尹思雨

(清華大學(xué)，北京 100084)

一、問(wèn)題的提出

當(dāng)今商品房交易實(shí)踐中，商品房預(yù)售已成為最主要的銷售模式。在這一交易模式下，抵押預(yù)告登記制度發(fā)揮著重要作用。依照我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的客體一般須為現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)，且該不動(dòng)產(chǎn)已辦理所有權(quán)初始登記。由此導(dǎo)致預(yù)購(gòu)商品房的購(gòu)房人不得不面臨這樣一個(gè)難題：其僅憑自有資金無(wú)力支付高昂的購(gòu)房款，須向銀行申請(qǐng)貸款；但若欲以預(yù)購(gòu)商品房作抵押，此時(shí)又尚未取得房屋所有權(quán)，無(wú)法為銀行辦理抵押登記。但若購(gòu)房人不向銀行提供必要的擔(dān)保，便不可能獲得銀行貸款。為解決這一問(wèn)題，《房屋登記辦法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》特別規(guī)定抵押預(yù)告登記制度，即預(yù)購(gòu)商品房的購(gòu)房人可以先與銀行辦理抵押預(yù)告登記，待本登記的條件成熟后，再將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式的抵押登記。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，在商品房預(yù)售領(lǐng)域已逐漸形成了以下一套標(biāo)準(zhǔn)流程：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房預(yù)售給買受人、與買受人簽訂商品房買賣合同后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為買受人辦理預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記，旨在限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋實(shí)施再處分，確保預(yù)購(gòu)人將來(lái)能夠按照預(yù)期取得預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)；預(yù)購(gòu)人為了支付購(gòu)房款向銀行申請(qǐng)貸款，并以預(yù)購(gòu)商品房作抵押，由購(gòu)房人為銀行辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，確保銀行將來(lái)能夠按照預(yù)期取得預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)；最后銀行發(fā)放貸款，將購(gòu)房款直接匯入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶。由此在商品房預(yù)售法律關(guān)系中形成了一種通行的“雙重預(yù)告登記”模式——在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人辦理預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)上，再由購(gòu)房人與銀行辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記。

但近年來(lái)，抵押預(yù)告登記制度卻因銀行的優(yōu)先受償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)而面臨諸多的爭(zhēng)議：一方面，當(dāng)商品房建造完成并符合辦證條件之后，部分無(wú)力還貸的購(gòu)房人故意不辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)或者不配合銀行將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押本登記，導(dǎo)致銀行無(wú)法取得抵押權(quán)。此種情形下，即使購(gòu)房人已經(jīng)根本違約，銀行卻無(wú)法按照抵押合同的約定，要求將房屋拍賣、變賣以清償債權(quán)。另一方面，在強(qiáng)制執(zhí)行或破產(chǎn)程序中，作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人的銀行能否排除執(zhí)行或要求行使優(yōu)先受償權(quán)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)法律沒(méi)有明確規(guī)定，否定銀行優(yōu)先受償權(quán)的情形也不乏其例。最新頒布的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《民法典擔(dān)保制度解釋》)第52條首次對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償問(wèn)題作出正式規(guī)定，承認(rèn)即使未辦理抵押本登記，在符合一定條件的情況下，抵押預(yù)告登記權(quán)利人也可以行使優(yōu)先受償權(quán)。在《民法典擔(dān)保制度解釋》頒布前，以最高人民法院為代表，大多數(shù)法院均不認(rèn)可抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，而在新頒布的《民法典擔(dān)保制度解釋》中，最高人民法院卻一改過(guò)去的一貫立場(chǎng)，其正當(dāng)性和理由何在，需要辯明。此外，在《民法典擔(dān)保制度解釋》頒布前，學(xué)界關(guān)于抵押預(yù)告登記優(yōu)先受償問(wèn)題的討論多集中在不涉及其他債權(quán)人的普通情形，而鮮少討論涉及其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行與破產(chǎn)情形。此次新頒布的司法解釋有效填補(bǔ)了這一空白，然而司法解釋的規(guī)定是否會(huì)與已有的強(qiáng)制執(zhí)行法、破產(chǎn)法產(chǎn)生沖突，以及上述情形下司法解釋該如何具體適用，仍需進(jìn)一步解釋。

二、抵押預(yù)告登記的性質(zhì)與功能再探討

(一)抵押預(yù)告登記制度的立法背景

我國(guó)現(xiàn)行法上的抵押預(yù)告登記制度是借鑒香港地區(qū)商品房預(yù)售制度以及德國(guó)預(yù)告登記制度的混合產(chǎn)物。20世紀(jì)50年代，香港人口劇增，住房供應(yīng)緊張，當(dāng)時(shí)的商品房都是建成以后再出售，但商品房建造周期長(zhǎng)、資金需求量大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)就可能破產(chǎn)。因此香港商人霍英東創(chuàng)造性地推出了“商品房預(yù)售”概念，當(dāng)?shù)胤Q之為“賣樓花”。伴隨著“賣樓花”的發(fā)明，“樓花按揭”也應(yīng)運(yùn)而生。按揭是英美法中的一項(xiàng)擔(dān)保制度，在這種擔(dān)保形式下，按揭人需要將其財(cái)產(chǎn)權(quán)利非終局性地轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人，如果按揭人履行了合同中規(guī)定的還款義務(wù)或符合其他條件，該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利就會(huì)返還給按揭人。See Clark & Wayne, barrister, ’ (14th edition), Lexis Nexis Butterworths, 2014, p.4.樓花按揭就是指作為銀行貸款的擔(dān)保，購(gòu)房人將其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房所享有的權(quán)利轉(zhuǎn)移給按揭權(quán)人(即銀行)，同時(shí)對(duì)按揭房屋享有回贖權(quán)。當(dāng)購(gòu)房人違約時(shí)，銀行可以向法院請(qǐng)求取消按揭人贖回按揭財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。按揭人喪失回贖權(quán)后，按揭財(cái)產(chǎn)將歸按揭權(quán)人所有。不過(guò)自1925年起，英美財(cái)產(chǎn)法引入了大陸法上的變價(jià)清償制度，此后只有當(dāng)按揭財(cái)產(chǎn)不便變價(jià)時(shí)，按揭財(cái)產(chǎn)才能歸按揭權(quán)人所有，否則在按揭人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人一般只能就按揭財(cái)產(chǎn)的變價(jià)行使優(yōu)先受償權(quán)。毛和文：《不動(dòng)產(chǎn)按揭法律制度研究》，中國(guó)民主法制出版社2010年版，第127、323-324頁(yè)；許明月：《英國(guó)法中的不動(dòng)產(chǎn)按揭(Mortgage)》，載梁慧星主編：《民商法論叢》(第11卷)，法律出版社1999年版，第281-282頁(yè)；王闖：《讓與擔(dān)保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第102頁(yè)；盧瓊：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載蔡耀忠主編：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》(第1卷)，法律出版社2002年版，第309-310頁(yè)；駱小春等：《商品房預(yù)售法律制度本論》，合肥工業(yè)大學(xué)出版社2011年版，第111頁(yè)；See Clark & Wayne, barrister, ’ (14th edition), LexisNexis Butterworths, 2014, p.4.因此在香港的樓花按揭中，銀行的權(quán)利表現(xiàn)為對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的優(yōu)先受償權(quán)。

