吳思弦

（南京工業(yè)大學(xué)國有資產(chǎn)管理處，南京 211899）

自1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)出以來，我國住房制度發(fā)生重大變革，從過去的福利性住房實物分配，過渡到住房分配貨幣化，逐步建立起符合市場經(jīng)濟機制的住房體制。然而在相當(dāng)長的時間內(nèi)，我國都較為重視住房發(fā)展的經(jīng)濟功能，忽視政府保障的作用，其結(jié)果是市場商品房出售和租賃價格不斷攀升。為妥善解決民眾基礎(chǔ)住房保障問題，國家早在2005 年和2007 年就明確要建立和完善周轉(zhuǎn)住房、保障性住房制度，解決社會中低收入家庭住房困難的問題。國家“十四五”規(guī)劃綱要中也提出要完善住房市場體系和住房保障體系，加強高校周轉(zhuǎn)住房管理研究順應(yīng)了當(dāng)前國家保障性住房政策趨勢的要求[1]。

一、加強高校周轉(zhuǎn)住房管理的意義

隨著我國高等教育事業(yè)的飛速發(fā)展，高校的招生規(guī)模不斷擴大，隨之而來的就是每年大批量的新進(jìn)青年教職工與引進(jìn)的高層次人才，單位間的專業(yè)學(xué)術(shù)交流也愈加頻繁。這些變化都繞不開住房配置的問題。然而，不斷增長的商品房價格與大部分新進(jìn)教職工的收入水平相差較大，引進(jìn)人才在流動到新城市后立即就能找到合適商品房也不太現(xiàn)實，能否及時提供穩(wěn)定的周轉(zhuǎn)住房保障成為廣大教職工在擇校工作時最為關(guān)心的問題之一，高校因無法妥善解決教職工住房問題而錯過優(yōu)秀人才的問題屢有發(fā)生。因此，為保障廣大教職工的基本生活需求，解決阻礙學(xué)校發(fā)展的突出民生矛盾，提高學(xué)校的競爭力，高校周轉(zhuǎn)住房作為過渡性住房解決方案應(yīng)運而生，成為留住人才、穩(wěn)定隊伍、提升新進(jìn)教職工等群體的歸屬感和獲得感、實現(xiàn)人才強校戰(zhàn)略的重要保障。

二、高校周轉(zhuǎn)住房管理工作現(xiàn)狀和分析

（一）房源日益緊缺，缺少必要的調(diào)配空間

一方面，可供教職工臨時居住的校內(nèi)住房房源有限，且因資金、土地等資源的限制，新增住房較為困難；另一方面，隨著國家高校擴招政策的實行，各大高校的辦學(xué)規(guī)模不斷擴大，帶來教職工人數(shù)的激增，且新進(jìn)教職工多為剛畢業(yè)的青年，缺少購房財力又逢適婚年齡，急需解決住房問題[2]。因此，高校周轉(zhuǎn)住房的供需壓力持續(xù)增大，基本處于超負(fù)荷運轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門也缺少后續(xù)調(diào)整優(yōu)化的空間，住房緊張問題勢必影響教師隊伍的穩(wěn)定及學(xué)校今后的整體發(fā)展。

（二）租金脫離市場，加劇“周而不轉(zhuǎn)”現(xiàn)象

因為高校周轉(zhuǎn)住房帶有一定的教職工福利屬性，大部分高校的租金只是按照運營成本收費，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周圍市場，且租金一旦設(shè)定就很少會再次進(jìn)行調(diào)整。高校周轉(zhuǎn)住房多數(shù)設(shè)立在校園內(nèi)部或周邊，在地理位置、管理服務(wù)等方面比市場化住房具有一定的優(yōu)勢，再加之低廉的價格，致使部分教職工在租賃契約到期后仍不退房，造成有限的住房不能周轉(zhuǎn)，阻礙了新進(jìn)教職工周轉(zhuǎn)過度，降低了使用效益[3]。同時，低廉的租金也給轉(zhuǎn)租者較大的利潤空間，部分取得周轉(zhuǎn)住房的教職工在沒有居住需求后選擇轉(zhuǎn)租他人從中獲利，也造成了國有資產(chǎn)的流失。這些現(xiàn)象都導(dǎo)致周轉(zhuǎn)住房無法實現(xiàn)良性運轉(zhuǎn)，堵塞現(xiàn)象加劇。

