嚴(yán)躍進(jìn)

今年第二季度以來，關(guān)于房貸利率持續(xù)下行的消息增多，各大銀行也紛紛推出了低利率的貸款服務(wù)。房貸利率下降，能夠直接減少月供的壓力和負(fù)擔(dān)，自然成為很多購(gòu)房者關(guān)注的內(nèi)容。如何更有效地把握近期貸款利率優(yōu)惠政策，也是一門學(xué)問。

房貸利率政策持續(xù)寬松

近期房貸利率下降的消息很多，使得大家會(huì)覺得類似低利率的貸款是理所當(dāng)然的，其實(shí)不然，可以關(guān)注下國(guó)際市場(chǎng)上貸款利率的情況，這里舉3個(gè)國(guó)家的例子。

5月3日，澳大利亞把基準(zhǔn)利率從0.1%提高25個(gè)基點(diǎn)到0.35%。5月4日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息50個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)到0.75%至1%之間。5月5日英國(guó)將基準(zhǔn)利率從0.75%上調(diào)至1%，以應(yīng)對(duì)通貨膨脹。之所以要對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的利率動(dòng)向做分析，就是需要大家更清醒地認(rèn)識(shí)到，目前中國(guó)房貸利率的制定，有其非常特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在此背景下，低利率貸款政策更加難能可貴，是需要珍惜和積極利用的。

今年第一季度，我國(guó)在房貸利率降低方面其實(shí)有了一些動(dòng)作，無論是政策層面還是具體到各個(gè)城市。比如說，5月6日，央行發(fā)布《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，報(bào)告明確指出，今年一季度個(gè)人按揭貸款的利率為5.42%，比年初已降低17個(gè)基點(diǎn)。就絕對(duì)數(shù)值看，該利率水平還是偏高的。所以真正的低利率時(shí)代開啟，其實(shí)還在后面，即今年5月15日。

5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。此次央行首次對(duì)于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢(shì)的決心。此次政策的核心要點(diǎn)是，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。此次央行政策選擇在周末發(fā)布，說明政策下調(diào)的引導(dǎo)非常緊迫和必要，充分體現(xiàn)了金融部門對(duì)于當(dāng)前房貸成本進(jìn)一步降低的導(dǎo)向。而在隨后即5月20日，央行發(fā)布了最新一期LPR利率。其中，5年期LPR下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)說明當(dāng)前降低資金成本的緊迫性和支持導(dǎo)向，對(duì)于進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率的下行有積極的作用。因此總體上看，今年5月以來，大幅度大力度的房貸下降工作全面開啟，房貸利率進(jìn)入了歷史超低的新階段。

低貸款利率的城市數(shù)量增加

除了政策層面的引導(dǎo)以外，各個(gè)城市站在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)樓市等角度，也紛紛下調(diào)了房貸利率。真正打響利率下降第一槍的城市，則是天津。5月17日，天津首套房貸最低利率降至4.4%。此次政策充分說明，各地積極落實(shí)了央行差別化住房信貸政策的規(guī)定，迅速、果斷、力度大，值得行業(yè)的高度關(guān)注。具體來看，包括農(nóng)行、中行和交行已執(zhí)行了這一利率，這說明政策落地的節(jié)奏很快。利率直接降低到4.4%，該程度比預(yù)期的下降力度要大，說明大家對(duì)于降低房貸利率、降低按揭貸款成本是有共識(shí)的。從銀行的執(zhí)行情況看，部分銀行如此快就有低利率的貸款服務(wù)，也說明銀行對(duì)于信貸政策的方向理解是到位的，準(zhǔn)備工作也是非常充分的，其對(duì)于后續(xù)業(yè)務(wù)開展具有積極的作用。

5月19日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一、二、三線城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。統(tǒng)計(jì)顯示，包括廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽(yáng)、日照、濮陽(yáng)、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽(yáng)和西昌等20個(gè)城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。此類城市的動(dòng)作說明，極低利率的城市數(shù)量明顯在增加。

