游華偉

摘要：隨著我國宏觀經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演著重要角色，與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)較多，且房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長、產(chǎn)品造價高等特點。房地產(chǎn)企業(yè)要正確、高效使用預(yù)算管理，幫助企業(yè)決策者實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，保證股東及投資人、債權(quán)人等利益，提高資金運行效率，優(yōu)化企業(yè)資源配置，從而實現(xiàn)多方共贏的局面。本文從實際出發(fā)，客觀分析目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中面臨的問題，并提出相應(yīng)的改進方法，希望能幫助解決大多數(shù)企業(yè)的管理問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);全面預(yù)算;管理;問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，且生產(chǎn)周期長、流程復(fù)雜、施工環(huán)節(jié)多等特點，所以更應(yīng)該關(guān)注資金使用效率、資金的流動方向和資金的使用安全問題。如何在房地產(chǎn)企業(yè)有效地實施全面預(yù)算管理顯得尤為重要，它將關(guān)系到企業(yè)的生存與可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當如何落實全面預(yù)算管理，如何在企業(yè)中高效地運用全面預(yù)算管理，是需要重點研究的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵與意義

（一）企業(yè)全面預(yù)算管理含義與內(nèi)容

預(yù)算管理是企業(yè)管理手段之一，是指在企業(yè)圍繞戰(zhàn)略目標的前提下，全面地預(yù)測與籌劃未來期間內(nèi)的經(jīng)營活動和財務(wù)狀況，科學合理地配置企業(yè)擁有的各項資源，對執(zhí)行過程不僅要進行有效監(jiān)督和分析，還要對執(zhí)行結(jié)果進行相應(yīng)的評價，以此來對經(jīng)營活動提出改善和調(diào)整的依據(jù)，從而不斷推進實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的管理活動。“全面”二字體現(xiàn)在預(yù)算理念全員參與、業(yè)務(wù)與事項全方位涉及、經(jīng)濟活動全流程控制上。作為管理會計中必不可少的內(nèi)容，高質(zhì)量的預(yù)算管理可以協(xié)調(diào)好企業(yè)的計劃、目標與戰(zhàn)略，整合集團總部及各個分部的目標，通過科學精準的預(yù)算編制和嚴格的預(yù)算執(zhí)行，及時進行調(diào)整和修改，可以強有力地保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（二）企業(yè)全面預(yù)算管理的戰(zhàn)略地位和意義

首先，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中具有重要的戰(zhàn)略地位。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金高度密集的行業(yè)，從企業(yè)的項目開發(fā)起點開始到項目銷售完畢的整個生產(chǎn)經(jīng)營過程，都是以資金為核心的運動過程，這個過程是連續(xù)的、周而復(fù)始的。如果中間任何一個環(huán)節(jié)或流程偏離預(yù)期，甚至停滯不前，那么給企業(yè)帶來的風險和損失是巨大的。如果企業(yè)連最基本的項目開發(fā)都不能如期保質(zhì)完成，那更不用說實現(xiàn)企業(yè)的短期或長期戰(zhàn)略目標了。反之，如果企業(yè)能夠全面執(zhí)行與實施適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的預(yù)算管理，保證各業(yè)務(wù)流程有效銜接、緊密關(guān)聯(lián)，就能控制好企業(yè)各層級的經(jīng)營活動，從而達到全面預(yù)算管理的最終目標，即推進企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。由此可見全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中具有高度的戰(zhàn)略地位。

其次，全面預(yù)算管理不僅在房地產(chǎn)企業(yè)中具有高度的戰(zhàn)略地位，而且還有深遠的管理意義。主要體現(xiàn)如下：

通過編制全面預(yù)算，企業(yè)需要仔細分解戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標，將分解后的結(jié)果按不同的管理層級作為各預(yù)算執(zhí)行單位的具體工作目標和行動計劃。這樣的規(guī)劃能讓企業(yè)管理層從多維度、多層次地對企業(yè)的發(fā)展提出看法和建議。如果沒有預(yù)算所提供的行動計劃綱要，企業(yè)管理者在作出決策前就會迷失方向、執(zhí)行起來也缺乏標準。

通過實施全面預(yù)算，能夠大大改善企業(yè)內(nèi)部的溝通效率，如集團總目標與開發(fā)項目子目標的協(xié)調(diào)，各部門之間的協(xié)調(diào)。還能及時、正確地識別與評估各部門的計劃和需要所產(chǎn)生的相互影響。只有進行深入溝通與協(xié)調(diào)，才能促進各部門的配合，并相互理解，且保證行動的目標一致性。真正地做到想往一處想，勁往一處使。

