李丹荔

2021年6月30日，“東郊記憶·成都國際時尚產(chǎn)業(yè)園”（以下簡稱“東郊記憶”）整體出租項目在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“西南聯(lián)交所”）與投資方順利簽約。這個歷經(jīng)輝煌與風(fēng)霜，充滿老工業(yè)歷史韻味的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，歷經(jīng)兩年漫長的等待，終于通過產(chǎn)權(quán)交易市場重新煥發(fā)了青春。

一、優(yōu)質(zhì)的IP需要配置優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營。

（一）是園區(qū)，更是產(chǎn)業(yè)。

“東郊記憶”座落于四川省成都市成華區(qū)二環(huán)東外側(cè)建設(shè)南支路4號，占地282畝，建筑面積約20萬平方米，是成都市委市政府于2010年交由成都傳媒集團(tuán)在原紅光電子管廠舊址上改建而成的，舊稱“東區(qū)音樂公園”，2012年11月1日，“東區(qū)音樂公園”正式升級更名為“東郊記憶”?！皷|郊記憶”定位時尚產(chǎn)業(yè)，指以創(chuàng)意、設(shè)計、創(chuàng)新、品牌為核心，融合文化、科技、藝術(shù)等要素，具有高創(chuàng)意、高市場掌控力、高附加值等特征，引領(lǐng)消費流行趨勢的綜合性都市型文化產(chǎn)業(yè)。園區(qū)集合音樂、美術(shù)、戲劇、攝影、藝術(shù)文化展演、文藝創(chuàng)作交流等多種文化形態(tài)于一體，以“時尚設(shè)計與音樂藝術(shù)雙柱求發(fā)展”為定位，是成都本地較具代表性的工業(yè)遺址主題旅游地。

（二）資源錯配，是最大的浪費

這個曾經(jīng)被稱為“中國的倫敦西區(qū)”，榮獲國家音樂產(chǎn)業(yè)基地、國家AAAA級旅游景區(qū)、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、成都國家級文化和科技融合示范基地、國家工業(yè)遺產(chǎn)旅游基地等多種稱號，在大眾口中極具文化創(chuàng)意特色的“東郊記憶”園區(qū)，經(jīng)過多年的運(yùn)營和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的多輪更替，其發(fā)展已逐漸跟不上時代的步伐，園區(qū)業(yè)態(tài)繁雜、主業(yè)不突出、已租物業(yè)大多為散租戶且品牌形象弱、商氣不聚集，業(yè)主方的經(jīng)營收入單一、效益不明顯，管理效能低、經(jīng)營團(tuán)隊不專業(yè)等問題突出，曾經(jīng)的“國際時尚產(chǎn)業(yè)園”已不復(fù)往日。

（三）定目標(biāo)，需要定思路

縱觀國內(nèi)文創(chuàng)市場，自2020年開始，以深圳、上海為代表的各大城市紛紛圍繞資源整合、產(chǎn)業(yè)融合，加大、加快建設(shè)時尚產(chǎn)業(yè)集聚?！皷|郊記憶”作為中國西部“新一線”城市的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)標(biāo)志性載體，急需通過有效聚集資源、提升時尚產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平，推動時尚塊狀經(jīng)濟(jì)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，打造時尚產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)圈，實現(xiàn)從區(qū)域性園區(qū)向國際性園區(qū)轉(zhuǎn)型?！皷|郊記憶”提出，力爭未來三年內(nèi)帶動“東郊記憶”片區(qū)實現(xiàn)200家以上時尚文創(chuàng)類企業(yè)入駐，完成2家上市公司孵化，實施項目新增投資不低于10億元，實現(xiàn)年度產(chǎn)業(yè)收入不低于50億元，項目總資產(chǎn)突破100億元。

二、轉(zhuǎn)變思路，打開合作窗口

自2020年初開始，西南聯(lián)交所與出租方會同律師團(tuán)隊進(jìn)行了充分論證，在厘清“舊賬”，明確權(quán)屬的基礎(chǔ)上，全面圍繞 “四個轉(zhuǎn)型”升級目標(biāo)和園區(qū)“四大提升”戰(zhàn)略計劃，以引入全國一流文創(chuàng)園區(qū)專業(yè)營運(yùn)商為主要目標(biāo)，從運(yùn)營商資格條件、從業(yè)經(jīng)驗、遴選方式、資金投入、考核經(jīng)營目標(biāo)設(shè)定等多角度、全方位進(jìn)行綜合設(shè)計和考量，最終制定了交易方案。