隨著LPR本身的下調(diào)，各地在4.4%的利率基礎(chǔ)上，繼續(xù)推出了更低利率的政策，即4.25%的利率。以廣東惠州為例，6月6日，根據(jù)惠州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和市銀行業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，惠州33家銀行中，至少有13家銀行可按4.25%的利率申請(qǐng)房貸。從比例上看，約四成銀行已經(jīng)執(zhí)行了最低利率的政策，說明諸多銀行紛紛執(zhí)行了此前央行和相關(guān)部門的信貸政策內(nèi)容，其將比較全面地降低惠州的房貸平均利率。此類下調(diào)也是比較干凈徹底和利索的，惠州的最低利率從4.8%下降至4.25%，直接下調(diào)了55個(gè)基點(diǎn)，力度明顯較大，其對(duì)于保護(hù)合理購(gòu)房需求等具有積極的意義。再以南京為例，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，南京當(dāng)前首套房的房貸利率最低為4.25%。相關(guān)購(gòu)房者也表示，若是資質(zhì)比較好的話，4.25%的利率其實(shí)是一點(diǎn)問題都沒有，1-2周內(nèi)就可以放款，速度比較快。

如何更好地申請(qǐng)此類低利率房貸

對(duì)于購(gòu)房者來說，要充分理解到，房貸利率下降和當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤等宏觀大環(huán)境有密切關(guān)系。在申請(qǐng)房貸過程中，更要基于各地樓市的實(shí)際交易情況來判斷房貸下行的空間和趨勢(shì)。換句話說，若是所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較疲軟或蕭條，而且政府層面頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)各類新政策，那么房貸利率下調(diào)的空間就會(huì)非常大，此時(shí)就更容易爭(zhēng)取到優(yōu)惠的房貸利率，而且貸款發(fā)放的節(jié)奏也會(huì)比較快。

需要提醒的是，雖然房貸利率在下降，各地也出現(xiàn)了很多非常低的利率，但也要注意，并非各類購(gòu)房貸款都可以享受到極低的利率。各地的差異也還是比較大的。比如從一些購(gòu)房者提供的房貸相關(guān)合同可以看出，其月供的計(jì)算公式是“LPR+50個(gè)基點(diǎn)”，且這屬于首套房的利率。換而言之，即便三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，但也不意味著房貸處處都是極低利率，一些城市房貸利率也還是在5%左右的水平。所以對(duì)于購(gòu)房者來說，具體購(gòu)房環(huán)節(jié)還是需要多打聽，對(duì)房貸利率的實(shí)際情況應(yīng)該有比較充足的認(rèn)識(shí)。

對(duì)于這種差異，需要購(gòu)房者自己結(jié)合實(shí)際來甄別?？傮w上看，各地對(duì)于一手房和二手房、首套房和二套房、小戶型和大戶型、限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都會(huì)形成不同的利率政策。即便是相同的條件，不同的銀行甚至不同的銀行網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)有不同的貸款利率區(qū)別，這都是需要注意的地方。當(dāng)然，房貸利率的政策，有時(shí)候也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)其他政策的變動(dòng)而變動(dòng)。比如說，有些城市為了鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求，會(huì)有明確規(guī)定，即償還了首套房的房貸，那么就可以不執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而改為執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此時(shí)若是認(rèn)購(gòu)第二套房的時(shí)候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的極低利率。換而言之，低利率也會(huì)因各地的購(gòu)房政策調(diào)整而調(diào)整。

在追求低利率的同時(shí)，購(gòu)房者也需要看到，低利率是大趨勢(shì)，但也要防范陷入各類坑。就目前看，有些城市甚至出現(xiàn)了比常規(guī)低利率還要低的利率水平，如一些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了3.8%的利率。對(duì)于此類明顯過低的利率，購(gòu)房者自己需要多個(gè)心眼，有一些可能是樓盤營(yíng)銷的噱頭，有一些可能是屬于經(jīng)營(yíng)貸的內(nèi)容，有一些甚至可能是需要認(rèn)購(gòu)銀行的理財(cái)或保險(xiǎn)產(chǎn)品。對(duì)于這些誘惑，購(gòu)房者自己要做仔細(xì)的甄別。