楊亦林　張紅

摘要：首先明晰房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率相關(guān)概念內(nèi)涵，分析表征運(yùn)營(yíng)效率的典型周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的特點(diǎn)與意義，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)分析周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的適用性和局限性。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)常用的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的歸納與梳理，為后續(xù)運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)水平的描述性統(tǒng)計(jì)以及實(shí)證研究構(gòu)建較為系統(tǒng)和完善的指標(biāo)體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);運(yùn)營(yíng)效率;周轉(zhuǎn)率;指標(biāo)體系

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0011-06 收稿日期：2021-12-24

1 引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)率的背景逐漸消退，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率問(wèn)題成為研究關(guān)注的焦點(diǎn)，但是目前很少有人從周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的角度分析房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，對(duì)于運(yùn)營(yíng)效率的定義也不夠清晰。本文從定義出發(fā)，明晰了運(yùn)營(yíng)效率的相關(guān)概念，梳理了相關(guān)的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，為后續(xù)研究提供指標(biāo)選取框架。

在財(cái)務(wù)報(bào)表中，運(yùn)營(yíng)效率直觀表現(xiàn)為周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。周轉(zhuǎn)率作為一種典型的二級(jí)指標(biāo)，通常的定義為營(yíng)業(yè)收入或營(yíng)業(yè)成本與相關(guān)周轉(zhuǎn)科目水平的比值。

周轉(zhuǎn)率反映了周轉(zhuǎn)科目的利用效率和有效程度。以資產(chǎn)類周轉(zhuǎn)率為例，更高的周轉(zhuǎn)率水平意味著更快的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，等量的資產(chǎn)能夠獲得更多的利用機(jī)會(huì)。因此，周轉(zhuǎn)率指標(biāo)很好地表征了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率水平。在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)體層面，更高的周轉(zhuǎn)率意味著整體的現(xiàn)金流回正的時(shí)間更短，從拿地到動(dòng)工、預(yù)售的時(shí)間更短以及銷售的速度更快。

2 常見(jiàn)的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)

周轉(zhuǎn)率指標(biāo)可以按照周轉(zhuǎn)主體的不同大致分為資產(chǎn)類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、資金類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)兩大類如圖1所示。

2.1 資產(chǎn)類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)

資產(chǎn)類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)從資產(chǎn)實(shí)體的角度出發(fā)，以資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)類科目為周轉(zhuǎn)主體進(jìn)行了評(píng)析，衡量了企業(yè)資產(chǎn)這部分資源的有效利用程度和運(yùn)營(yíng)效率。為了分類方便，本文將資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債和權(quán)益類科目的周轉(zhuǎn)率也劃入此類。

2.1.1 存貨周轉(zhuǎn)率

存貨周轉(zhuǎn)率是指衡量期（通常是一個(gè)會(huì)計(jì)年度）內(nèi)存貨銷售的平均次數(shù)，計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/平均存貨水平，該指標(biāo)衡量了企業(yè)在衡量期內(nèi)存貨這類資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率，反映企業(yè)購(gòu)入存貨、投入生產(chǎn)和銷售回收環(huán)節(jié)的綜合管理水平。

2.1.2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)應(yīng)收賬款回收的平均次數(shù)，計(jì)算公式為：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均應(yīng)收賬款余額，該指標(biāo)反映了企業(yè)該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)用效果，同時(shí)也是企業(yè)制定應(yīng)收賬款信用政策的依據(jù)。

2.1.3 現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率

現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率是衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均現(xiàn)金余額的比率，計(jì)算公式為：現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均現(xiàn)金余額，該指標(biāo)體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金資產(chǎn)的利用有效程度。

2.1.4 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比率，計(jì)算公式為：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額，該指標(biāo)反映了企業(yè)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的利用有效程度。

2.1.5 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均固定資產(chǎn)總額的比率，計(jì)算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均固定資產(chǎn)總額，該指標(biāo)反映了企業(yè)對(duì)于固定資產(chǎn)的利用有效程度。