由于預(yù)算設(shè)定了企業(yè)績效目標，企業(yè)管理者可以根據(jù)預(yù)算來監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程和目標實現(xiàn)情況。通過全方位的、多層級的、定期與不定期的分析比較，可以發(fā)現(xiàn)新的發(fā)展機會，明確經(jīng)營中存在的缺陷和問題，從而制定相應(yīng)的調(diào)整策略，更好地促進企業(yè)價值增長。

企業(yè)管理者可以對比特定期間的實際結(jié)果與預(yù)算標準，可以評估各層級的員工，達到績效評估的目的。合理的績效評估可以激勵員工的工作熱情和創(chuàng)新精神，最大可能地提高全體員工的能動性和積極性。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的主要問題

（一）全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標不協(xié)調(diào)

企業(yè)的所有管理方法和手段都是圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標而服務(wù)的?？茖W合理的全面預(yù)算管理必須與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相匹配、相適應(yīng)，達到相互協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營周期都比較長，一般項目周期3～5年，且多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是幾個項目滾動開發(fā)，如果企業(yè)沒有從自身的戰(zhàn)略出發(fā)，而是從自己目前所擁有的資源出發(fā)來進行經(jīng)營目標的確定，就會致使企業(yè)的預(yù)算偏離企業(yè)戰(zhàn)略目標，再加上有的企業(yè)盲目地僅以歷史數(shù)據(jù)作為編制依據(jù)，沒有深入研究市場變化趨勢，就會極易造成預(yù)算與實際脫節(jié)，大大降低預(yù)算質(zhì)量。這樣一來就無法通過預(yù)算管理使企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)落地，甚至偏離目標。

（二）全面預(yù)算管理制度不夠完善和健全

完善健全的制度體系，是保證企業(yè)目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)，它也是企業(yè)全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容。沒有這樣一個良好環(huán)境，各種預(yù)算管理方法是無法執(zhí)行的。而在實際工作中，多數(shù)企業(yè)認為預(yù)算就應(yīng)當由財務(wù)部門負責，而沒有深入理解“全面”二字，且只重視資金收支、成本費用、經(jīng)營收入等財務(wù)指標的管控，而對人、財、物等非財務(wù)指標幾乎缺乏管理。全體員工沒有建立起預(yù)算管理理念，沒有成本效益的意識。缺乏信息化預(yù)算管理，人為干預(yù)性太大，沒有形成制度約束，且常常是幾個項目幾套制度，有些制度內(nèi)容甚至截然相反。并且由于未形成統(tǒng)一的制度標準，就會出現(xiàn)預(yù)算管理松散、隨意，預(yù)算編制、執(zhí)行、考核等各環(huán)節(jié)流于形式，無法發(fā)揮預(yù)算管理的作用，致使管理手段變成了空談。

（三）預(yù)算編制的準確性差，缺乏科學性和可行性

預(yù)算管理的基礎(chǔ)是預(yù)算的編制，如果預(yù)算編制不合理、不科學，就會影響預(yù)算管理的執(zhí)行、控制以及后期的預(yù)算考核。房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算時除財務(wù)部門外，其他部門參與度比較低，甚至沒有參與其中，在確定編制范圍和具體項目上不全面、存在漏洞，編制時所依據(jù)的信息、數(shù)據(jù)等不夠充足，導致預(yù)算的準確度大大降低，另外在編制的程序和方法上沒有根據(jù)企業(yè)實際情況和管理要求來設(shè)置，缺乏科學性和有效性，最后在預(yù)算審批和執(zhí)行上權(quán)限劃分不清晰，容易出現(xiàn)超出權(quán)限的審批以及濫用，因此存在重大過失、舞弊等原因造成缺失的風險。

（四）預(yù)算執(zhí)行中預(yù)算分析與控制不到位，預(yù)算調(diào)整不合理

科學合理的預(yù)算管理離不開預(yù)算執(zhí)行與分析。沒有強有力的預(yù)算執(zhí)行就談不上管理，沒有科學及時的預(yù)算分析就談不上考核。由于房地產(chǎn)企業(yè)一般實行開發(fā)項目管理制，在預(yù)算執(zhí)行中往往沒有將集團總部或總公司的預(yù)算嚴格下達到位，分解預(yù)算指標不夠詳細明確，導致一些部門或環(huán)節(jié)缺乏控制依據(jù);或者分解的預(yù)算指標與部門崗位特點或控制能力不相匹配，不利于進行考核;在執(zhí)行預(yù)算時沒有嚴格按照編制時的設(shè)定來進行責、權(quán)、利的劃分，導致預(yù)算執(zhí)行的隨意性大，嚴肅性差，甚至根本沒有按預(yù)算的編制來約束各部門的行為;在分析預(yù)算執(zhí)行情況時不夠及時、不夠客觀、不夠科學，很容易導致預(yù)算差異得不到正確的分析，沒有起到監(jiān)督控制的作用，預(yù)算管理形同虛設(shè)。

