葉鋮 金建雪 溫州交運(yùn)集團(tuán)置業(yè)發(fā)展有限公司

自《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺(tái)后，《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導(dǎo)意見》和《溫州市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》等相關(guān)政策陸續(xù)推出，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)政府層面應(yīng)加大政策引導(dǎo)力度，加快保障性租賃住房的建設(shè)，解決人才的住房問題。以上政策推出后，“人才保障性住房”掀起一輪新的浪潮，許多國有企業(yè)已經(jīng)著手落實(shí)了相應(yīng)工作，希望借此滿足職工的生活與工作需求，感受到企業(yè)的關(guān)懷與溫暖，進(jìn)而以更良好的態(tài)度投入到崗位工作中，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。本文將對(duì)國有企業(yè)“人才保障性住房”的運(yùn)營發(fā)展進(jìn)行深入剖析。

一、人才保障性住房的內(nèi)涵概述

“人才保障性住房”是為企業(yè)關(guān)鍵職工和基礎(chǔ)職工所準(zhǔn)備的保障性住房，是解決企業(yè)職工生活與工作需求的有效途徑，比如交通運(yùn)輸企業(yè)的駕駛員就屬于基層職工，屬于“人才保障性住房”的扶持對(duì)象?！叭瞬疟Ｕ闲宰》俊闭叩耐瞥觯梢宰鳛槠髽I(yè)“吸引人才、留住人才”的一種策略手段，可以有效緩解人才的住房壓力，解決他們的后顧之憂。筆者結(jié)合國內(nèi)多地區(qū)的“人才保障性住房政策”后總結(jié)出兩點(diǎn)特征：

（一）基本屬性特征

“人才保障性住房”是許多國有企業(yè)普遍執(zhí)行的一項(xiàng)人才政策，隸屬于廣義住房保障領(lǐng)域內(nèi)。從本質(zhì)上來看，“人才保障性住房”與普通低收入人群為扶持對(duì)象的“住房保障”存在明顯差別。住房保障主要以保證社會(huì)公平為目標(biāo)，而人才保障性住房更傾向于社會(huì)發(fā)展效率方面，屬于特殊性的人才激勵(lì)手段，因此被劃分至廣義住房保障范疇內(nèi)。

（二）存在目的

在《人才保障住房建設(shè)和管理實(shí)施意見》政策中對(duì)“人才保障性住房”進(jìn)行了清晰劃分，主要以“人才”為供給對(duì)象，其存在目的就是為人才提供住房人權(quán)保障，對(duì)供給對(duì)象具有一定要求，是普通公民不可及的?？梢哉f，人才保障性住房是人權(quán)的重要保障，可以吸引更多發(fā)展人才，積極參與并安心留在企業(yè)內(nèi)工作與生活，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值，對(duì)社會(huì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)提升起到重要的促進(jìn)作用[1]。

二、國有企業(yè)人才保障性住房發(fā)展機(jī)遇

（一）加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)，獲取更多收益

人才保障性住房的建設(shè)與運(yùn)營是當(dāng)下時(shí)代發(fā)展的潮流趨勢(shì)，可以說，只要運(yùn)營得當(dāng)，企業(yè)會(huì)從中獲取一定利潤(rùn)和社會(huì)效應(yīng)。與市場(chǎng)商品房相比，雖然人才保障性住房的利潤(rùn)薄弱，加之管理難度大，但從客觀角度看，所供應(yīng)對(duì)象明確，且需求量大，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)而帶來過多影響。現(xiàn)階段，國家與政府機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)厲調(diào)控，使得人才保障性住房的優(yōu)勢(shì)逐漸顯露出來，不但能夠?qū)崿F(xiàn)資金快速回籠，還可以起到良好的杠桿效應(yīng)，切實(shí)提高資金利用率，這對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都帶來一定幫助。

（二）優(yōu)惠政策帶來的機(jī)遇

一直以來，人才保障性住房備受國家與政府部門的關(guān)注，相繼推出優(yōu)惠政策，為國有企業(yè)人才保障性住房的建設(shè)與運(yùn)營發(fā)展帶來一定幫助，具體可分為以下幾個(gè)方面：

