張劍青（高級(jí)會(huì)計(jì)師）

（中鐵建南沙投資發(fā)展有限公司 廣東廣州 511458）

保障性租賃住房作為重點(diǎn)民生工程，短期穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、長期助力共同富裕。近年來，國家制定了保障性租賃住房的頂層規(guī)劃，出臺(tái)了各項(xiàng)支持政策，加快保障性租賃住房的發(fā)展。國辦印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》從土地、財(cái)稅、金融等方面給予政策支持，以降低保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營成本，幫助租賃企業(yè)形成資金平衡、略有盈利的可持續(xù)商業(yè)運(yùn)作模式，支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營管理保障性租賃住房，促進(jìn)住房租賃企業(yè)的專業(yè)化發(fā)展，加快房企的轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育充滿活力的市場(chǎng)主體，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)租賃住房的發(fā)展，將進(jìn)一步推動(dòng)住房回歸居住屬性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾圃鞓I(yè)為重心，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。但是，當(dāng)前我國保障性租賃住房仍然面臨著資金缺口大、項(xiàng)目運(yùn)營管理不專業(yè)、商業(yè)價(jià)值鏈不閉環(huán)等問題，這極大地阻礙了保障性租賃住房的發(fā)展。破解當(dāng)前保障性租賃住房面臨的主要問題，大力發(fā)展公募REITs是一種有效路徑選擇。公募REITs不僅能有效解決商業(yè)價(jià)值鏈閉環(huán)，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，引進(jìn)大量的社會(huì)資本，促進(jìn)存量資產(chǎn)和增量投資的良性循環(huán)，還能充分發(fā)揮價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)保障性租賃住房運(yùn)營管理的規(guī)?；?、專業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量、健康發(fā)展。

一、當(dāng)前加快發(fā)展保障性租賃住房面臨的困難

（一）保障性租賃住房投資建設(shè)資金來源相對(duì)單一、資金缺口大

由于保障性租賃住房租金回報(bào)率低、投資回收期長，社會(huì)資本方參與投資建設(shè)的意愿不強(qiáng)，資金來源相對(duì)單一，目前建設(shè)資金來源主要依賴于政府資金，一是政府財(cái)政資金，主要為一般公共預(yù)算中保障性安居工程科目與政府性基金預(yù)算中保障性安居工程專項(xiàng)債支出；二是銀行保障性安居工程貸款。近年來，為了大力發(fā)展保障性租賃住房，各級(jí)政府加大了對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的財(cái)政和金融政策支持。但是由于當(dāng)前各級(jí)政府債務(wù)壓力巨大，政府財(cái)政支持保障性住房建設(shè)的能力捉襟見肘，保障性租賃住房投資需求資金缺口很難通過財(cái)政資金得到很好的解決。另外，雖然2022年2月8日銀保監(jiān)和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，加大了金融對(duì)保障性住房的政策支持，但是項(xiàng)目土地抵押權(quán)是否受限、項(xiàng)目的擔(dān)保能力都會(huì)極大地影響項(xiàng)目的貸款融資。更為重要的是，財(cái)政資金和銀行貸款投入都會(huì)進(jìn)一步加大政府和企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，提高杠桿率，不利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

（二）保障性租賃住房運(yùn)營管理業(yè)績不佳、專業(yè)度不高

目前保障性租賃住房的運(yùn)營管理基本上是以政府或其下屬的事業(yè)單位的行政管理為主，引入市場(chǎng)主體較少，由于政府的財(cái)力、精力有限，加之保障性租賃住房的規(guī)模逐年增長，運(yùn)營管理成本越來越大，運(yùn)營管理的壓力不斷增加，整體來看，目前保障性租賃住房運(yùn)營管理專業(yè)度不高、業(yè)績不佳主要表現(xiàn)在：一是對(duì)運(yùn)營管理的范圍理解狹隘，把握不全。目前的運(yùn)營管理只是在物業(yè)上，而在社區(qū)文化建設(shè)、配套設(shè)施經(jīng)營等方面考慮較少，甚至根本沒考慮，更不用說從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局來把握保障性租賃住房的運(yùn)營管理。二是運(yùn)營管理主體缺乏有效的管理工具、團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性不強(qiáng)。目前我國在發(fā)展保障性租賃住房方面，更多的精力投入在項(xiàng)目投資建設(shè)方面，而在運(yùn)營管理方面重視不夠，社會(huì)和市場(chǎng)作用發(fā)揮不夠，沒有積極引進(jìn)市場(chǎng)上有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目運(yùn)營管理的業(yè)績也就難以有好的表現(xiàn)。

