劉鳳榮　鄭燕鳳

摘? 要：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，不動產(chǎn)登記歷史遺留問題逐漸凸顯，影響范圍廣，群眾反映強烈?；诖耍狙芯窟\用定性分析法，通過梳理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，分析不動產(chǎn)登記歷史遺留問題產(chǎn)生的原因，科學(xué)系統(tǒng)的提出了解決措施，希望能為解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題提供借鑒性意見。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;歷史遺留問題;原因;解決建議

為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，本文對不動產(chǎn)登記歷史遺留問題進行了分類梳理，對其產(chǎn)生的原因進行了分析，并系統(tǒng)科學(xué)的提出了解決對策與建議。

1? 不動產(chǎn)登記歷史遺留問題類型

不動產(chǎn)登記歷史遺留問題類型比較多，通過歸納梳理，總結(jié)劃分為7個方面。

1.1 房地權(quán)利主體或用途不一致

房產(chǎn)證記載產(chǎn)權(quán)人為現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人，土地證記載產(chǎn)權(quán)人為原產(chǎn)權(quán)人的不動產(chǎn)登記。在分散登記時期，部分房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移時，僅辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未辦理土地轉(zhuǎn)移登記;不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前房屋登記用途和土地登記用途不一致，且土地和房屋已經(jīng)分別予以登記并取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

1.2 無用地手續(xù)或手續(xù)不全

房地產(chǎn)建設(shè)項目無國有建設(shè)用地審批手續(xù)或規(guī)劃手續(xù)，開發(fā)

建設(shè)單位缺失或其法定代表人走、死、逃、亡，造成無申請主體，建設(shè)項目不符合消防驗收條件或者缺失消防驗收手續(xù)，不符合人防驗收條件或者缺失人防驗收手續(xù)，缺失房屋竣工驗收手續(xù)等，項目稅費、配套費等費用未繳清，缺失國有建設(shè)用地使用權(quán)證但有相關(guān)土地使用權(quán)審批手續(xù)、原發(fā)土地證宗地圖缺失、配錯等問題。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)時存在違法違規(guī)行為

房地產(chǎn)建設(shè)項目超容積率建設(shè)，需要補繳土地出讓金而未補交;項目實際用地范圍超出批準(zhǔn)用地范圍，存在部分違法用地等問題。

1.4 房屋跨宗地壓占

開發(fā)項目整體規(guī)劃、分期拿地、分期建設(shè)，造成部分樓幢、房屋等建筑物、構(gòu)筑物跨宗地，壓占分期供地宗地界址等問題導(dǎo)致無法辦理不動產(chǎn)登記。

1.5 違規(guī)使用農(nóng)村宅基地

“一戶多宅”、宅基地超過國家、省規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，非本農(nóng)民集體組織成員因遷入、搬遷等原因經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織同意取得的宅基地，但未經(jīng)縣級以上人民政府合法審批，《土地管理法》實施前取得的宅基地?zé)o權(quán)屬來源證明材料、以及歷史上形成的兩戶或兩戶以上共同使用一處宅基地等問題。

1.6 劃撥土地上違規(guī)建房

原劃撥國有土地上集資開發(fā)建設(shè)居住性房屋，房改房已出售給個人，尚未辦理房產(chǎn)證;房改房原土地證或房產(chǎn)證未注銷，現(xiàn)使用權(quán)人無法辦理不動產(chǎn)證;房改房的房屋所有權(quán)人為個人、土地使用權(quán)人為單位導(dǎo)致權(quán)利人不一致;經(jīng)濟適用房辦理完全產(chǎn)權(quán)手續(xù)等問題。

1.7 不動產(chǎn)抵押登記

國有劃撥土地使用權(quán)申請抵押登記問題;房地產(chǎn)開發(fā)項目已辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，項目開工建設(shè)后申請在建工程抵押登記問題;房地產(chǎn)項目已抵押或被查封的，申請辦理商品房預(yù)告登記或預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)不動產(chǎn)登記問題;有房產(chǎn)證、無土地證辦理房產(chǎn)注銷抵押登記問題;國有劃撥土地上房產(chǎn)單獨抵押登記手續(xù)問題;不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前的違法抵押登記如何處理問題;集體建設(shè)用地上房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記等問題。

2? 不動產(chǎn)登記歷史遺留問題形成的原因

不動產(chǎn)登記歷史遺留問題形成原因比較復(fù)雜，既有管理體制、機制方面的原因，也與法律法規(guī)不健全、執(zhí)行不到位，執(zhí)法不嚴(yán)格等有關(guān);遺留問題形成的時間跨度比較大，既有《土地管理法》實施前形成的，也有新的《土地管理法》是實施后形成的，總結(jié)梳理主要有管理體制不統(tǒng)一、監(jiān)管力度薄弱、相關(guān)法律政策不完善等原因。

