shì)。對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)融資方式，不僅受關(guān)聯(lián)企業(yè)資本實(shí)力要素的局限，而且稅前扣除受合同利率水平與債資比例局限。其他民間借貸方式具有借款形式靈活、放款速度快等優(yōu)勢(shì)，但是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款形式，超出部分不予在企業(yè)所得稅前扣除，企業(yè)成本居高不下。第三，稅前合規(guī)扣除籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，各部門會(huì)獲得增值稅發(fā)票，以突出加強(qiáng)發(fā)票管理規(guī)范性對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。在獲得管理層權(quán)限批準(zhǔn)后，財(cái)稅部門根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)況落實(shí)發(fā)票報(bào)銷制度建設(shè)事項(xiàng)，安排專業(yè)職工審核確認(rèn)發(fā)票的規(guī)范性，簽字后方能轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)部門報(bào)銷。同時(shí)為了防止不規(guī)范發(fā)票發(fā)生概率，財(cái)稅部門需要安排專業(yè)人員組織發(fā)票規(guī)范的培訓(xùn)活動(dòng)，從根源杜絕不規(guī)范發(fā)票，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除籌劃的合規(guī)性。

設(shè)計(jì)階段 第一，發(fā)包方式籌劃。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)包方式共分為包工包料和包工不包料兩種，不同發(fā)包方式下適用的項(xiàng)目款項(xiàng)結(jié)算范圍、會(huì)計(jì)核算方法與納稅成本均存在不同。同樣，企業(yè)獲得的進(jìn)項(xiàng)稅額不同，所以在發(fā)包方式篩選環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)全方位考慮原材料與項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額，實(shí)現(xiàn)納稅成本降低的目標(biāo)。以A企業(yè)為例測(cè)算不同發(fā)包方式下增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，制定具體籌劃方案。A企業(yè)主要采取包工包料發(fā)包方式，在Q項(xiàng)目中預(yù)估建筑安裝總成本為60000萬(wàn)元，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)物料成本占據(jù)建筑總成本65%左右，即39000萬(wàn)元。方案一：采用包工包料發(fā)包方式，A企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅=60000/（1+9%）*9%=4954萬(wàn)元。方案二：選擇甲供材發(fā)包方式，建筑單位選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅開(kāi)具3%的增值稅發(fā)票，A企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)=（60000-39000）/（1+3%）*3%+39000/（1+13%）*13%=5099萬(wàn)元。方案三：選擇甲供材發(fā)包方式，建筑單位選擇一般計(jì)稅方式開(kāi)具9%的增值稅發(fā)票，A企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)=（60000-39000）/（1+9%）*9%+39000/（1+13%）*13%=6220萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，可知A企業(yè)Q項(xiàng)目選擇甲供材發(fā)包方式取得進(jìn)項(xiàng)稅額更多。并且出于甲供材方式角度考慮，物料無(wú)需施工單位采購(gòu)，施工單位抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額額少，若堅(jiān)持施工單位開(kāi)具9%專用發(fā)票，施工單位增值稅稅負(fù)增加，依據(jù)行業(yè)規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)增加部分項(xiàng)目?jī)r(jià)款彌補(bǔ)建筑施工納稅成本增加。經(jīng)過(guò)對(duì)承包商籌劃，A企業(yè)能夠多抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。第二，誠(chéng)意金合同條款籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售前階段，出于調(diào)研摸查等需求，需要向意向客戶收取部分誠(chéng)意金，根據(jù)各地區(qū)稅法規(guī)定要求，誠(chéng)意金是否歸屬于預(yù)收款項(xiàng)進(jìn)行征稅稅務(wù)政策有所出入，部分地區(qū)要求不征收增值稅與土地增值稅，企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。所以針對(duì)該要求，在房地產(chǎn)企業(yè)收取誠(chéng)意金時(shí)，需要在雙方合同中明確備注為“訂金”，一方面能夠改善企業(yè)資金緊張局勢(shì)，另一方面防止被稅務(wù)機(jī)關(guān)定性為預(yù)收款進(jìn)行征稅。

預(yù)售、銷售階段 第一，銷售定價(jià)籌劃?？鄢?xiàng)目總額度在設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)已然確定，定價(jià)過(guò)高會(huì)拉高土地增值稅稅率，在該情況下不利于增加企業(yè)實(shí)際收益。同時(shí)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，增值率未超出20%的普通住宅能夠?qū)崿F(xiàn)免征，所以科學(xué)確定銷售價(jià)格能夠達(dá)到籌劃目的，為企業(yè)引進(jìn)更多潛在客戶。第二，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類籌劃。樓盤開(kāi)發(fā)主要分為毛坯房與精裝修房，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)局勢(shì)，消費(fèi)者更傾向于精裝修房。該產(chǎn)品類型對(duì)企業(yè)納稅籌劃作用有：在企業(yè)進(jìn)行房屋裝修環(huán)節(jié)，購(gòu)置建材支出若能取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣增值稅，降低增值稅稅負(fù)；精裝部分成本可在土地增值稅計(jì)算環(huán)節(jié)扣除，降低項(xiàng)目土地增值稅增值率。第三，折扣銷售籌劃。出于房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力考慮，頒布一系列優(yōu)惠政策，其中一次性結(jié)清房款，企業(yè)提供折扣屬于常見(jiàn)優(yōu)惠政策。該行為屬于增值稅代表性的折扣銷售行為，規(guī)定企業(yè)在向消費(fèi)者開(kāi)具發(fā)票時(shí)，金額欄目標(biāo)注房款原價(jià)與折扣額度，防止發(fā)票開(kāi)具不規(guī)范，徒增增值稅應(yīng)稅收入。

