葛國峰 杭州聯(lián)合農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司

現(xiàn)階段，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以及商業(yè)服務(wù)行業(yè)的高速發(fā)展，為經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展提供了重要的支持，很多企業(yè)為了提高固定資產(chǎn)的利用效率，選擇在銀行辦理經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，這在很大程度上刺激了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也實(shí)現(xiàn)了升級和創(chuàng)新。在新時(shí)代環(huán)境下，需要系統(tǒng)的發(fā)展和完善銀行的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)以往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，促進(jìn)銀行以及相關(guān)行業(yè)朝著健康的方向蓬勃發(fā)展，這也是保證利益相關(guān)方獲得最大利潤的保障。

一、銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理概述

（一）銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款概念

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向經(jīng)營性物業(yè)的法人發(fā)放的，利用其擁有的物業(yè)作為貸款的抵押物，其還款的來源包括但是不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入。經(jīng)營性物業(yè)是指已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收并且能夠正常進(jìn)行運(yùn)營的，經(jīng)營性現(xiàn)金流量具有綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定等特點(diǎn)，物業(yè)抵押物包括商業(yè)寫字樓、綜合商業(yè)設(shè)施以及酒店等。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理概念

風(fēng)險(xiǎn)是任何一家企業(yè)或項(xiàng)目在一定的市場環(huán)境下都難以完全規(guī)避的因素，所以風(fēng)險(xiǎn)管理對于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，在銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的環(huán)境下也會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理包括以下三個(gè)步驟，第一步是對現(xiàn)階段市場環(huán)境當(dāng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量，第二步是評估風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度，第三步是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的類型和強(qiáng)度提出對應(yīng)的策略?？梢哉f，風(fēng)險(xiǎn)的管理能夠降低企業(yè)在實(shí)際的過程當(dāng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理同時(shí)能確保資源的有效利用，減少機(jī)會成本的浪費(fèi)。

二、銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款特點(diǎn)

（一）還款期限相對靈活

銀行與企業(yè)的經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最短為5 年以上，大多數(shù)的還款期限在8 年至10 年期間，最長的還款期限長達(dá)15 年之久，相對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的3 年以內(nèi)還款期限而言，經(jīng)營性物業(yè)貸款具有還款期限靈活的特點(diǎn)，能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展提供長期穩(wěn)定的資金保障，這在一定程度上有利于促進(jìn)企業(yè)的長期發(fā)展，并且長期持有并運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目[1]。此外，經(jīng)營性物業(yè)貸款的金額通常以商業(yè)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評估確定，所以一般金額較大，在貸款的期間內(nèi)，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際的現(xiàn)金情況，有計(jì)劃的分期進(jìn)行還款，這種分期還款的模式之下，能夠很大程度上減輕企業(yè)的資金壓力，對于企業(yè)的發(fā)展有著重要的推動作用。

（二）貸款的適用范圍廣

銀行會監(jiān)督貸款資金的使用用途，而且通常比較嚴(yán)格，特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用用途管理，有一段時(shí)間內(nèi)除了指定用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款外，嚴(yán)禁商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放任何形式的貸款，在一定程度上能夠保證資金的安全性。然而經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途比較靈活廣泛，能夠置換前期開發(fā)本物業(yè)所形成的債務(wù)性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以外的自有資金；貸款資金還能用于物業(yè)的翻新改造等，所以在實(shí)際的生活當(dāng)中，其資金用途比較廣泛，更多企業(yè)喜歡利用經(jīng)營性物業(yè)貸款來提高企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)率。

（三）貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋較好

銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款通常要求企業(yè)用良好的商業(yè)物業(yè)作為抵押和擔(dān)保，銀行才能發(fā)放對應(yīng)的資金貸款，在抵押物的保障下，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)緩釋比較充足，企業(yè)如果一旦違約，那么需要自動支付違約的成本，而企業(yè)的違約成本較高，如果企業(yè)一旦違約，銀行可以對抵押物進(jìn)行處置來收回貸款，這對于銀行來說是具有一定保障性的，所以大多數(shù)情況下，銀行很樂意開展經(jīng)營性物業(yè)貸款的業(yè)務(wù)活動。