上世紀(jì)90年代，隨著住房市場(chǎng)化、貨幣化改革，內(nèi)地也借鑒了香港地區(qū)的商品房預(yù)售制度。在交易實(shí)踐中，從合同訂立到商品房建成并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記往往要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“一房二賣”留下了操作空間。為了解決這一社會(huì)問(wèn)題，《物權(quán)法》引入了德國(guó)法上的預(yù)告登記制度。預(yù)購(gòu)商品房辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)購(gòu)房人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便無(wú)法再為他人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記。但在商品房預(yù)售實(shí)踐中，同樣需要解決的還有購(gòu)房人與銀行之間的商品房貸款擔(dān)保需求。此種情形下，一并借鑒香港的“樓花按揭”制度是最簡(jiǎn)單的做法。但是，香港的按揭制度建立在更注重法律實(shí)用性的英美法系之上，在英國(guó)，無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)，甚至財(cái)產(chǎn)上的利益均可以設(shè)定擔(dān)保。在辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)之前，預(yù)購(gòu)商品房的買受人雖然不享有房屋所有權(quán)，但其對(duì)房屋所享有的權(quán)利和利益是不可否認(rèn)的。鑒于這種權(quán)利具有財(cái)產(chǎn)利益，在英美法上用這種權(quán)利來(lái)設(shè)定擔(dān)保并無(wú)障礙。而我國(guó)內(nèi)地的物權(quán)法繼受于大陸法系，實(shí)行“物權(quán)法定”原則，如何在已有的物權(quán)法體系中以這樣的權(quán)利為基礎(chǔ)構(gòu)建擔(dān)保制度便顯得十分棘手。在商品房預(yù)售制度引入內(nèi)地之初，國(guó)內(nèi)法學(xué)界對(duì)此進(jìn)行了廣泛的討論，并形成了不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)、新型擔(dān)保說(shuō)等幾種代表性觀點(diǎn)。但依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律，購(gòu)房人依據(jù)買賣合同享有的債權(quán)無(wú)論是在抵押還是質(zhì)押制度下都無(wú)法找到容身之所，規(guī)定讓與擔(dān)?；蛐滦蛽?dān)保制度又缺乏成熟的立法土壤，而且考慮到“樓花”最終要轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房，一旦商品房建造完成、購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)后，銀行便可取得房屋的抵押權(quán)，上述理論難題也將不復(fù)存在，立法者最終選擇以現(xiàn)有的、具有“保障將來(lái)物權(quán)實(shí)現(xiàn)”功能的預(yù)告登記制度來(lái)解決預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款的擔(dān)保問(wèn)題，從而形成了我國(guó)特有的抵押預(yù)告登記制度。

(二)抵押預(yù)告登記制度與預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款擔(dān)保需求的錯(cuò)位

抵押預(yù)告登記制度是為解決商品房預(yù)售實(shí)踐中的按揭貸款擔(dān)保問(wèn)題所創(chuàng)設(shè)的，但預(yù)告登記在傳統(tǒng)上并非完美滿足銀行擔(dān)保需求的工具，運(yùn)用這一制度解決銀行的擔(dān)保需求，本身就存在對(duì)銀行保護(hù)不周的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)預(yù)購(gòu)商品房法律關(guān)系主要涉及三方主體，分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人和銀行。對(duì)購(gòu)房人而言，其通常只需自行支付百分之二十至三十的購(gòu)房款，其余款項(xiàng)則可以通過(guò)銀行貸款解決，因此并非最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，除購(gòu)房人分期付款外，其將商品房售出后便可收到全部購(gòu)房款，也幾乎不存在資金上的風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)銀行而言，其需要一次性支出幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的資金，而貸款的收回卻往往需要十幾年至幾十年。在這期間內(nèi)，不僅存在購(gòu)房人因經(jīng)濟(jì)能力惡化無(wú)法還貸的風(fēng)險(xiǎn)，還存在因房屋無(wú)法竣工交付從而不能轉(zhuǎn)換為有價(jià)值的擔(dān)保物的風(fēng)險(xiǎn)，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)都落在銀行一方?？梢哉f(shuō)，銀行是預(yù)購(gòu)商品房交易中最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

一般在此情況下，法律都會(huì)認(rèn)可債權(quán)人的現(xiàn)實(shí)需求，賦予能夠有效保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度工具。在預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款中，銀行的需求無(wú)疑就是在購(gòu)房人不能按照約定償還借款時(shí)對(duì)房屋的變價(jià)享有優(yōu)先受償權(quán)。但是以抵押預(yù)告登記制度解決銀行的擔(dān)保需求，最大的問(wèn)題在于按照我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)定，預(yù)告登記本質(zhì)上是防止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施處分行為的一種臨時(shí)登記，預(yù)告登記權(quán)利人若想真正地取得并行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，仍需自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)本登記之日起90日內(nèi)與預(yù)告登記義務(wù)人辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本登記(例如所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)設(shè)立登記等)。《民法典》第394條、第402條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自辦理抵押登記時(shí)設(shè)立。能夠使抵押權(quán)有效設(shè)立的登記是抵押本登記，而非抵押預(yù)告登記。因此，如果嚴(yán)格遵守法教義學(xué)的推理，只要未辦理抵押本登記，抵押預(yù)告登記權(quán)利人就不存在行使優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)范依據(jù)。這也是為何在《民法典擔(dān)保制度解釋》頒布前，以最高院為典型代表的大部分法院均不認(rèn)可在未辦理抵押本登記的情況下抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。例如最高院曾在2014年第9期的一則公報(bào)案例的裁判摘要中指出：“預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)?！彪m然這種判決在法教義學(xué)的邏輯下是完美的，在結(jié)論上卻是不可接受的。在抵押預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為本登記的風(fēng)險(xiǎn)不可避免，銀行又缺乏其他有效風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段的情況下，無(wú)視銀行的真正需求，不僅會(huì)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的利益產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)乃至購(gòu)房人自身間接產(chǎn)生不利影響，最終有害于商品房預(yù)售制度的發(fā)展。

1.抵押預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為本登記的風(fēng)險(xiǎn)不可避免

按照立法者的設(shè)想，雖然抵押預(yù)告登記本身不能賦予登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)，但是一旦房屋竣工交付并辦理建筑物所有權(quán)首次登記，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便會(huì)與購(gòu)房人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，待購(gòu)房人辦理登記手續(xù)之后，銀行即可與購(gòu)房人將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押本登記，從而順利地成為真正的抵押權(quán)人，進(jìn)而行使優(yōu)先受償權(quán)。但是這一立法預(yù)設(shè)在現(xiàn)實(shí)中卻存在以下兩點(diǎn)漏洞：首先，上述情形只存在于不發(fā)生任何意外例如當(dāng)事人違約的理想狀態(tài)，而現(xiàn)實(shí)中卻往往充斥著各種風(fēng)險(xiǎn)：一方面，房屋竣工交付后，購(gòu)房人可能出于種種理由而不辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)或配合銀行辦理本登記；另一方面，當(dāng)預(yù)購(gòu)商品房成為強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的或被納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍時(shí)，一旦法院或破產(chǎn)管理人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房采取變價(jià)措施，抵押預(yù)告登記也將處于無(wú)法被推進(jìn)為抵押本登記的風(fēng)險(xiǎn)之中。其次，從《物權(quán)法》到《民法典》，我國(guó)民法上的預(yù)告登記制度均以所有權(quán)預(yù)告登記為制度設(shè)計(jì)原型，預(yù)告登記“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”的功能主要體現(xiàn)為“限制物權(quán)人擅自處分標(biāo)的物”的效力，這一點(diǎn)對(duì)以取得標(biāo)的物所有權(quán)為目的的買受人而言的確可以提供最強(qiáng)大的保護(hù)，但對(duì)于抵押權(quán)人而言，限制抵押財(cái)產(chǎn)的處分與抵押權(quán)人最終能否實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)之間并不存在必然的因果關(guān)系。更何況此次《民法典》第406條徹底修改了以往抵押物禁止處分的規(guī)則，那么在抵押物原則上可以自由處分的情況下，抵押預(yù)告登記的功能和價(jià)值又體現(xiàn)在哪里？

