祝嘉璐 煙臺(tái)開發(fā)區(qū)建設(shè)交通局

經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，成本管理一直以來(lái)都是研究的主要對(duì)象。建筑經(jīng)濟(jì)管理中，經(jīng)濟(jì)成本管理必不可少，成本是影響工程質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，需要在建筑工程施工的全過(guò)程控制中加以重視，從而保障企業(yè)建筑經(jīng)濟(jì)成本費(fèi)用支出合理高效，減少施工損耗，促進(jìn)企業(yè)在快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本管理的研究，本文通過(guò)研究現(xiàn)存問(wèn)題，并結(jié)合情況以及研究論文，探討建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的相關(guān)方法并進(jìn)行了總結(jié)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的成本控制

成本核算，是地產(chǎn)建設(shè)施工企業(yè)成本管理中的主要部分，也成為事后管理的重點(diǎn)部分之一，僅僅是對(duì)實(shí)際成本的記錄、統(tǒng)計(jì)與匯總，把具體的施工成果體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)成為企業(yè)實(shí)施下一階段降低成本管理的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中往往存在著明顯的一次性特征，所以成本費(fèi)用控制的操作重點(diǎn)就需要適當(dāng)?shù)叵蚯耙茖?shí)行預(yù)測(cè)管理和向后移實(shí)施工程階段的管理。但現(xiàn)階段，不少公司都嚴(yán)重缺少對(duì)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行事前和事后的成本管理控制，部分公司也僅是在對(duì)地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工到必要的時(shí)期后才實(shí)施成本核算工作，很顯然，成本核算管理的目標(biāo)并沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。

（二）建筑經(jīng)濟(jì)成本管理意識(shí)薄弱

通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理責(zé)任制的實(shí)施，可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者和項(xiàng)目經(jīng)理之間形成比較科學(xué)的成本管理體系認(rèn)識(shí)，同時(shí)可以主動(dòng)采取措施，合理降低管理成本，從而使公司總體的效益得到了提高。但是，在現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理成本管理認(rèn)識(shí)還比較淡薄，有些地產(chǎn)工程項(xiàng)目在具體的實(shí)施中并未做好工程成本計(jì)劃的編制工作，也有些項(xiàng)目即使做好了編制工作，但是卻并未注意實(shí)施工程成本的管理。因此現(xiàn)階段，地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理，往往過(guò)于注重效益，而忽略了成本管理工作。部分公司缺乏完善的管理體系，不能進(jìn)行成本費(fèi)用控制的貫徹施工，如無(wú)限量領(lǐng)料和成本費(fèi)用支出缺乏一定的規(guī)范制度，都造成公司不注意成本費(fèi)用控制，阻礙成本費(fèi)用控制的目標(biāo)順利進(jìn)行，或者在發(fā)生虧損情況的同時(shí)查不到問(wèn)題，阻礙公司效益最優(yōu)化戰(zhàn)略的達(dá)成。

（三）沒(méi)有健全的成本管理體制和成本控制體制

當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的非常明顯的問(wèn)題是公司在實(shí)施經(jīng)濟(jì)成本管理過(guò)程中的責(zé)任、權(quán)限和利益并不明晰。與地產(chǎn)項(xiàng)目管理有關(guān)的主管部門和工作人員，未能做到經(jīng)濟(jì)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理責(zé)任的落實(shí)工作，也無(wú)法保證考評(píng)工作的正確性，不能把地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益成本管理責(zé)任與有關(guān)職工自己的權(quán)益掛鉤，缺乏完善的將責(zé)任與權(quán)利有效結(jié)合的地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本管理制度。所以，有些地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本管理，滿足對(duì)于本公司的產(chǎn)出、質(zhì)量、時(shí)間和安全性等方面的合格，但未能做到對(duì)人力、物料和機(jī)械設(shè)備等影響建設(shè)項(xiàng)目成本支出的問(wèn)題進(jìn)行管理。現(xiàn)階段，有些公司的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作人員已強(qiáng)令展開與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)成本管理有關(guān)工作，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)成本管理工作過(guò)于形式化，因此成效并不甚顯著。

（四）嚴(yán)重缺乏對(duì)質(zhì)量成本的管理及控制

由于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督能力欠缺而造成的產(chǎn)品質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)對(duì)公司造成很大的損失，嚴(yán)重阻礙公司的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)成本管理中還不能形成健全的工程成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)制度，在建設(shè)工程施工過(guò)程中存在偷工減料現(xiàn)象，不能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)效率。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的改進(jìn)對(duì)策

