鄒曉波 山東省高密市房地產業(yè)發(fā)展服務中心

城市化進程的進一步推進，使得越來越多的人口涌入到大城市中。人們?yōu)榱四軌蛟诔鞘兄卸ň?，逐步產生購房的需求。當需求出現(xiàn)之后，開發(fā)商開始積極地開發(fā)房產，因此越來越多的資金開始向房地產行業(yè)靠攏。在此背景之下，房地產行業(yè)迎來了發(fā)展的春天，并形成了一個比較完整的產業(yè)鏈，比如房地產的發(fā)展促進了家電、建筑、金融等行業(yè)經濟的增長。然而房地產經濟發(fā)展過程中不注重對環(huán)境的保護，盲目漲價，也導致了市場的泡沫化。目前三四線城市的房地產市場越來越慘淡，經濟蕭條，故必須了解房地產經濟發(fā)展過程中存在的問題，同時探究促進其可持續(xù)性發(fā)展的策略，才能夠保證房地產行業(yè)的穩(wěn)定性。

一、房地產經濟在我國經濟中的地位和價值

（一）房地產經濟在我國經濟中的地位

1.房地產經濟具備基礎性和先導性的地位

在我國經濟中，房地產經濟是非常重要的組成部分，其為我國經濟的發(fā)展作出了突出的貢獻。比如在我國城鎮(zhèn)經濟發(fā)展中，房地產相關產業(yè)的形成就凸顯了其具備基礎性和先導性的作用。像人們目前所居住和活動的場所，其實均屬于房地產經濟，其涉及的面是非常廣的，有商場、有住宅、有寫字樓，故其突出了自身的基礎性作用。除此之外，房地產開發(fā)還具備先導性，通過房地產開發(fā)經濟帶動其他的經濟發(fā)展。

2.房地產經濟具備主導性的地位

首先，房地產經濟不僅僅是指開發(fā)房地產這一項內容，其后面牽扯的是一種關聯(lián)性的產業(yè)。比如在房地產經濟中會涉及建材類、金融業(yè)、股票市場等?？梢姺康禺a經濟在我國經濟發(fā)展中起到了非常重要的作用。其次，房地產經濟還能夠優(yōu)化產業(yè)的結構、協(xié)調經濟的發(fā)展，通過自身的發(fā)展帶動一個城市的良性發(fā)展。故其也體現(xiàn)了主導性的地位[1]。

3.房地產經濟是我國的支柱型產業(yè)

目前，房地產經濟已經成為我國支柱型的產業(yè)。首先，從房地產經濟本身而言，這個行業(yè)需要大量的工人和建筑材料用品。企業(yè)可以帶動大量相關領域的發(fā)展，如水泥、鋼鐵、建材等。其次，從房地產行業(yè)和人民生活的相關性分析，目前無論是有購房需求的還是已經購房的，或者是從事房地產行業(yè)的，他們均和房地產是息息相關的，如果房地產經濟發(fā)生大動蕩，那么個人的利益也將會受到損害，由此可以看出房地產行業(yè)在我國的重要地位。

（二）房地產經濟在我國經濟中的價值

首先，房地產經濟的發(fā)展可以滿足人們對于住房的需求。城鎮(zhèn)化速度的進一步加快，使得越來越多的人涌入到城市中，每個打工族都想在城市中有自己的房子，這就促進了房地產的發(fā)展，想要滿足大多數(shù)人改善住房的需求，房地產經濟就需要持續(xù)的開發(fā)，以實現(xiàn)其可持續(xù)性的發(fā)展。其次，房地產經濟還有利于促進國民經濟的發(fā)展。正如上文分析，房地產經濟帶動的不僅僅是房地產這個行業(yè)，還包含房地產背后衍生的很多行業(yè)。如具有直接關系的鋼鐵、水泥、磚塊，還有一些次要聯(lián)系的家具、裝修等。由此可以看出，房地產經濟的發(fā)展，在一定程度上促進了國民經濟的前進[2]。最后，房地產經濟還帶動了我國的就業(yè)問題。就業(yè)一直是民生之本，是我國急需要解決的重大問題。而各個地區(qū)積極地在發(fā)展房地產行業(yè)，這必然能夠拉動了很多的失業(yè)人群。

二、房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀

房地產經濟一直是我國的支柱型產業(yè)，但是近幾年新政策的不斷頒布、市場需求的減少以及新經濟的刺激，也導致房地產經濟的發(fā)展速度逐步減慢。通過分析房地產經濟發(fā)展的現(xiàn)狀，了解到房地產近幾年的漲幅越來越高、越來越快，但是由于各類因素的影響，發(fā)展速度開始回落，房地產市場面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