2.銀行缺乏其他有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段

在《民法典擔(dān)保制度解釋》頒布前，銀行若想真正地享有優(yōu)先受償權(quán)，須滿足以下兩個(gè)條件：一是購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，二是購(gòu)房人配合銀行共同申請(qǐng)將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押本登記。而根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》第9.3.2條以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條第2款規(guī)定，無(wú)論是辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)還是抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押本登記，均須雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)，該規(guī)定為部分無(wú)力還貸的購(gòu)房人惡意阻礙抵押本登記的設(shè)立留下了空間。

有人可能會(huì)提出，為何銀行不在向購(gòu)房人提供貸款時(shí)便預(yù)先要求購(gòu)房人將申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記以及抵押本登記的權(quán)利授權(quán)給自己，這樣一來(lái)如果將來(lái)購(gòu)房人出現(xiàn)怠于申請(qǐng)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的情形，銀行無(wú)需購(gòu)房人的配合也可以自行申請(qǐng)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記，從而使得抵押權(quán)有效設(shè)立?，F(xiàn)實(shí)中也有地方不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)推出了此種登記模式，例如江蘇正在試行的“雙預(yù)告和預(yù)轉(zhuǎn)本登記”一站式服務(wù)。在該模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先將與購(gòu)房人辦理所有權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利批量授權(quán)委托給銀行，當(dāng)購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，其便可以與銀行共同申請(qǐng)辦理商品房所有權(quán)預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽署授權(quán)委托書，將日后申請(qǐng)雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的權(quán)利全權(quán)委托給銀行，由銀行代為申請(qǐng)。

本文認(rèn)為，事先授權(quán)的方法在實(shí)踐中可能會(huì)引起購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)不足的問(wèn)題，因此并不能一勞永逸地解決抵押預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為本登記所引發(fā)的問(wèn)題。雖然在購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行可以利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位要求購(gòu)房人將申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記以及抵押本登記的權(quán)利授權(quán)給自己，一般情形下購(gòu)房人也會(huì)選擇同意授權(quán)，但是在某些例外情形下，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付的商品房與合同約定不符，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲交付房屋，購(gòu)房人可能希望暫緩辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)甚至解除房屋買賣合同。但是對(duì)銀行而言，盡快完成抵押本登記的設(shè)立是其首要追求，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋買賣合同的履行上存在違約情形，只要房屋的價(jià)值足以清償其債務(wù)，銀行通常希望盡快辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記從而推進(jìn)抵押權(quán)的設(shè)立。因此，令購(gòu)房人直接將“雙重預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記”的申請(qǐng)權(quán)無(wú)條件委托授權(quán)給銀行，可能會(huì)損害購(gòu)房人的利益。為了使購(gòu)房人和銀行雙方的利益達(dá)到平衡，更妥帖的方式可能是在購(gòu)房人簽署委托銀行代為辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的授權(quán)委托書時(shí)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋買賣合同的履行不存在瑕疵作為銀行代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的條件。但是在現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可能對(duì)該條件是否達(dá)成進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因此該做法在實(shí)踐中也難以操作。

3.忽略抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)的不利后果

在實(shí)務(wù)中，對(duì)于否定銀行在僅辦理抵押預(yù)告登記的情況下可以行使優(yōu)先受償權(quán)的法院，其基本做法都是先說(shuō)明抵押預(yù)告登記僅使得銀行享有要求預(yù)告登記義務(wù)人配合辦理抵押本登記的請(qǐng)求權(quán)，只有辦理完畢正式的抵押登記銀行才能行使優(yōu)先受償權(quán)，然后就判決駁回銀行的訴訟請(qǐng)求。這類判決沒(méi)有看到銀行在僅辦理抵押預(yù)告登記的情況下就要求行使優(yōu)先受償權(quán)的原因，無(wú)益于糾紛的解決，并且可能會(huì)產(chǎn)生非常不良的社會(huì)效果。銀行之所以向法院提起訴訟要求行使優(yōu)先受償權(quán)，正是因?yàn)樵诂F(xiàn)行預(yù)購(gòu)商品房抵押制度下，其已經(jīng)承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)，并且無(wú)法通過(guò)事先的合理安排加以預(yù)防，進(jìn)而無(wú)法按照權(quán)利實(shí)現(xiàn)的正常進(jìn)程將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押本登記，法院的判決應(yīng)當(dāng)為其提供相應(yīng)的救濟(jì)手段，而不是讓其承擔(dān)敗訴的后果。

首先，在預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款法律關(guān)系中，銀行一般會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人的還款義務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。如果債務(wù)人已經(jīng)喪失還款能力，而銀行又無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)，銀行勢(shì)必會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任，如此一來(lái)將加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，甚至增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任后，往往會(huì)隨即與購(gòu)房人解除合同并要求購(gòu)房人返還房屋，其結(jié)果便是已經(jīng)履行的合同要恢復(fù)到未履行時(shí)的狀態(tài)。在房?jī)r(jià)普遍快速上漲的今天，這不僅會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)解除合同將意味著購(gòu)房人無(wú)法再獲得房屋價(jià)值上漲的增值利益，對(duì)購(gòu)房人不利。

其次，否定銀行優(yōu)先受償權(quán)的做法可能會(huì)進(jìn)一步催生購(gòu)房人不履約以及欺詐的道德風(fēng)險(xiǎn)。否定銀行優(yōu)先受償權(quán)的判決相當(dāng)于向購(gòu)房人及其他債權(quán)人表明，只要銀行未將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，其就無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)，因此購(gòu)房人可以在不履行貸款償還義務(wù)的情況下仍然保有房屋，其他普通債權(quán)人也可以參與該房屋價(jià)值的分配。如此一來(lái)，購(gòu)房人故意阻礙抵押本登記條件實(shí)現(xiàn)或與他人串通虛增債務(wù)以稀釋銀行對(duì)房屋處置價(jià)款受償比例的道德風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，而此種風(fēng)險(xiǎn)恰恰是銀行難以預(yù)防的。

