楊秋霞

摘要：目前，隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎到很多人的生活與居住問(wèn)題，受到國(guó)家及社會(huì)廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，企業(yè)要想獲得良好、快速發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立足，就必須對(duì)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，并采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，提高整體管理水平，確保企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn);稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);措施

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)不斷發(fā)展與進(jìn)步的行業(yè)，隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)于房屋質(zhì)量、居住舒適度、環(huán)境質(zhì)量等方面的要求越來(lái)越多，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)策略提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨的財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，制約著企業(yè)的健康發(fā)展，所以必須實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和應(yīng)急處理，以此將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，掌握在可控范圍內(nèi)，確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金籌措風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)類型很多，原因具有多樣性，其中主要的風(fēng)險(xiǎn)類型之一是資金籌措風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)與房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的實(shí)際情況有直接關(guān)系。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措時(shí)，都會(huì)選擇長(zhǎng)借短用的方式，比較容易發(fā)生財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)多數(shù)時(shí)間處在一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率情況下，影響了企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，使得部分綜合實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)期承受高額負(fù)債，需要按月支付高額的貸款利息，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展不暢或者回款較慢的話，就會(huì)面臨破產(chǎn)，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)下降，使得后續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)難以開(kāi)展，形成惡性循環(huán)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中另外一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)，就是投資風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要以企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策不當(dāng)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的過(guò)程中，其根本目的是獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)提高企業(yè)自身的整體實(shí)力。企業(yè)在進(jìn)行投資前需要準(zhǔn)確分析現(xiàn)有的資金水平和人才儲(chǔ)備情況，保證投資的可行性。部分企業(yè)投資時(shí)沒(méi)有考慮到這些問(wèn)題，對(duì)自身資金水平和綜合實(shí)力的評(píng)估虛高，企業(yè)沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展實(shí)際制定投資方向，就會(huì)在投資過(guò)程中產(chǎn)生較高的成本，與最終的收益不相符，或者低于預(yù)期收益，就會(huì)造成投資風(fēng)險(xiǎn)，入不敷出。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的過(guò)程中也會(huì)遇到一些風(fēng)險(xiǎn)，屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)正常的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營(yíng)造成影響。例如房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地時(shí)，在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)利用的過(guò)程中要進(jìn)行科學(xué)的計(jì)劃，全方位考察施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工材料、設(shè)備、人員等進(jìn)行全面落實(shí)，滿足施工要求。如果企業(yè)在施工中因?yàn)橘Y金不足耽誤材料供應(yīng)，或者因?yàn)榄h(huán)保要求，施工停產(chǎn)，就會(huì)造成施工進(jìn)度受阻，面臨業(yè)主投訴，影響企業(yè)信譽(yù)，同時(shí)需要支付一定違約金，造成經(jīng)營(yíng)成本增加，消耗更多的資源。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)升高，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中經(jīng)常遇到材料供應(yīng)不及時(shí)，施工不規(guī)范，手續(xù)更改或者不全等問(wèn)題，導(dǎo)致停工。停工意味著房屋無(wú)法按時(shí)交工并進(jìn)行銷售，前期投入的資金就無(wú)法及時(shí)回收，不能按時(shí)償還銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)影響巨大。房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收環(huán)節(jié)會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如將結(jié)算獲得的資金轉(zhuǎn)換為貨幣資金時(shí)，資金回收的環(huán)節(jié)容易受到外界多種因素的干擾，例如房屋銷售量少、開(kāi)放停止套牢資金等，造成資金回收困難或者時(shí)間延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔(dān)資金壓力。

二、房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）超限列支預(yù)提費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金高度密集性特點(diǎn)，在開(kāi)展稅務(wù)工作時(shí)需要依靠我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策規(guī)定進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的預(yù)提，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出得以降低，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效率。在此條件下，很多企業(yè)為了可以進(jìn)一步降低稅收支出，會(huì)采用違規(guī)列支預(yù)提費(fèi)用的方式，即超限列支預(yù)提費(fèi)用，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)“通病”。例如房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目竣工以后，將一部分沒(méi)有獲得發(fā)票的應(yīng)付工程款進(jìn)行了預(yù)提操作，包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款、建筑安全費(fèi)等，違反了我國(guó)現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，屬于超限列支預(yù)提費(fèi)用問(wèn)題。

（二）違規(guī)扣除利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)住房項(xiàng)目的時(shí)候，前提需要投入巨額資金，企業(yè)資金存量和使用情況在很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，影響巨大。一般情況，房地產(chǎn)企業(yè)所用的流動(dòng)資金除了自由資產(chǎn)變現(xiàn)和出售商品房獲利以外，大部分資金來(lái)源于銀行貸款，在銀行審批較嚴(yán)格，或者放款較慢的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)在資金需求比較急的時(shí)候，就會(huì)向銀行以外的金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，支付高額利息。企業(yè)在稅務(wù)管理中可能存在企業(yè)所得稅前違規(guī)扣除利息的行為，或者將無(wú)償使用的資金變?yōu)榻杩睿鄢徊糠掷?，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有些大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用“集團(tuán)公司統(tǒng)一融資，所屬企業(yè)申請(qǐng)使用”的資金管理模式，存在對(duì)該模式是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的判斷，繼而相應(yīng)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)滯后