（一）完善項(xiàng)目成本管理體系

1.強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的認(rèn)識(shí)

對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，要想確保完成地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本管理，從源頭避免施工經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成本管理的風(fēng)險(xiǎn)，必須建立起科學(xué)的認(rèn)識(shí)，了解到經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成本管理的重大作用，并可以根據(jù)公司的具體管理情況有針對(duì)性地制訂定管理政策，通過(guò)合理而適當(dāng)?shù)拇胧瑥?qiáng)化控制。同時(shí)，在地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的開展前期，必須根據(jù)情況，有側(cè)重點(diǎn)地制定經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成本管理策略。在投標(biāo)前期，必須對(duì)企業(yè)的實(shí)力加以準(zhǔn)確了解，對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行認(rèn)真而詳盡的檢查，并根據(jù)公司的具體運(yùn)作情況確定企業(yè)是否符合其條件，正確認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)工程的企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理的重要因素，加強(qiáng)管理，確保企業(yè)成本管理水平的提高。

2.建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理體制

要想從總體的角度提高項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)成本管理效率，合理規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)可以向著良性的目標(biāo)前進(jìn)和發(fā)展，就需要在結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上制定比較科學(xué)合理的方案，有針對(duì)性地制定企業(yè)成本管理制度，并合理地將其貫徹于具體項(xiàng)目之中，確保企業(yè)本身可以與社會(huì)的需求相適應(yīng)，能夠合理地對(duì)企業(yè)實(shí)施控制，從而使企業(yè)與社會(huì)的總體需求與變化相互適應(yīng)。為能夠以良好的達(dá)到這一目標(biāo)，企業(yè)在具體的管理中必須提高企業(yè)實(shí)力，進(jìn)一步調(diào)整和健全管理體系。一旦在項(xiàng)目的施工中出現(xiàn)情況，應(yīng)當(dāng)適時(shí)制定處理方案，努力把風(fēng)險(xiǎn)減至最小化。另外，由于地產(chǎn)行業(yè)同人民的日常生活和事業(yè)發(fā)展有著密切關(guān)系，因此，在實(shí)際的開發(fā)階段，地方政府部門也應(yīng)發(fā)揮其職能作用，發(fā)揮宏觀調(diào)控的功能，并科學(xué)合理地加以控制。

3.優(yōu)化企業(yè)成本管理工作結(jié)構(gòu)

企業(yè)成本管理的工作過(guò)程是整個(gè)企業(yè)成本管理工作的關(guān)鍵，要合理地對(duì)成本管理過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃，以提高企業(yè)成本管理的技術(shù)進(jìn)步。首先，在企業(yè)實(shí)施成本管理過(guò)程的優(yōu)化中，必須重視企業(yè)成本管理體系的完善，對(duì)企業(yè)成本管理工作中可能存在的問(wèn)題實(shí)行根源問(wèn)題的解決，并嚴(yán)格要求企業(yè)成本管理部門按照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施成本管理，以此增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。然后，必須對(duì)成本管理過(guò)程實(shí)施完善，明確確定了成本管理工作的任務(wù)，以促使企業(yè)成本管理部門在方法上創(chuàng)新，對(duì)工作任務(wù)加以重新設(shè)計(jì)，并合理安排工作進(jìn)度，以提高企業(yè)成本管理水平。此外，公司還必須完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)，構(gòu)建科學(xué)的成本管理制度，一方面是避免了成本管理的問(wèn)題堆積，另一方面是為了確保管理制度的高效施工，對(duì)管理制度加以完善，從而防止了管理體系的重復(fù)導(dǎo)致工效的損失。在整個(gè)流程中，必須清楚公司的成長(zhǎng)目標(biāo)，對(duì)建筑公司的每一項(xiàng)工作都加以了解，確保成本管理和公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)以及建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合。

（二）加強(qiáng)建筑施工環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)成本管理

1.事前控制階段的建議

（1）加強(qiáng)土地購(gòu)買階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究

深入研究地產(chǎn)發(fā)展的周期性變化規(guī)律，在低谷時(shí)適量購(gòu)買儲(chǔ)備地塊。在地塊購(gòu)買前我們要設(shè)定好三個(gè)總體目標(biāo)，即保底的低成本收益總體目標(biāo)、保底低成本銷售目標(biāo)以及最大的綜合成本總體目標(biāo)，并貫徹施工于地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程。