（三）保障性租賃住房投資退出管道缺失、商業(yè)價(jià)值不高

當(dāng)前，保障性租賃住房項(xiàng)目主要采用“投、融、建、管”一體化的運(yùn)營模式，盈利來源單一，主要依靠租金收入，同時(shí)租金回報(bào)率普遍在1%—2%左右，遠(yuǎn)低于5%的正常投資收益水平，且租金回款來源不確定、投資回收期長，因此項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值不高，市場(chǎng)化主體參與的動(dòng)力嚴(yán)重不足。近年來，雖然國家在金融政策層面加大了對(duì)保障性租賃住房的支持力度，比如鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用銀團(tuán)貸款加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的融資支持；鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為用于保障性租賃住房項(xiàng)目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度；支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目特點(diǎn)，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)貸款保障能力。但是，所有的金融政策只是為項(xiàng)目提供信貸支持，并沒有真正打通項(xiàng)目的退出機(jī)制，保障性租賃住房“投資-運(yùn)營-退出”的價(jià)值鏈閉環(huán)并沒有形成，這直接影響到社會(huì)資本投資的積極性，也極大地限制了保障性住房的發(fā)展。

二、公募REITs是促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的有效路徑選擇

（一）公募REITs實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈閉環(huán)，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值

公募REITs是一種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、投資門檻低、流動(dòng)性較高、收益風(fēng)險(xiǎn)中等、分紅相對(duì)穩(wěn)定、主動(dòng)管理型的權(quán)益型投資工具，其價(jià)值主張是穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及持續(xù)性分紅，且注重長期投資回報(bào)，估值邏輯和商業(yè)邏輯與保障性租賃住房項(xiàng)目有非常高的適配性，本質(zhì)上可以理解為一種“資產(chǎn)IPO”,它為投資者退出租賃住房項(xiàng)目打通了資本市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)了保障性租賃住房項(xiàng)目“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，有效地改善了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，大大地提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。同時(shí)，REITs作為權(quán)益型融資工具，其通過二級(jí)市場(chǎng)募集權(quán)益資金，對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化出售，并用權(quán)益性資金置換項(xiàng)目存量債務(wù)，一方面可以為前期開發(fā)建設(shè)投資提供退出渠道，有效降低投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、防范和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)再投資能力、促進(jìn)投資良性循環(huán)，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，助力住房租賃企業(yè)形成可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)模式；另一方面，還可以提前償還地方政府的投入資金，降低政府負(fù)債，對(duì)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也能起到一定程度的緩解。

（二）公募REITs具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，有助于經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置

公募REITs是把流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上可流通交易基金的金融過程。通過對(duì)成熟公募REITs市場(chǎng)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，長期來看，作為一種連接不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的金融工具，公募REITs市場(chǎng)價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間有著十分緊密的關(guān)聯(lián)，可以將長期公募REITs投資作為長期不動(dòng)產(chǎn)投資的替代。由于具有相同的底層資產(chǎn)，公募REITs與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)最終都會(huì)調(diào)整自身的價(jià)格與變化的基本面一致。在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化之后，由于流動(dòng)性好、交易量大、交易成本低，公募REITs相比不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)更加信息有效，實(shí)證研究表明，公募REITs市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)優(yōu)先于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整更加緩慢，因此公募REITs市場(chǎng)具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)的“錨”。通過公募REITs的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，為經(jīng)濟(jì)資源跨時(shí)間、跨地域和跨產(chǎn)業(yè)配置提供了長期有效的價(jià)格信號(hào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。

（三）公募REITs有助于提升項(xiàng)目運(yùn)營管理業(yè)績，提高運(yùn)營管理專業(yè)化水平

從低流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)到高流動(dòng)性的金融產(chǎn)品，公募REITs的基本運(yùn)作模式是通過公開市場(chǎng)募集資金，將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為長期資本，主要投資于持有型物業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，通過專業(yè)化運(yùn)營獲取租金或其他收入，獲得穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，同時(shí)通過租金增長及跨周期持有獲得資產(chǎn)增值收益。因此，公募REITs的價(jià)值創(chuàng)造建立在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)運(yùn)營上，以資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流作為給投資者分紅付息的主要來源，以資產(chǎn)本身的管理升級(jí)和估值提升為投資者帶來長期持有的收益。從商業(yè)邏輯的本源出發(fā)，公募REITs估值的核心在于評(píng)估其長期穩(wěn)定分紅以及由于提升運(yùn)營管理水平而使資產(chǎn)增值的能力。為了提升公募REITs的估值和市場(chǎng)表現(xiàn)，管理人有足夠的動(dòng)力提升運(yùn)營管理水平，建立有效的激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)各項(xiàng)資產(chǎn)管理能力。另外，從國際成熟市場(chǎng)來看，公募REITs是租賃住房的重要供應(yīng)主體，因此，公募REITs的壯大有助于改善我國當(dāng)前租賃住房以個(gè)人供給為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)?；?、集約化和專業(yè)化發(fā)展，提升運(yùn)營水平和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造美好生活。