三、銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)內(nèi)容

（一）物業(yè)的權(quán)屬

銀行在開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)該切實(shí)核查抵押物的物業(yè)是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格、是否滿足抵押條件、能否進(jìn)行正常的運(yùn)營使用、是否已記入固定資產(chǎn)賬等，以上權(quán)屬明確能夠在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)對銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的影響。銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款必須以驗(yàn)收合格的房產(chǎn)證且能夠正常運(yùn)營的物業(yè)做抵押，必要的時(shí)候還應(yīng)該提供銀行所認(rèn)可的第三方保證，銀行還要根據(jù)實(shí)際的情況，是否要求借款人法人代表或者是實(shí)際的控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證。

（二）物業(yè)投保情況

銀行在對貸款資金發(fā)放前，必須對經(jīng)營性的物業(yè)辦理對應(yīng)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人物業(yè)法人所承擔(dān)，保險(xiǎn)的受益人為銀行，而且保險(xiǎn)的有效期至少應(yīng)該多于授信到期日后的三個(gè)月，投?？傮w額度不能低于貸款的本息額。了解物業(yè)的投保情況有助于降低銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而且保險(xiǎn)能夠?yàn)殂y行資金的收回提供很大的保障，確保能在期限內(nèi)收回資金。

（三）貸款額度期限

按照規(guī)定，經(jīng)營性物業(yè)貸款的金額最高不能超過建造或是購置價(jià)格的70%，或者是銀行所認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值的70%，貸款的期限一般不能超過8 年，此外，期限也不能超過借款人法定的經(jīng)營期限以及經(jīng)營性物業(yè)的使用年限，相關(guān)的貸款利率應(yīng)該按照銀行長期的貸款利率相關(guān)規(guī)定進(jìn)行換算，這樣才能保證銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的科學(xué)性以及合理性，確保風(fēng)險(xiǎn)能夠在銀行和企業(yè)的可控范圍之內(nèi)，更好地促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）賬戶的監(jiān)管

賬戶的監(jiān)管也是經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容，借款人應(yīng)該與銀行簽訂明確完整的合同或協(xié)議，協(xié)議內(nèi)要明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進(jìn)入銀行所指定的賬戶，一旦借款人無法按照規(guī)定的期限內(nèi)償還貸款及本息，銀行是有權(quán)直接從該賬戶中扣除抵消貸款的，這在一定程度上降低了企業(yè)不能按時(shí)歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，保證了銀行的利益。

四、經(jīng)營性物業(yè)貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）押品及租金估算風(fēng)險(xiǎn)

押品及租金估算所帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下三個(gè)方面，首先是貸款前押品估值的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段并沒有完善的抵押物評估保準(zhǔn)，加大了銀行的抵押物評估難度，所以銀行對于抵押物業(yè)的價(jià)格難以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的確定，這在一定程度上會影響對放貸對象的判斷，很多時(shí)候也并沒有考慮物業(yè)本身的價(jià)值以及宏觀市場對物業(yè)的影響，如果估算高了抵押物的價(jià)值，那么勢必會對銀行造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是貸款后抵押品貶值的風(fēng)險(xiǎn)，評估后的物業(yè)很容易受到現(xiàn)階段市場環(huán)境的影響，如果在市場環(huán)境良好、經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的估計(jì)價(jià)值會相應(yīng)地變高，但是經(jīng)營性物業(yè)貸款具有借款期限較長的特點(diǎn)，所以長時(shí)間的經(jīng)濟(jì)周期容易受到市場環(huán)境因素的影響，當(dāng)市場不景氣時(shí)，難免會出現(xiàn)抵押物貶值的情況，很大程度上增加了抵押物變現(xiàn)的能力，給銀行帶來貸款抵押能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。最后是物業(yè)租金下跌的風(fēng)險(xiǎn)，與物業(yè)價(jià)值估算一樣，租金收入也容易受到外部環(huán)境的影響，若承租方的持續(xù)經(jīng)營能力存在一定的不穩(wěn)定性，那么會導(dǎo)致租金收入降低，這對于貸款是很大的不良風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）資金管理及操作風(fēng)險(xiǎn)

