張瑩潔　寇婭雯

摘要：我國房地產(chǎn)投資活躍，房地產(chǎn)價格高漲，政府制定各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但房地產(chǎn)市場的參與者中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的目標(biāo)不一致，導(dǎo)致調(diào)控政策實施不力，一項調(diào)控政策如何實施是中央政府、地方政府、開發(fā)商、購房者各自利益的博弈。文章主要對中央政府與地方政府，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間調(diào)控政策實施時利益進行博弈分析，得出純策略納什均衡策略：（不檢查，實施）;（不檢查，守規(guī)）;（維持價格，購房），以納什均衡結(jié)果提出我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議：中央政府加大地方政府不實施調(diào)控政策罰款力度;地方政府加大房地產(chǎn)開發(fā)商不實施調(diào)控政策罰款力度;房地產(chǎn)開發(fā)商維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，鼓勵房地產(chǎn)剛性需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);參與者;博弈;納什均衡;發(fā)展建議

中圖分類號：F293.35文獻標(biāo)志碼：A

0 引言

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口的快速增加房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。由于需求的增加房地產(chǎn)價格快速上漲，在投資需求和剛性需求的推動下滋長了房地產(chǎn)泡沫，一套普通住房價格超出了大多城市普通居民的購買能力。房地產(chǎn)調(diào)控政策從2003年二套房適當(dāng)提高首付比例開始不斷調(diào)整，但調(diào)控效果并沒達到預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費者多方參與并受經(jīng)濟政策及金融政策影響的一個復(fù)雜過程。中央政府要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，地方政府是土地出讓及稅收的受益者，開發(fā)商是獲得最大房地產(chǎn)投資利益的投資者，消費者是剛性需求者和投資者（投機者）的購房者，各方參與者都希望在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施時利益最大化，但怎么達到利益均衡是經(jīng)濟運行時各參與方利益博弈的結(jié)果。房地產(chǎn)參與者中央政府與地方政府，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時進行利益博弈，博弈得到純策略納什均衡，以期提出房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、調(diào)控政策實施中的建議。

1 文獻綜述

通過閱讀歷年研究文獻發(fā)現(xiàn)：研究房地產(chǎn)調(diào)控政策的文獻主要是從房地產(chǎn)限購、限貸、貨幣政策、金融政策、營業(yè)稅的征收的房地產(chǎn)調(diào)控效果評價，但房地產(chǎn)調(diào)控政策實施時參與者博弈的文獻相對較少。房地產(chǎn)調(diào)控政策參與者博弈研究主要有如下：中央政府與地方政府的博弈、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈、金融機構(gòu)與購房者的博弈。姚賤茍（2019）[1]、劉白靈（2019）[2] 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策實施是政策決策者中央政府與政策實施者地方政府之間的博弈，中央政府通過合理的懲罰約束機制能有效保障地方政府調(diào)控政策的實施效果。王春艷（2020）基于合作博弈探討中央政府、地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、國外游資、投機者6 方在不同博弈組合中的最優(yōu)策略，以期對中央政府出臺調(diào)控政策、維持管制策略、瓦解反政策調(diào)控提供積極有效的建議[3]。張春生、桂若男（2020）鄭州市政府采取的限購政策，結(jié)合博弈論的單期博弈模型，對地方政府、開發(fā)商和消費者的效用函數(shù)進行分析得出：政府房地產(chǎn)限購政策的實施效果與房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者對政府實施調(diào)控政策力度的預(yù)期密切相關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)加強輿論宣傳，使政府調(diào)控政策實施力度與開發(fā)商、消費者對其的預(yù)期保持一致，增大調(diào)控政策的實施效果[4]。孫濤、鄭曉亞（2015）構(gòu)建中央政府與地方政府的博弈模型，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策參與者中央政府與地方政府在政策實施中的博弈。研究發(fā)現(xiàn)：在房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟增長的博弈模型中，中央政府可以同時考慮經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)價格，提高調(diào)控政策的實施效力[5]。