第一，土地優(yōu)惠。參建企業(yè)可通過低成本獲取土地權(quán)限，且土地出讓金繳納年限調(diào)整，只需要每年繳納一定租金，無須一次性支付70年，降低土地成本，減輕企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，房屋面積出現(xiàn)變動(dòng)，例如：某地區(qū)規(guī)定，企業(yè)在拿地時(shí)，為建設(shè)住宅所使用的土地，可優(yōu)先完成公租房配件，比例控制在20%以上，根據(jù)限地價(jià)、競(jìng)公共租賃住房配建面積等出讓方式確定房屋面積。與一般商品住房相比，人才保障性住房的價(jià)格具有一定差距，在土地成本和建設(shè)成本方面都會(huì)得到節(jié)省，許多城市明確規(guī)定，可通過捆綁建設(shè)的方式完成房屋建設(shè)，具體包括普通商品住宅、商辦等六類經(jīng)營性項(xiàng)目，且經(jīng)營性項(xiàng)目比例最高可達(dá)50%。這對(duì)企業(yè)來說，無疑是將閑置用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性項(xiàng)目，其好處不言而喻。

第二，稅費(fèi)優(yōu)惠[2]。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，為國有企業(yè)人才保障性住房建設(shè)運(yùn)營帶來更多發(fā)展空間，在城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方面均獲得了一定程度的減免優(yōu)惠。許多城市的政府機(jī)關(guān)在基礎(chǔ)設(shè)施方面作出了調(diào)整，逐步減免了行政事業(yè)性收費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、政府性基金等，使參建企業(yè)的稅費(fèi)壓力得到降低，解決了企業(yè)人才保障性住房的建設(shè)與運(yùn)營負(fù)擔(dān)。

第三，審批優(yōu)惠?，F(xiàn)階段，人才保障性住房項(xiàng)目審批備受重視，政府部門會(huì)優(yōu)先辦理該項(xiàng)目業(yè)務(wù)審批，為企業(yè)節(jié)省了更多審批與開發(fā)建設(shè)空間，所配件的商品房屋也會(huì)得到更多利潤(rùn)空間。

（三）社會(huì)發(fā)展機(jī)遇

社會(huì)發(fā)展機(jī)遇主要分為社會(huì)責(zé)任、政府、人才三個(gè)方面。首先，社會(huì)責(zé)任。通過人才保障性住房的運(yùn)營，國有企業(yè)可以更好履行社會(huì)職責(zé)，進(jìn)一步提升自身美譽(yù)度，盡管經(jīng)濟(jì)效益較為薄弱，但獲取的社會(huì)效益極為重要，為維護(hù)企業(yè)形象、提升美譽(yù)度提供有效保障。其次，政府方面。通過參建人才保障性住房，企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，幫助政府解決多種住房問題，進(jìn)一步拉近了企業(yè)與政府之間的距離，其好處不言自明。最后，人才方面。人才住宿難題得到處理，感受到企業(yè)的關(guān)懷與溫暖，增強(qiáng)企業(yè)團(tuán)結(jié)凝聚力，為企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營提供源源不斷的動(dòng)力。

三、國有企業(yè)人才保障性住房運(yùn)營發(fā)展中需要注意的風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金風(fēng)險(xiǎn)

其一，資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。資金是開展投資項(xiàng)目的前提條件，特別是在人才保障性住房方面，資金的充足性至關(guān)重要，不但關(guān)系到前期建設(shè)能否順利進(jìn)行，同時(shí)決定著后期運(yùn)營管理效率。例如：人才保障性住房建設(shè)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要大量的資金提供幫助，在建設(shè)與運(yùn)營管理時(shí)需要具有專業(yè)的管理水平，因此對(duì)國有企業(yè)的要求也相對(duì)較高，需要合理分配資源，保證資金的合理利用，才能有效避免出現(xiàn)資金缺失、運(yùn)轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象。其二，資金回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)，人才保障性住房具有“資金投入數(shù)額大、利潤(rùn)薄弱”等特點(diǎn)，需要企業(yè)具備較強(qiáng)的成本管控能力，將房屋建設(shè)與運(yùn)營成本控制在合理范圍內(nèi)，否則將會(huì)出現(xiàn)盈利困難或虧損現(xiàn)象。其三，資金三角債。資金三角債是人們對(duì)企業(yè)之間超過托收承付期或約定付款期應(yīng)當(dāng)付而未付的拖欠貨款的俗稱，是國有企業(yè)參建人才保障性住房應(yīng)著重注意的環(huán)節(jié)，一旦出現(xiàn)拖欠、壞賬的現(xiàn)象，極易造成三角債的出現(xiàn)，使企業(yè)陷入債務(wù)旋渦，面臨不必要的麻煩與嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）市場(chǎng)與違約風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)，人才保障性住房無法在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，不能更好滿足人才實(shí)際住房需求，出現(xiàn)棄租或棄購現(xiàn)象，企業(yè)資金不能快速回籠，增加資金壓力，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)[3]。導(dǎo)致此類現(xiàn)象的主要原因包括：房屋地址選擇不當(dāng)、價(jià)格過高、設(shè)計(jì)不合理等，其中包括可控與不可控因素，需要國有企業(yè)認(rèn)真對(duì)待。此外，國有企業(yè)會(huì)通過代建，參與到人才保障性住房項(xiàng)目中，雖然這種方式的資金壓力較小，但需要面臨政府回購風(fēng)險(xiǎn)。一旦政府不能如約完成回購款支付，那么將會(huì)使企業(yè)面臨最終后果，承受違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)主要由政策不明朗或執(zhí)行力不強(qiáng)所造成。人才保障性住房具有一定保障職能，本身盈利水平較低，不免出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，離不開政府部門的政策扶持。不僅如此，人才保障性住房是一項(xiàng)較為繁雜的項(xiàng)目，涉及土地開發(fā)、資金投入、稅收、建設(shè)與后期運(yùn)營管理，需要清晰明朗的條款政策給予有力支撐，但各地區(qū)的政策規(guī)定尚未統(tǒng)一，許多深層次內(nèi)容無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，加之現(xiàn)有政策執(zhí)行力不足，逐步趨于形式化，盡管審批手續(xù)辦理快速，但落到實(shí)處的政策不多，這對(duì)國有企業(yè)帶來較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，無論是在前期建設(shè)還是后期運(yùn)營管理都需提高警惕。