最后，如果銀行等金融機(jī)構(gòu)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，其提供貸款的意愿必然會(huì)降低，一方面，銀行可能會(huì)選擇縮減發(fā)放貸款的規(guī)模，當(dāng)購(gòu)房人違約的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到一定程度時(shí)，其甚至可能會(huì)考慮退出預(yù)購(gòu)商品房借貸市場(chǎng)；另一方面，銀行可能會(huì)選擇提高發(fā)放貸款的條件，例如提高借款的利率，或者拖延發(fā)放貸款。這不僅增加了購(gòu)房人的資金使用成本，也間接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房變現(xiàn)的難度，最終提高了整個(gè)預(yù)購(gòu)商品房的交易成本。如此不利于商品房預(yù)售制度的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，也不利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

綜上所述，在《民法典擔(dān)保制度解釋》頒布前，已有的預(yù)購(gòu)商品房抵押制度實(shí)際上無(wú)法有效滿足銀行的擔(dān)保需求，因?yàn)閷y行行使優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)間點(diǎn)置后的設(shè)計(jì)已經(jīng)大大增加了銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此在銀行無(wú)法將抵押預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的情況下，法律有必要對(duì)其提供相應(yīng)的救濟(jì)，使其能夠順利地實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。

(三)抵押預(yù)告登記制度性質(zhì)與功能的重構(gòu)

抵押預(yù)告登記的創(chuàng)設(shè)目的本就在于解決預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款中的擔(dān)保問(wèn)題，只有回到如何保障抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)這一問(wèn)題，才能發(fā)揮抵押預(yù)告登記制度應(yīng)有的功能和價(jià)值。因此有必要在一定條件下承認(rèn)抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)。《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條規(guī)定，在已辦理建筑物所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效等情形下，抵押預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)予以支持。針對(duì)司法解釋最大的質(zhì)疑在于，許多學(xué)者認(rèn)為畢竟在法律上抵押預(yù)告登記與抵押本登記涇渭分明，將抵押預(yù)告登記按照抵押權(quán)對(duì)待，直接賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)，可能會(huì)導(dǎo)致預(yù)告登記與本登記相混淆。而且在我國(guó)物權(quán)法中，優(yōu)先受償是擔(dān)保物權(quán)的特有效力，經(jīng)抵押預(yù)告登記后的債權(quán)并不屬于法律規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)，不能賦予其我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定的優(yōu)先受償效力，否則將違反物權(quán)法定原則。經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)本質(zhì)上還是債權(quán)，而債權(quán)具有平等性，在沒(méi)有辦理本登記的情況下賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)于其他債權(quán)人的權(quán)利，其正當(dāng)性值得懷疑。

對(duì)此，本文認(rèn)為：首先，司法解釋的規(guī)定不會(huì)導(dǎo)致抵押預(yù)告登記與抵押本登記相混淆。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，抵押預(yù)告登記權(quán)利人行使優(yōu)先受償權(quán)必須符合一定的條件，即經(jīng)法院審查確認(rèn)預(yù)購(gòu)商品房已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形。當(dāng)已辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的條件實(shí)際上已經(jīng)具備，因?yàn)橹灰A(yù)告登記尚未失效，原則上預(yù)告登記義務(wù)人都應(yīng)當(dāng)辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)以及協(xié)助預(yù)告登記權(quán)利人辦理抵押本登記。賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)的前提是已滿足抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，在不具備這個(gè)條件的情形下，不發(fā)生優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題。另外，正如有法院在判決中所述，當(dāng)涉案房屋已具備物權(quán)登記條件，只是由于購(gòu)房人怠于辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記而導(dǎo)致抵押本登記尚未辦理時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)涉案房屋優(yōu)先受償?shù)钠诖娌⒎翘幱诓淮_定狀態(tài)，因?yàn)橐坏┐俪晌餀?quán)登記其便可以得到實(shí)現(xiàn)。因此，當(dāng)辦理本登記的條件已經(jīng)具備時(shí)，為了提高效率省去辦理本登記這一步驟，實(shí)際上并不會(huì)改變法律對(duì)各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的配置，也不會(huì)造成對(duì)銀行的過(guò)度保護(hù)。

其次，賦予預(yù)告登記權(quán)利人債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的地位，不僅是預(yù)告登記制度應(yīng)有的效力，而且有利于維護(hù)交易安全、提高交易效率。預(yù)告登記制度的基本功能就在于保障預(yù)告登記權(quán)利人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這種保障效力正是通過(guò)阻礙其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式體現(xiàn)的?！睹穹ǖ洹返?21條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”對(duì)辦理預(yù)告登記的債權(quán)人而言，其所要預(yù)防的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，最主要的來(lái)源就是債務(wù)人的其他債權(quán)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有的與其債權(quán)內(nèi)容相同或相沖突的債權(quán)先于其實(shí)現(xiàn)。畢竟債權(quán)具有平等性，即使某一債權(quán)人的債權(quán)成立在先，也不能阻止債務(wù)人對(duì)后手的債權(quán)人先履行債務(wù)，一旦其他債權(quán)人以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)先得到實(shí)現(xiàn)，由于物權(quán)具有排他性，該債權(quán)人具有相同內(nèi)容的債權(quán)必將無(wú)法再實(shí)現(xiàn)。因此法律提供預(yù)告登記這一手段，以滿足債權(quán)人對(duì)實(shí)現(xiàn)某一特定債權(quán)的需求。在原本地位平等、存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的數(shù)個(gè)債權(quán)人中，法律特別保障預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)得以順利實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上相當(dāng)于承認(rèn)經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)相較于其他債權(quán)具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力。人大法工委在《物權(quán)法》的釋義書中也表示，預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于權(quán)利人所期待的未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)“對(duì)自己有極為重要的意義”，非要發(fā)生這種變動(dòng)不可；而法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)權(quán)利人的意義，并以法律予以保障。既然立法者如此強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記的目的在于排除從債權(quán)發(fā)生到物權(quán)實(shí)現(xiàn)的中間階段所可能發(fā)生的一切法律風(fēng)險(xiǎn)，以此保障特定請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，那么當(dāng)非因預(yù)告登記權(quán)利人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致預(yù)告登記無(wú)法推進(jìn)為本登記時(shí)，法律也應(yīng)當(dāng)保障預(yù)告登記權(quán)利人目的的實(shí)現(xiàn)。

再者，法律之所以能夠賦予預(yù)告登記權(quán)利人權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的地位，是因?yàn)轭A(yù)告登記本身就是一種很強(qiáng)的公示手段，具有公示公信力。當(dāng)事人辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)就被載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，原本隱秘、不具有公開(kāi)性的債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槿魏纹渌麄鶛?quán)人都可以查閱進(jìn)而知曉該債權(quán)的存在及其內(nèi)容的債權(quán)。該登記向每一位意欲針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后手交易方指明：該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人已經(jīng)負(fù)擔(dān)為他人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，且法律保障此種義務(wù)的履行。如果其仍要針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易，其債權(quán)會(huì)有無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此德國(guó)學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記是“以保護(hù)物權(quán)變動(dòng)之請(qǐng)求權(quán)為目的的，具有物權(quán)效力的擔(dān)保手段”。如果否定預(yù)告登記權(quán)利人已經(jīng)公示于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并生效的權(quán)利，必然會(huì)損害不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，進(jìn)而影響交易安全。