2 我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化歷程

從1998年開始我國結(jié)束福利分房，我國住房市場真正實現(xiàn)了商品化，在金融市場、需求及地方政府利益的推動下，房地產(chǎn)價格快速上漲。圖1 為全國房地產(chǎn)平均環(huán)比價格上漲指數(shù)，從圖1 可以看出我國房地產(chǎn)價格只有2008年和2014年環(huán)比價格增長指數(shù)在5%以下，其他14年環(huán)比價格增長率都在5%以上。其中2007年和2009年價格環(huán)比漲幅比較大，分別達到了15%和23%。圖2 為我國部分城市的房地產(chǎn)價格2002～ 2020年的上漲折線圖，從圖2 可以看出2012～ 2020年各城市房地產(chǎn)價格快速上漲，其中深圳和北京在2014～ 2020年間快速上漲，房地產(chǎn)價格處于全國前二。中央政府和地方政府頻繁用稅收、利率、限購、限貸政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格的過快上漲。

3 博弈假設(shè)及博弈模型構(gòu)建

房地產(chǎn)調(diào)控政策從2003年提高購房首付款比例開始，政府不斷用行政、稅收、金融方法調(diào)控市場。中央政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，而地方政府和消費者是房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施者。按常理來說地方政府應(yīng)該嚴(yán)格實施中央政府的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。但地方政府和中央政府的目標(biāo)不一致，中央政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定且健康的發(fā)展，而地方政府的財政收入大部分來自城市土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)投資成為拉動地方 GDP 增長的主要經(jīng)濟動力，不管是剛性需求還是投資性需求，從地方經(jīng)濟發(fā)展及政府政績的角度出發(fā)，地方政府不希望因房地產(chǎn)價格平穩(wěn)或者下降而減少消費者購房，從而影響地方財政收入。而中央政府調(diào)控意圖抑制房地產(chǎn)尤其是住宅的投資及投機，使房地產(chǎn)價格穩(wěn)定。

3.1 博弈主體及博弈方案

現(xiàn)假定博弈模型中包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者4 個利益主體，4個利益主體兩兩博弈，分別是中央政府和地方政府的博弈、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的博弈、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的博弈，博弈雙方均為有限理性。

首先，中央政府和地方政府調(diào)控政策博弈，中央政府有2 種策略：檢查，不檢查;地方政府實施調(diào)控政策有兩種策略：實施，不實施。一共有4 個博弈方案：（檢查，實施）、（檢查，不實施）、（不檢查，實施）、（不檢查，不實施）。其次，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈，地方政府有2 種策略：檢查、不檢查，房地產(chǎn)開發(fā)商 2個策略：守規(guī)、不守規(guī)，一共有4 個博弈方案（檢查，守規(guī)）、（檢查，不守規(guī)）、（不檢查，守規(guī)）、（不檢查，不守規(guī)）。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商和剛性需求者房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈，房地產(chǎn)開發(fā)商也有2 個策略：維持價格、降低價格，剛性需求者有2 個策略：觀望、購房。一共有4 個博弈方案：（維持價格，觀望）、（維持價格，購房）、（降低價格，觀望）、（降低價格，購房）。

3.2 博弈模型構(gòu)建

房地產(chǎn)市場參與者建立中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者之間的博弈模型，房地產(chǎn)市場參與者進行博弈分析和數(shù)值仿真分析得出納什均衡，據(jù)此提出相關(guān)命題[6]。

博弈模型中字母意義假設(shè)：

Ai：不檢查政策實施i方的獲益;（i是指不同博弈策略中的中央政府為i=1、地方政府為i=2、房地產(chǎn)開發(fā)商為i=3）

Bi：i執(zhí)行政策的費用成本;

Cj：j 不執(zhí)行政策的收益;（j是指不同博弈策略中的地方政府為j=2、房地產(chǎn)開發(fā)商為j=3、剛性需求者為j=4）

Dj：j 執(zhí)行政策的成本（剛性需求者為房租）;

Ej：j 不執(zhí)行政策對社會造成的損失;

Fj：對j 不執(zhí)行政策主體的罰款;

R：開發(fā)商降低價格的損失。

基于上述參數(shù)含義，構(gòu)建兩方博弈支付矩陣，中央政府與地方政府博弈、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的支付矩陣，分別見表1 所列。