（三）管理手段落后，無法精準(zhǔn)掌握情況

周轉(zhuǎn)住房管理很大一部分工作是在對房源信息、租住信息等數(shù)據(jù)進(jìn)行更新與校準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)對住房的現(xiàn)場使用情況進(jìn)行核對檢查。當(dāng)前仍有部分高校尚未建立或有效用好房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)平臺，對數(shù)據(jù)的管理靠人工操作excel 等傳統(tǒng)文檔工具，管理人員需要花費大量的時間與精力，嚴(yán)重影響周轉(zhuǎn)住房的監(jiān)管水平和流轉(zhuǎn)效率，各職能部門之間的信息也無法及時共享。同時，周轉(zhuǎn)住房的日常管理工作一般都缺乏先進(jìn)的技術(shù)和手段支持，依賴于管理人員上門巡查，工作量大、周期長，效率和頻率都無法適應(yīng)工作需求，也不能有效判別轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借現(xiàn)象[4]。

三、促進(jìn)高校周轉(zhuǎn)住房流轉(zhuǎn)措施探討

面對當(dāng)前周轉(zhuǎn)住房管理工作中存在的問題，學(xué)校及管理部門要用好行政和經(jīng)濟兩種手段，提高周轉(zhuǎn)住房的使用和管理效率，從而促進(jìn)周轉(zhuǎn)住房高效、順暢的流轉(zhuǎn)運行。

（一）合理設(shè)置租賃期限

隨著高校人員引進(jìn)程度的加快和深入，對周轉(zhuǎn)住房的需求勢必加劇，倘若租期過長，會使周轉(zhuǎn)住房的周轉(zhuǎn)期拉長，使得本就緊缺的周轉(zhuǎn)住房資源進(jìn)一步縮減，不利于高校持續(xù)性發(fā)展。為提高周轉(zhuǎn)住房的使用效率，緩解供需矛盾，管理部門必須對租期做出限制，而科學(xué)、合理地設(shè)置租住期限是其中的關(guān)鍵。但若租期過短，大部分新進(jìn)青年教職工由于缺少原始資金不具備購房能力，引進(jìn)高層次人才也需要一定的時間適應(yīng)新工作環(huán)境，難以在短時間內(nèi)購置到滿意的商品房，使得周轉(zhuǎn)住房無法真正完成作為臨時過渡保障住房應(yīng)有的作用，極易影響教職工工作與生活的穩(wěn)定性。因此，周轉(zhuǎn)住房租期應(yīng)在本著“宜短不宜長”的原則下，綜合考慮教職工崗位適應(yīng)、財富積累，以及子女上學(xué)等現(xiàn)實因素，一般在3 ～6 年較為合適[5]。租賃期限滿后，管理部門可依據(jù)閑置房源數(shù)量、人員引進(jìn)規(guī)劃等實際情況為有特殊需求的教職工辦理續(xù)租，續(xù)租租期一般不宜超過2年，有意促使周轉(zhuǎn)住房的使用人盡早退出周轉(zhuǎn)住房，走向市場，加快校內(nèi)周轉(zhuǎn)住房的流動。

（二）建立動態(tài)調(diào)整的階梯式租金體系

首先要明確一個原則，高校周轉(zhuǎn)住房費用的收取，目的不在于收錢，而是利用經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用，與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，在保障新進(jìn)教職工住宿需求的基礎(chǔ)上，促使入住人員能夠在一定的期限內(nèi)主動退房，從而達(dá)到促進(jìn)周轉(zhuǎn)流動的目的。

1.建立與市場行情相接軌的定價機制

根據(jù)周邊市場租金、運營維護(hù)成本及房屋設(shè)施條件等因素，對周轉(zhuǎn)住房租金進(jìn)行分析、評估并定價。租金跟隨市場變化的動態(tài)調(diào)整制度，可以有效避免因高校周轉(zhuǎn)住房的租金與周邊市場價格脫節(jié)。在高額的市場商品房購買和租賃價格面前，較低的校內(nèi)租金價格會加深教職工對學(xué)校周轉(zhuǎn)住房的依賴程度，對周轉(zhuǎn)住房的需求將大大提升，長期違規(guī)占房使用的情況也會增加。另外，緊貼市場的租金價格也會大幅度縮減違規(guī)轉(zhuǎn)租等行為的獲利空間，減少此類現(xiàn)象的產(chǎn)生，有助于周轉(zhuǎn)住房的正常運轉(zhuǎn)。為確保周轉(zhuǎn)住房租金始終保持在合理的范圍內(nèi)，可以2 ～3 年為一個周期，依據(jù)市場商品房房價變化情況對租金定期進(jìn)行調(diào)整。

