王岱昶

（成都遠(yuǎn)大蜀陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，四川 成都 610000）

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，以及宏微觀環(huán)境的不斷變化，為適應(yīng)一系列政策的演變，順應(yīng)其導(dǎo)向，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)拿地模式已經(jīng)發(fā)生了改變。眾所周知，房地產(chǎn)項目的土地成本無疑是開發(fā)成本中占比最大的一塊，因此，在意向項目投資決策前，應(yīng)從擬獲取的項目土地規(guī)模、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)、業(yè)態(tài)布局、開發(fā)分期、市場調(diào)研等諸多方面進(jìn)行詳盡的財務(wù)測算。進(jìn)而在項目定位定價，現(xiàn)金流分析、利潤來源及實現(xiàn)方式、項目整體稅負(fù)構(gòu)成和風(fēng)險評估等方面，為項目布局和經(jīng)營決策提供完善的數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)支持。

由于世界各國政府規(guī)定的稅收制度千差萬別，各國市場環(huán)境、文化風(fēng)俗、人們的行為習(xí)慣、思考模式等都有所不同，因此，本文僅以我國相關(guān)稅法為理論依據(jù)，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的獲取方式，來探究其對稅收的影響。

在實踐中，拿地的方式多種多樣，本文主要針對當(dāng)下四種比較主流的拿地模式與業(yè)內(nèi)進(jìn)行探討和交流。根據(jù)筆者多年從業(yè)經(jīng)驗和行業(yè)狀況分析，往往業(yè)內(nèi)難點，或在執(zhí)行口徑上爭議較多的，主要涉及增值稅和土地增值稅兩大稅種，以下就上述兩稅在四種不同拿地模式下可能出現(xiàn)的涉稅問題做進(jìn)一步的分析。

一、通過“招、拍、掛”的拿地方式

通過“招拍掛”的形式從國有土地儲備中心獲取土地資源，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的一種拿地方式。在該種方式下，土地出讓方為國家，因而土地出讓方?jīng)]有任何稅費負(fù)擔(dān)。拿地一方即土地受讓方，以支付土地出讓金及其他必要相關(guān)費用而獲取土地使用權(quán)，憑土地出讓協(xié)議、支付憑據(jù)、政府出具的財政票據(jù)等計入企業(yè)所得稅和土地增值稅的計稅成本。

（一）增值稅

根據(jù)我國稅收規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目所對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

1.土地價款是指向政府及土地管理部門或受政府委托有權(quán)收取土地價款的單位直接支付的土地價款，此處強調(diào)“直接支付”。從已頒布的增值稅相關(guān)法規(guī)看，競得土地的房企（包括多個房企組成的聯(lián)合體）受讓土地并向政府部門支付土地價款后，新設(shè)項目公司對該受讓土地進(jìn)行后續(xù)開發(fā)的，在同時滿足財稅【2016】140號第八條條件下，可以由新設(shè)立的項目公司按規(guī)定扣除母公司向政府部門支付的土地價款。除此之外的其他“間接支付”則均存在稅收風(fēng)險。

2.在計算增值稅銷售額時，稅法允許從全部價款和價外費用中扣除土地價款應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。需要特別注意的是，政策原文是指“財政票據(jù)”，其他憑據(jù)不可以。

3.企業(yè)應(yīng)建立并完善土地價款扣除日常臺賬的登記和管理工作，允許扣除的土地價款應(yīng)以納稅人實際支付的土地金額為限，需要注意超額扣除引發(fā)的涉稅風(fēng)險。

（二）土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地出讓金在開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算時，可以加計扣除20%的土地成本，額外降低清算對象的增值額。

（三）“招、拍、掛”拿地方式總結(jié)

“招、拍、掛”的拿地方式無疑是一種最規(guī)范和最干凈的土地獲取途徑，一般不會出現(xiàn)納稅風(fēng)險。對于實際拿地過程中支付土地價款與扣除該價款的單位不同的問題，在財稅【2016】140號文出臺后，也已迎刃而解。

二、股權(quán)并購的拿地方式

對于股權(quán)并購方式，通常情況下，標(biāo)的公司需要將除不動產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)先行予以清理，然后將標(biāo)的公司100%股權(quán)或者絕大部分（實則規(guī)避不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為）轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方通過股權(quán)收購方式間接獲取開發(fā)用地。這也是一種拿地的模式。該種方式下又可以細(xì)分為直接并購標(biāo)的公司全部（或絕大部分）股權(quán)，或直接增資標(biāo)的公司并取得實質(zhì)上的控制權(quán)兩種情況。