最后，如果采功能主義的視角，預(yù)告登記實(shí)際上也是一項(xiàng)擔(dān)保制度——其目的與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)無(wú)異，均是在一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)可能被多個(gè)債權(quán)人均主張權(quán)利時(shí)，賦予先采取法律規(guī)定的公示手段的債權(quán)人優(yōu)先實(shí)現(xiàn)債權(quán)的權(quán)利，因此即使擔(dān)保人被強(qiáng)制執(zhí)行或陷入破產(chǎn)，擔(dān)保物權(quán)人也不必?fù)?dān)心自己的債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。擔(dān)保物權(quán)的存在有助于企業(yè)獲得融資，從而擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)或增加研發(fā)投資，進(jìn)而有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，最終提高社會(huì)整體的收益。同樣地，預(yù)告登記也為債務(wù)人融資提供了一種有效的擔(dān)保手段。在商品房預(yù)售實(shí)踐中，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房人辦理了預(yù)告登記，購(gòu)房人才有理由相信，在商品房正?？⒐を?yàn)收的情形下自己能夠按照預(yù)期取得房屋的所有權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)法律的規(guī)定，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將該房屋出售給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)，該行為也不發(fā)生物權(quán)效力。因此購(gòu)房人愿意在離辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)條件的成就還比較遙遠(yuǎn)的情況下，就預(yù)先支付購(gòu)買商品房的價(jià)款。借助該制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得融資，緩解資金緊缺的壓力。類似地，借助抵押預(yù)告登記制度，購(gòu)房人得以在為銀行辦理抵押本登記之前就從銀行處獲得貸款，從而實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望。如果不承認(rèn)抵押預(yù)告登記制度此種擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力，勢(shì)必大大減損預(yù)告登記所能夠發(fā)揮的擔(dān)保作用，而在擔(dān)保融資需求日益增加、新型擔(dān)保工具不斷涌現(xiàn)的今天，預(yù)告登記制度最終將被當(dāng)事人棄之不用。

三、抵押預(yù)告登記優(yōu)先受償效力的具體適用

(一)普通情形下抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力

當(dāng)預(yù)購(gòu)商品房抵押所需的“雙重預(yù)告登記”(即“所有權(quán)預(yù)告登記”+“抵押預(yù)告登記”)辦理完畢后，銀行對(duì)預(yù)購(gòu)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)一般還需經(jīng)歷以下流程：首先，預(yù)購(gòu)商品房樓盤竣工并驗(yàn)收合格后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建筑物所有權(quán)首次登記，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”；接著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通知購(gòu)房人共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)人所購(gòu)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，即辦理俗稱的“小產(chǎn)權(quán)證”；最后，購(gòu)房人與銀行共同申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房上的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押本登記。當(dāng)出現(xiàn)購(gòu)房人未按時(shí)償還貸款等情形時(shí)，銀行便可以抵押權(quán)人的身份要求將房屋拍賣、變賣并就房屋的變價(jià)優(yōu)先受償。

在不涉及其他債權(quán)人啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行或破產(chǎn)程序的普通情形下，實(shí)踐中阻礙銀行按照上述正常流程行使優(yōu)先受償權(quán)的因素主要是購(gòu)房人怠于配合辦理房屋過(guò)戶登記(即取得“小產(chǎn)權(quán)證”)或辦理抵押本登記。根據(jù)《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第1款規(guī)定，在購(gòu)房人已根本違約的情況下，即使尚未辦理抵押本登記，銀行也可直接請(qǐng)求就預(yù)購(gòu)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)。但這并不意味著銀行行使優(yōu)先受償權(quán)須以購(gòu)房人不配合辦理本登記為前提。在購(gòu)房人已經(jīng)根本違約時(shí)，銀行事實(shí)上已經(jīng)具備行使優(yōu)先受償權(quán)的條件，當(dāng)其向法院起訴請(qǐng)求行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，如果仍要求銀行必須先與購(gòu)房人完成抵押本登記，徒增繁瑣。但就另一方面而言，畢竟雙方辦理的是抵押預(yù)告登記而非抵押本登記，銀行行使優(yōu)先受償權(quán)還須滿足兩個(gè)前提條件：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)一致。第二，預(yù)告登記尚未失效。此外，法條使用了“等”字，表明現(xiàn)實(shí)中還可能存在導(dǎo)致辦理抵押本登記的實(shí)質(zhì)條件無(wú)法具備的其他情形，如果出現(xiàn)此種情形，法院也不得允許抵押預(yù)告登記的權(quán)利人直接行使優(yōu)先受償權(quán)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋不符合商品房買賣合同中約定的條件，此時(shí)購(gòu)房人有權(quán)拒絕辦理過(guò)戶登記，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先消除此種違約事實(shí)。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到根本違約時(shí)，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。在這種情況下，法院便不得直接判決允許銀行行使優(yōu)先受償權(quán)，而應(yīng)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人之間的糾紛解決之后，再根據(jù)具體情況決定是否允許銀行行使優(yōu)先受償權(quán)。司法解釋規(guī)定中的“等情形”要求法院在審理案件時(shí)注意審查是否存在阻礙抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的一切情形，如果存在，則不能支持抵押預(yù)告登記的權(quán)利人行使優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求。

然而有觀點(diǎn)認(rèn)為，辦理抵押本登記的核心條件是購(gòu)房人辦理了房屋所有權(quán)登記，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記的情況下，可能存在兩種情況：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人進(jìn)一步辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)；二是尚未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。在已辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的情況下，抵押本登記最核心的條件已經(jīng)具備，允許銀行直接行使優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)問(wèn)題。但是在尚未辦理房屋過(guò)戶登記的情形下，有觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)允許銀行直接行使優(yōu)先受償權(quán)。本文認(rèn)為，即使在尚未辦理房屋所有權(quán)登記的情況下允許銀行直接行使優(yōu)先受償權(quán)，也不會(huì)違反物權(quán)法基本法理。如前所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理建筑物所有權(quán)首次登記只是銀行行使優(yōu)先受償權(quán)的前提條件之一，法院仍需對(duì)辦理抵押本登記的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)條件進(jìn)行審查，其中就包括是否符合辦理房屋所有權(quán)登記的條件。如果存在購(gòu)房人有權(quán)解除房屋買賣合同等情形，法院不能直接判決允許銀行就預(yù)購(gòu)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)。在購(gòu)房人不存在拒絕辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的實(shí)質(zhì)性理由的前提下，允許銀行直接就預(yù)購(gòu)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，是出于效率與公平的考慮在特殊情形下省去法律強(qiáng)制要求的不動(dòng)產(chǎn)登記的體現(xiàn)。因此銀行在行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，實(shí)質(zhì)上拍賣、變賣的仍是購(gòu)房人所有的抵押財(cái)產(chǎn)，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。而且由于我國(guó)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采登記生效主義，即使在某些情形下出現(xiàn)“中間省略登記”，只要最終的不動(dòng)產(chǎn)登記與真實(shí)的物權(quán)變動(dòng)狀況相吻合，便不會(huì)存在太大問(wèn)題。