（五）預(yù)算管理人才匱乏，管理隊伍素質(zhì)有待提高

任何管理都離不開人才的建設(shè)。預(yù)算管理作為一種企業(yè)常用的，也是現(xiàn)代化企業(yè)必不可少的管理方法，就一定需要大量的專業(yè)人才。而我們的房地產(chǎn)企業(yè)中多數(shù)管理者是從基層起來的，特別是老一輩的管理者，從思想意識上還沒有完全上升到預(yù)算管理的高度，他們一般只重視自己工作范圍內(nèi)的業(yè)績，特別是短期利益，而不看重管理層面的全面預(yù)算，思想里還認為全面預(yù)算就是個形式而已。這種思想很容易影響到下面的員工，導致企業(yè)整體素質(zhì)偏低，不利于企業(yè)做好預(yù)算管理，執(zhí)行起來困難重重，根本達不到企業(yè)的預(yù)期，更不能為企業(yè)的戰(zhàn)略目標保駕護航，從而在現(xiàn)代化的企業(yè)中失去競爭力。

（六）缺乏嚴謹科學的預(yù)算考核機制

考核不是目的，只是一種管理手段。通過對各管理單位的預(yù)算實際完成情況進行檢查與評價，在實施獎懲時企業(yè)便有了依據(jù)，同時也為改進企業(yè)預(yù)算管理提供了建議和意見，因此預(yù)算考核是企業(yè)提高績效、約束與激勵的重要內(nèi)容。但在實際管理中，房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有建立完善配套的預(yù)算考核機制，對考核內(nèi)容、考核方式、考核時間、考核標準等規(guī)定并不明確，且考核形式單一，以至于考核不合理、不到位，考核主體與被考核者或單位劃分不清楚，考核的指標不科學合理，且不客觀，帶有主觀色彩，考核的過程存在不透明、不公正，獎懲措施不一致的問題，得不到管理層和被考核對象的認可，使預(yù)算管理失去應(yīng)有的作用。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策與建議

（一）加強全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略的協(xié)調(diào)性

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)當與企業(yè)戰(zhàn)略目標保持一致。管理只是一種手段，它始終要為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展服務(wù)。我們應(yīng)當明確我們的戰(zhàn)略目標，更要合理進行戰(zhàn)略規(guī)劃，即制定3～5年的詳細的、具體的、科學的操作計劃。而我們在做預(yù)算管理時，就必須全面圍繞我們的中心，即戰(zhàn)略目標來進行預(yù)算編制、分析、控制、調(diào)整與考核。只有緊密地圍繞在以戰(zhàn)略中心為指導的預(yù)算管理才是有效的、可行的、合理的。企業(yè)應(yīng)該定期與不定期地檢查預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標是否一致，一旦發(fā)現(xiàn)有偏離的跡象或者已經(jīng)偏離，應(yīng)當馬上修正與調(diào)整，只有如此才能保證企業(yè)戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)。

（二）不斷加強預(yù)算管理制度的健全與完善

企業(yè)的全面預(yù)算管理工作開展得好壞，與預(yù)算管理制度緊密相關(guān)。制度就像游戲的規(guī)則，是企業(yè)管理的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，更應(yīng)該建立與健全預(yù)算管理制度，以防止出現(xiàn)資金赤字，甚至斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、設(shè)計、采購、施工到銷售，每一個環(huán)節(jié)都十分重要，一定要梳理好每個環(huán)節(jié)，做好每個業(yè)務(wù)層面的預(yù)算管理制度與安排，始終把完善預(yù)算管理制度的工作長期來抓，不能夠只看短期利益而不重視制度的完善，只有健全完善的預(yù)算管理制度，且企業(yè)嚴格按照制度流程辦事，才能真正發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用。

（三）重視預(yù)算編制，加強預(yù)算控制，謹慎預(yù)算調(diào)整

眾所周知，管理制度再好，沒有好的管理水平則無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。這里說的管理水平是全方位的，多角度的。它包括預(yù)算的編制水平、預(yù)算的分析控制水平、預(yù)算的調(diào)整水平以及預(yù)算的考核水平。