（一）直接并購標(biāo)的公司股權(quán)形式下的涉稅分析

在實務(wù)工作中，直接股權(quán)并購運用較為普遍，除“招、拍、掛”外也是國內(nèi)眾多標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地獲取的重要途徑。但在該種方式下，稅收、法律的風(fēng)險大小很大程度上取決于股權(quán)受讓方談判時是否詳盡考慮和調(diào)查了各項潛在風(fēng)險。一旦稍有不慎，就會產(chǎn)生難以預(yù)判的高額稅收成本負(fù)擔(dān)和法律訴訟風(fēng)險。若標(biāo)的公司存在偷逃漏等稅收違法行為的，還將面臨極大的稅務(wù)稽查風(fēng)險，此時受讓方將承擔(dān)所有的納稅義務(wù)和責(zé)任，可能還會涉及諸如重大擔(dān)保，未決訴訟、質(zhì)量索賠、客戶群訴等或有負(fù)債，民事糾紛的風(fēng)險。

1.增值稅

非上市企業(yè)未公開發(fā)行股票，其股權(quán)不屬于有價證券，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅應(yīng)稅行為，無須繳納增值稅。

2.土地增值稅

在土地增值稅方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及土地所有權(quán)屬的變更，因此，不符合土地增值稅所述的應(yīng)稅范圍，股權(quán)的出讓方一般不涉及土地增值稅問題。但在實務(wù)中，對于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否征收土地增值稅的問題，目前所頒發(fā)的相關(guān)稅法規(guī)定，在征收管理上的認(rèn)定尚不明確，多年來一直困擾著實務(wù)界和理論界。這個問題的模糊性導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在具體實施中缺乏統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，也在一定程度上增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的執(zhí)法風(fēng)險。即在引起大量稅企爭議的同時，也可能引發(fā)行政訴訟，因此，需要持續(xù)予以關(guān)注。

3.股權(quán)并購拿地方式總結(jié)

在直接股權(quán)并購方式下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一方在稅負(fù)上主要是企業(yè)所得稅或個人所得稅，不涉及流轉(zhuǎn)稅及其附加稅費，土地增值稅則需要根據(jù)實質(zhì)交易情況來分析存在的可能性，總體上看稅收負(fù)擔(dān)和風(fēng)險更多在于股權(quán)的受讓方。在直接股權(quán)并購方式下，原股東出讓所持標(biāo)的公司的股權(quán)份額，標(biāo)的企業(yè)所擁有的資產(chǎn)在權(quán)利義務(wù)關(guān)系上并未發(fā)生實質(zhì)性變化，因而股權(quán)交易所產(chǎn)生的溢價，在稅法上是不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前作為成本列支的。在今后企業(yè)進(jìn)行年度所得稅匯算乃至項目土地增值稅清算時，其土地成本的計稅基礎(chǔ)仍然為原始取得成本，等同于股權(quán)出讓一方將應(yīng)解繳的相關(guān)稅費轉(zhuǎn)移給了股權(quán)受讓方，對受讓方而言無效成本增加，實際獲利水平下降。

（二）直接增資標(biāo)的公司獲取控制權(quán)并實際取得土地的開發(fā)權(quán)利

該種方式下基本不涉及稅收問題，但入股企業(yè)需要考慮的客觀因素、個人因素比較多，承擔(dān)的潛在或有風(fēng)險大，增加了持股各方權(quán)益的博弈和項目經(jīng)營風(fēng)險的不確定，但無疑是最節(jié)稅的一種方式（也是合作建房的一種模式）。

三、資產(chǎn)并購的拿地方式

這種方式以并購方通過支付對價獲取土地開發(fā)權(quán)益，作為并購方而言所支付的對價可直接作為項目的土地成本，但需要取得土地交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)部門認(rèn)可的票據(jù)，在上述環(huán)節(jié)中，并購一方需要承擔(dān)產(chǎn)權(quán)交易契稅和印花稅。在企業(yè)所得稅和土地增值稅計稅成本方面，所支付的土地價款不能存在涉稅瑕疵，在這一前提下，所取得的增值稅專用發(fā)票可抵扣項目后期銷售產(chǎn)生的增值稅銷項稅額。

（一）增值稅

一般情況下納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)應(yīng)按適用稅率或征收率繳納增值稅。依據(jù)國家稅務(wù)總局于2011年2月公布的關(guān)于資產(chǎn)重組有關(guān)問題的公告，在重大資產(chǎn)重組過程中納稅人將實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，不屬于增值稅的征稅范圍。該公告確實是個重大利好，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，想實現(xiàn)節(jié)稅效應(yīng)的阻力還是比較大的。