（2）注重資金的時(shí)間價(jià)值，盡量縮短開發(fā)周期

由于在項(xiàng)目前期就已經(jīng)投放了大量流動(dòng)資金，所以適當(dāng)?shù)募铀匍_發(fā)進(jìn)度，或者提早銷售階段，是減少資金成本和及時(shí)回籠資金的最有效方法。在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，采取少量的資金投入，與前期投資的建設(shè)公司和法律咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑做出正確的價(jià)格定位、初步和總體規(guī)劃以及建筑經(jīng)濟(jì)成本結(jié)算價(jià)，如果中標(biāo)，就立即完成初始設(shè)計(jì)概算，以便于壓縮施工期限，盡快報(bào)建方批準(zhǔn)，這樣才能將動(dòng)工興建日期提早，因而大大縮短了建設(shè)周期，并節(jié)約了巨額的、巨大的資金占用費(fèi)，也提高了投資的資金回籠能力。

（3）設(shè)計(jì)階段的成本管理

采用設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)。引入競(jìng)爭(zhēng)制度，強(qiáng)化工程監(jiān)督管理。并采用設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式選拔最先進(jìn)的設(shè)計(jì)公司，從而提高了設(shè)計(jì)的先進(jìn)度、合理化、準(zhǔn)確度。

采用限額設(shè)計(jì)。將設(shè)計(jì)成本劃分為各部門的成本管理，而成為設(shè)計(jì)合同的一部分，為了提高設(shè)計(jì)人員的管理能力，賦予了設(shè)計(jì)單位成本管理的職責(zé)，以便掌握最合理的設(shè)計(jì)成本，同時(shí)減少成本損失和無(wú)意義設(shè)計(jì)，但考慮到設(shè)計(jì)人員并不是專業(yè)的造價(jià)技術(shù)人員，所以我們也建議在履行設(shè)計(jì)合約中追加相應(yīng)經(jīng)費(fèi)，由他們委托專門的造價(jià)管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)成本把關(guān)。

加強(qiáng)圖紙會(huì)審。并在工程項(xiàng)目出圖時(shí)，及時(shí)協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)處、技術(shù)處、投管處、設(shè)計(jì)院有限公司和施工監(jiān)理部門，對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上的最可靠性、工期上的最高有效性、造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)效益等開展了評(píng)價(jià)，從各個(gè)不同主要方面對(duì)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開展了全方位的評(píng)價(jià)工作，以期進(jìn)一步提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，并防止了由于對(duì)工程設(shè)計(jì)考慮不周的疏忽，給施工單位造成了設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證問(wèn)題等，從而導(dǎo)致?lián)p失。

（4）實(shí)行限額設(shè)計(jì)

將設(shè)計(jì)目標(biāo)成本分解為分部門項(xiàng)目成本費(fèi)用，而成了工程設(shè)計(jì)合同的一部分，為了提高工程設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)，并賦予工程設(shè)計(jì)單位成本管控的責(zé)任，以便達(dá)到更合理的工程成本核算，同時(shí)減少了設(shè)計(jì)耗費(fèi)和無(wú)價(jià)值設(shè)計(jì)，考慮到如果工程設(shè)計(jì)單位并不是專業(yè)的造價(jià)工程師，我們也可以在簽訂工程設(shè)計(jì)合同時(shí)附加相應(yīng)成本費(fèi)用，由其委托專門的造價(jià)咨詢單位為工程設(shè)計(jì)把關(guān)。

2.事中控制階段的建議

（1）完善合作商數(shù)據(jù)庫(kù)

設(shè)立合作商業(yè)企業(yè)的目的，主要是在實(shí)際業(yè)務(wù)當(dāng)中找到并培育長(zhǎng)久的戰(zhàn)略合作，企業(yè)可以把更多的精力聚焦在商品的業(yè)務(wù)，并利用長(zhǎng)久的戰(zhàn)略合作的形式，加深彼此間的信賴，增加合作的附加效益。

（2）規(guī)范工程量清單格式，切實(shí)把好預(yù)結(jié)算關(guān)

