邱文濤　陳然　翟榕曜

摘要：城市房?jī)r(jià)與人口流動(dòng)之間存在著密切聯(lián)系。近年來(lái)，隨著城市化的深入發(fā)展及城市人才引進(jìn)政策的進(jìn)一步實(shí)施，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，人口流動(dòng)也愈演愈烈。文章通過(guò)梳理分析國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)城市房?jī)r(jià)與人口流動(dòng)之間關(guān)系的研究得出，關(guān)于房?jī)r(jià)與人口流動(dòng)相互影響效應(yīng)的不同觀點(diǎn)，包括影響方向、程度等方面。并根據(jù)目前普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)提出控制房?jī)r(jià)與合理應(yīng)對(duì)人口流動(dòng)的政策性建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：城市房?jī)r(jià);人口流動(dòng);人口結(jié)構(gòu);人口遷移

一、引言

近年來(lái)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)許多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶動(dòng)大量就業(yè)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也深刻影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。然而隨著我國(guó)城市化、工業(yè)化的迅猛發(fā)展，區(qū)域發(fā)展異質(zhì)性問(wèn)題愈發(fā)凸顯。我國(guó)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變革優(yōu)化，導(dǎo)致我國(guó)人口來(lái)越多的人口流向了一、二線(xiàn)發(fā)達(dá)的東南沿海城市，或是城市中的發(fā)達(dá)區(qū)縣。同時(shí)，各城市的人才政策等的出臺(tái)也形成了人口流動(dòng)的一股推力。在這一過(guò)程中，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀高成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，并影響居民對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)行為。人口流動(dòng)是影響城市房?jī)r(jià)的重要因素之一，城市房?jī)r(jià)也對(duì)人口流入產(chǎn)生影響，這兩者存在著密切的相互影響關(guān)系。通過(guò)分析總結(jié)近幾年國(guó)內(nèi)外學(xué)者所做的研究得出，關(guān)于二者影響機(jī)制的理解，并得出合理的政策性建議。

二、人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)之間呈正相關(guān)關(guān)系

大部分學(xué)者認(rèn)為人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)存在正相關(guān)的關(guān)系。除了戶(hù)籍人口增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)升高有顯著影響外，流動(dòng)人口的增長(zhǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)提升的作用不可忽視。部分學(xué)者還提出了兩者之間的作用模型，如采用 GMM 方法對(duì) 35 個(gè)大中城市進(jìn)行了實(shí)證分析，得出人口流動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格存在倒 “U”型關(guān)系。而部分學(xué)者持有不同意見(jiàn)，他們認(rèn)為城市人口、人口流動(dòng)率對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著的促進(jìn)作用，并且房?jī)r(jià)呈“螺旋式”上升態(tài)勢(shì)。對(duì)于人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的時(shí)間長(zhǎng)度，不同意見(jiàn)還包括認(rèn)為人口遷移對(duì)房?jī)r(jià)具有不持續(xù)的正向影響。兩者所持不同意見(jiàn)表明即便大多學(xué)者都認(rèn)可更多的人口帶來(lái)更大的住房需求并提升房?jī)r(jià)這一觀點(diǎn)。但在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間維度內(nèi)，流動(dòng)人口增加所帶來(lái)的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)仍是存疑的，給后續(xù)的研究帶來(lái)一個(gè)方向。

（二）高素質(zhì)流動(dòng)人口對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生更顯著的影響

研究發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，隨著高校擴(kuò)招政策實(shí)施，跨區(qū)域流動(dòng)的高校畢業(yè)生逐漸增多，成為對(duì)房?jī)r(jià)升高產(chǎn)生較大影響的群體。同時(shí)，受到購(gòu)買(mǎi)力的影響，大學(xué)生人口遷移對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在滯后性。陸銘等通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，移民占比變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要是通過(guò)城市移民和收入水平較高的移民來(lái)實(shí)現(xiàn)的。流動(dòng)人口收入和教育程度有所關(guān)聯(lián)，流動(dòng)人口教育程度越高，得到的薪資也可能比較高。除了收入和受教育程度，不同年齡的流動(dòng)人口對(duì)于房?jī)r(jià)影響的程度也不同，在27～37 歲階段影響最大。綜上，現(xiàn)有的文獻(xiàn)對(duì)于流動(dòng)人口的深入研究主要在流動(dòng)人口的收入、受教育程度、年齡等方面，而對(duì)于性別、生育率等社會(huì)學(xué)人口特征維度的思考較少，值得深入探究。

