張琦

（江蘇水利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 淮安 223001）

一、引言

在國內(nèi)金融行業(yè)快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險(xiǎn)管控壓力較大，唯有實(shí)現(xiàn)對融資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，才可以保證房地產(chǎn)公司在應(yīng)對競爭考驗(yàn)的過程中具備更強(qiáng)的實(shí)力。因此，很多房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，都十分關(guān)注融資風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量的提高。

二、房地產(chǎn)公司融資工作存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資預(yù)算管理方案科學(xué)性較差

調(diào)整創(chuàng)新融資預(yù)算工作可以消除融資工作可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，但是，一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)部門在制定融資預(yù)算管理具體策略的過程中，對融資風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)缺乏有效關(guān)注，未從維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律的角度出發(fā)，制定融資預(yù)算管理的具體策略，導(dǎo)致影響資金運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量的各方面因素?zé)o法得到明確，難以在提高融資預(yù)算管理方法有效性的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對融資風(fēng)險(xiǎn)的全面應(yīng)對。一些房地產(chǎn)公司對傳統(tǒng)的融資預(yù)算管理理念缺乏足夠關(guān)注，未根據(jù)公司管理層的實(shí)際情況，進(jìn)行融資預(yù)算管理思想的教育引導(dǎo)，導(dǎo)致在制定融資預(yù)算策略的過程中，對風(fēng)險(xiǎn)防控需求缺乏有效關(guān)注，難以為改進(jìn)融資預(yù)算編制方案提供高水平的思想指導(dǎo)。一些房地產(chǎn)公司雖然進(jìn)行了融資預(yù)算管理方案的創(chuàng)新，但對融資預(yù)算長效管理機(jī)制的構(gòu)成情況缺乏足夠重視，未對房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行高水平創(chuàng)新，導(dǎo)致符合房地產(chǎn)公司運(yùn)營規(guī)律的融資預(yù)算規(guī)劃難以得到合理構(gòu)建，無法保證融資預(yù)算管理行為可以與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展需求相適應(yīng)。一些房地產(chǎn)公司對融資預(yù)算監(jiān)管行為的作用認(rèn)知不足，對市場環(huán)境的多變性特點(diǎn)不具備清晰的了解，導(dǎo)致預(yù)算管理方案與市場現(xiàn)狀不相符，無法在全過程監(jiān)管方案得到改良的情況下，實(shí)現(xiàn)對融資預(yù)算管理行為的有效調(diào)節(jié)。

（二）融資結(jié)構(gòu)缺乏合理性

融資結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著融資風(fēng)險(xiǎn)水平。但是，部分房地產(chǎn)公司在融資結(jié)構(gòu)創(chuàng)新設(shè)計(jì)的過程中，對融資結(jié)構(gòu)的調(diào)查分析存在不足，對長期融資和短期融資占比情況缺乏有效研究，導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺乏合理性，無法在明確房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，為改進(jìn)融資結(jié)構(gòu)提供幫助。一些房地產(chǎn)公司雖然具備創(chuàng)新融資結(jié)構(gòu)的愿望，但對企業(yè)生產(chǎn)活動的組織情況缺乏充分考察，未對影響融資結(jié)構(gòu)合理性的因素進(jìn)行全面總結(jié)，導(dǎo)致債務(wù)信息無法得到有效關(guān)注，難以在短期融資獲取方式得到創(chuàng)新的情況下，實(shí)現(xiàn)對融資結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整。一些房地產(chǎn)公司在制定融資結(jié)構(gòu)具體改革策略的過程中，對融資風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)行為缺乏足夠關(guān)注，未對市場競爭力及其影響因素進(jìn)行完整的研究，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無法在經(jīng)濟(jì)來源特征明確的情況下，實(shí)現(xiàn)對融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整創(chuàng)新，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)公司難以在實(shí)現(xiàn)收支平衡的基礎(chǔ)上，為改良融資結(jié)構(gòu)提供幫助。部分房地產(chǎn)公司對債務(wù)資金的歸還情況考察不夠充分，缺乏對信用風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成情況的總結(jié)，無法在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)的情況下實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險(xiǎn)因素的全面應(yīng)對。