(二)強(qiáng)制執(zhí)行程序中抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力

當(dāng)其他債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)對(duì)已辦理抵押預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，抵押預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中具有何種效力，也決定了銀行的優(yōu)先受償權(quán)最終能否實(shí)現(xiàn)。一旦其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)而將該不動(dòng)產(chǎn)拍賣、變賣，預(yù)告登記義務(wù)人將喪失不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)也將因此陷入履行不能的境地?！睹穹ǖ鋼?dān)保制度解釋》在征求意見(jiàn)稿中曾規(guī)定，經(jīng)抵押預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)被人民法院拍賣或者變賣，經(jīng)審查已辦理首次登記的，預(yù)告登記權(quán)利人可以行使優(yōu)先受償權(quán)。但正式頒布的版本刪去了這一條文。此種改動(dòng)是表明司法解釋最終并未承認(rèn)強(qiáng)制執(zhí)行程序中抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)還是另有它意，值得推敲。

由于民事強(qiáng)制執(zhí)行措施可分為保全措施與變價(jià)措施，前者是指對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)實(shí)施的控制性措施，例如查封、扣押等，目的在于防止被執(zhí)行人對(duì)其財(cái)產(chǎn)的處分行為減少可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，從而妨害債權(quán)的清償；后者是指對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)實(shí)施的處分性措施，例如拍賣、變賣等，目的在于將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金錢用以清償債權(quán)人的債權(quán)，這兩類措施對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的影響并不相同，本文將針對(duì)這兩種執(zhí)行措施進(jìn)行分別討論。

1.抵押預(yù)告登記不能對(duì)抗法院的查封措施

抵押預(yù)告登記權(quán)利人是否享有阻止或排除查封措施的權(quán)利，可能會(huì)影響到其優(yōu)先受償權(quán)最終能否實(shí)現(xiàn)。具體而言，若其有權(quán)阻止或排除查封措施，購(gòu)房人的其他債權(quán)人便無(wú)法將強(qiáng)制執(zhí)行推進(jìn)到變價(jià)程序，其優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)便不會(huì)受到債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的不利影響。若其無(wú)權(quán)阻止或排除查封措施，抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)可能因標(biāo)的物被拍賣、變賣而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

首先，從實(shí)體法層面來(lái)看，根據(jù)有關(guān)司法解釋，對(duì)辦理了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，法院有權(quán)進(jìn)行預(yù)查封或查封?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸?guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行通知》)第15條規(guī)定，對(duì)于購(gòu)房人購(gòu)買的房屋，雖然尚未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，但只要其辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或預(yù)告登記，人民法院就可以進(jìn)行預(yù)查封。預(yù)查封是指執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，但又履行了一定批準(zhǔn)或備案手續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的查封措施。預(yù)查封的效力等同于正式查封。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下時(shí)，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。此外，預(yù)售商品房辦理預(yù)告登記后，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未與購(gòu)房人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，該房屋的所有權(quán)就仍歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，預(yù)告登記并不能改變其所指向的標(biāo)的物的權(quán)屬，因此法院也可以根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)人的申請(qǐng)，對(duì)該房屋進(jìn)行查封或預(yù)查封，除非根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條規(guī)定，購(gòu)房人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)，并且對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。綜上所述，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，當(dāng)預(yù)購(gòu)商品房尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)人還是購(gòu)房人的債權(quán)人，都可以申請(qǐng)對(duì)該商品房進(jìn)行預(yù)查封。當(dāng)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記但尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)人可申請(qǐng)對(duì)該商品房進(jìn)行正式查封；當(dāng)購(gòu)房人已經(jīng)取得預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)時(shí)，在銀行將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記之前，購(gòu)房人的債權(quán)人則有權(quán)申請(qǐng)法院對(duì)該房屋進(jìn)行正式查封。

其次，預(yù)告登記的房屋被法院預(yù)查封或查封后，抵押預(yù)告登記權(quán)利人并不享有排除查封措施的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！币勒赵撘?guī)定，符合物權(quán)登記條件時(shí)，所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以提出排除執(zhí)行的異議，即要求法院解除查封措施，但抵押預(yù)告登記權(quán)利人是否也享有此種權(quán)利，則存在疑問(wèn)。最高人民法院在釋義書中指出，雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條將有權(quán)提出排除執(zhí)行異議的主體規(guī)定為“受讓人”，但這是由于實(shí)踐中以辦理了預(yù)告登記為由提出案外人異議的主體主要是該不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，而根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，“受讓人”也可以是其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的權(quán)利人。然而不少學(xué)者都認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條規(guī)定中的受讓人僅限于所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人，并未囊括所有類型的預(yù)告登記權(quán)利人。實(shí)務(wù)中也有法院持此種觀點(diǎn)。

本文認(rèn)為，雖然最高人民法院對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條的解釋偏向于將抵押預(yù)告登記權(quán)利人也涵蓋在內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)，但此種解釋可能會(huì)與現(xiàn)行法的規(guī)定和價(jià)值取向發(fā)生沖突，并不可取。當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件具備時(shí)，法律賦予所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人排除查封措施的權(quán)利有其正當(dāng)性，因?yàn)樗袡?quán)預(yù)告登記權(quán)利人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的最終狀態(tài)就是取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。一旦預(yù)告登記權(quán)利人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，法院就喪失了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的依據(jù)，因此必須令該所有權(quán)恢復(fù)到?jīng)]有負(fù)擔(dān)的圓滿狀態(tài)。但是賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人同樣的權(quán)利，其正當(dāng)性則存疑。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第31條規(guī)定，即使是設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，人民法院也可以采取查封、扣押措施。拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。因?yàn)榈盅簷?quán)本身是一種價(jià)值權(quán)，其效力體現(xiàn)在所擔(dān)保的債權(quán)屆期未受清償時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物的變價(jià)優(yōu)先受償。而強(qiáng)制執(zhí)行程序本身就包含財(cái)產(chǎn)的變價(jià)程序，只要使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)在該程序中得到保障，便無(wú)需賦予抵押權(quán)人排除強(qiáng)制執(zhí)行措施的權(quán)利。最高人民法院在判決中也表示，“抵押權(quán)人可以從執(zhí)行標(biāo)的的變價(jià)款中優(yōu)先受償，并不需要排除對(duì)抵押物的執(zhí)行，強(qiáng)制執(zhí)行程序可以保障抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！鳖A(yù)告登記保障的是權(quán)利人本登記請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，既然抵押預(yù)告登記的權(quán)利人在本登記請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，其作為抵押權(quán)人都無(wú)權(quán)排除法院的查封措施，根據(jù)舉重以明輕的法理，抵押預(yù)告登記并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，更不應(yīng)享有如此強(qiáng)大的效力。綜上所述，當(dāng)其他債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人并不享有排除查封措施的權(quán)利。

2.變價(jià)措施中抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)