（二）土地增值稅

對納稅人取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算土地增值稅的增值額時，稅收上只允許扣除其支付的原始土地價款和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)稅費。

（三）資產(chǎn)并購拿地方式總結(jié)

正因該種交易方式下出讓方稅負(fù)較重，因此，以資產(chǎn)收購方式出讓土地使用權(quán)的，出讓方一般采用提高土地轉(zhuǎn)讓價款的方式，將交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的高額稅費間接轉(zhuǎn)嫁給購買方，從而保證了自身的既得利益。同時，也進(jìn)一步壓縮了購買方取得開發(fā)用地后項目的開發(fā)收益，對追求項目利潤最大化的資產(chǎn)收購方而言，很可能因無法達(dá)成既定目標(biāo)而導(dǎo)致交易最終失敗。

四、以土地使用權(quán)投資入股的拿地方式

在該方式下，有地的一方以持有的土地資產(chǎn)作為一項長期股權(quán)投資投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資入股獲取土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。該種方式與前述的股權(quán)并購、資產(chǎn)并購有點類似，一方面，投資方以非貨幣性資產(chǎn)換取股權(quán)；另一方面，被投資方以股權(quán)支付為對價從而獲取項目開發(fā)土地。

（一）增值稅

根據(jù)財稅【2016】36號文附件一第十條，附件二第一條第四款，企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股取得被投資企業(yè)股權(quán)應(yīng)認(rèn)定為有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”的行為，此時被投資企業(yè)，因接受不動產(chǎn)投資而產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。對投資方而言以不動產(chǎn)投資增值稅上視同銷售，應(yīng)計算其銷項稅額并開具增值稅專用發(fā)票，作為被投資方增值稅抵扣憑據(jù)。因此，企業(yè)以不動產(chǎn)作價投資入股，增值稅上視同銷售，投資方需要按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

需要特別說明的是，對于以國有土地使用權(quán)投資入股的投資方而言，其土地使用權(quán)取得時間上有個“分水嶺”，增值稅處理方法略有不同。

（二）土地增值稅

根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，單位或個人在企業(yè)改制重組時以不動產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資的，將原有房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更到被投資企業(yè)的，暫不征收土地增值稅，但改制重組各方任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形除外?；诖隧椧?guī)定，當(dāng)參與重組各方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，因重組導(dǎo)致的不動產(chǎn)權(quán)屬變動的，暫不征稅。若房地產(chǎn)企業(yè)參與改制重組將國有土地或房產(chǎn)進(jìn)行投資的，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)屬變更至被投資方時，應(yīng)依法繳納土地增值稅。

細(xì)節(jié)提示，如果非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不動產(chǎn)投資到一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則對于投資方非房企而言將享受不了土地增值稅扣除項目加計扣除的優(yōu)惠，應(yīng)比照銷售舊房政策繳納土地增值稅，而房地產(chǎn)企業(yè)將不動產(chǎn)投資到非房企的則能享受加計扣除的節(jié)稅效應(yīng)。

（三）以土地使用權(quán)投資入股的拿地方式總結(jié)

該方式下投資方稅負(fù)較重，被投資企業(yè)僅承擔(dān)有限的稅費。土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因土地評估增值且完稅，相應(yīng)的可以加大項目土地成本并降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅負(fù)水平。由于使用增資擴(kuò)股形式獲取土地資源，將導(dǎo)致被投資方股權(quán)被稀釋（全資子公司除外），因此在采用該種拿地方式前需要重點考慮，由于被投資企業(yè)股權(quán)發(fā)生變化導(dǎo)致的經(jīng)營管理方式、稅后利潤分成、股東各方權(quán)責(zé)劃分等方面的影響，再行考慮決策是否恰當(dāng)。

五、結(jié)語

綜上所述，無論是采用“招拍掛”還是采用“資產(chǎn)并購”從土地資源出讓（轉(zhuǎn)讓）方獲取建設(shè)用地，都是一種清晰明了的方式，且納稅風(fēng)險相對較低。對于拿地一方而言，所支付的土地價款可據(jù)實進(jìn)入項目開發(fā)成本，并作為企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅成本的依據(jù)，但“資產(chǎn)并購”方式下出讓方則承擔(dān)了較大的納稅義務(wù)。因此，不管以何種方式拿地，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)結(jié)合自身情況，并綜合考慮土地出讓條件等因素（或轉(zhuǎn)讓價格）選擇適當(dāng)?shù)哪玫胤绞健?/p>