（三）東部發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)對(duì)于人口流動(dòng)更敏感

城市等級(jí)的差異會(huì)造成人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響強(qiáng)度的差異，不同區(qū)域的城市房?jī)r(jià)對(duì)于人口流入的敏感度也不相同，這點(diǎn)在眾多學(xué)者的文獻(xiàn)中得到驗(yàn)證。從地區(qū)的角度來(lái)看，東部人口流動(dòng)的變化對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的波動(dòng)幅度相對(duì)西部顯著，中部地區(qū)城市人口流動(dòng)率對(duì)房?jī)r(jià)的影響則不顯著。有的學(xué)者對(duì)于不同區(qū)域流動(dòng)人口對(duì)房?jī)r(jià)影響程度進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)流動(dòng)人口在東西部對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在顯著的異質(zhì)性?？偟貋?lái)說(shuō)，我國(guó)的發(fā)達(dá)城市可開(kāi)發(fā)用地稀少，地價(jià)昂貴，人口密度大，住房需求大，整體上處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)對(duì)于流動(dòng)人口更為敏感。

（四）人口流動(dòng)影響房?jī)r(jià)過(guò)程中的特殊現(xiàn)象

人口流動(dòng)作用于房?jī)r(jià)的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些不尋常的現(xiàn)象，如空間失配。李超等在論文中提到，由于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的存在，部分流入人口仍選在流出地買(mǎi)房，造成中國(guó)城市住房需求空間失配問(wèn)題。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是我國(guó)城市化進(jìn)程中不可避免的一種狀態(tài)，如何解決這一問(wèn)題值得探討。

（五）移民增加及不同素質(zhì)移民對(duì)城市房?jī)r(jià)影響研究綜述

國(guó)外的文獻(xiàn)多探討移民（通常為國(guó)際移民）帶來(lái)的房?jī)r(jià)影響。Arno J. van der Vlist認(rèn)為移民提高了城市的平均房?jī)r(jià)。而另一學(xué)者Yingchao Lin提出在國(guó)家層面上人口流入1%將帶來(lái)1%的城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，而區(qū)域?qū)用嫔?%的人口流入則會(huì)帶來(lái)東部地區(qū)1.34%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，人口流入對(duì)西部地區(qū)房?jī)r(jià)影響不明顯。而對(duì)于移民影響房?jī)r(jià)的時(shí)長(zhǎng)，J. S. Fetze認(rèn)為，大規(guī)模移民的流入短期內(nèi)對(duì)流入地的房?jī)r(jià)影響較大。可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)際人口流動(dòng)所帶來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響與國(guó)內(nèi)區(qū)域間（通常為省際、市際）人口流動(dòng)帶來(lái)的影響相似，也同樣存在長(zhǎng)期情況下，移民對(duì)于房?jī)r(jià)影響機(jī)制無(wú)法確定這一問(wèn)題。

三、房?jī)r(jià)對(duì)于人口流動(dòng)的影響

（一）房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)的影響不顯著

有學(xué)者認(rèn)為，雖然高房?jī)r(jià)表示流入城市的人口需要更多的生活成本購(gòu)買(mǎi)房屋，城市相對(duì)高的生活消費(fèi)水平也會(huì)相對(duì)地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一為較高的工資水平，這抵消了高房?jī)r(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響，因此房?jī)r(jià)未對(duì)人口流動(dòng)產(chǎn)生顯著的影響。這一觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)不同方向影響效應(yīng)的抵消結(jié)果，體現(xiàn)了一定的辯證性，但并不是目前的主流觀點(diǎn)。