資金管理及操作的風(fēng)險(xiǎn)可以概括為以下三點(diǎn)，第一點(diǎn)是租金專戶管理缺乏力度，進(jìn)行物業(yè)抵押貸款的第一還款來源為經(jīng)營型物業(yè)的租金收入，抵押物存在以租代售的情況，而且物業(yè)租金不能形成有效的監(jiān)督管理，不僅會導(dǎo)致租金的挪用，同時(shí)對于后期的還款還會造成較大的壓力，進(jìn)而影響了銀行資金的安全。第二點(diǎn)是三方協(xié)議簽訂的落實(shí)比較困難，我國的法律規(guī)定抵押不破壞先租賃的原則，對于出租在先、抵押在后的物業(yè)給風(fēng)險(xiǎn)的處理帶來一定的難度，如果同時(shí)還沒有償還對應(yīng)的工程款項(xiàng)，都會對經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押的優(yōu)先償還權(quán)造成影響，銀行不能第一時(shí)間拿到償還的資金[2]。第三點(diǎn)是經(jīng)營性物業(yè)貸款的真實(shí)用途不明確，由于貸款的用途比較廣泛，所以很多企業(yè)會在缺乏融資渠道的情況下挪用貸款，用于償還前期項(xiàng)目投入的各類借款，如投入手續(xù)不全、無法正常申請貸款，通過這種方式雖然能夠?yàn)槠髽I(yè)減輕資金壓力，但是掩蓋了不良貸款的真實(shí)情況，所以說這對貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理增加了一定的難度。

（三）市場風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部的競爭日漸激烈，商業(yè)銀行在進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)貸款項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目還處于市場的探索階段，物業(yè)周邊的商業(yè)氛圍可能并不高，而且銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的年限較長，租金水平以及出租率的情況都有可能受到市場環(huán)境的影響，如果出租率降低，那么會影響到企業(yè)的還款能力，這加大了銀行的資金收回風(fēng)險(xiǎn)，以上兩方面都是屬于市場環(huán)境變化對于貸款償還的風(fēng)險(xiǎn)，對于銀行和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展都是不利的。

（四）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是指經(jīng)營性物業(yè)能否在還款期間內(nèi)保證物業(yè)正常的運(yùn)營，為銀行的還款做出保障[3]。經(jīng)營性物業(yè)貸款的還款資金來源主要是租金收入、經(jīng)營性收入等，所以在還款期限內(nèi)，借款人能否按照規(guī)定計(jì)劃將貸款的本息按期足額的支付給銀行方也與承租方能否按期地支付租金有關(guān)，如果承租方受到市場環(huán)境以及自身能力的影響，經(jīng)營業(yè)績難以達(dá)到目標(biāo)，那么承租方會影響正常的租金繳納，進(jìn)而影響到貸款的償還。

（五）銀行授信風(fēng)險(xiǎn)

銀行的授信風(fēng)險(xiǎn)主要來自于銀行自身的考核壓力，一些銀行缺乏對客戶資質(zhì)項(xiàng)目本身的調(diào)查力度，為了完成業(yè)績在工作的過程當(dāng)中可能表現(xiàn)得比較急功近利，當(dāng)銀行的工作人員面臨物業(yè)抵押物的評估價(jià)值高于債權(quán)的實(shí)際金額時(shí)，銀行會難以申請以物抵債。可以說經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的指引有待改善，很多銀行對于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款置換他行貸款的標(biāo)準(zhǔn)不明確，缺乏嚴(yán)格的置換對象、額度、期限、價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)，并沒有形成硬性的約束。

五、銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對策

（一）客戶分層精細(xì)化管理

銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)對于自身的影響，應(yīng)該將客戶進(jìn)行分層的精細(xì)管理，可以將經(jīng)營性物業(yè)的貸款額度從百萬元到億萬元進(jìn)行不同的劃分，這種對客戶進(jìn)行分層管理的模式之下，能夠建立標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，通過內(nèi)部的測評，對客戶的授信情況和還款情況進(jìn)行分類，這樣更加方便管理。而且應(yīng)該設(shè)立對應(yīng)的預(yù)警指標(biāo)，當(dāng)客戶出現(xiàn)不良現(xiàn)象時(shí)，能夠觸發(fā)對應(yīng)的預(yù)警指標(biāo)，銀行內(nèi)部工作人員應(yīng)該派遣專門的人員進(jìn)行重新地測算，并制定還款計(jì)劃表，不斷優(yōu)化還款的方案，這樣才能夠盡可能地降低還款風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)能夠在還款期限內(nèi)償還清經(jīng)營性物業(yè)貸款。