（三）融資渠道的創(chuàng)新不足

目前，一些房地產(chǎn)公司雖然具備防控融資風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈意愿，但對融資渠道的構(gòu)成情況缺乏足夠重視，未對房地產(chǎn)公司當(dāng)前主要融資渠道的特征進(jìn)行準(zhǔn)確考察，導(dǎo)致銀行貸款等內(nèi)源融資方式無法得到調(diào)整創(chuàng)新，難以在拓展內(nèi)源融資影響力的情況下，為房地產(chǎn)工作規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)提供幫助。一些房地產(chǎn)公司在探索融資渠道改革路徑的過程中，未有效擺脫對銀行貸款的依賴，缺乏對融資來源限制性因素的全面總結(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司在資金規(guī)模有限的情況下，難以憑借融資渠道的創(chuàng)新維持融資穩(wěn)定性。一些房地產(chǎn)公司雖然具備創(chuàng)新融資渠道的愿望，但對貸款政策的構(gòu)成情況缺乏有效關(guān)注，未在創(chuàng)新融資渠道的同時(shí)，提高銀行信貸發(fā)放的積極性，無法為自身提供高水平的資金支持。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)管控方案尚不完善

目前，部分房地產(chǎn)公司雖然進(jìn)行了融資風(fēng)險(xiǎn)管控方案的探索構(gòu)建，但未對影響融資風(fēng)險(xiǎn)管控力度的因素進(jìn)行總結(jié)，未對融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系的完整性進(jìn)行全面研究，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)的管控措施難以與房地產(chǎn)公司的發(fā)展需求相符合。一些房地產(chǎn)公司對融資風(fēng)險(xiǎn)的變化形勢缺乏足夠重視，未能結(jié)合項(xiàng)目工程運(yùn)營時(shí)間的特點(diǎn)，對現(xiàn)有融資風(fēng)險(xiǎn)管控方案進(jìn)行有效分析，導(dǎo)致市場和政策的變化情況難以明確，無法為融資風(fēng)險(xiǎn)的全面完整應(yīng)對提供必要支持。一些房地產(chǎn)公司對融資工作執(zhí)行人員的理念缺乏充分考察，雖然進(jìn)行了融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識的培訓(xùn)，但培訓(xùn)內(nèi)容與新時(shí)期融資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際特征缺乏有效對接，難以在提高融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案針對性的情況下，加大對風(fēng)險(xiǎn)因素的控制力度。在制定融資風(fēng)險(xiǎn)管控方案過程中，對影響現(xiàn)金流穩(wěn)定性的因素考察分析存在不足，缺乏對融資風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案構(gòu)成情況的研究，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范體系難以得到改進(jìn)，無法在合理調(diào)整融資風(fēng)險(xiǎn)管控力度的情況下，為提高融資風(fēng)險(xiǎn)控制水平提供必要的支持。

（五）融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度不夠健全

制度因素可以為房地產(chǎn)公司的融資管理行為提供高水平的指導(dǎo)，并使融資風(fēng)險(xiǎn)得到控制。但是，部分融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度在探索構(gòu)建的過程中，對房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)分析不夠充分，缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際融資需求的考察，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)建策略難以得到完善，無法在充分明確融資需求的情況下，結(jié)合市場資金供給特點(diǎn)進(jìn)行信息不對稱問題的管控，難以為融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度的改進(jìn)提供必要支持。一些房地產(chǎn)公司在制定融資管理相關(guān)策略的過程中，對宏觀制度體系的構(gòu)成情況缺乏足夠重視，未在探索市場融資渠道改革路徑的過程中，對內(nèi)部融資制度進(jìn)行調(diào)整創(chuàng)新，導(dǎo)致影響融資制度規(guī)范性與科學(xué)性的因素難以得到明確，無法在精準(zhǔn)掌握融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對信息的情況下，為融資制度的進(jìn)一步調(diào)整創(chuàng)新提供幫助。在制定融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度的過程中對融資制度的特征缺乏足夠了解，未有效結(jié)合房地產(chǎn)公司的發(fā)展需求優(yōu)化融資制度，導(dǎo)致融資制度無法在明確實(shí)際融資需求的基礎(chǔ)上得到改進(jìn)，難以準(zhǔn)確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)性質(zhì)進(jìn)行融資方式的優(yōu)化選擇。一些融資制度的設(shè)計(jì)對融資成本的支出情況重視度較低，未結(jié)合資金利用率特點(diǎn)，對項(xiàng)目融資方案進(jìn)行有效創(chuàng)新，難以在精細(xì)化融資管理措施得到合理構(gòu)建的同時(shí)，更好地滿足企業(yè)融資戰(zhàn)略的創(chuàng)新實(shí)施需要。