清算階段 第一，清算對(duì)象籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)同步開(kāi)發(fā)多類型商品房時(shí)，土地增值稅清算可采取分別核算與合并核算兩種形式，所得清算結(jié)果也不同。一般而言，合并核算方式能夠降低整體增值率，減小企業(yè)納稅壓力。但如果項(xiàng)目中包含普通住宅與非普通住宅兩種，可采取分別核算形式，以便創(chuàng)造更大納稅利益。第二，清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在房地產(chǎn)預(yù)算環(huán)節(jié)，預(yù)收款接收時(shí)應(yīng)按照預(yù)征率繳納預(yù)征土地增值稅，主要分為兩種情況：一是如果計(jì)算得出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅低于預(yù)繳額度，在確定滿足清算條件后，必須向稅務(wù)局申報(bào)清算，盡快獲取退稅款；二是如果預(yù)計(jì)清算后需補(bǔ)稅，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理控制清算時(shí)間，達(dá)到遞延納稅的成效。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施

完善稅務(wù)管理制度 第一，健全稅務(wù)合同管理制度。在合同談判環(huán)節(jié)，企業(yè)一方面需要篩選具體事項(xiàng)，如合同權(quán)利與義務(wù)所屬對(duì)象、產(chǎn)品與服務(wù)數(shù)量、產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格與酬金支付方法、履約時(shí)間與地點(diǎn)等，另一方面需要對(duì)合同設(shè)計(jì)初期目標(biāo)與自身戰(zhàn)略進(jìn)行交互衡量，以防忽視個(gè)別重要細(xì)節(jié)或存在不恰當(dāng)行為而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體利益帶來(lái)?yè)p害。第二，健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。一是梳理掌握企業(yè)納稅管理流程，確定稅務(wù)局監(jiān)管重心與程序，聯(lián)合其他部門密切交流涉稅事項(xiàng)，交互信息、總結(jié)問(wèn)題；二是引進(jìn)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將其投用于風(fēng)險(xiǎn)管理工作全過(guò)程，設(shè)置整套規(guī)范完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，便于精準(zhǔn)控制基礎(chǔ)、重復(fù)性及規(guī)律性行為；三是結(jié)合定期與非定期形式開(kāi)展納稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控評(píng)估工作，重點(diǎn)檢驗(yàn)、核查工作有效性與合理性，并在評(píng)估環(huán)節(jié)識(shí)別納稅管理薄弱點(diǎn)，制定針對(duì)措施，從而強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控水平。

積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通 房地產(chǎn)企業(yè)月度納稅申報(bào)過(guò)程中，除了履行相關(guān)納稅義務(wù)以外，還需要借助該機(jī)會(huì)促進(jìn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢交流，提前梳理經(jīng)營(yíng)過(guò)程諸多問(wèn)題，促使企業(yè)管理規(guī)范化、有序化。如在企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)，企業(yè)適用清算方式均滿足法律條件，則需要提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行交流報(bào)備，貫徹落實(shí)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)首肯的納稅籌劃計(jì)劃。

建立會(huì)計(jì)稅務(wù)體系 首先，依托數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，逐層導(dǎo)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)理念，充分調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理模式多項(xiàng)功能。企業(yè)稅務(wù)核算環(huán)節(jié)，需聯(lián)合市場(chǎng)、政府、社會(huì)及企業(yè)多維度數(shù)據(jù)，組織調(diào)研分析活動(dòng)，借助分析成果精準(zhǔn)落實(shí)稅務(wù)核算工作；企業(yè)稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，需要以各項(xiàng)數(shù)據(jù)為核心，突出數(shù)據(jù)科學(xué)性，以便作為稅務(wù)籌劃實(shí)施基礎(chǔ)依據(jù)。其次，搭建業(yè)財(cái)融合模式，稅務(wù)核算所涉項(xiàng)目眾多，數(shù)據(jù)信息種類增加都會(huì)對(duì)稅務(wù)核算與籌劃事項(xiàng)產(chǎn)生不良影響。最后，建設(shè)會(huì)計(jì)稅務(wù)體系，主要圍繞審核、執(zhí)行、監(jiān)管、評(píng)估等方面逐步實(shí)施建設(shè)工作。不斷提升稅務(wù)核算與籌劃統(tǒng)一性、規(guī)范性，如建立責(zé)任倒查機(jī)制等，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)核算與籌劃全過(guò)程實(shí)施，科學(xué)合理評(píng)估籌劃成果，以防人為或管理不當(dāng)引發(fā)更多問(wèn)題。

綜上所述，研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作，需要充分明確財(cái)務(wù)管理中稅務(wù)籌劃落實(shí)的重要性，并從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期籌備、設(shè)計(jì)、預(yù)售和銷售、清算階段整理房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效思路。同時(shí)，基于當(dāng)前背景下提出房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提升效益和穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。