金 玲 李鐘林

（延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，吉林 延邊 133002）

一、引言

本文以賺取額外經(jīng)濟(jì)收入作為房東在Airbnb發(fā)布房源的主要?jiǎng)訖C(jī)，選取北京、上海、重慶3個(gè)城市作為研究對(duì)象，分析GDP、全市居民人均可支配收入、住宅銷(xiāo)售面積，國(guó)際旅游人數(shù)等，我國(guó)經(jīng)濟(jì)因素與Airbnb3種類(lèi)型的房源供給量之間的相關(guān)性。進(jìn)一步探討房東參與Airbnb 等共享住宿平臺(tái)的現(xiàn)象對(duì)城市住房市場(chǎng)和城市空間的負(fù)面影響，提出對(duì)于我國(guó)共享住宿平臺(tái)監(jiān)管的對(duì)策建議。

二、我國(guó)共享住宿市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2020）》顯示，2019年我國(guó)共享住宿領(lǐng)域發(fā)展速度較快，在共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中快速增長(zhǎng)的領(lǐng)域之一，交易規(guī)模為225億元，同比增長(zhǎng)36.4%?！吨袊?guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2021）》顯示，2020年，因受新冠疫情的影響，共享住宿市場(chǎng)交易規(guī)模下降為158億元，同比下降29.8%。

2019年，我國(guó)共享住宿市場(chǎng)參與人數(shù)為20000萬(wàn)人，其中服務(wù)提供者人數(shù)為618萬(wàn)人。2019年的共享住宿用戶規(guī)模為8300萬(wàn)人，共享住宿用戶在網(wǎng)民中的普及率9.7%①。2020年共享住宿用戶規(guī)模下降為6983萬(wàn)人，網(wǎng)民普及率均為下降為7.43%②。2020年人均共享住宿支出在住宿消費(fèi)中的占比，從2019年7.4%下降至4.9%。由于共享住宿行業(yè)是旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分，因此2020年共享住宿領(lǐng)域是遭受新冠疫情影響較大的領(lǐng)域。共享住宿市場(chǎng)交易額、共享住宿用戶在網(wǎng)民中的普及率、人均共享住宿支出在住宿消費(fèi)中的占比、共享住宿收入在全國(guó)住宿業(yè)客房收入的占比，均在2020年明顯下降。

三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)因素與Airbnb房源供給量之間的相關(guān)性分析

據(jù)《2020年Airbnb愛(ài)彼迎中國(guó)房東社區(qū)報(bào)告》，在Airbnb中國(guó)，有78%的房東是以賺取額外收入為動(dòng)機(jī)，52%房東是以認(rèn)識(shí)新朋友為動(dòng)因，39%房東以了解其他文化為由，在Airbnb出租房源?！禔irbnb愛(ài)彼迎2019年房東社區(qū)報(bào)告》中顯示，北京、上海、重慶是擁有最多超贊房東、Plus 房東的城市。同時(shí)，也是熱門(mén)的民宿城市，在《中國(guó)共享住宿發(fā)展報(bào)告（2020）》中，包含在2019年房源量、間夜量、訂單量TOP10城市名單中。

因此，本研究以賺取額外經(jīng)濟(jì)收入作為房東在Airbnb出租房源的主要?jiǎng)右?，選擇北京、上海、重慶3個(gè)城市作為樣本。選取2019年～2020年，共8個(gè)季度的GDP、全市居民人均可支配收入、住宅銷(xiāo)售面積、國(guó)際旅游人數(shù)作為經(jīng)濟(jì)因素，并從北京、上海、重慶市統(tǒng)計(jì)局獲得此數(shù)據(jù)。從AirDNA獲得在上個(gè)月至少預(yù)定過(guò)一次的房源出租列單——“Active”Airbnb房源出租數(shù)據(jù)，包括整個(gè)房源、獨(dú)立房間、合住房間3個(gè)房源類(lèi)型的供給量以及總房源供給量。

根據(jù)表1所示，GDP、全市居民人均可支配收入與Airbnb房源供給量之間的相關(guān)關(guān)系分析中，北京、上海的GDP與Airbnb總房源量、整個(gè)房源和獨(dú)立房間供給量呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與合住房間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。北京的全市居民人均可支配收入與獨(dú)立房間、合住房間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。上海的全市居民人均可支配收入與合住房間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。在重慶，GDP、全市居民人均可支配收入與Airbnb房源供給量之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。