具體來說首先應(yīng)當在充分考慮到企業(yè)經(jīng)營目標、過往經(jīng)營年度實際水平、預(yù)算期內(nèi)重大事項以及企業(yè)目前所發(fā)展階段來確定預(yù)算目標，以此目標來選用科學合理的編制方法。在選擇編制方法時可以多個方法結(jié)合使用。其次，在預(yù)算分析與控制階段應(yīng)當緊密聯(lián)系實際業(yè)務(wù)與事項及時作出反應(yīng)，科學、合理的分解預(yù)算，特別是對可控性的預(yù)算分解時要注意對權(quán)、責、利相匹配，要多途徑、多維度的進行分析與監(jiān)督，對分析結(jié)果進行及時的干預(yù)與控制，控制的方式應(yīng)當根據(jù)企業(yè)特點與管理需求，靈活多樣的使用。再次，在進行預(yù)算調(diào)整時應(yīng)當避免隨意性，嚴格控制調(diào)整頻率，且嚴格按調(diào)整程序執(zhí)行，不得出現(xiàn)越級或超出調(diào)整權(quán)限情況。最后，預(yù)算考核應(yīng)當特別注意遵循可控、動態(tài)、公平公正原則，嚴格按考核程序辦理，并及時將考核結(jié)果予以公布。

（四）提升企業(yè)員工的預(yù)算管理意識，加強預(yù)算管理學習

實際工作中，除個別管理者及財務(wù)人員外，絕大多數(shù)員工并不了解預(yù)算管理，更別說具有預(yù)算管理意識了。特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理層在作出項目決策前沒有進行深入、細致的研究與分析，更沒有做項目預(yù)算，甚至有些決策者一拍腦門就決定了，這會給企業(yè)帶來巨大的風險。有些企業(yè)即使有意識進行預(yù)算管理，但大多數(shù)員工認為那都是財務(wù)部門的事，與自己不相關(guān)，導致預(yù)算管理工作無法開展。為了避免以上的情況，企業(yè)應(yīng)該主動地參加管理培訓與技能學習，提高每一個人的預(yù)算管理水平，定期與不定期地進行對內(nèi)對外交流與教學，讓管理意識深入人心。企業(yè)應(yīng)當特別重視中高層管理者的管理水平，盡可能地開展跨業(yè)務(wù)多領(lǐng)域的學習與交流，找到問題與沖突并達成共識。只有這樣才能培養(yǎng)管理的全局思維，大局意識，為做好全面預(yù)算管理打下堅實的基礎(chǔ)。

（五）完善全面預(yù)算考核機制

預(yù)算考核是預(yù)算管理缺一不可的內(nèi)容。全面完善的考核機制能夠保證預(yù)算管理的有效實施，真正起到監(jiān)督與激勵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核應(yīng)該顧全集團或總公司的利益，避免出現(xiàn)只顧項目公司或分公司的利益，考核的內(nèi)容要符合各預(yù)算單位的特點，比如工程部門主要以成本控制為重點、收入與利潤為輔，銷售部門主要以銷售回款或合同金額為重點、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為輔等。在原則把握上應(yīng)重點關(guān)注可控性、動態(tài)性和公平公正性原則?？己说膬?nèi)容不僅要涉及過程與結(jié)果，還要重視管理制度和組織架構(gòu)的設(shè)立是否符合管理要求、是否科學合理。企業(yè)要嚴格遵守考核程序，杜絕任何違反管理辦法或管理程序的行為，盡可能使用信息化管理系統(tǒng)可以大大減少人為主觀干預(yù)，保證了考核的公平公正。企業(yè)還應(yīng)該注意編制考核分析報告，并結(jié)合公司戰(zhàn)略、行業(yè)、市場等提出針對性的改進建議，對考核結(jié)果及時、客觀、準確地公布。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多困難與挑戰(zhàn)，想要站穩(wěn)腳跟并謀求發(fā)展，就必須重視并完善全面預(yù)算管理制度，將預(yù)算管理工作深入到企業(yè)每一個角落。企業(yè)只有始終圍繞在戰(zhàn)略目標周圍，用發(fā)展變化的眼光分析判斷行業(yè)市場，嚴格地貫徹執(zhí)行預(yù)算管理制度，積極主動地提高預(yù)算管理水平，才能讓預(yù)算管理成為企業(yè)成長發(fā)展的護航手，為企業(yè)實現(xiàn)全面發(fā)展及戰(zhàn)略目標提供有力保障。

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