2.1.6 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均總資產(chǎn)額的比率，計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均總資產(chǎn)額，該指標(biāo)從資產(chǎn)的整體出發(fā)，反映了企業(yè)對(duì)于全部資產(chǎn)的利用有效程度。

2.1.7 應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)營(yíng)業(yè)成本與平均應(yīng)付賬款余額的比率，計(jì)算公式為：應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/平均應(yīng)付賬款余額，該指標(biāo)從負(fù)債的角度出發(fā)反映了企業(yè)應(yīng)付賬款的利用有效程度。

2.1.8 股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率

股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均股東權(quán)益的比率，計(jì)算公式為：股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均股東權(quán)益，該指標(biāo)反映了企業(yè)對(duì)母公司股東權(quán)益部分的利用有效程度。

2.2 資金類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)

資金類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)以資金這一類流通的貨幣資源作為周轉(zhuǎn)的主體，衡量了企業(yè)資源中流動(dòng)性較強(qiáng)的資金部分的利用效率。

2.2.1 營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率

營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均營(yíng)運(yùn)資金額的比率，計(jì)算公式為：營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均營(yíng)運(yùn)資金額，該指標(biāo)體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金的利用效率。與流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率類似，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí)也涉及到與流動(dòng)性的平衡問(wèn)題，但與流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從資產(chǎn)角度出發(fā)不同，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率從資金的角度出發(fā)衡量了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。

2.2.2 自有資金周轉(zhuǎn)率

自有資金周轉(zhuǎn)率是指衡量期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均自有資金總額的比率，計(jì)算公式為：自有資金周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均自有資金總額，該指標(biāo)從資金來(lái)源的角度衡量了企業(yè)對(duì)于資金中自有部分的利用效率。與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不同，自有資金周轉(zhuǎn)率剔除了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響，較好地反映了投資者提供資金部分的投資回報(bào)。

綜上，各項(xiàng)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的計(jì)算方式匯總?cè)绫?所示。

3 周轉(zhuǎn)率指標(biāo)在房地產(chǎn)行業(yè)的適用性分析

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)適用性分析

3.1.1 存貨周轉(zhuǎn)率

存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)從開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)體層面反映了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度和運(yùn)營(yíng)效率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨占據(jù)了流動(dòng)資產(chǎn)的很大一部分，庫(kù)存的管理和去化一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，因此存貨周轉(zhuǎn)率值得特別關(guān)注。然而，受制于房地產(chǎn)行業(yè)存貨的特殊性，當(dāng)期的營(yíng)業(yè)成本和當(dāng)期的存貨之間的內(nèi)在關(guān)系并不緊密，因此在實(shí)際使用存貨周轉(zhuǎn)率時(shí)需要有針對(duì)性地對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

3.1.2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)收賬款作為一種重要的信用工具和促銷手段，是企業(yè)資金流入的重要途徑，合理的應(yīng)收賬款管理可以實(shí)現(xiàn)加快銷售速度、激活資源的效果。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)的信用政策導(dǎo)向以及對(duì)于應(yīng)收賬款這項(xiàng)資源的有效利用程度，在衡量房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率時(shí)扮演重要的角色。

3.1.3 現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率

在時(shí)下“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊的意義，一方面，該指標(biāo)包含了現(xiàn)金資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率的內(nèi)涵;另一方面，考慮到現(xiàn)金對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)流動(dòng)性的重要性，該指標(biāo)并不是越高越好，涉及到流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)營(yíng)效率的平衡問(wèn)題。因此，在實(shí)際應(yīng)用此項(xiàng)指標(biāo)衡量企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率時(shí)，可以通過(guò)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)聯(lián)合分析的方式進(jìn)行調(diào)整。

3.1.4 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動(dòng)資產(chǎn)作為資產(chǎn)中流動(dòng)性較強(qiáng)的部分，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中扮演重要角色，其周轉(zhuǎn)率水平反映了流動(dòng)資產(chǎn)這類資源的利用有效程度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，流動(dòng)資產(chǎn)同樣涉及到流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)效率的平衡問(wèn)題，如何在保證一定償債能力的同時(shí)充分調(diào)動(dòng)閑置資金用于短期投資來(lái)獲益是房地產(chǎn)企業(yè)需要權(quán)衡的問(wèn)題。