4 房地產(chǎn)市場參與者博弈仿真分析

4.1 中央政府與地方政府之間

對中央政府（i=1）的調(diào)控和不調(diào)控房地產(chǎn)市場及地方政府（j=2）實施與不實施調(diào)控政策建立博弈模型。不檢查政策實施中央政府獲益為 A1，檢查政策實施中央政府要花成本 B1，中央政府獲得的收益為 A1- B1。地方政府不實施調(diào)控政策收益為 C2，實施中央調(diào)控政策地方政府收益減少 D2，收益為 C2-D2。不實施中央政府的調(diào)控政策，中央政府檢查政策實施時有對地方政府的罰款 F2，中央政府不檢查時有相關(guān)利益者或者消費者檢查，仍然有對地方政府的罰款 F2，所以地方政府不實施政策的收益為 C2-F2。地方政府不實施政策時損害社會利益為 E2，中央政府的收益為 A1-B1+F2- E2，見表3 所列[7]。

假設(shè)：A1=10，B1=1，C2=7，D2=2，E2=5，罰款 F2為未知，計算得支付矩陣表3。

表3 博弈表述：如果沒有不實施政策的罰款即 F2=0，中央政府檢查和不檢查，地方政府收益最大都為7，即地方政府博弈占優(yōu)策略為（5，7）。地方政府實施與

不實施，中央政府博弈占優(yōu)策略為（10，實施）、（5，不實施），這時候得到 max（9， 5），（4， 7），（10， 5），（5， 7），納什均衡為（5，7），（不檢查，不實施）。這個結(jié)果是總的社會效益最低的一種博弈結(jié)果。所以只有地方政府提高罰款額度 F，罰款 F≥3時地方政府違反規(guī)定成本太高且收益7-F2<5，地方政府就會選擇實施調(diào)控政策。F2=3得到 max（9， 5），（7， 4），（10， 5），（5， 4），納什均衡為（10，5），（不檢查，實施）。即中央政府提高罰款額度 F2≥3并制定房地產(chǎn)調(diào)控政策后不檢查，地方政府選擇實施調(diào)控政策，這時社會效益最高為 U3（10，5），即（不檢查，實施）。

4.2 地方政府和開發(fā)商的博弈

地方政府（i=2）也有對房地產(chǎn)開發(fā)商（j=3）的一些調(diào)控與限制，如：開發(fā)資質(zhì)、注冊資金、購房資格以及一些準(zhǔn)入資格。這些規(guī)定需要地方政府去審核與檢查。假設(shè)地方政府不檢查開發(fā)商守規(guī)時收益為 A2，房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)政府不檢查時收益為 C3，B2為地方政府檢查成本，D3為開發(fā)商守規(guī)時減少的收益，E3為開發(fā)商違規(guī)對社會造成的損失，F(xiàn)3為開發(fā)商違規(guī)時罰款（政府不檢查有消費者檢查）[8]。

假設(shè)：A2=10，B2=1，C3=6，D3=2，E3=2，F(xiàn)3為開發(fā)商違規(guī)時罰款，計算得雙變量支付矩陣表4。

表4 博弈表述：如果政府對開發(fā)商的罰款 F3=0，從表 5可以看出地方政府選擇檢查還是不檢查，開發(fā)商博弈都會選擇違規(guī)，收益為6，max（9， 4），（7， 6），（10， 4），（8， 6），雙方博弈的納什均衡為（8，6），（不檢查，違規(guī)）。這個結(jié)構(gòu)對社會來說損失比較大。所以地方政府可以加大開發(fā)商違規(guī)罰款 F，使開發(fā)商守規(guī)來減少社會損失，F(xiàn)>2

時開發(fā)商會選擇守規(guī)，當(dāng) F=3時，雙方博弈結(jié)果是 max（9， 4），（10， 3），（10， 4），（8， 3），博弈的納什均衡為（10，4），即（不檢查，守規(guī)）。