（一）直接招商，還是整體運(yùn)營？

因“東郊記憶”擬引入專業(yè)運(yùn)營商進(jìn)行整體升級和改造，同時需要對運(yùn)營商每年的經(jīng)營情況進(jìn)行考核，為將提檔升級目標(biāo)真正落到實處，西南聯(lián)交所主動與出租方及律師團(tuán)隊進(jìn)行多輪探討，出租方最終采取了園區(qū)整體租賃的合作模式，將園區(qū)運(yùn)營全面交予承租方，通過整體租賃、承租方運(yùn)營、出租方考核的方式，更好地厘清出租方和承租方之間的法律關(guān)系，通過“全面放權(quán)”，能夠極大地調(diào)動承租方的積極性，同時也能為承租方帶來一定經(jīng)濟(jì)收益。

（二）價高者得，還是能者居之？

此次出租體量大、租期長、使命重，需要承租方兼?zhèn)湄S富的行業(yè)經(jīng)驗和資金實力，有別于普通的資產(chǎn)出租項目。不僅要為出租方實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的大幅提升，同時還要達(dá)到園區(qū)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)，若僅把租賃價格作為唯一的遴選標(biāo)準(zhǔn)，可能無法完全滿足出租方的交易目的。鑒于此，西南聯(lián)交所通過與出租方的積極溝通，在認(rèn)真對比各類交易方式，權(quán)衡利弊得失的前提下，建議出租方可采用綜合評審方式遴選承租方。通過對意向承租方的租金報價（商務(wù)）和經(jīng)驗實力（技術(shù)）進(jìn)行綜合評分，遴選出優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的合作方。

東郊記憶整體出租項目于2021年5月17日在西南聯(lián)交所正式掛牌。掛牌期間，交易所積極通過官方網(wǎng)站等多種渠道對項目進(jìn)行立體化推薦和宣傳，最終在公告期內(nèi)征得兩名意向承租方。經(jīng)交易所認(rèn)真逐個審核后，確認(rèn)了其具備意向承租資格。2021年6月21日，經(jīng)專家小組三個小時的綜合評審，最終確認(rèn)成都東方正火文化傳媒有限公司為承租方。至此，備受社會投資者和業(yè)界關(guān)注的東郊記憶出租項目以花落“正火”落下帷幕。

三、產(chǎn)權(quán)交易市場能給商業(yè)綜合體帶來什么？

（一）資源的配置既是價值的配置，更是時間的配置

原來的“東郊記憶”園區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)繁雜、凌亂，基本上都為零星租戶且各租戶的租賃期限各不相同，另有部分空置物業(yè)，整體經(jīng)營狀況比較復(fù)雜?？紤]到承租方對園區(qū)的整體打造提升需要合理的時間才能彰顯效果，也為了對承租方的運(yùn)營結(jié)果進(jìn)行合理地評判和考核，出租方對整體租賃期限作出了明確限定，進(jìn)行了“一刀切”，即空置物業(yè)和已租賃物業(yè)的租賃截止時間相同，最長不超過十年。此外，承租方提前制定經(jīng)營計劃、調(diào)整規(guī)劃業(yè)態(tài)布局、確定經(jīng)營方案、明確發(fā)展方向。

資產(chǎn)交接方面，采用空置物業(yè)在租賃合同生效之后按現(xiàn)狀移交。其它已租物業(yè)在原租賃合同到期后交付，交付前仍由出租方按原租賃合同標(biāo)準(zhǔn)向原租戶收取租金，已租物業(yè)到期且原租戶不行使優(yōu)先承租權(quán)的可進(jìn)行交付。如出現(xiàn)提前終止情形的，可提前交付，但提前終止日至原租賃合同租期屆滿期間剩余周期的租金收益，由承租方按照原房屋租賃合同約定支付給出租方，從而最大限度地保障了出租方的利益。