3.1.5 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

在房地產(chǎn)行業(yè)中，固定資產(chǎn)主要包含自持物業(yè)、在建物業(yè)、土地使用權(quán)等，作為較為長(zhǎng)期的投資部分，固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)一樣是重要的生產(chǎn)要素，并且對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)方式和規(guī)模起到了決定性的作用。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以較好地從長(zhǎng)期投資的角度衡量企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，與流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率結(jié)合分析可以得到企業(yè)對(duì)于流動(dòng)性不同的兩類資產(chǎn)的利用有效程度。

3.1.6 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率作為企業(yè)所有資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，從宏觀角度衡量了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。由于房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)的特點(diǎn)，該指標(biāo)一般遠(yuǎn)低于全行業(yè)水平，對(duì)于成熟的房地產(chǎn)企業(yè)而言，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一定程度上能反映企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等宏觀特點(diǎn)。雖然總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有著反映信息較為粗糙的短板，但是該指標(biāo)相較與其他周轉(zhuǎn)率指標(biāo)而言，不受周轉(zhuǎn)科目節(jié)律性變化的影響，可以靈活調(diào)整衡量期并且與分子的營(yíng)業(yè)收入從周轉(zhuǎn)的內(nèi)在邏輯上相契合。

3.1.7 應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)付賬款是企業(yè)利用信用進(jìn)行低成本融資的重要途徑，其周轉(zhuǎn)率有效反映了企業(yè)對(duì)于這部分低成本融資的利用效率，同時(shí)也反映了企業(yè)在供應(yīng)鏈中的地位，蘊(yùn)含較為復(fù)合的信息，不能憑借指標(biāo)的高低對(duì)指標(biāo)的內(nèi)涵一概而論。

3.1.8 股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率

股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率中的股東權(quán)益與上述的自有資金周轉(zhuǎn)率中的所有者權(quán)益不同，主要指的是歸母公司的所有者權(quán)益。其周轉(zhuǎn)率有效地反映了歸母公司權(quán)益部分的運(yùn)營(yíng)效率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，合作開(kāi)發(fā)是一種常見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)模式，合并的財(cái)務(wù)報(bào)表中包含的全部信息并不能準(zhǔn)確反映母公司部分權(quán)益的運(yùn)營(yíng)效率，因此該指標(biāo)在業(yè)界研究中值得特別關(guān)注。

3.1.9 營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率

營(yíng)運(yùn)資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是血液般的存在，是企業(yè)開(kāi)展一切生產(chǎn)活動(dòng)的重要資源媒介。與前述的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)不同，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率從資金的角度衡量了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，具有獨(dú)特的重要意義。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，該指標(biāo)還需要考慮非負(fù)性的問(wèn)題，作為流動(dòng)性較強(qiáng)部分資產(chǎn)的凈值的表征，營(yíng)運(yùn)資金為負(fù)值時(shí)，其運(yùn)營(yíng)效率的內(nèi)涵將會(huì)失效。

3.1.10 自有資金周轉(zhuǎn)率

自有資金從資金來(lái)源的角度將企業(yè)的資金資源中非借入的部分，在實(shí)際測(cè)算匯中常常用所有者權(quán)益表示。自有資金周轉(zhuǎn)率從資金資源的角度反映了企業(yè)所有資金資源中能夠受自己支配的部分的有效利用程度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，該指標(biāo)與最常用的盈利指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率之間有較多的信息重疊，因此該指標(biāo)在反映資金運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí)也反映了企業(yè)的盈利能力。

3.2 指標(biāo)局限性與解決

在實(shí)際應(yīng)用中，受制于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及部分會(huì)計(jì)規(guī)則，前述十類周轉(zhuǎn)率指標(biāo)仍存在一些系統(tǒng)性的局限。