GDP的增長(zhǎng)會(huì)提高產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格，Airbnb的價(jià)格也會(huì)隨之增長(zhǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)更多的人在Airbnb平臺(tái)上出租房源。Hong-Yun Jiang等（2021）研究發(fā)現(xiàn)，北京、上海等GDP較高的發(fā)達(dá)地區(qū)的Airbnb房源價(jià)格也高。全市居民人均可支配收入的增加表示全市居民的生活水平和購(gòu)買(mǎi)力的提高。隨著生活水平與購(gòu)買(mǎi)力的提高，人們有能力可購(gòu)買(mǎi)更大的房子，提供更多閑置的房源，通過(guò)Airbnb出租整個(gè)房源或獨(dú)立房間視為一種投資，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。合住房間與整個(gè)房源、獨(dú)立房間相比，因出租價(jià)格較低，從而獲得的經(jīng)濟(jì)收入也低。因此，在北京、上海，人們更加傾向于出租整個(gè)房源或獨(dú)立房間獲得額外的經(jīng)濟(jì)收入。重慶作為“新一線城市”，與北京和上海相比，在政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、消費(fèi)水平和開(kāi)放程度等方面占劣勢(shì)，GDP和全市居民人均可支配收入相比較低，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很大程度體現(xiàn)在居民收入水平上。重慶的GDP、全市居民人均可支配收入與Airbnb房源供給量之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。這表示，當(dāng)GDP與全市居民人均可支配收入下降時(shí)，人們更加愿意在Airbnb出租房源來(lái)賺取額外的經(jīng)濟(jì)收入。

住宅銷(xiāo)售面積與Airbnb房源供給量之間的相關(guān)關(guān)系分析中，北京的住宅銷(xiāo)售面積與Airbnb房源供給量之間存在正相關(guān)關(guān)系。住宅銷(xiāo)售面積是指出售住宅商品房的合同總面積（即雙方簽署的正式買(mǎi)賣(mài)合同中所確定的建筑面積），反映住宅商品房銷(xiāo)售情況。根據(jù)《共享住宿發(fā)展報(bào)告（2020）》，2019年房源量最高的城市為北京。北京作為我國(guó)首都，以及我國(guó)的政治、文化中心，擁有故宮、天壇、頤和園等著名的歷史文化景點(diǎn)，每年都有眾多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客。隨著這些游客們的住宿需求旺盛，越來(lái)越多高收入階層的人會(huì)想通過(guò)Airbnb將自有的閑置房源出租給游客獲得經(jīng)濟(jì)收益。上海、重慶的住宅銷(xiāo)售面積與Airbnb房源供給量存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。住宅商品房銷(xiāo)售面積的下降，表示住宅商品房銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀，在很大程度是由房?jī)r(jià)的上漲所導(dǎo)致的。因此，人們?cè)贏irbnb發(fā)布房源很有可能是減輕由高房?jī)r(jià)所造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

根據(jù)表2，GDP與總房源量、合住房間的供給量相關(guān)系數(shù)為0.467和0.473，在5%水平上顯著，與獨(dú)立房間相關(guān)系數(shù)為0.669，在1%水平上顯著。GDP與獨(dú)立房間供應(yīng)量存在顯著的相關(guān)性，表示人們可能在Airbnb上出租閑置空間，并獲得額外收入來(lái)支付隨著GDP增長(zhǎng)而增加的生活成本。

表2 北京、上海、重慶3個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)因素與Airbnb房源供給量的相關(guān)分析

全市居民人均可支配收入與總房源量、獨(dú)立房間、合住房間相關(guān)系數(shù)為0.518、0.758、0.696，均在1%水平上顯著，變量之間存在顯著的相關(guān)性。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)作為一種資產(chǎn)投資方式的住房需求越大。北京、上海、重慶作為旅游民宿熱門(mén)城市，全市居民可通過(guò)Airbnb 發(fā)布房源，作為投資激活閑置房產(chǎn)的價(jià)值，創(chuàng)造額外的收入淶源。

住宅銷(xiāo)售面積與總房源供給量、整個(gè)房源、獨(dú)立房間、合住房間供給量呈現(xiàn)顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。住宅商品房銷(xiāo)售面積的下降，在很大程度上與房?jī)r(jià)上漲有關(guān)。Beatriz Benítez-Aurioles等（2020）研究發(fā)現(xiàn)，Airbnb房源數(shù)量與房?jī)r(jià)有顯著的積極影響，因?yàn)樵谝粋€(gè)地區(qū)Airbnb房源數(shù)量的增多，暗示越來(lái)越多的房東已通過(guò)Airbnb向游客出租房源來(lái)提高房產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的情況下，利用Airbnb短期出租房源也可以視為一種投資。房?jī)r(jià)上漲與房產(chǎn)價(jià)值提高和租金上漲相關(guān)，因此類(lèi)房子位于相對(duì)良好的位置并周?chē)€有良好的便利設(shè)施。Hong-Yun Jiang等（2021）研究發(fā)現(xiàn)，離著名旅游景點(diǎn)越近，Airbnb房源價(jià)格就越高。因此，Airbnb房源價(jià)格越高，房東獲得的收益也會(huì)隨之提高。