（二）交易不是一蹴而就，而是反復(fù)磋商

“東郊記憶”因其行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的特殊性，為確保實現(xiàn)“四個提升”，對意向承租方的資質(zhì)和從業(yè)經(jīng)驗進(jìn)行了明確的要求，包括注冊資本、經(jīng)營范圍、從業(yè)經(jīng)歷、業(yè)績證明、團(tuán)隊和人員管理的經(jīng)驗等各方面都做出了明確的限定，在評審標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行精確定位，技術(shù)類各項指標(biāo)均按照提檔升級目標(biāo)進(jìn)行逐一對應(yīng)設(shè)置，各項要求環(huán)環(huán)相扣。

1.交易的第一環(huán)，是明確需求

本次交易案，意向承租方須提交《提檔升級規(guī)劃書》，在分析項目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合國際時尚產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展點位和發(fā)展趨勢要求，挖掘園區(qū)新潛力、培育新經(jīng)濟(jì)增長點，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈等方式列舉可導(dǎo)入的核心資源及有效導(dǎo)入路徑;從空間承載力、特色聚集、功能分區(qū)、軟硬件改造等方面入手，提出改造方案;針對產(chǎn)業(yè)招商、品牌經(jīng)營、孵化支持、園區(qū)智能化等提出管理方案，明確工作規(guī)劃和團(tuán)隊構(gòu)成及職能安排;對園區(qū)的國際營銷策劃提出實施方案等。另外，出租方還設(shè)定了具體的品質(zhì)提升指標(biāo)，從媒體宣傳次數(shù)、入駐機(jī)構(gòu)品質(zhì)、文創(chuàng)產(chǎn)品開發(fā)、引進(jìn)品牌創(chuàng)新到入園人數(shù)、表演場次等均提出了細(xì)化指標(biāo)。同時，出租方按照上述指標(biāo)對承租方進(jìn)行年度考核，確保提檔升級目標(biāo)實施落地。

2.交易的第二環(huán)，是確定價格

除技術(shù)指標(biāo)的考量外，出租方在商務(wù)指標(biāo)即租賃價格和園區(qū)改造資金投入方面均設(shè)定了最低指標(biāo)。在租賃價格報價指標(biāo)方面，考慮到此次為整體出租，掛牌價格為每一處物業(yè)在租賃期限內(nèi)各年（或月）的租金評估值且金額各不相同。因已租物業(yè)的實際交付狀況無法預(yù)料、交付時間節(jié)點也不盡相同，若把所有物業(yè)的租金進(jìn)行匯總后作為起始價，有可能造成承租方繳納了租金卻又無法取得租賃物的情形（如已租物業(yè)未能按期交付）。

3.交易的第三環(huán)，是實施交易

為保障交易雙方的合法權(quán)益，確保國有資產(chǎn)保值增值，努力實現(xiàn)出租方經(jīng)濟(jì)效益最大化，西南聯(lián)交所采取了對“租金固定溢價率”進(jìn)行一次性報價的報價方式，即由意向承租方對各處物業(yè)每年（月）租金的固定增幅比例進(jìn)行報價，根據(jù)最終承租方的報價比例確定租賃期內(nèi)每年的物業(yè)租金。此種報價方式既解決了無法以總租金金額進(jìn)行報價的弊端，也最大程度地確保了出租方的經(jīng)濟(jì)收益，成功解決報價難題。

最終，在綜合技術(shù)和商務(wù)指標(biāo)的得分后，出租方遴選出了心儀的承租方，為“東郊記憶”實現(xiàn)真正意義上的轉(zhuǎn)型升級邁出了堅實的一步。

四、結(jié)語

社會在進(jìn)步，時代在前行，歷史的車輪不會倒退，“東郊記憶”這棵“老樹”通過資本手段的成功運(yùn)作，通過西南聯(lián)交所在市場配置中發(fā)揮的決定性作用，已經(jīng)做好煥發(fā)青春的準(zhǔn)備，靜待蝶變。讓我們拭目以待，期待“東郊記憶”的涅槃重生，再度成為成都真正的國際時尚園區(qū)。

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