3.2.1 周轉(zhuǎn)科目平均存量計(jì)算問(wèn)題

周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的分母作為周轉(zhuǎn)的主體，其水平?jīng)Q定了資源的投入。然而在周轉(zhuǎn)率的計(jì)算方式中，分子是衡量期內(nèi)的過(guò)程量，分母則是在衡量期內(nèi)動(dòng)態(tài)變化的存量，如何選取和計(jì)算分母的水平一定程度上影響了周轉(zhuǎn)率計(jì)算的準(zhǔn)確性。在實(shí)踐中常用的分母計(jì)算方式是利用衡量期周轉(zhuǎn)科目始末水平求平均值，此類計(jì)算方式在信息披露有限的條件下確實(shí)是相對(duì)準(zhǔn)確衡量周轉(zhuǎn)科目水平的方法。

但是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，建設(shè)和銷售活動(dòng)的季節(jié)特征比較明顯，對(duì)于類似存貨、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率而言，用資產(chǎn)每年年末的水平平均值可能并不能準(zhǔn)確表征年內(nèi)的平均水平，因此在利用此種方式進(jìn)行計(jì)算時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率的測(cè)算的結(jié)果并不準(zhǔn)確。

針對(duì)此類局限性的問(wèn)題可以通過(guò)增加衡量期內(nèi)存量數(shù)據(jù)頻次的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)平均值的盡可能準(zhǔn)確的計(jì)算，具體操作為以數(shù)據(jù)持續(xù)時(shí)長(zhǎng)為權(quán)重對(duì)存量水平進(jìn)行加權(quán)平均。針對(duì)地產(chǎn)上市公司而言，財(cái)務(wù)報(bào)表的公布頻率根據(jù)公司上市的交易所的要求的差異而有所不同。對(duì)于上交所和深交所上市的地產(chǎn)公司而言，較為詳盡的財(cái)務(wù)報(bào)表通常每季度發(fā)布一次;對(duì)于港交所上市的公司而言，則是每半年度披露一次。值得一提的是，對(duì)于上市的地產(chǎn)公司而言，只有中報(bào)和年報(bào)需要外部審計(jì)，因此相對(duì)而言，中報(bào)和年報(bào)的數(shù)據(jù)可信度更高。在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中，需要根據(jù)實(shí)際披露的數(shù)據(jù)條件結(jié)合研究的精度需求進(jìn)行有針對(duì)性的數(shù)據(jù)選取和計(jì)算。

3.2.2 結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)差問(wèn)題

從周轉(zhuǎn)率的定義出發(fā)，理論計(jì)算公式中分子部分的產(chǎn)生需要和分母部分的周轉(zhuǎn)有內(nèi)在的邏輯聯(lián)系。考慮到房地產(chǎn)商品的特殊性質(zhì)，在計(jì)算周轉(zhuǎn)率指標(biāo)時(shí)涉及到結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)差的問(wèn)題。

以存貨周轉(zhuǎn)率為例，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目交付的整個(gè)周期大概在兩到三年，對(duì)于測(cè)算期內(nèi)的分母部分存貨水平而言，存貨中不僅包括今年會(huì)確認(rèn)收入的部分，還存在一部分的存貨是近期剛開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，理論上來(lái)講與本測(cè)算期內(nèi)的銷售成本之間沒(méi)有內(nèi)在的邏輯聯(lián)系。涉及到此問(wèn)題的周轉(zhuǎn)率有存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率等，在實(shí)際測(cè)算的過(guò)程中需要注意。

為了規(guī)避、解決此類問(wèn)題，使房地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)率計(jì)算更加準(zhǔn)確，在計(jì)算此類周轉(zhuǎn)率的過(guò)程中，可以利用一到兩期之前的分母和本期的分子進(jìn)行計(jì)算，相較于本期的分母而言，前一期的分母與本期的分子聯(lián)系更緊密，周轉(zhuǎn)率指標(biāo)水平更加準(zhǔn)確。