國(guó)際旅游入境人數(shù)與總房源、整個(gè)房源、獨(dú)立房間、合住房間的供給量存在正相關(guān)關(guān)系。尤其是，與合住房間的供給量具有顯著的相關(guān)性。對(duì)于消費(fèi)能力較低、隱私方面沒(méi)有強(qiáng)烈要求的國(guó)際游客而言，合住房間是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好選擇。因游客可以以較低的價(jià)格，滿足對(duì)體驗(yàn)當(dāng)?shù)匚幕男枨蟆?/p>

總體而言，GDP的增加使人們由通過(guò)Airbnb發(fā)布房源所獲得額外收入來(lái)支付所增加的生活成本。全市居民人均可支配收入的增加使人們?cè)敢庖酝顿Y的方式，在Aibnb出租房源獲得經(jīng)濟(jì)收入。住宅銷(xiāo)售面積的下降，很可能是因房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的不樂(lè)觀。此時(shí)，人們更愿意選擇Airbnb，通過(guò)短期出租房源獲得收益。消費(fèi)能力較低，對(duì)隱私安全要求較低的國(guó)際游客會(huì)更傾向于合住房間。因此，GDP、全市居民人均可支配收入、國(guó)際旅游入境人數(shù)和住宅銷(xiāo)售面積等經(jīng)濟(jì)因素與Airbnb房源供應(yīng)量相關(guān)。

四、我國(guó)共享住宿平臺(tái)對(duì)城市住房市場(chǎng)和城市空間的負(fù)面影響

由上述的經(jīng)濟(jì)因素與Airbnb房源供給量之間的相關(guān)性分析結(jié)果得出，GDP和全市居民人均可支配收入的增加、由房?jī)r(jià)上漲所影響的住宅銷(xiāo)售面積的下降，國(guó)際旅游入境人數(shù)與房東因獲取額外收入?yún)⑴cAirbnb出租房源的行為有關(guān)。尤其在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中，高收入房東可通過(guò)Airbnb發(fā)布房源助于資本積累。

北京Airbnb房源呈現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，城市中心地區(qū)Airbnb空間分布更加密集，各交通干道及附近均有Airbnb房源的分布。在上海，共享住宿空間布局中，Airbnb聚集的區(qū)域大多數(shù)位于城市中心城區(qū)的地鐵站附近，途家房源主要集中在中心城區(qū)的旅游商業(yè)區(qū)?？梢?jiàn)，北京、上海Airbnb等共享住宿平臺(tái)的房源分布在餐飲業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的生活、公共服務(wù)，基礎(chǔ)設(shè)施健全和交通便利的中心地區(qū)。

如今，在我國(guó)共享住宿市場(chǎng)上，具有代表性的共享住宿平臺(tái)中出現(xiàn)“一主多方”的現(xiàn)象。在Airbnb中國(guó)，房東人均最低房源數(shù)為3.13套/人，擁有2套至4套的房東占30%，擁有5套及以上的房東占20%。途家民宿房東人均房源數(shù)為3.66套/人，擁有2套至4套房源的房東占35%，擁有5套及以上的房東占22%。Airbnb中國(guó)、途家、小豬短租等共享住宿平臺(tái)的房東，在一個(gè)城市所發(fā)布的房源基本上3套及以上，甚至有些房東擁有10套至20套。尤其在Airbnb中國(guó)發(fā)布房源時(shí)，房東可導(dǎo)入途家平臺(tái)的房源。

第一，共享住宿平臺(tái)“職業(yè)房東”的增加會(huì)擾亂城市住房市場(chǎng)的秩序。越來(lái)越多的房東通過(guò)共享住宿平臺(tái)，將房屋短期出租給游客，提高房產(chǎn)的價(jià)值并獲得額外收入。此現(xiàn)象的激增暗示共享住宿市場(chǎng)具有盈利能力，一些房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商也會(huì)被此市場(chǎng)所吸引，以高價(jià)從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)入，通過(guò)平臺(tái)把這些房屋以短租形式租給游客，從而提高經(jīng)濟(jì)收益。這種“職業(yè)房東”的增加，房源趨于商業(yè)化，越來(lái)越偏離線上民宿的概念，更像是居民區(qū)里的公寓式酒店，平臺(tái)越來(lái)越像職業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。這將會(huì)減少對(duì)當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居民的房租供給，進(jìn)一步對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷袌?chǎng)造成擠出效應(yīng)。