（四）公募REITs能有效改善租賃投資企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，激活市場(chǎng)活力

公募REITs作為一種創(chuàng)新的權(quán)益融資工具，可以有效改善保障性租賃住房投資企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，激活企業(yè)市場(chǎng)活力。一是公募REITs市場(chǎng)能夠使投資企業(yè)持有的運(yùn)營資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)重估，企業(yè)以重估價(jià)轉(zhuǎn)讓運(yùn)營資產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)投資收益，提高企業(yè)的盈利水平。二是投資企業(yè)通過公募REITs市場(chǎng)剝離運(yùn)營類資產(chǎn)，可使企業(yè)ROE及自由現(xiàn)金流邊際得到顯著改善。由于運(yùn)營資產(chǎn)投資成本大，在運(yùn)營階段貢獻(xiàn)的凈利潤率較低甚至為負(fù)，若將相關(guān)資產(chǎn)剝離，則企業(yè)的凈利潤率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠得到雙重改善，從而使企業(yè)ROE邊際得到顯著改善；企業(yè)自由現(xiàn)金流公式可簡化為：FCFF=凈利潤+財(cái)務(wù)費(fèi)用+折舊攤銷-資本性支出-凈營運(yùn)資本增加額，剝離運(yùn)營資產(chǎn)，可以大幅增加凈利潤、財(cái)務(wù)費(fèi)用小幅減少、折舊攤銷小幅減少、當(dāng)期資本性支出大幅減少以及當(dāng)期凈營運(yùn)資本不變，綜合分析影響FCFF的5個(gè)主要指標(biāo)，可以得出：Δ凈利潤+Δ財(cái)務(wù)費(fèi)用+Δ折舊攤銷-Δ資本性支出-Δ凈運(yùn)營資本=ΔFCFF〉0，即剝離運(yùn)營類資產(chǎn)將使企業(yè)的自由現(xiàn)金流得到邊際改善。三是助力企業(yè)融資破局，激活企業(yè)活力，重回增長。公募REITs打造了“投資-建設(shè)-運(yùn)營-出售”閉環(huán)，租賃投資企業(yè)可以將其處于運(yùn)營期的資產(chǎn)，通過公募REITs出售給公眾投資者，收回前期投資成本、乃至資本增益部分，而后將此部分資金用于再投資。同時(shí)，企業(yè)的ROE及自由現(xiàn)金流均出現(xiàn)改善，資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕，可以在不提升負(fù)債率的前提下，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況得到有效的改善，進(jìn)一步激活企業(yè)的市場(chǎng)活力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的持續(xù)穩(wěn)定增長。

三、加快推進(jìn)保障性租賃住房公募REITs發(fā)展的幾點(diǎn)建議

（一）完善保障性租賃住房項(xiàng)目土地資產(chǎn)的合規(guī)性

當(dāng)前，保障性租賃住房用地來源的多樣性以及保障性租賃住房土地資產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)象突出，在很多項(xiàng)目上其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓都存在一些限定條件，但是，土地資產(chǎn)的合規(guī)性是保障性租賃住房發(fā)行公募REITs的重要前提。因此，在發(fā)行公募REITs前，需要確保項(xiàng)目土地資產(chǎn)的合規(guī)性，相關(guān)方對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式無異議。建議加強(qiáng)制度和政策創(chuàng)新，對(duì)各類保障性租賃住房項(xiàng)目的土地資產(chǎn)進(jìn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)化，使得各種來源的保障性租賃住房土地資產(chǎn)符合政策要求，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。比如，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建設(shè)的保障性租賃住房，集體經(jīng)濟(jì)組織往往以土地作價(jià)入股在項(xiàng)目公司中占有相應(yīng)股份，在運(yùn)營期分享收益，有關(guān)部門往往規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書（土地使用權(quán)）上須注明僅用于租賃住房建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得改變土地用途，不得出售，這就不能滿足發(fā)行公募REITs的合規(guī)條件。因此，針對(duì)保障性租賃住房土地資產(chǎn)來源的方式，為滿足發(fā)行公募REITs的合規(guī)條件，建議做以下政策創(chuàng)新：一是對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，建議所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行公募REITs無異議；二是對(duì)以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，建議原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行公募REITs無異議。