在進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，工程量的核算作為保證項(xiàng)目順利施工的因素之一，也是最為關(guān)鍵的核心內(nèi)容，在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中需要對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格的記錄和審核，確保工程量清單的清晰度和準(zhǔn)確性，便于后續(xù)的查找和核對(duì)。而且，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，為保證施工工作質(zhì)量和工作進(jìn)度得到合理的控制，需要通過(guò)清晰的工程量清單進(jìn)行體現(xiàn)。在傳統(tǒng)的工程建設(shè)中，咨詢?cè)靸r(jià)管理手冊(cè)的工程量都較為籠統(tǒng)，比如只標(biāo)注了整個(gè)建筑的鋼材多少噸，混凝土多少立方，沒(méi)有對(duì)不同的施工條件下使用的材料質(zhì)量和重量等信息進(jìn)行詳細(xì)的區(qū)分，導(dǎo)致工程量的透明度不高，使用工程量清單的方式，解決了這一問(wèn)題，所有信息數(shù)據(jù)公開透明，在根源上可以減少咨詢企業(yè)弄虛作假的動(dòng)機(jī)，同時(shí)也便于我們可以隨時(shí)抽查。

（3）加強(qiáng)合同管理

在工程的施工過(guò)程中，要根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行下一步的操作，以合同引導(dǎo)工程的實(shí)施，即對(duì)在實(shí)施工程中可能出現(xiàn)的工人扯皮、施工簽證程序、與施工單位配合等情況盡可能地在條款中規(guī)定，確保了工程的順利完成。以合同中約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，進(jìn)行項(xiàng)目施工管理，實(shí)現(xiàn)多經(jīng)濟(jì)成本的高效控制和嚴(yán)格的監(jiān)督，節(jié)約成本支出。

（4）簽證、變更要嚴(yán)格按企業(yè)有關(guān)規(guī)定辦理

為實(shí)現(xiàn)施工簽證的真實(shí)、準(zhǔn)確性，在本文中先說(shuō)明辦理施工簽證的及時(shí)性。然后，對(duì)簽證的說(shuō)明也要真實(shí)、正確，需要隱蔽簽證事項(xiàng)要以圖樣為基礎(chǔ)，并注明被隱藏位置、工程數(shù)量和技術(shù)、產(chǎn)品質(zhì)量及完成狀況等，如被隱藏位置的建設(shè)項(xiàng)目工期在圖樣上并不明顯，還需要注明幾何長(zhǎng)度等，并附簡(jiǎn)圖。文件以外的現(xiàn)場(chǎng)簽工作，應(yīng)當(dāng)填寫日期、位置、事由、幾何尺寸以及原始資料，不得籠統(tǒng)地簽注材料和成本。簽價(jià)產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)按照約定及時(shí)處理，審核過(guò)程應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家部門的有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)范，經(jīng)辦人員不能任意變通。要增強(qiáng)可預(yù)見性，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證事故。

（5）工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)廣泛了解材料行情

在目前材料價(jià)格已基本為市場(chǎng)價(jià)的今天，如對(duì)材料的價(jià)格定價(jià)情況不了解，則不能實(shí)施工程造價(jià)控制。

3.事后控制階段的建議

管理建安造價(jià)的最后一個(gè)關(guān)是竣工結(jié)算。凡是實(shí)行竣工結(jié)算的項(xiàng)目都實(shí)行了竣工驗(yàn)收程序，同時(shí)，為確保項(xiàng)目不出紕漏問(wèn)題，將嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目結(jié)算審查程序和項(xiàng)目尾款會(huì)簽管理制度，以保證項(xiàng)目結(jié)算效率和我們的投資收益。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理工作是一個(gè)全面管理企業(yè)的復(fù)雜系統(tǒng)工程，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)開支和經(jīng)濟(jì)成本管理都需要嚴(yán)密的把控。而發(fā)展趨向平穩(wěn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在銷售收入持續(xù)下滑的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)重壓之下，如果為了保證基本收益并保持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就需要管理好企業(yè)內(nèi)在的成本費(fèi)用開支，并修正過(guò)去企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理中不合理的地方，從而形成比房地產(chǎn)企業(yè)更為細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化的企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理制度。在我國(guó)宏觀調(diào)控的新市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)成本費(fèi)用意識(shí)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)成本管理工作的監(jiān)督力度，各監(jiān)管部門協(xié)調(diào)地方財(cái)務(wù)機(jī)關(guān)共同進(jìn)行企業(yè)成本費(fèi)用監(jiān)管工作。健全房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理制度的具體方案，蓄勢(shì)待出。高管負(fù)責(zé)人與財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人都要對(duì)地產(chǎn)公司的各項(xiàng)成本預(yù)估合理的費(fèi)用，并不斷累積合理的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，為地產(chǎn)公司的成本管理建立了扎實(shí)的基石。而唯有在對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理控制之后，在持續(xù)下行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)中，地產(chǎn)公司方可在保證盈利或不虧的狀況下，順利的度過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)困難時(shí)期。