我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法和稅務(wù)法在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)中具有明顯的區(qū)別，其中會(huì)計(jì)法中將房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)集中在報(bào)酬轉(zhuǎn)移的前提上。而部分稅收法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確定則以銷售方式的不同進(jìn)行，使得稅務(wù)管理工作與會(huì)計(jì)出現(xiàn)一些差別。房地產(chǎn)企業(yè)的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)經(jīng)常滯后，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合法有效憑證缺失

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)工作需要獲得多種有效證件，包括獲取土地、融資、施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋預(yù)售許可和項(xiàng)目清算等。不同的環(huán)節(jié)都必須取得相應(yīng)的合法有效憑證，才能進(jìn)行后續(xù)的開(kāi)發(fā)工作，并且直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用和支出。部分房地產(chǎn)企業(yè)交易量不同，對(duì)象規(guī)模差異較大，存在合法有效憑證缺失問(wèn)題，引發(fā)較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控措施

（一）加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要防控措施是加強(qiáng)成本管理，要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商、用戶和房地產(chǎn)企業(yè)之間的有效交流，將整體利益作為主體，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際對(duì)科學(xué)的房地產(chǎn)成本管理制度進(jìn)行完善與優(yōu)化，為后續(xù)工作開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。例如構(gòu)建科學(xué)的成本管理體系，分析工作中的難點(diǎn)與重點(diǎn)，全方位考察管理環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確計(jì)算各個(gè)環(huán)節(jié)所用資金情況，嚴(yán)格把控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題。

（二）擴(kuò)寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心在于資金有效利用，支出和回收要協(xié)調(diào)，以此獲得一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要在政府支持下加快預(yù)售房款的回收，及時(shí)獲得預(yù)售房許可證，加快施工進(jìn)度，盡快開(kāi)始預(yù)售房屋，回收款項(xiàng)。其次，企業(yè)可以對(duì)股權(quán)進(jìn)行投資擴(kuò)大，獲得更多的資金來(lái)源，爭(zhēng)取得到更多的銀行貸款，降低資金借貸利率，減少資金支出。

（三）強(qiáng)化人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先，要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)與關(guān)注，提高管理質(zhì)量。其次，要定期組織人員進(jìn)行財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別培訓(xùn)，對(duì)常見(jiàn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行總結(jié)，并結(jié)合實(shí)例進(jìn)行分析和討論，發(fā)現(xiàn)自己工作中遇到的問(wèn)題和不足，及時(shí)更正。最后，要將理論知識(shí)與實(shí)踐操作有機(jī)融合起來(lái)，提供寬廣的學(xué)習(xí)平臺(tái)，對(duì)人員職業(yè)操守和業(yè)務(wù)水平進(jìn)行培訓(xùn)，完善財(cái)務(wù)管理流程與體系機(jī)制。

（四）完善預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范需要結(jié)合整體行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，建立一個(gè)符合當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)算體系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般比較長(zhǎng)，資金需求量大，如果預(yù)算管理體系不健全，或者管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，就會(huì)在操作中出現(xiàn)資金流向不明，或者資金浪費(fèi)，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)工作造成一定影響。所以需要科學(xué)計(jì)算項(xiàng)目運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求量，以此為基礎(chǔ)優(yōu)化資金籌集方式，優(yōu)化資源配置。

四、房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建議

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控建議主要針對(duì)具體問(wèn)題，第一，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行全面了解，不能突破稅法規(guī)定的列舉范圍，要對(duì)可以預(yù)提的費(fèi)用進(jìn)行明確，將出包工程、配套設(shè)施、物業(yè)完善費(fèi)用等計(jì)算后，不可以預(yù)提的費(fèi)用不能隨機(jī)增加。第二，要保證房地產(chǎn)利息的收入與支出真實(shí)性，特別是貸款費(fèi)率超過(guò)同期銀行貸款利率時(shí)，要對(duì)是否需要調(diào)增企業(yè)所得稅進(jìn)行明確，以此將融通的資金經(jīng)濟(jì)效益徹底發(fā)揮出來(lái)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類比較多，并且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，銷售方式也多種多樣，因此需要對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的界定進(jìn)行明確，并且將已投入使用或者取得初始產(chǎn)權(quán)證明的項(xiàng)目視為已完工，計(jì)入計(jì)稅成本。同時(shí)對(duì)不同銷售方式下的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，視情況進(jìn)行所得稅的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。第四，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)合法有效憑證的管理，在購(gòu)買原材料、接受服務(wù)時(shí)及時(shí)向收款方索要發(fā)票，同時(shí)要對(duì)不符合規(guī)定的發(fā)票類型進(jìn)行了解，及時(shí)剔除，嚴(yán)格審核入賬時(shí)的發(fā)票，避免出現(xiàn)有效憑證缺失問(wèn)題。還需要對(duì)所持發(fā)票的真?zhèn)?、合法性等進(jìn)行查驗(yàn)，防止一些應(yīng)當(dāng)知道卻不知道的情況出現(xiàn)，影響到企業(yè)自身的稅務(wù)管理問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，要求企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，從自身發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)有的法律條款和行業(yè)準(zhǔn)則，對(duì)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行匯總，并分析風(fēng)險(xiǎn)的類型和原因，利用現(xiàn)有的資源和人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，制定相應(yīng)的管理制度，優(yōu)化管理方式，從而獲得較高的管理效率與質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

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（作者單位：天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）

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