第二，共享住宿平臺(tái)會(huì)干擾城市空間。共享短租以更低的成本占據(jù)城市核心中心，平臺(tái)上的房源基本集中在人口密度較大、繁華的地區(qū)，可能會(huì)導(dǎo)致部分地段的租金急劇上漲和地域性商業(yè)壟斷，同時(shí)也會(huì)引起酒店行業(yè)的不滿。在城市空間中，共享住宿會(huì)推動(dòng)人口結(jié)構(gòu)變化、旅游紳士化③、激化社會(huì)矛盾，會(huì)沖擊社會(huì)經(jīng)濟(jì)空間，同時(shí)，會(huì)給商業(yè)空間帶來(lái)變化、因設(shè)施的過(guò)度使用和擁擠，會(huì)改變部分地區(qū)的物質(zhì)環(huán)境。

五、我國(guó)共享住宿平臺(tái)監(jiān)管對(duì)策建議

共享經(jīng)濟(jì)使社會(huì)資源可以得到再利用和利益轉(zhuǎn)化，因市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，使更多的人參與到共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，因此，它具有創(chuàng)造巨大經(jīng)濟(jì)效益的潛力。美國(guó)的舊金山和紐約城市針對(duì)Airbnb等共享住宿平臺(tái)設(shè)立一項(xiàng)法案，通過(guò)提高共享住宿市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)行規(guī)制。目前，在我國(guó)，Airbnb、小豬短租、途家等共享住宿平臺(tái)與各城市政府合作，發(fā)揮旅游業(yè)在鄉(xiāng)村振興的積極作用，參與舊房改造項(xiàng)目，改善社區(qū)人們的周?chē)瞽h(huán)境，助于提升城市發(fā)展活力。共享住宿市場(chǎng)擴(kuò)大可參與旅游服務(wù)的社區(qū)范圍和數(shù)量，并且提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和收入渠道。因此，像美國(guó)一樣，通過(guò)立新法來(lái)提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻的方法，對(duì)于我國(guó)可能會(huì)適得其反，可能會(huì)打壓共享住宿市場(chǎng)。在我國(guó)，平臺(tái)的監(jiān)管需要相關(guān)部門(mén)的有效介入。

第一，需要由相關(guān)部門(mén)與共享住宿平臺(tái)協(xié)商，明確平臺(tái)的準(zhǔn)入條件，如各平臺(tái)制定用于短租的房源的時(shí)間長(zhǎng)短和房東在平臺(tái)能夠所發(fā)布的房源數(shù)量。我國(guó)目前擁有強(qiáng)大的旅游人次規(guī)模和大約7000萬(wàn)套的大量的存量住房。因此，我國(guó)共享住宿市場(chǎng)的發(fā)展更需要健康化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

第二，針對(duì)快速增長(zhǎng)的共享住宿平臺(tái)，各城市的政府、城市規(guī)劃管理部門(mén)需做好對(duì)于城市的共享住宿集中區(qū)域的規(guī)劃、管理和規(guī)制工作，進(jìn)一步避免共享住宿行業(yè)帶給城市結(jié)構(gòu)的負(fù)面影響，并且，能夠讓共享住宿行業(yè)與傳統(tǒng)酒店行業(yè)形成互補(bǔ)關(guān)系、共同健康發(fā)展。

第三，共享住宿平臺(tái)與各城市的民宿行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)協(xié)商并出臺(tái)有關(guān)監(jiān)管政策，進(jìn)一步提高共享住宿行業(yè)的門(mén)檻。尤其對(duì)于房源，提前需進(jìn)行全面的檢查，質(zhì)量、衛(wèi)生、安全方面不合格的房源不得在平臺(tái)上進(jìn)行出租。同時(shí)，平臺(tái)與相關(guān)部門(mén)需要定期檢查已發(fā)布的房源，并剔除那些質(zhì)檢不合格的房源，為房客們提供優(yōu)質(zhì)的房源服務(wù)。

注釋?zhuān)?/p>

①國(guó)家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心.《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2020）》 .

② 國(guó)家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心.《中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2021）》.

③旅游紳士化：原住民與長(zhǎng)期租客不斷流失，取而代之的大規(guī)模、短期停留的旅游人口，此現(xiàn)象被稱為“旅游紳士化”。