（二）加強(qiáng)客戶的信息采集

強(qiáng)化對租戶的信息采集，也能降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下兩個(gè)方面入手，一方面是掌握物業(yè)出租的信息，銀行可以開發(fā)有關(guān)租戶管理的系統(tǒng)，這樣能夠利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)了解租戶的信息，而且相關(guān)管理人員能夠?qū)τ脩粜畔㈦S時(shí)進(jìn)行查看，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)內(nèi)部應(yīng)該包括承租信息、費(fèi)用繳納信息、租金定價(jià)等信息，并且應(yīng)該開發(fā)一個(gè)自動提醒功能，當(dāng)?shù)竭_(dá)租金期限時(shí)可以提醒租戶，同時(shí)這也能夠提高客戶的體驗(yàn)感，銀行也能對經(jīng)營性物業(yè)的租戶情況進(jìn)行了解。

另一方面是承租戶的經(jīng)營信息情況，租戶的經(jīng)營性情況關(guān)系到租戶能否按期繳納租金，而租金是償還經(jīng)營性物業(yè)貸款的主要資金來源，由此可見了解承租戶經(jīng)營信息的重要性，可以從門禁等信息掌握承租企業(yè)的員工情況，根據(jù)員工情況判斷承租企業(yè)的規(guī)模，而且具備廠房物業(yè)的大多數(shù)為制造型的企業(yè)，針對制造型企業(yè)應(yīng)該了解承租戶的水電費(fèi)開支情況，對以上數(shù)據(jù)應(yīng)該進(jìn)行采集并整理，這樣銀行才能夠了解租戶的各類信息。

（三）采用智能化授信管理

現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的智能化促進(jìn)了各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，保證行業(yè)內(nèi)部企業(yè)不被時(shí)代所淘汰，銀行與企業(yè)可以利用智能化信息技術(shù)降低風(fēng)險(xiǎn)的影響。首先，在三方協(xié)議簽訂工作之前可以先在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行調(diào)研，參考網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)并走訪實(shí)地何時(shí)承租以及出租的相關(guān)信息，而后利用互聯(lián)網(wǎng)軟件對法律權(quán)益等關(guān)系進(jìn)行梳理，減少由于信息掌握不全面而留下的法律風(fēng)險(xiǎn)[4]。其次，銀行貸款在發(fā)放后，應(yīng)該對租金專戶進(jìn)行監(jiān)督，如前文所述，利用專門的租戶管理系統(tǒng)，推算出租金的應(yīng)收金額，保證還款期限以及每次的還款金額比較合理，在貸款方的接受范圍之內(nèi)。最后，利用智能交叉分析應(yīng)入或已入租金專戶的金額是否匹配，同時(shí)對于配合度較好的客戶可以進(jìn)行授信方案優(yōu)化或是適當(dāng)調(diào)整貸款利率等優(yōu)惠政策，這在一定程度上能夠提高銀行的競爭能力。

（四）采用靈活的持有和退出政策

銀行除了監(jiān)督還款人按照約定定期進(jìn)行還款，還應(yīng)該制定靈活的持有政策以及退出政策，在這種情況下才能夠掌握主動權(quán)[5]。例如，當(dāng)貸款期間抵押物出現(xiàn)設(shè)備老化的情況，這會很大程度上增加貸款的還款風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)會由于違約成本較低，選擇違約銀行可能面臨巨大的損失，所以銀行應(yīng)該靈活的調(diào)整貸款額度或是適當(dāng)增加抵押物的價(jià)值，在必要的情況下，銀行還可以要求還款人從其他機(jī)構(gòu)或渠道籌措資金，提前償還銀行的貸款，這樣能規(guī)避掉一些風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié)語

綜上所述，銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款具有還款期限靈活、還款期限長以及貸款使用范圍較廣的特點(diǎn)，所以，很多的商業(yè)企業(yè)喜歡利用經(jīng)營性物業(yè)貸款為企業(yè)的發(fā)展籌措資金，但是現(xiàn)階段經(jīng)營性物業(yè)貸款仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如押品及租金估算風(fēng)險(xiǎn)、資金管理及操作風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)以及銀行授信風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)可能會為銀行帶來一定的損失，所以銀行一定要小心應(yīng)對。銀行應(yīng)該對客戶進(jìn)行分層精細(xì)化的管理，加強(qiáng)對客戶的信息采集，利用智能化的信息設(shè)備進(jìn)行授信管理，對貸款的全過程進(jìn)行跟蹤管理，減少風(fēng)險(xiǎn)對資金的影響，同時(shí)還應(yīng)該采用靈活的持有或退出政策，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，才能將影響降到最低點(diǎn)。