（二）控制項(xiàng)目土地成本，提升保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營收益率

保障性租賃項(xiàng)目運(yùn)營收益率偏低也是能否發(fā)行公募REITs面臨的最主要的問題，而影響項(xiàng)目收益率最重要的因素是項(xiàng)目土地成本過高。如何降低項(xiàng)目土地成本，參考國際經(jīng)驗(yàn)，一方面，供地階段的財(cái)政補(bǔ)貼最直接的方式就是合理讓渡地價(jià)。目前，國家和地方已經(jīng)就部分類型的住房租賃專項(xiàng)用地進(jìn)行了因地制宜的合理讓渡地價(jià)，如上海的R4用地。另一方面，對(duì)于其他類型的住房租賃專項(xiàng)用地如競自持用地、集體建設(shè)用地等，也建議能夠制定相應(yīng)的財(cái)政政策，如采取延期繳納土地出讓價(jià)款的方式，以降低拿地成本。因此，采用多種方式籌措租賃住房用地，降低土地獲取成本，是有效控制租賃住房項(xiàng)目總成本、滿足公募REITs發(fā)行基本條件的關(guān)鍵。為此建議：一是繼續(xù)擴(kuò)大劃撥土地及其他保障性租賃住房項(xiàng)目用地供應(yīng)，相關(guān)土地供應(yīng)計(jì)劃單列，合理讓渡土地價(jià)格。二是因地制宜，允許企事業(yè)單位利用自有閑置用地建設(shè)租賃住房，供應(yīng)本單位職工及周邊符合條件的保障對(duì)象。三是新出讓土地用于開發(fā)建設(shè)商品住宅的，要求按照不低于建筑總面積的一定比例配建保障性住房，無償移交作為保障性租賃住房，降低項(xiàng)目的土地成本，提高運(yùn)營收益率。

（三）完善稅收優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮稅收政策的驅(qū)動(dòng)作用

2022年1月29日，財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)政策的公告》（以下簡稱“3號(hào)公告”）。3號(hào)公告明確：（1）原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅；（2）原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，企業(yè)所得稅遞延至REITs募資完成后再繳納；（3）原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，企業(yè)所得稅遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓REITs份額時(shí)再繳納，原始權(quán)益人通過二級(jí)市場(chǎng)增持公募REITs份額時(shí)按先進(jìn)先出原則處理。3號(hào)公告大大減輕了原始權(quán)益人在設(shè)立環(huán)節(jié)的稅負(fù)壓力，體現(xiàn)了國家對(duì)發(fā)展公募REITs的大力支持，提高了原始權(quán)益人申報(bào)公募REITs的積極性，新政對(duì)推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展壯大有重大深遠(yuǎn)意義。但是，在我國公募REITs+資產(chǎn)支持計(jì)劃模式下，存在投資者、封閉式證券投資基金、專項(xiàng)計(jì)劃和項(xiàng)目公司四個(gè)層級(jí)，在公募REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)，各個(gè)層級(jí)涉及到所得稅、增值稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等諸多稅種，稅收政策復(fù)雜。從國際對(duì)比來看，在公募REITs運(yùn)營以及退出環(huán)節(jié)，有很多成功的可借鑒的經(jīng)驗(yàn)用于進(jìn)一步完善稅收優(yōu)惠政策。另外，3號(hào)公告更多是“提綱挈領(lǐng)”的政策，部分細(xì)則有待實(shí)踐中完善，包括如何定義“劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)”以及若公募REITs發(fā)行失敗的稅務(wù)處理等有待后續(xù)政策進(jìn)一步明確。建議明確將保障性租賃住房公募REITs界定為滿足“3號(hào)公告”的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并在實(shí)踐中不斷完善REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮稅收政策的驅(qū)動(dòng)作用。

（四）優(yōu)先選擇人口凈流入的大城市開展保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)

目前，我國公募REITs試點(diǎn)主要聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，而將房地產(chǎn)項(xiàng)目排除在外。我們要基于保障性租賃住房的民生屬性，將該類資產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)范圍，防止市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策誤讀和輿論炒作，同時(shí)建立健全相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度，徹底隔離租賃住房資金與房地產(chǎn)開發(fā)資金混同使用，確保發(fā)行公募REITs的回籠資金主要投入在租賃住房建設(shè)運(yùn)營。當(dāng)前，我國租賃住房需求主要集中在人口凈流入的大城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國重點(diǎn)10城的租賃市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)約占全國市場(chǎng)規(guī)模的50%。因此，我們要優(yōu)先選擇人口凈流入的大城市、各類符合條件的保障性租賃住房資產(chǎn)開展公募REITs試點(diǎn)，并防范募集資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。建議鼓勵(lì)人口凈流入城市積極出臺(tái)保障性租賃住房公募REITs政策，對(duì)保障性租賃住房的屬性、保障性租賃住房公募REITs的實(shí)施條件、保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)（包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、設(shè)立條件、物業(yè)估值、擴(kuò)募機(jī)制、基礎(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、分紅比例、各方主體責(zé)任與義務(wù)、信息披露、監(jiān)管部門、ABS投資的最低比例、最低分紅比例等）、政策支持（包括稅收、財(cái)政、土地供給等），以及實(shí)施支持（包括人才培養(yǎng)、政府部門協(xié)同等）等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，為推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)提供制度與政策支撐。