（二）高房?jī)r(jià)能促進(jìn)人口流入

較多的學(xué)者認(rèn)為持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)不僅不會(huì)阻礙人口的流入，反而會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。城市的房?jī)r(jià)雖然處在高位，但是城市房屋的周?chē)h(huán)境擁有更齊全、更優(yōu)質(zhì)的公共品，這能促進(jìn)流向城市人口的生活質(zhì)量的提高，帶給他們更高的效用;城市擁有更優(yōu)質(zhì)的教育資源和就業(yè)機(jī)會(huì)，提供了更好的個(gè)人發(fā)展的機(jī)會(huì)。這些效用的提高足以彌補(bǔ)流入人口的房屋購(gòu)置成本與生活成本帶來(lái)的負(fù)面影響。另外，介于近年來(lái)房屋價(jià)格處于持續(xù)上漲的趨勢(shì)，持有房屋會(huì)不斷地增加家庭的名義財(cái)富，盡管有些家庭購(gòu)買(mǎi)房屋并不是出于投資性需求。從效用的角度和名義財(cái)富的角度出發(fā)，學(xué)者們給出的觀點(diǎn)是高房?jī)r(jià)對(duì)人口流入存在著促進(jìn)作用。

（三）高房?jī)r(jià)阻礙人口流動(dòng)

房?jī)r(jià)上漲增加了人們的生活成本，這一影響對(duì)于農(nóng)村流動(dòng)人口更為顯著。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，雖然流入城市能獲得更好的生活資源與質(zhì)量，但是這需要他們放棄在農(nóng)村能擁有的一切權(quán)益。房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的效用增加并不能彌補(bǔ)他們離開(kāi)農(nóng)村所需要放棄的成本，這成為很多農(nóng)村人口選擇留在農(nóng)村的主要因素。這一觀點(diǎn)說(shuō)明房?jī)r(jià)的持續(xù)高位阻礙著很多人流入城市，體現(xiàn)了城市房?jī)r(jià)控制的緊迫性。

從地區(qū)對(duì)比的角度來(lái)講，不同地區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)的影響方向也存在著差異。東部地區(qū)較為發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)的上升抑制人口流入;但相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為落后的西部地區(qū)，上漲的房?jī)r(jià)減少了人口的流出。這也是流動(dòng)人口通過(guò)對(duì)比流向城市能獲得的效用增加與損失的機(jī)會(huì)成本所選擇的結(jié)果。

（四）房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)的影響呈“倒U型”

前兩個(gè)主要觀點(diǎn)雖然有所差異，但都認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)存在著線(xiàn)性關(guān)系。在考慮邊際量這一因素后，房?jī)r(jià)和人口流動(dòng)的關(guān)系呈現(xiàn)出了“倒U型”的關(guān)系。隨著房?jī)r(jià)的上漲，城市對(duì)于人口的吸引力是邊際遞減的，因此在房?jī)r(jià)上漲與人口流動(dòng)的關(guān)系有一個(gè)拐點(diǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)拐點(diǎn)后，對(duì)人口流入的促進(jìn)作用將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽璧K作用。邊際作用產(chǎn)生的原因主要是房?jī)r(jià)上漲會(huì)逐漸抵消城市高工資率的吸引作用。

四、政策性建議

（一）針對(duì)人口流動(dòng)對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響

合理控制人口的流動(dòng)。城市人口規(guī)模目前存在著不均衡的分布，政府最簡(jiǎn)單直接的方式就是限制人口的流動(dòng)，但治標(biāo)不治本。較根本的方式為深化戶(hù)籍制度的改革，穩(wěn)定流入城市人口的數(shù)量。在各地“搶人才”競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，各個(gè)城市也需要進(jìn)一步思考人才引進(jìn)措施與人才的住房問(wèn)題。緩解人口過(guò)多過(guò)快流入城市的局面，讓城市有應(yīng)對(duì)人口大量流入的時(shí)間。

合理計(jì)劃城市的發(fā)展。目前城市間發(fā)展的不平衡，使很多流動(dòng)人口有更多的意愿流向中心發(fā)達(dá)城市去追求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。政府在制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃時(shí)，需要更多地考慮城市發(fā)展之間的均衡性，合理規(guī)劃部署東西部的產(chǎn)業(yè)布局。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中提升二、三線(xiàn)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力與人才吸引力，利于促進(jìn)人口地域分配的均衡化。

規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。為了應(yīng)對(duì)大量的人口流入城市，解決他們的基本住房問(wèn)題，政府應(yīng)持續(xù)推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，引導(dǎo)人們理性購(gòu)房，減少對(duì)房屋的購(gòu)置需求。政府在發(fā)揮主導(dǎo)作用的基礎(chǔ)之下，可以適當(dāng)鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本合法有序進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，擴(kuò)大租賃房屋的供給量，形成以“租”代“售”的社會(huì)總體趨勢(shì)。