4.3 開發(fā)商和剛性需求者之間的博弈

房地產(chǎn)市場的消費不僅取決目前房地產(chǎn)的價格，更決定于消費者對未來房地產(chǎn)市場的走勢判斷。當(dāng)市場蕭條時，房地產(chǎn)成交量下降、房價下跌是由消費者對商品房價格預(yù)期下跌引起的，更多的消費者會選擇觀望。當(dāng)市場繁榮時，房地產(chǎn)成交量上升，房價上漲是由消費者對商品房的期望價格上升引起的，會選擇購買房地產(chǎn)。首先討論房地產(chǎn)市場對購房需求者的影響。 A3為剛性需求者購房時開發(fā)商維持原價的收益，C4為開發(fā)商維持原價時剛性需求者購房收益。B3為開發(fā)商維持原價不出售時的資本產(chǎn)生的利息及費用，R 為開發(fā)商降低價格的損失，D4為剛性需求者不購房產(chǎn)生的房租費用[9]。

假設(shè)：A3=10，C4=5，B3=1，R 開發(fā)商降價損失，D4=0.3，計算得雙變量矩陣表5。

表5 所列博弈表述：如果開發(fā)商沒有降低價格（R=0），剛性購房者選擇購房策略;如果開發(fā)商選擇降低價格，則剛性購房者選擇購房策略。開發(fā)商沒有最優(yōu)策略，降低價格維持價格都可以，雙方博弈的納什均衡是 max（9， 4.7），（10， 5），（10， 4.7），（10， 5），（10，5），（維持價格，購房），（降低價格，購房）。如果開發(fā)商降低價格（R=1），雙方博弈的納什均衡是 max（9， 4.7），（10， 5），（9， 4.7），（9， 6），即（10，5），（維持價格，購房）。也就是剛需者是否購房與降價無關(guān)[10]。

5 博弈結(jié)論及建議

中央政府、地方政府、開發(fā)商、剛性需求者分別建立了兩兩博弈模型，并用數(shù)字仿真博弈，在兩兩博弈中得出如下3 個納什均衡：中央政府與地方政府博弈納什均衡（不檢查，實施）;地方政府與開發(fā)商博弈納什均衡（不檢查，守規(guī)）;開發(fā)商和剛性需求者博弈納什均衡（維持原價，購房），并根據(jù)數(shù)據(jù)仿真得出納什均衡時的罰款額度，根據(jù)納什均衡結(jié)果提出房地產(chǎn)調(diào)控措施。

5.1 中央政府加大地方政府不實施調(diào)控政策罰款力度

加大地方政府不實施政策的罰款力度（罰款F≥3）：從以上中央政府與地方政府之間的博弈得出：中央政府提高罰款額度，使 F≥3，并制定房地產(chǎn)調(diào)控政策后不檢查，地方政府選擇實施調(diào)控政策，這時社會效益最高的納什均衡為（不檢查，實施）。加大地方政府不實施政策并罰款力度（F≥3），使地方政府回歸管理職能，認清地方政府在市場中的角色，退出市場競爭，徹底回歸檢查者和仲裁者的角色，堅決維護市場的公平與公正，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

5.2 地方政府加大房地產(chǎn)開發(fā)商不實施調(diào)控政策罰款力度

地方政府加大開發(fā)商不實施政策的罰款力度（F≥3）：從以上地方政府與開發(fā)商之間的博弈得出：地方政府提高罰款額度，使 F≥3，并制定政策后不檢查，開發(fā)商選擇實施調(diào)控政策，這時社會效益最高的納什均衡為（不檢查，守規(guī)）博弈的納什均衡為（10，4），即（不檢查，守規(guī)）。為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，地方政府必須樹立正確的政績觀，干部考核體系變單一的 GDP 為綜合業(yè)績導(dǎo)向。

5.3 房地產(chǎn)開發(fā)商維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定，鼓勵房地產(chǎn)剛性需求

從以上開發(fā)商與剛性需求購房者博弈得出：雙方博弈的納什均衡為（10，5），即（維持原價，購房），即開發(fā)商維持原價，剛性需求購房者選擇購房。剛性需求購房者購房與否與房地產(chǎn)是否降價沒有關(guān)系，而投資性需求者購房與房地產(chǎn)價格上漲有直接關(guān)系，所以維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)市場鼓勵剛性需求，抑制房地產(chǎn)投資性需求的必要保證。

參考文獻：

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