2.建立階梯式的租金收費模式

區(qū)分正常租期內(nèi)、續(xù)租期內(nèi)及超出租賃期三種情形，逐次增加租金收取的費用，用好經(jīng)濟手段。

在正常租期內(nèi)，租金的定價既要緊貼市場行情，也要適當(dāng)讓利于教職工，定價過高則會增加教職工負(fù)擔(dān)，定價過低又不利于正常周轉(zhuǎn)。2021 年，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》一文中明確提出，保障性租賃住房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房評估租金。因此，在充分遵循國家及市政府最新規(guī)定要求的基礎(chǔ)上，參考社會保障性租賃住房定價標(biāo)準(zhǔn)，同時為教職工提供一定的福利與實惠，高校周轉(zhuǎn)住房租金可定為同地段市場租金的70%～90%。

在租金緊跟市場，又有契約約束的情況下，教職工租賃期滿卻仍不愿意退出學(xué)校周轉(zhuǎn)住房的主要原因大致有兩個：一是部分高校身處一線城市，商品房房價遠(yuǎn)高于教職工的收入水平，需要更多的時間積攢財力；二是舍不得周轉(zhuǎn)住房的相關(guān)福利，如居住環(huán)境好、離工作地點近等。若租金依舊維持一個低于市場的價格，必然會持續(xù)降低這些教職工購買或租賃校外商品房的內(nèi)在動力。必須運用好經(jīng)濟手段發(fā)揮管理作用，通過提升租金的方式，促使周轉(zhuǎn)住房持續(xù)良性流轉(zhuǎn)。正常辦理續(xù)租的，租金在續(xù)租期內(nèi)可與市場價持平；超出租賃期的，應(yīng)當(dāng)加大經(jīng)濟杠桿作用，租金對比市場價要明顯上浮，且定期加碼，如每年增加一倍的租金，直至退房。

（三）行政手段干預(yù)

1.建立周轉(zhuǎn)住房管理監(jiān)督機制

成立由學(xué)校主管職能部門、紀(jì)檢部門及教職工群體代表組成的周轉(zhuǎn)住房管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對周轉(zhuǎn)住房日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督。

一是對管理部門工作的監(jiān)督。加強對周轉(zhuǎn)住房管理各工作環(huán)節(jié)，特別是在廣大教職工都較為關(guān)注的敏感問題，如閑置房源公布、申請人員審核、租賃信息公示等事務(wù)的監(jiān)督力度，確保公平、公正、公開，杜絕徇私舞弊等行為發(fā)生，保障教職工的合法利益[5]。

二是對租賃人違約行為的監(jiān)督。廣泛發(fā)動群眾力量，對租賃周轉(zhuǎn)住房的教職工進(jìn)行監(jiān)督，減少轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為的發(fā)生，有利于建立良好的管理秩序，促進(jìn)周轉(zhuǎn)住房管理體系有效運轉(zhuǎn)。

2.壓實二級單位責(zé)任

構(gòu)建學(xué)校管總、單位抓細(xì)的精細(xì)化分級管理模式，學(xué)校管理部門對周轉(zhuǎn)住房的總體使用情況進(jìn)行調(diào)配管控，當(dāng)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、超期占房等違規(guī)行為出現(xiàn)時，應(yīng)在第一時間與相關(guān)租賃人進(jìn)行積極溝通與協(xié)調(diào)，并向其所在單位進(jìn)行通報。二級單位作為租賃人的履約擔(dān)保方，在租賃人發(fā)生違反周轉(zhuǎn)住房管理相關(guān)規(guī)定的行為且不配合管理部門工作時，有協(xié)助學(xué)校做好相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)所在單位教職工周轉(zhuǎn)房入住違約行為超過全校平均水平的，其后續(xù)教職工周轉(zhuǎn)住房申請暫停，直至相關(guān)問題得到妥善處理。采用層級傳遞手段，充分調(diào)動各單位主動管理的意識，提高周轉(zhuǎn)住房精細(xì)化管理水平。

（四）加強信息化建設(shè)