3? 解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的對策與建議

3.1 基本原則

堅持“尊重歷史、實事求是，民生優(yōu)先、違法必究，讓利與民、方便群眾”的則，解決不會造成社會危害的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，寬嚴(yán)并濟，有放有堵，粗細結(jié)合，最大限度的解決人民群眾最關(guān)心、社會最關(guān)注的幾十年來形成的不動產(chǎn)登記熱點問題，不要以現(xiàn)在的法律法規(guī)去規(guī)范過去的房地產(chǎn)建設(shè)行為。

3.2 對策與建議

3.2.1關(guān)于房地權(quán)利主體或用途不一致問題的解決對策與建議

針對房地權(quán)利主體不一致的，對依法依規(guī)可以辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)證的，根據(jù)“地隨房走”的原則，在查清歷次房產(chǎn)登記、稅費、查封抵押等情況的前提下，無相關(guān)禁止、限制條件的可以將土地直接登記到現(xiàn)房屋所有權(quán)人名下。如需要補辦相關(guān)手續(xù)、繳納有關(guān)稅費的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)一次性告知，待各地不動產(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定解決方案后，完善相關(guān)手續(xù)后申請不動產(chǎn)登記。而對于小產(chǎn)權(quán)房等違法違規(guī)不動產(chǎn)，堅決不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。

針對土地用途與房屋用途不一致的，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，土地、房屋已分別登記并且登記用途不一致的，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記時，除具有違法、權(quán)屬糾紛等法律法規(guī)規(guī)定不予登記的情形外，分別按照原登記簿記載的用途進行登記，并在現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿中標(biāo)注“房地用途不一致”。不動產(chǎn)所在地歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組成員部門根據(jù)各自職責(zé)，針對此類問題依據(jù)相關(guān)原發(fā)證檔案材料查明用途不一致形成原因，分門別類依法妥善處理，統(tǒng)一土地房產(chǎn)用途，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。

3.2.2 關(guān)于無用地手續(xù)或手續(xù)不全的解決對策與建議

沒有用地審批手續(xù)或手續(xù)不全的問題多種多樣，解決方法因情況而定。沒有任何國有建設(shè)用地出讓審批手續(xù)而開發(fā)的房地產(chǎn)并予以銷售的，作為小產(chǎn)權(quán)房不予不動產(chǎn)登記。對于缺失建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)的，因政府原因造成的，由項目所在地不動產(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定，直接由城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照項目建設(shè)現(xiàn)狀出具符合規(guī)劃要求的意見書。對違反建設(shè)工程規(guī)劃許可的建設(shè)項目，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)按照所在地不動產(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組的處理意見進行整改，補交相關(guān)費用，補建配套設(shè)施，整改到位后城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具符合規(guī)劃要求的意見書。對沒有規(guī)劃手續(xù)的房地產(chǎn)項目，按照不動產(chǎn)歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組的處理意見補辦規(guī)劃核實手續(xù)或由城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具符合規(guī)劃要求的意見書，申請辦理不動產(chǎn)登記。

缺失開發(fā)建設(shè)單位的，經(jīng)當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管、稅務(wù)部門認定后，有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會提出不動產(chǎn)首次登記申請;無業(yè)主委員會的，由小區(qū)業(yè)主推薦3名以上代表提出不動產(chǎn)首次登記申請。首次登記由不動產(chǎn)登記中心依職權(quán)進行權(quán)籍調(diào)查，經(jīng)審核通過的登記項目，通過媒體進行公告，公告期內(nèi)沒有提出異議或異議不成立的，登記機構(gòu)可為該項目辦理不動產(chǎn)首次登記。

3.2.3 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)時存在違法違規(guī)行為的解決對策與建議

超容積率建設(shè)的，實行“證繳分離”的辦法解決。超容積率建設(shè)，購房者善意購買確無責(zé)任，且已依法履行相關(guān)義務(wù)的，經(jīng)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)審核后，交由當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定是否實行“證繳分離”。實行“證繳分離”辦法予以解決的，由自然資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)等主管部門對原開發(fā)單位或開發(fā)商予以追繳超容積率出讓金，可先辦證后追繳有關(guān)稅費。對房屋建設(shè)面積超出《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)面積的，根據(jù)處理意見由城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)進行處理，容積率增加嚴(yán)格執(zhí)行《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）第四條規(guī)定，按照批準(zhǔn)調(diào)整時的土地市場地價核定應(yīng)補繳的出讓金。