四、國有企業(yè)人才保障性住房的運(yùn)營發(fā)展策略

（一）立足于實(shí)際，妥善選擇項(xiàng)目

人才保障性住房類型居多，常見類型有經(jīng)濟(jì)適住房、公共租賃房、廉價(jià)房、定向安置房以及限價(jià)房等，其中經(jīng)濟(jì)房與限價(jià)房一般在建成后即可進(jìn)行出售，而公共租賃房與廉價(jià)房需要長(zhǎng)期進(jìn)行運(yùn)營。正因如此，企業(yè)在房源選擇方面需要做好萬全準(zhǔn)備。正如文章上述所講，因?yàn)榉课蓊愋途佣啵虼藝衅髽I(yè)需要結(jié)合自身經(jīng)營狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人才需求，妥善選擇建成后持有或代建方式，也可以選擇參建方式，如集中建設(shè)或參與配建等。只有這樣，才能保證項(xiàng)目適合自己，且在自身承受范圍內(nèi)，創(chuàng)造更多價(jià)值。

在住房建設(shè)場(chǎng)地選擇階段，企業(yè)應(yīng)合理利用閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、經(jīng)營性建設(shè)用地等，作為“人才保障性住房”的建設(shè)場(chǎng)地，還可以通過公交停保基地、動(dòng)車運(yùn)用所等場(chǎng)所，建設(shè)保障性租賃住房，向企業(yè)基礎(chǔ)職工與關(guān)鍵職工提供租賃服務(wù)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格管控成本輸出

成本是企業(yè)的生命線，也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有成本管理到位，才能保證企業(yè)的健康發(fā)展。想要在合同約定期限完成房屋建設(shè)的前提下，節(jié)省人才保障性住房費(fèi)用支出，企業(yè)就必須要從內(nèi)控管理角度入手，妥善選擇管理模式，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格管束，針對(duì)經(jīng)營規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，可通過打造全產(chǎn)業(yè)鏈的方式進(jìn)行成本管理，合理調(diào)配成本費(fèi)用，保證項(xiàng)目投資的可行性。值得一提的是，在成本管理的過程中，企業(yè)必須保證人才保障性住房質(zhì)量不被影響，針對(duì)中小型企業(yè)，需要根據(jù)自身實(shí)際情況，加強(qiáng)成本管控制度，對(duì)各細(xì)小環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的有效降低。

（三）加強(qiáng)人才保障性住房質(zhì)量管理，保證人才權(quán)益

國有企業(yè)需認(rèn)真解讀《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》等相關(guān)政策，詳細(xì)了解法律條款，嚴(yán)格遵循制度標(biāo)準(zhǔn)把控房屋質(zhì)量關(guān)，合理選擇房屋建筑材料，索要材料檢驗(yàn)證明、生產(chǎn)許可等文件資料，保證用材的質(zhì)量與效能。落實(shí)相應(yīng)的管理制度，例如：監(jiān)督管理機(jī)制、崗位責(zé)任制、運(yùn)營管理制度等，嚴(yán)格規(guī)范人才保障性住房的建設(shè)、運(yùn)營管理流程，確保其有章可循、有法可依，切實(shí)保證人才的住房安全，維護(hù)他們的個(gè)人權(quán)益。