（一）房地產發(fā)展的速度開始回落

2008年是房地產發(fā)展和繁榮的高峰期。當時一大批農村人口涌入大城市中，人們對于購房的需求在不斷地增加，這在一定程度上便促進了房地產的發(fā)展。在隨后的10年里，房地產企業(yè)迅速發(fā)展，越來越多的資金匯聚到房地產行業(yè)中，也形成了完整的產業(yè)鏈。但是在調查2017-2021年新建商品房的成交量時，發(fā)現(xiàn)各個地區(qū)和幾年前的房地產銷量相比差距很大。尤其是2021年，受特殊情況的影響，一些三四線城市的房地產銷量急劇下降，成交情況不容樂觀，發(fā)展速度呈現(xiàn)回落趨勢。

（二）房地產的漲幅過大

城市的快速發(fā)展，使得越來越多的人涌入。為了能夠在一二線城市安家，給孩子較好的上學條件，購房成了居民的首選。居民對于房地產的需求增加，供不應求，必然會出現(xiàn)房價增長的情況。從2008年至今，一二線城市的房價漲幅飛快，甚至出現(xiàn)了不合理的情況。人民的收入和房價完全不對等，越來越多的人只能通過貸款去買房。貸款年限20到30年不等，這就極大地限制了當下年輕人的消費，也使得經濟發(fā)展出現(xiàn)了不平衡[3]。

（三）房地產市場面臨巨大的挑戰(zhàn)

2021年1-3月，全國房地產開發(fā)投資額27765億元，同比增長0.7%。隨后的一年時間內，開發(fā)的增速在放緩，其中商品房銷售同比也開展下降。這是一個共性，其實也說明了房地產行業(yè)的發(fā)展是存在問題的。短期內的迅速擴張、不相匹配的物業(yè)管理、不完善的基礎設施，這些均成為房地產市場發(fā)展的巨大隱患，也導致房地產交易過程中的不公平性。

三、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展存在的問題

（一）房地產市場泡沫化嚴重

2017年開始，我國的房價一直維持著穩(wěn)定的增長。隨著土地價格越來越昂貴，商品房的價格也在每年遞增，這也導致了房地產市場出現(xiàn)了泡沫化。所謂的泡沫即地產和房產等一系列資產在提價之后，其和原來的價值已經完全背離，即市場價格高于實際的價值。這種泡沫的存在，會使得經濟以及社會結構出現(xiàn)失衡，導致社會、政治、金融危機等。通過分析，房地產產生泡沫的原因無非以下幾個因素：第一，投資者在投資的過程中出現(xiàn)過度投資，使得房地產價格攀升。第二，消費者過高地預測未來房子的價格。第三，銀行信貸擴張呈現(xiàn)出非理性的行為。

（二）房地產產業(yè)結構性失衡

房地產企業(yè)在開發(fā)的過程中，忽略了供給和需求，他們一味地去追求其中的高額利潤。比如過于注重大尺寸、高檔住房項目的開發(fā)，忽略了人們的購買能力，導致一些房價虛高、樓盤供應過剩。通過調查，全國諸多城市中，上海、成都、武漢等地區(qū)的房屋空置率最高，已經超過了國際認證的最低標準線。且這種情況在不斷地上升，一旦大量的房子沒有人居住或大量的人沒有房子居住，就會直接影響到房地產，使得房地產產業(yè)出現(xiàn)結構性的失衡，影響房地產經濟的可持續(xù)性發(fā)展。

（三）房地產規(guī)劃設計不合理

房地產開發(fā)和建設的過程中，需要對土地進行挖掘，使用諸多的水泥、鋼筋、建材等。如若開發(fā)過程中設計不合理，就會導致環(huán)境被破壞。比如在建設的過程中會產生諸多的污水、噪聲、粉塵，給周圍的居民帶來不便。每年房地產建筑垃圾大概上億噸，而由于沒有較好的規(guī)劃以及超高的技術，導致一些建筑殘渣只能采用焚燒、掩埋的方式，這必然會影響環(huán)境和經濟的可持續(xù)發(fā)展。

（四）房地產無序開發(fā)造成浪費

越來越多的投資者了解到房地產行業(yè)是一塊巨大的蛋糕，這也導致房地產企業(yè)在近幾年拔地而起。房地產企業(yè)越來越多，土地資源又比較匱乏，就會出現(xiàn)過度開發(fā)土地的情況。近十年來，我國的耕地面積以960萬畝/年的速度在減少，這和無序開發(fā)土地、肆意開發(fā)有很大的關系。

（五）缺乏健全的房地產金融機制

房地產的發(fā)展和金融之間是密不可分的，房地產開發(fā)是需要投入較大的金額的，且回款的周期也比較慢，故就需要通過銀行借款或者是其他的渠道來融資。就我國而言，金融機制雖然有十幾年的發(fā)展歷史，但是在基本制度等方面還是存在不健全的情況。比如房地產金融市場中，開發(fā)商的自有資金是比較少的。通常是以銀行的融資資金為主，這就會使得銀行和房地產之間的連接最為密切，也會給銀行的可持續(xù)性發(fā)展帶來影響。另外，在房地產融資領域，缺乏完善的金融體系市場，也會造成房地產開發(fā)時資金來源的單一性。