3.2.3 信息重復(fù)問(wèn)題

在前文構(gòu)建出的指標(biāo)體系中企業(yè)的各項(xiàng)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)都有體現(xiàn)，較為全面地刻畫(huà)了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率水平。但是與豐富的指標(biāo)種類相對(duì)應(yīng)，該指標(biāo)體系面臨一定的信息重復(fù)問(wèn)題，即指標(biāo)之間的相關(guān)性較強(qiáng)，反映出的額外有效信息較為有限。同時(shí)過(guò)多種類的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，可能面臨自變量相關(guān)性檢驗(yàn)不通過(guò)的問(wèn)題。

以自有資金周轉(zhuǎn)率和股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率為例，在實(shí)際計(jì)算過(guò)程中，自有資金和股東權(quán)益的關(guān)系是總權(quán)益和歸母公司權(quán)益的關(guān)系，對(duì)于一些權(quán)益比率較高的公司而言，這兩類指標(biāo)之間的信息會(huì)有較大程度的重復(fù)。

在實(shí)際計(jì)算中，可以通過(guò)因子分析法對(duì)選取的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行處理，通過(guò)主因子的提取實(shí)現(xiàn)對(duì)信息要素的綜合，在利用周轉(zhuǎn)率表征運(yùn)營(yíng)效率時(shí)可以利用構(gòu)建的因子得分實(shí)現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)效率的綜合評(píng)估，實(shí)現(xiàn)信息融合的目標(biāo)，達(dá)到簡(jiǎn)潔輸出的效果。

3.2.4 發(fā)展時(shí)期問(wèn)題

在此前學(xué)術(shù)界開(kāi)展的針對(duì)周轉(zhuǎn)率的實(shí)證分析中，已經(jīng)有學(xué)者發(fā)現(xiàn)對(duì)于不同發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，周轉(zhuǎn)率的影響因素以及周轉(zhuǎn)率對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的表征效果是不同的。

根據(jù)企業(yè)周期理論，企業(yè)可以根據(jù)所處的發(fā)展階段分為發(fā)展型、成長(zhǎng)型、成熟型、衰退型等。對(duì)于處于不同發(fā)展階段的企業(yè)而言，周轉(zhuǎn)率的特點(diǎn)與內(nèi)涵、影響因素等是不同的。例如，在同等的開(kāi)發(fā)、銷售速度下，成熟型的企業(yè)周轉(zhuǎn)率水平相較于發(fā)展型和成長(zhǎng)型的企業(yè)的周轉(zhuǎn)率水平會(huì)較低，這是由于企業(yè)在發(fā)展進(jìn)入成熟期后，業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)難以匹配企業(yè)投資的增長(zhǎng)，即擴(kuò)大的再投資難以改變業(yè)務(wù)量飽和的現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率下降。在上述情況下，周轉(zhuǎn)率指標(biāo)對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的表征就不再準(zhǔn)確。因此在實(shí)證分析中，對(duì)于不同類別的企業(yè)或同一企業(yè)不同的發(fā)展階段，可以進(jìn)行分類回歸處理，從而規(guī)避此類問(wèn)題。

4 結(jié)論與建議

本文從運(yùn)營(yíng)效率的概念出發(fā)引出了表征企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，并根據(jù)周轉(zhuǎn)主體的不同將周轉(zhuǎn)率分為資產(chǎn)類周轉(zhuǎn)率和資金類周轉(zhuǎn)率兩大類。在對(duì)十種周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的計(jì)算方式進(jìn)行梳理后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的背景對(duì)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的適用性和局限對(duì)這十類指標(biāo)進(jìn)行分析，最終架構(gòu)起了周轉(zhuǎn)率的指標(biāo)框架。

在周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的選取過(guò)程中，需要考慮企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率評(píng)價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)目標(biāo)周轉(zhuǎn)主體在上述指標(biāo)框架中進(jìn)行選取。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用周轉(zhuǎn)率指標(biāo)時(shí)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中不同周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的特點(diǎn)與適用性對(duì)指標(biāo)的計(jì)算方式進(jìn)行調(diào)整。在上述周轉(zhuǎn)率指標(biāo)框架下完成的指標(biāo)選取與調(diào)整，為后續(xù)的周轉(zhuǎn)率相關(guān)的實(shí)證研究提供了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：楊亦林、張紅，清華大學(xué)土水學(xué)院城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心/清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心。