三、房地產(chǎn)公司融資工作風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略

（一）提高房地產(chǎn)公司融資預(yù)算管理方案的科學(xué)性

房地產(chǎn)公司在制訂防控預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)總體方案的過程中，一定要對財(cái)務(wù)部門的工作側(cè)重點(diǎn)加以研究，尤其要對融資預(yù)算在降低風(fēng)險(xiǎn)控制成本方面的突出價(jià)值加以總結(jié)，以便能夠在融資工作的風(fēng)險(xiǎn)特征得到明確的情況下，更好地滿足融資管理工作的實(shí)施需要，為融資預(yù)算管理的進(jìn)一步調(diào)整創(chuàng)新提供精準(zhǔn)支持。房地產(chǎn)公司在制定融資策略的過程中，要對融資風(fēng)險(xiǎn)管控行為予以足夠重視，尤其要將轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y管理人員的思想觀念作為主要考察因素，以便融資預(yù)算管理工作可以在自身價(jià)值得到充分彰顯的基礎(chǔ)上，更好地滿足融資風(fēng)險(xiǎn)管控需求，并保證相應(yīng)的預(yù)算編制策略得到改進(jìn)，以此提高融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避控制質(zhì)量。房地產(chǎn)公司在制定融資預(yù)算管理具體策略的過程中，要保證各類長期規(guī)劃得到合理制定，尤其要對各項(xiàng)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的構(gòu)成情況進(jìn)行精準(zhǔn)分析，使融資預(yù)算管理相應(yīng)的配套措施得到改良，以便提高預(yù)算管理與長期發(fā)展戰(zhàn)略的融合水平。房地產(chǎn)公司還需要對全過程融資預(yù)算管理方法的優(yōu)越性加以總結(jié)，根據(jù)國內(nèi)市場環(huán)境的特點(diǎn)，對預(yù)算管理工作方案進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，以便能夠結(jié)合市場變化特征進(jìn)行調(diào)節(jié)，使全過程監(jiān)管行為的重要價(jià)值得到凸顯，在精準(zhǔn)掌握市場規(guī)律的情況下，為融資預(yù)算管理方式的調(diào)整創(chuàng)新提供幫助。

（二）提高房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的合理性

房地產(chǎn)公司需要結(jié)合融資風(fēng)險(xiǎn)防控管理的實(shí)際需要，制定融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整方案，尤其要對長期融資和短期融資的占比情況進(jìn)行合理規(guī)劃，以便在明確企業(yè)發(fā)展需求的情況下，制定符合融資項(xiàng)目實(shí)際情況的融資結(jié)構(gòu)創(chuàng)新策略，使融資結(jié)構(gòu)更加合理，并保證企業(yè)的常規(guī)生產(chǎn)活動可以得到改進(jìn)。房地產(chǎn)公司還需要對短期債務(wù)的特征加以研究，尤其要對短期融資與房地產(chǎn)公司發(fā)展需求的密切關(guān)聯(lián)加以總結(jié)，使房地產(chǎn)公司可以在維持市場競爭力的同時(shí)，對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，使公司的經(jīng)濟(jì)來源具備連貫性，并有效維持收支平衡。房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)的過程中，需要加強(qiáng)對債務(wù)資金歸還有效性的研究，尤其要對影響企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)等級的因素加以總結(jié)，使短期融資得到更高水平的控制，在大型項(xiàng)目工程的需求得到明確的基礎(chǔ)上，為改進(jìn)融資結(jié)構(gòu)提供幫助。

（三）提高房地產(chǎn)公司融資渠道的創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)公司在探索融資風(fēng)險(xiǎn)防范路徑的過程中，一定要對創(chuàng)新融資渠道的重要性有足夠了解，尤其要對當(dāng)前的資金來源情況進(jìn)行全面總結(jié)，使銀行貸款和內(nèi)源融資等傳統(tǒng)融資渠道得到有效維護(hù)，并憑借新型融資渠道更好地應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司需要對銀行貸款在融資中的比例進(jìn)行總結(jié)，尤其要對房地產(chǎn)公司各類商業(yè)活動的資金需求進(jìn)行全面總結(jié)，使新型融資渠道的構(gòu)建與房地產(chǎn)公司的具體需求相適應(yīng)，更好地滿足房地產(chǎn)公司穩(wěn)定運(yùn)行的需要。房地產(chǎn)公司還需要對融資來源的構(gòu)成情況進(jìn)行充分考察，尤其要對融資來源的相關(guān)限制條件加以總結(jié)，以便在貸款政策發(fā)生變化的情況下，結(jié)合利率的變化特點(diǎn)制定融資渠道的創(chuàng)新策略，在防控融資風(fēng)險(xiǎn)方面取得更大的成效。房地產(chǎn)公司需要將維持經(jīng)營穩(wěn)定性作為重點(diǎn)關(guān)注的問題，并在探索融資渠道創(chuàng)新路徑的過程中，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對需求的總結(jié)，構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對預(yù)案。房地產(chǎn)公司還需要對抵押物的構(gòu)成情況進(jìn)行全面總結(jié)，關(guān)注銀行信貸發(fā)放情況，使房地產(chǎn)公司的抵押物構(gòu)成情況得到進(jìn)一步明確，在提高融資主動性的情況下，有效規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快完善融資風(fēng)險(xiǎn)管控方案