四、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的策略

（一）房地產企業(yè)需要樹立綠色經營理念

房地產企業(yè)想要實現(xiàn)自身的可持續(xù)性發(fā)展，就必須要明確其發(fā)展過程中存在的阻礙。通過上文的分析可以了解到，傳統(tǒng)的房地產企業(yè)一味地追求經濟利益，而忽略了和生態(tài)效益的協(xié)調發(fā)展，這是一個重要的阻礙因素。因此，作為房地產企業(yè)必須樹立綠色經營的理念，能夠明確自身經營的目標，實現(xiàn)真正的轉型。比如隨著房地產行業(yè)競爭日趨激烈，房地產企業(yè)想要在行業(yè)中占據(jù)一席之地，除了要控制好成本、形成價格優(yōu)勢之外，還要突出自身的特點。比如技術、環(huán)保上的優(yōu)勢。當企業(yè)樹立了綠色經營的理念之后，會控制好房地產企業(yè)在開發(fā)過程中的環(huán)境污染、資源浪費等現(xiàn)象。

（二）政府應制定科學合理的發(fā)展規(guī)劃

房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中，政府起到的是一個引導性的作用，政府政策的頒布可以較好地規(guī)范房地產的亂象。比如在近十年，房地產處于一個高速發(fā)展的階段，雖然其發(fā)展成了國民經濟的支柱型產業(yè)，但是其中的一些亂象問題產生，也導致這兩年發(fā)展逐步出現(xiàn)下降趨勢。因此，我國政府必須基于我國的實情，明確地認識到房地產今后發(fā)展的方向，能夠從市場發(fā)展規(guī)律以及國家的實行出發(fā)，制定合理的房地產政策，以推動房地產經濟的有序發(fā)展。比如，我國政府提出堅持房子是用來住的，而不是用來炒的。其實這一項規(guī)定也就為房地產要控制好實際的價格指明了方向，房地產在未來的發(fā)展過程中，必然會出現(xiàn)供大于求的情況，如果一味地提高價格，會使得諸多房產出現(xiàn)爛尾。因此，各地政府應進行市場調研，詳細地分析房地產經濟管理的現(xiàn)狀，基于實際情況制定合理的房地產企業(yè)發(fā)展的目標，目標應包含短期、中期和長遠發(fā)展，各個房地產企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況以及政策規(guī)劃的方向開展，對于存在的問題，也要積極地采取措施進行解決，也要保證自身的發(fā)展和政府的規(guī)劃相一致。

（三）政府應完善土地管理體制

房地產經濟發(fā)展中，開發(fā)土地是最基礎的一部分，但土地屬于不可再生的資源，也是人類生存的基礎，更是城市發(fā)展的根本。政府應該合理地規(guī)范土地市場的發(fā)展。（1）要建立土地使用的監(jiān)督和審批制度，要從源頭將土地市場進行控制。（2）各個地區(qū)應該根據(jù)人口發(fā)展的現(xiàn)狀、經濟、社會等情況，制定地區(qū)性的土地供應計劃，要保持該計劃和土地市場之間的一致性。（3）要控制供應土地時的速度。一些政府為了提升當年的GDP，過度地向房地產企業(yè)拍賣土地，這就會導致土地透支過度開發(fā)的情況，影響了用地的合理性。

（四）完善和房地產相關的金融體系

房地產企業(yè)有其特殊性，其具有周期性長、回報率高、投資性大等特點。在早期房地產之所以能夠發(fā)展，是因為房地產開發(fā)商使用了金融貸款，自有資金的投入是比較少的，但是這種金融貸款的比例是不協(xié)調、不完善的，這也就導致后期諸多問題的出現(xiàn)。因此，想要促進房地產經濟的可持續(xù)性發(fā)展，必須要對傳統(tǒng)的金融結構、房地產金融貸款結構進行調整。基于房地產開發(fā)的實際現(xiàn)狀，建立相匹配的金融體系。首先，優(yōu)化房地產貸款結構，保證貸款的額度和利率的相符性，提升金融體系貸款審核的科學性，避免在開發(fā)后出現(xiàn)資金流動的問題。其次，當前房地產開發(fā)商首要的選擇就是去銀行進行貸款，但銀行現(xiàn)有的資金不僅要投放到房地產行業(yè)，同時還要兼顧其他的中小型企業(yè)，這樣才能夠保證經濟的穩(wěn)定性。

五、結語

從房地產發(fā)展的現(xiàn)狀來看，房地產經濟已經進入了一個瓶頸期。首先，各個地區(qū)的房地產企業(yè)必須轉變傳統(tǒng)的發(fā)展理念，從僅注重利益逐步向環(huán)保、可持續(xù)性的方向發(fā)展。其次，作為政府更應該基于市場的調查，頒布促進房地產發(fā)展的指導性文件，引領房地產商的健康發(fā)展。最后，金融是房地產行業(yè)中非常重要的一部分，在當今局勢下，房地產發(fā)展的風險系數(shù)高，必須引入除銀行之外的其他資金，拓展融資渠道，實現(xiàn)房地產行業(yè)的良性發(fā)展。