（二）針對(duì)城市房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)的影響

大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化。目前我國(guó)的地區(qū)公共服務(wù)也被不均衡地分配，高房?jī)r(jià)的地區(qū)往往公共服務(wù)體系更為齊全且質(zhì)量更高。這一分配結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多人口流向城市甚至中心城市，房?jī)r(jià)與人口流動(dòng)的關(guān)系自然就不能達(dá)到均衡協(xié)調(diào)的狀態(tài)。因此，促進(jìn)教育和醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)保障體系的均等化，能引導(dǎo)人們合理選擇落戶(hù)地，調(diào)節(jié)人口流動(dòng)過(guò)多而超過(guò)城市合理荷載的局面。

嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資性需求旺盛，房地產(chǎn)中的經(jīng)濟(jì)泡沫愈來(lái)愈膨脹，受到真正影響的是需要住房的流入人口。因此政府應(yīng)通過(guò)增加房地產(chǎn)稅、投資所得稅來(lái)抑制這一現(xiàn)象;同時(shí)對(duì)中低收入階層發(fā)放住房補(bǔ)貼。推進(jìn)“安居工程”，幫助滿(mǎn)足他們住房的生活需求，這有利于幫助高素質(zhì)人才安心落戶(hù)一線(xiàn)大城市，促進(jìn)城市進(jìn)一步發(fā)展。

五、總結(jié)與展望

從人口流動(dòng)對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響方面，學(xué)者們普遍認(rèn)為人口流動(dòng)與城市房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，并且高素質(zhì)人口流動(dòng)對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響更為顯著。從不同地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)隨人口流動(dòng)而上漲的幅度更大，以上是國(guó)內(nèi)的學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。而國(guó)外的學(xué)者則更關(guān)注與移民特別是國(guó)際移民對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從學(xué)者們研究的角度來(lái)看，總體上可將這些角度按是否與人口相關(guān)分為兩類(lèi)：人口因素與非人口因素。

從城市房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)的影響方面，學(xué)者們的觀點(diǎn)有比較明顯的不同，有認(rèn)為呈正相關(guān)關(guān)系，也有認(rèn)為呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，分歧較大。比較少的學(xué)者提出影響不顯著，和體現(xiàn)邊際效應(yīng)思想的“U”型影響效應(yīng)。而在國(guó)外，學(xué)者們重點(diǎn)關(guān)注城市房?jī)r(jià)對(duì)農(nóng)村移民存在著阻礙作用，與國(guó)內(nèi)研究重點(diǎn)有所不同。

關(guān)于流動(dòng)人口與城市房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的研究成果分歧較大，特別是在城市房?jī)r(jià)對(duì)人口流動(dòng)的影響方面。其次，現(xiàn)有的研究較多地關(guān)注非人口因素與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系，對(duì)人口因素與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間關(guān)系的關(guān)注較少。即使關(guān)注到人口因素，但樣本量較小且數(shù)據(jù)較為陳舊。再者，國(guó)內(nèi)的研究并沒(méi)有著重分析同一城市內(nèi)不同區(qū)縣的房?jī)r(jià)與人口流動(dòng)的影響。在城市化進(jìn)程中，郊區(qū)城市化是不可避免的，那么就有比較在同一城市情況下來(lái)研究人口流動(dòng)，這也符合實(shí)際意義。

總結(jié)國(guó)外的研究成果可以得到，國(guó)外的學(xué)者更多把視角放在國(guó)際移民上，研究的角度更為宏觀。當(dāng)今大多數(shù)國(guó)家都在經(jīng)歷城市化的過(guò)程，人地矛盾問(wèn)題日益突出，因此有必要在微觀和中觀的視角下研究這一問(wèn)題，即從研究城市內(nèi)部和國(guó)家內(nèi)部城市與城市人口視角出發(fā)，探討人口流動(dòng)與城市房?jī)r(jià)之間的影響效應(yīng)。

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（作者單位：邱文濤、陳然，華南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院;翟榕曜，華南師范大學(xué)外國(guó)語(yǔ)言文化學(xué)院）