實際用地范圍與批準(zhǔn)用地范圍不一致的，根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定處理意見，對于認定為在誤差面積范圍內(nèi)的，按其實際用地面積進行不動產(chǎn)登記，其他情況按照“少不補，多要處”的原則處理，對于超占的用地面積，按照“違法占地、違法建設(shè)”的情況，違法處罰到位后，由自然資源、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具實際用地勘測定界圖，報當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徍撕蟀凑帐『彤?dāng)?shù)赜嘘P(guān)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理政策予以辦理。

3.2.4關(guān)于房屋跨宗地壓占的解決對策與建議

本著“方便群眾、有利于權(quán)利人”的原則，根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組處理意見，經(jīng)不動產(chǎn)權(quán)利人書面承諾確認，按照“以大帶小”的原則，確定土地使用期限、用途等，即以建筑物占壓土地面積大的地塊作為主占壓宗地，并根據(jù)主占壓宗地的使用期限、用途等信息進行登記，同時在登記簿中注明“次占壓宗地”相關(guān)信息。

3.2.5關(guān)于土地面積分?jǐn)倖栴}解決對策與建議

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，土地分?jǐn)偯娣e的問題，對土地面積不再分?jǐn)偟綉?，在不動產(chǎn)權(quán)證書中標(biāo)注大宗土地用途、面積等相關(guān)信息，宗地圖標(biāo)注某某業(yè)主等共同共有。對已經(jīng)分?jǐn)偟怯涍^的，轉(zhuǎn)移登記時，調(diào)整為標(biāo)注大宗土地用途、面積等相關(guān)信息。按幢、層等獨立使用權(quán)屬界線封閉的空間為基本單元規(guī)劃、建設(shè)，且容積率在1.2以上、地面以上三層以上（參照魯政辦發(fā)[2013]36號）的標(biāo)準(zhǔn)廠房，申請不動產(chǎn)分割登記的，按幢、層等固定界限為基本單元按照各地有關(guān)規(guī)定進行分割登記和分割轉(zhuǎn)讓登記，但不得改變用地性質(zhì)和房屋用途。不動產(chǎn)登記簿記載建筑面積（包括專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e）、獨用土地面積，專有部分以外的共有部分，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有進行登記。

3.2.6關(guān)于劃撥土地上建設(shè)住宅、經(jīng)營性用房等問題解決對策與建議

原劃撥土地上集資建房、開發(fā)建設(shè)經(jīng)營性用房，申請辦理首次登記的，根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定的處理意見，權(quán)利人按照建設(shè)時土地市場評估價繳納土地出讓金（或相當(dāng)于土地出讓金的價款）后，申請不動產(chǎn)登記。劃撥土地上城鎮(zhèn)住房權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的，均應(yīng)在轉(zhuǎn)移登記時按照建設(shè)時評估價繳納土地出讓金（具體征繳標(biāo)準(zhǔn)見各地市相關(guān)規(guī)定）后，按國有出讓土地上的商品房進行不動產(chǎn)登記。土地出讓年限為該房屋所在宗地第一套房屋補交土地出讓金（或相當(dāng)于土地出讓金的價款）時間，截止到依照該用途最高年限推算，不再履行報批程序，不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

4? 結(jié)語

不動產(chǎn)登記歷史遺留問題類型多種多樣，情況復(fù)雜，本文僅針對其中一些問題作了深入探討并提出解決建議。今后，深入分析不動產(chǎn)登記歷史遺留問題產(chǎn)生的原因并根據(jù)山東省陸續(xù)出臺的解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的政策，提出具有操作性的解決辦法，近幾年內(nèi)對解決人民群眾關(guān)心不動產(chǎn)登記歷史遺留問題有所幫助。隨著法律法規(guī)的不斷完善，自然資源、城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門嚴(yán)格土地批后監(jiān)管、以及工程建設(shè)監(jiān)督管理，避免新的歷史遺留問題產(chǎn)生，最大限度地保護人民群眾利益，提高人民群的幸福感與獲得感。同時，不動產(chǎn)權(quán)利人也要加強權(quán)益保護意識，在購買不動產(chǎn)前充分了解土地審批及建設(shè)合規(guī)狀況，避免無法申請不動產(chǎn)登記情況。

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作者簡介：劉鳳榮（1975---），女，山東濟南人，學(xué)士，高級工程師。研究方向：不動產(chǎn)登記。