房地產(chǎn)公司必須將改進(jìn)融資風(fēng)險(xiǎn)管控方案作為重點(diǎn)關(guān)注的問題，充分結(jié)合房地產(chǎn)公司的規(guī)模變化情況，對風(fēng)險(xiǎn)防范體系進(jìn)行調(diào)整改進(jìn)，使復(fù)雜的融資風(fēng)險(xiǎn)得到更加科學(xué)的預(yù)測，為融資風(fēng)險(xiǎn)的有效管控提供有力支持。房地產(chǎn)公司一定要對項(xiàng)目工程的運(yùn)行時(shí)間予以重視，尤其要對市場因素和政策因素的變化特征加以總結(jié)，明確企業(yè)在融資過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，為提高融資風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量提供有力支持。房地產(chǎn)公司需要結(jié)合融資規(guī)模變化情況，改變傳統(tǒng)的融資工作理念，尤其要對影響融資風(fēng)險(xiǎn)控制力度的各方面因素加以總結(jié)，使融資風(fēng)險(xiǎn)得到更好的控制，以便在合理把控風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為應(yīng)對市場環(huán)境中的各類風(fēng)險(xiǎn)提供幫助。房地產(chǎn)公司要從維護(hù)現(xiàn)金流穩(wěn)定性的角度入手，制訂融資風(fēng)險(xiǎn)的具體控制預(yù)案，尤其要改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范體系，使房地產(chǎn)公司在明確自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對市場變化規(guī)律的準(zhǔn)確把控，并使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制制度得到優(yōu)化。

（五）加快完善融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度

房地產(chǎn)公司一定要對影響融資風(fēng)險(xiǎn)管理工作規(guī)范性的因素加以總結(jié)，并對制度創(chuàng)新的重要價(jià)值進(jìn)行有效分析，使融資管理制度所具備的突出優(yōu)勢可以得到進(jìn)一步明確，以便在提高業(yè)務(wù)性質(zhì)合理性的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對融資平臺的有效構(gòu)建，為風(fēng)險(xiǎn)管理制度的進(jìn)一步調(diào)整創(chuàng)新提供幫助。房地產(chǎn)公司還需要對市場資金的供給現(xiàn)狀進(jìn)行研究，關(guān)注資金供給信息的對稱性，使融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度的建設(shè)與實(shí)際情況相符，更好地滿足宏觀制度體系的創(chuàng)新構(gòu)建需要。房地產(chǎn)公司不僅要對當(dāng)前的融資成本情況進(jìn)行總結(jié)，還要對影響融資工作執(zhí)行效率的因素進(jìn)行總結(jié)，使融資制度可以在拓寬融資渠道方面發(fā)揮更大的作用，并保證內(nèi)部融資制度得到進(jìn)一步優(yōu)化。房地產(chǎn)公司一定要深入了解長期發(fā)展戰(zhàn)略的構(gòu)成情況，根據(jù)長期發(fā)展戰(zhàn)略，對融資制度進(jìn)行調(diào)節(jié)，以便在全面掌握房地產(chǎn)公司發(fā)展需求的情況下，提高融資制度的完整性，使融資制度的指導(dǎo)性價(jià)值得到更加充分的開發(fā)。房地產(chǎn)公司必須對項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的相關(guān)需求進(jìn)行考察研究，尤其要對項(xiàng)目開發(fā)特征加以總結(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在業(yè)務(wù)性質(zhì)得到明確的情況下，更好地滿足融資方式創(chuàng)新的需要，以便在資金使用成本得到有效控制的基礎(chǔ)上，完善融資管理制度，提高資金利用率。

四、結(jié)語

國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的過程中，但是，融資風(fēng)險(xiǎn)始終是影響房地產(chǎn)公司運(yùn)行穩(wěn)定性的重要因素。因此，對融資渠道的多元化建設(shè)情況進(jìn)行總結(jié)分析，并制定提高融資風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量的具體策略，對提高房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)的總體管控質(zhì)量具有十分重要的意義。