1.建立周轉(zhuǎn)住房信息化管理平臺

運用高效、科學(xué)、系統(tǒng)的現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)對周轉(zhuǎn)房進(jìn)行管理，相比于原有人工操作的管理模式，其優(yōu)勢在于可以更加精準(zhǔn)地對全校房源使用狀況、入住人員檔案等信息進(jìn)行統(tǒng)計梳理，更加精細(xì)地對租賃合同、維修情況等歷史痕跡進(jìn)行記錄，更加精確地對租賃房源的租期和租金進(jìn)行定期更新和測算調(diào)整，可以大幅度減輕管理人員的基礎(chǔ)性工作負(fù)擔(dān)，減少人工操作失誤，做到關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息的隨需隨查，提高辦公質(zhì)量和效率。同時利用網(wǎng)絡(luò)平臺，可以將部分工作流程轉(zhuǎn)移至線上操作，如在入住申請、維修申報等方面，讓數(shù)據(jù)多跑路，讓教職工少跑腿，在簡化工作流程、便利教職工的同時，也大大提高了信息的可視度。通過信息化管理平臺的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠?qū)崿F(xiàn)周轉(zhuǎn)住房信息資源的內(nèi)部共享，有效減少因可能存在的信息壟斷所帶來的查詢困難，提供及時、高效的監(jiān)控和反饋，有效推動周轉(zhuǎn)住房管理工作的運作，提高工作效率。

2.在用好信息化管理平臺的基礎(chǔ)上，配套使用智慧化房屋管理設(shè)備，提高周轉(zhuǎn)住房的管理水平

如在周轉(zhuǎn)住房公寓樓棟大門設(shè)置門禁系統(tǒng)，通過面部識別、校園卡信息讀取等手段，查驗通行人員是否為管理部門認(rèn)可的居住者，可有效緩解轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等現(xiàn)象；將房屋門鎖替換為電子門鎖，管理人員可通系統(tǒng)設(shè)定強制鎖定房屋使用期限，可有效避免私自占房、超期不退等現(xiàn)象；利用智能水電表遠(yuǎn)程讀表的功能，上門巡查水電表度數(shù)常年遠(yuǎn)低于平均值的房屋，確定房屋使用效率，在學(xué)校周轉(zhuǎn)住房房源緊張的時候可收回空置、閑置、使用率低下的房源給真正有迫切需要的教職工，實現(xiàn)資源的合理配置。充分發(fā)揮智能化設(shè)備的優(yōu)勢，不但能節(jié)省大量的人力和時間成本，且能有效降低違規(guī)違約的使用行為，達(dá)到事半功倍的效果，同時可以使周轉(zhuǎn)住房居住環(huán)境的安全性得到提高[5]。

（五）建立獎懲機制

鼓勵教職工購買校外商品房或租賃住房，學(xué)校可為購買首套房的教職工提供小額短期無息或微額貸款，為校外租房的教職工提供額外的住房補貼。對租期未滿提前退回周轉(zhuǎn)住房的教職工，學(xué)校可以返還部分租金的方式予以獎勵。

對存在違反學(xué)校周轉(zhuǎn)住房使用相關(guān)規(guī)定及契約內(nèi)容的行為，學(xué)?？稍谛?nèi)進(jìn)行通報，按照師德等相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處理，也可與租賃人其他方面的權(quán)益掛鉤，如納入教職工年底工作考評內(nèi)容等，從而降低高校自身管理周轉(zhuǎn)住房的成本。

結(jié) 語

高校周轉(zhuǎn)住房是穩(wěn)定教職工隊伍、保障高校高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)之一，周轉(zhuǎn)住房管理工作更是一項重要的“民生工程”。解決周轉(zhuǎn)住房管理問題的關(guān)鍵在于建立健全、科學(xué)、合理的租賃體系，搭建信息化管理平臺，并運用智慧技術(shù)手段，以此提高周轉(zhuǎn)住房管理水平。高校要充分發(fā)揮周轉(zhuǎn)住房的作用，為教職工提供好住房保障，并要堅持以人為本的原則，不斷解決周轉(zhuǎn)住房管理工作中出現(xiàn)的新的問題，與時俱進(jìn)，不斷提高管理水平，促進(jìn)周轉(zhuǎn)住房的良性流轉(zhuǎn)，從而為教育事業(yè)蓬勃發(fā)展打好基礎(chǔ)，做好保障。