強(qiáng)制執(zhí)行程序中的變價(jià)措施因涉及到對(duì)預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的處分，對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的影響相較于查封措施更為重大。經(jīng)預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)本質(zhì)上仍屬于債權(quán)，債權(quán)具有相對(duì)性，其實(shí)現(xiàn)依賴于相對(duì)人的給付。若允許將預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)直接拍賣、變賣，預(yù)告登記義務(wù)人喪失不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，亦即喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)，即使嗣后辦理本登記的條件具備，預(yù)告登記義務(wù)人也無(wú)法再為權(quán)利人辦理本登記，預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)將因相對(duì)人履行不能而無(wú)法實(shí)現(xiàn)?！睹穹ǖ洹返?21條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！彪m然通說(shuō)認(rèn)為此處的“處分”是指基于法律行為所實(shí)施的處分，強(qiáng)制執(zhí)行程序中的拍賣、變賣措施非私法意義上的處分，不能直接根據(jù)該規(guī)定推導(dǎo)出我國(guó)如同《德國(guó)民法典》第883條第2款那樣，肯定了預(yù)告登記具有對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但絕大多數(shù)學(xué)者均認(rèn)可預(yù)告登記所具有的權(quán)利保全效力應(yīng)當(dāng)足以使預(yù)告登記權(quán)利人防范強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)其權(quán)利實(shí)現(xiàn)可能造成的不利影響，否則預(yù)告登記將在一定程度上喪失其功能。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條規(guī)定：“預(yù)告登記者，對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無(wú)排除效力?！币来艘?guī)定可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)荒誕的局面，倘若不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人一物數(shù)賣，后買受人就移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)訴諸法院并獲得法院勝訴判決及強(qiáng)制執(zhí)行名義時(shí)，因預(yù)告登記不具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力，辦理了預(yù)告登記的前買受人反而不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。這樣一來(lái)，如果債權(quán)人希望自己的債權(quán)得到保障，與其辦理預(yù)告登記，不如直接從法院獲取一紙具有強(qiáng)制力的文書，從而在利益實(shí)現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)制高點(diǎn)。若預(yù)告登記不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行，將可能出現(xiàn)出賣人與第三人惡意串通，通過(guò)搶先申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式規(guī)避預(yù)告登記權(quán)利保全效力的局面。因此我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記無(wú)排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力導(dǎo)致該制度設(shè)計(jì)的功能喪失殆盡，幾乎已形同具文，為消除該弊端，回歸德國(guó)預(yù)告登記效力將為一妥當(dāng)選擇。

根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條規(guī)定，在我國(guó)司法實(shí)踐中，所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人具有排除強(qiáng)制執(zhí)行程序中處分措施的權(quán)利，這一點(diǎn)并無(wú)疑問(wèn)。但如何處理抵押預(yù)告登記，則存在爭(zhēng)議。有學(xué)者提出，預(yù)告登記不能阻止法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取查封、扣押等保全性執(zhí)行措施，但可以對(duì)抗拍賣、變賣等處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施，似乎并未將抵押預(yù)告登記特別排除在外。而有學(xué)者則特別指出不應(yīng)將《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第30條規(guī)定的異議主體擴(kuò)張至抵押預(yù)告登記權(quán)利人，因?yàn)榈盅侯A(yù)告登記的初衷是將來(lái)取得房屋的抵押權(quán)，從而當(dāng)其債權(quán)未獲滿足時(shí)，就該房屋的變價(jià)優(yōu)先受償。而抵押權(quán)人并不需要排除對(duì)抵押物的執(zhí)行，其可以從執(zhí)行標(biāo)的的變價(jià)款中優(yōu)先受償，強(qiáng)制執(zhí)行程序反而可以保障抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

本文認(rèn)為，抵押預(yù)告登記與所有權(quán)預(yù)告登記雖然都屬于預(yù)告登記的一種，但因其所要保全的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)不同，是否應(yīng)當(dāng)一概賦予預(yù)告登記權(quán)利人排除處分性強(qiáng)制措施的權(quán)利，值得仔細(xì)推敲。所有權(quán)預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)乃所有權(quán)之取得，該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)與處分性強(qiáng)制執(zhí)行措施目的之實(shí)現(xiàn)是完全對(duì)立的，預(yù)告登記權(quán)利人與拍定人最終只能有一人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，當(dāng)預(yù)告登記設(shè)立在先、法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施在后時(shí)，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力。因此，為了維護(hù)預(yù)告登記的制度功能，強(qiáng)制執(zhí)行程序只能為所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人讓位。但抵押預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)乃抵押權(quán)之設(shè)立，其實(shí)質(zhì)是一種優(yōu)先受償權(quán)。而優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不依賴于對(duì)標(biāo)的物的支配，只要在處分該標(biāo)的物時(shí)將標(biāo)的物的變價(jià)優(yōu)先用于滿足抵押權(quán)人的債權(quán)，此種權(quán)利便可得到滿足。因此與所有權(quán)預(yù)告登記不同，抵押預(yù)告登記功能的實(shí)現(xiàn)與強(qiáng)制執(zhí)行程序并非完全對(duì)立互斥，而是可以各取所需，并行不悖的。當(dāng)預(yù)購(gòu)商品房被法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，只要該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記、且不存在預(yù)告登記失效等情形時(shí)，即使抵押預(yù)告登記權(quán)利人尚未辦理抵押本登記，也應(yīng)當(dāng)允許其就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。同時(shí)由于是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，其權(quán)利實(shí)現(xiàn)的規(guī)則可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條第1款，即處理拍賣財(cái)產(chǎn)上抵押權(quán)的規(guī)定。雖然《民法典擔(dān)保制度解釋》的正式版本刪去了征求意見(jiàn)稿中曾明確規(guī)定的抵押預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)在預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)被法院拍賣、變賣時(shí)要求行使優(yōu)先受償權(quán)的表述，但這并不妨礙抵押預(yù)告登記權(quán)利人在強(qiáng)制執(zhí)行程序中依照《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第1款的規(guī)定請(qǐng)求行使優(yōu)先受償權(quán)。

(三)破產(chǎn)程序中抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力

在《民法典擔(dān)保制度解釋》頒布前，由于我國(guó)并未規(guī)定預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，在實(shí)踐中當(dāng)?shù)盅侯A(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，否定預(yù)告登記權(quán)利人可就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)陌咐膊环ζ鋽?shù)。其理由主要在于，縱觀我國(guó)破產(chǎn)法，在破產(chǎn)程序中享有特殊地位的權(quán)利無(wú)外乎所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和法律明文規(guī)定具有優(yōu)先性的債權(quán)(例如破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)等)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)，且不屬于法律明文規(guī)定具有優(yōu)先性的債權(quán)，所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人和抵押預(yù)告登記權(quán)利人也并非真正意義上的所有權(quán)人和抵押權(quán)人，無(wú)法行使取回權(quán)或別除權(quán)。因此有學(xué)者認(rèn)為，“否認(rèn)預(yù)告登記債權(quán)優(yōu)先性的判決也有其合理性，畢竟僅從實(shí)在法看，預(yù)告登記的債權(quán)并不具有與物權(quán)一樣的優(yōu)先性，所以根據(jù)別除權(quán)機(jī)制的原理，既然別除權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利不存在，那么在破產(chǎn)法上也不可能享有優(yōu)先權(quán)?！?/p>

在法律未規(guī)定經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)具有優(yōu)先效力的情況下，對(duì)于普通債權(quán)而言，其能否優(yōu)先實(shí)現(xiàn)取決于債權(quán)本身的性質(zhì)以及破產(chǎn)管理人的選擇?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定，債務(wù)人破產(chǎn)后如果債權(quán)人和債務(wù)人之間存在雙方均未履行完畢的合同，管理人可以選擇繼續(xù)履行或解除合同。而在預(yù)購(gòu)商品房抵押實(shí)踐中，抵押預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)來(lái)自抵押合同。而抵押合同屬于單務(wù)合同，它僅使抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有要求預(yù)告登記義務(wù)人辦理抵押本登記的請(qǐng)求權(quán)，并不負(fù)有向抵押人對(duì)待給付的義務(wù)。因此，購(gòu)房人破產(chǎn)后并不發(fā)生管理人選擇履行抵押合同或解除合同的情形。在《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定下，抵押預(yù)告登記義務(wù)人陷入破產(chǎn)后便得以不再履行辦理抵押本登記的義務(wù)，其結(jié)果是銀行無(wú)法再取得抵押權(quán)并就預(yù)購(gòu)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)。