（四）強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施，提供生活保障

在運(yùn)營管理中，國有企業(yè)可與當(dāng)?shù)卣３置芮新?lián)系，與物業(yè)企業(yè)、自來水公司、電力公司、燃?xì)夤镜瘸闪⒑献麝P(guān)系，配套基礎(chǔ)生活設(shè)施，同時(shí)還需與教育機(jī)構(gòu)、公交公司、公共事業(yè)公司（肉菜市場(chǎng)管理部門）進(jìn)行意向確定，增設(shè)公交線路、生鮮超市等生活起居保障。充分利用小區(qū)公共配套樓，設(shè)立公辦幼兒園、園區(qū)驛站、綜合服務(wù)中心等公共場(chǎng)所，面向小區(qū)居民提供服務(wù)，在減少資源浪費(fèi)，提高房屋利用率的同時(shí)，為打造和諧社會(huì)做出努力。

（五）保障性住房租金水平市場(chǎng)化

現(xiàn)階段，由于人才保障性住房項(xiàng)目的特殊性，加之政府職能部門的運(yùn)作，機(jī)制略顯僵硬且與市場(chǎng)出現(xiàn)脫軌趨勢(shì)，因此需要在保證人才保障性住房項(xiàng)目正常運(yùn)行的情況下，做好市場(chǎng)化改革[4]。在此過程中，企業(yè)可通過“圓心定價(jià)法”與“租補(bǔ)分離”的方式，轉(zhuǎn)變管理模式，確保人才保障性住房項(xiàng)目能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，與市場(chǎng)進(jìn)行接軌。在實(shí)行“圓心定價(jià)法”時(shí)，需要以當(dāng)?shù)厥姓疄楹诵模晕飿I(yè)與政府之間的距離為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)整體結(jié)構(gòu)、房齡、物業(yè)管理、所處樓層、屋內(nèi)裝修以及是否安裝電梯等多種生活配套設(shè)置情況，進(jìn)行綜合評(píng)分并確定價(jià)格，保證價(jià)格貼近市場(chǎng)化。在落實(shí)“租補(bǔ)分離”的政策時(shí)，首先需要認(rèn)真審核供給對(duì)象的受保資格，查看其是否在保障范圍內(nèi)，針對(duì)符合保障的對(duì)象可自主選擇“實(shí)物補(bǔ)貼”或“貨幣補(bǔ)貼”兩種方式。其中實(shí)物補(bǔ)貼就是由國有企業(yè)所安置的人才保障性房源，要求租戶按照相關(guān)政策要求，全額繳納物業(yè)租用費(fèi)用，方可享受物業(yè)服務(wù)待遇。具體流程，租戶按時(shí)繳納市場(chǎng)租金，由國有企業(yè)物管公司負(fù)責(zé)辦理業(yè)務(wù)，并出具費(fèi)用繳納收據(jù)與發(fā)票，租戶可手持鈔票去往職能部門，辦理租金補(bǔ)貼領(lǐng)取。而貨幣補(bǔ)貼則是由被保障人員自行到物業(yè)辦理租賃服務(wù)，每月憑發(fā)票去往相關(guān)部門辦理住房補(bǔ)貼。無論是實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼，相關(guān)人員都需要恪盡職守，仔細(xì)核對(duì)受保障人員的身份信息，當(dāng)發(fā)現(xiàn)冒領(lǐng)或不符合安置標(biāo)準(zhǔn)的人員，應(yīng)立即停止補(bǔ)貼，不再享有政策優(yōu)惠，堅(jiān)決維護(hù)受保障人員的合法權(quán)益。

五、結(jié)語

綜上所述，“人才保障性住房”是企業(yè)吸引人才、留住人才的有效手段。作為社會(huì)體系中的重要組成部分，國有企業(yè)在做好自身運(yùn)營管理的同時(shí)，還需充分考慮人才需求，做好“人才保障性住房”的建設(shè)與運(yùn)營管理，利用相關(guān)政策的優(yōu)惠力度，為人才提供住房保障，解決他們的后顧之憂，同時(shí)需要抓住優(yōu)惠政策對(duì)人才保障性住房帶來的機(jī)遇，正確對(duì)待多種風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新運(yùn)營管理手段，加強(qiáng)內(nèi)部控制、成本管理、房屋質(zhì)量管理，落實(shí)配套生活措施，實(shí)行“圓心定價(jià)法”與“租補(bǔ)分離”，營造良好的工作與生活環(huán)境，提高人才對(duì)企業(yè)的認(rèn)可與滿意度，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)有利位置，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。