本文認(rèn)為，破產(chǎn)法基于公平與經(jīng)濟(jì)效率最大化的考量，以禁止個(gè)別清償與實(shí)現(xiàn)全體債權(quán)人利益最大化為原則，特別賦予破產(chǎn)管理人對(duì)雙方均未履行完畢的合同以選擇權(quán)，對(duì)于地位完全平等的債權(quán)人而言是合理的。但預(yù)告登記權(quán)利人與普通債權(quán)人的地位并非完全平等，其享有法律保障其債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。在破產(chǎn)程序中，對(duì)于債務(wù)人和預(yù)告登記權(quán)利人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不應(yīng)簡(jiǎn)單地適用《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條。預(yù)告登記的制度目的是保障請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其根本效力體現(xiàn)為“繼續(xù)履行”，這種效力在破產(chǎn)法中應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖永m(xù)。因此新頒布的《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第2款規(guī)定，除預(yù)告登記設(shè)立在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，抵押人破產(chǎn)時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

依照《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第2款規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房人破產(chǎn)時(shí)，除抵押預(yù)告登記系人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)一年前辦理之外，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可直接就抵押財(cái)產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)，但人民法院只能在“受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持”。如果購(gòu)房人破產(chǎn)時(shí)抵押預(yù)告登記的房屋已經(jīng)具備建筑物所有權(quán)首次登記的條件，此時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值與正常房屋的市場(chǎng)價(jià)值不會(huì)相差太大，因此本條規(guī)定對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償?shù)姆秶粫?huì)產(chǎn)生太大影響。但如果購(gòu)房人破產(chǎn)時(shí)預(yù)購(gòu)商品房尚未建成，這必然會(huì)導(dǎo)致預(yù)購(gòu)商品房的價(jià)值低于正常房屋的市場(chǎng)價(jià)格。依照司法解釋的規(guī)定，抵押預(yù)告登記權(quán)利人在破產(chǎn)程序中行使優(yōu)先受償權(quán)的，優(yōu)先受償?shù)姆秶荒芤苑ㄔ菏芾淼盅喝似飘a(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為準(zhǔn)，即使破產(chǎn)宣告后抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值增加，抵押預(yù)告登記權(quán)利人也不能就增加的部分優(yōu)先受償。此與已辦理抵押本登記的抵押權(quán)人在破產(chǎn)程序中享有的優(yōu)先受償權(quán)不同。依照破產(chǎn)法的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)人在破產(chǎn)程序中可以隨時(shí)向管理人主張?zhí)幹玫盅贺?cái)產(chǎn)并就其變價(jià)優(yōu)先受償，破產(chǎn)法并未對(duì)擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鞒鎏貏e限制。因此對(duì)于已辦理抵押本登記的抵押權(quán)人而言，其優(yōu)先受償?shù)姆秶且缘盅贺?cái)產(chǎn)變價(jià)時(shí)的價(jià)值為準(zhǔn)。如果抵押財(cái)產(chǎn)在債務(wù)人被申請(qǐng)破產(chǎn)后升值，只要該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值未超過(guò)抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額，抵押權(quán)人當(dāng)然可以就升值部分行使優(yōu)先受償權(quán)。但《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第2款卻將抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償?shù)姆秶薅椤叭嗣穹ㄔ菏芾砥飘a(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)”，根據(jù)最高院的說(shuō)明，這樣規(guī)定主要基于兩點(diǎn)考慮：一是抵押人破產(chǎn)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)可能尚未建成，如果根據(jù)相關(guān)法律建成的部分還不屬于抵押人所有，此時(shí)認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)可能會(huì)損害案外第三人的利益。二是如果用于抵押的建筑物在抵押人破產(chǎn)時(shí)成為“爛尾樓”，在破產(chǎn)重整過(guò)程中又有第三人投入資金繼續(xù)完成了建筑物的建造，此時(shí)賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)建成后的建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)，也可能會(huì)損害第三人的利益，并給破產(chǎn)重整帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)，不利于破產(chǎn)重整制度的推行。

但在上述兩種情形中是否有必要對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償范圍作出特別限制，值得商榷。如前所述，抵押預(yù)告登記的適用場(chǎng)景主要是預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款，在該法律關(guān)系中，除銀行與購(gòu)房人外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是重要的一方主體?，F(xiàn)實(shí)中，大部分普通消費(fèi)者都無(wú)力憑借其自有資金購(gòu)買住房，如果購(gòu)房人無(wú)法通過(guò)銀行獲得貸款，必然導(dǎo)致眾多消費(fèi)者無(wú)力買房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也將無(wú)法通過(guò)“商品房預(yù)售”的方式提前回籠資金，最終使得這一商業(yè)模式難以繼續(xù)運(yùn)作。因此購(gòu)房人從銀行處獲得按揭貸款符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益，實(shí)踐中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也扮演著促成銀行向購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款的角色：為了打消銀行的顧慮，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)為購(gòu)房人辦理預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記，確保購(gòu)房人將來(lái)能夠順利取得房屋所有權(quán)，進(jìn)而保障銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；另一方面，在銀行的抵押權(quán)順利設(shè)立前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)為購(gòu)房人的還款責(zé)任提供階段性連帶責(zé)任保證，如果購(gòu)房人無(wú)力還款，銀行可以直接要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)清償責(zé)任。從上述交易模式可以看出，雖然房屋未建成前已建成的部分屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，理論上允許銀行直接行使優(yōu)先受償權(quán)似乎會(huì)損害所有權(quán)人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益，但實(shí)質(zhì)上自銀行向購(gòu)房人提供按揭貸款時(shí)起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人均默認(rèn)銀行對(duì)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，因此在房屋未建成的情況下允許銀行行使優(yōu)先受償權(quán)并不違反當(dāng)事人的真實(shí)意思，也不會(huì)損害第三人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益。相反，如果銀行的債權(quán)無(wú)法通過(guò)對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)玫綕M足，銀行勢(shì)必還會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，顯然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其更希望銀行直接通過(guò)行使優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。另外，如果用于抵押的建筑物在抵押人破產(chǎn)時(shí)成為“爛尾樓”，而在破產(chǎn)重整過(guò)程中有第三人愿意投入資金繼續(xù)完成建筑物的建造，這一決定屬于破產(chǎn)程序中的重大事項(xiàng)，必然需要經(jīng)債權(quán)人會(huì)議一致通過(guò)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人作為這一方案的受益方，也必然需要作出一定的讓步，在各方基于自身利益的考慮達(dá)成一致的情況下，法律沒(méi)有必要出于“父愛(ài)主義”規(guī)定抵押預(yù)告登記權(quán)利人只能在法院受理抵押人破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償。綜上所述，在抵押人破產(chǎn)的情形下，如果主債權(quán)的數(shù)額大于抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值且無(wú)特別約定的，抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)以抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)時(shí)的價(jià)值為準(zhǔn)。

四、結(jié)語(yǔ)