一、國資存量資產(chǎn)盤活新背景

“在危機中育新機，于變局中開新局”。國有企業(yè)在以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局背景下，如何實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，是國有企業(yè)必須面對的重要考驗。

中國經(jīng)濟發(fā)展目前處于增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期三期疊加階段，在此階段中，統(tǒng)籌存量和增量發(fā)展，是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資的重要政策導向，而盤活國有存量資產(chǎn)則屬于統(tǒng)籌存量和增量發(fā)展的重要抓手。習近平總書記為“變局”下的我國經(jīng)濟社會發(fā)展指明了方向，“要積極主動作為，既立足當前，又放眼長遠，在推進重大項目建設(shè)、支持市場主體發(fā)展、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升基層治理能力等方面推出一些管用舉措，特別是要研究謀劃中長期戰(zhàn)略任務(wù)和戰(zhàn)略布局，有針對性地部署對高質(zhì)量發(fā)展、高效能治理具有牽引性的重大規(guī)劃、重大改革、重大政策，在應(yīng)對危機中掌握工作主動權(quán)、打好發(fā)展主動仗?！?/p>

“十四五”時期是天津在全面建成高質(zhì)量小康社會基礎(chǔ)上，開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化大都市新征程的第一個五年，是推動高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局的關(guān)鍵時期。同時，天津也處在負重前行、爬坡過坎、滾石上山的緊要關(guān)頭，謀劃發(fā)展首要的是要認清所面臨的環(huán)境變化及其帶來的新機遇、新挑戰(zhàn)。在面對新場景下的需求升級，盤活國資存量資產(chǎn)需搶抓城市更新中凸顯的新機遇，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中孕育國資存量盤活新空間，并依靠資產(chǎn)證券化為國資存量盤活提供新路徑。

（一）需求升級呈現(xiàn)新場景

黨的十九大報告指出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的分展之間的矛盾”。人民群眾對于美好生活的新期待會進一步激發(fā)各類空間運營的增值服務(wù)。

《規(guī)劃》中在各區(qū)規(guī)劃特別是中心城區(qū)規(guī)劃中，提出要充分發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)優(yōu)勢，大力發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)。在天津提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展能級，推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)向?qū)I(yè)化和價值鏈高端延伸、生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級的過程中，日益豐富的物質(zhì)需求會進一步催生更多商務(wù)場景與空間載體。因此深入挖掘天津人民需求，講好天津故事，培育天津經(jīng)濟新動能，滿足“人民日益增長的美好生活需要”，對盤活天津國資存量資產(chǎn)有重要意義。

（二）城市更新凸顯新機遇

天津東臨渤海，北依燕山，居于咽喉之地。鼓樓、津門故里、五大道、天津之眼、小白樓商業(yè)區(qū)、意大利風情街……中西合璧、跨越古老與現(xiàn)代文明的交相輝映，是天津的獨特魅力。在京津冀一體化國家戰(zhàn)略的推動下，兼具包容與開放的天津進入發(fā)展快車道，躋身國家“新一線城市”。

為響應(yīng)中央提出的“城市更新行動”部署工作，天津市人民政府辦公廳于2021年6月22日發(fā)布《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》（以下簡稱《實施方案》），指導如何盤活城市資產(chǎn)、煥新城市面貌、更新城市產(chǎn)業(yè)，明確以謀劃實施新型基礎(chǔ)設(shè)施重大項目推動城市更新發(fā)展、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，厚植現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系新根基，打造經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展新引擎。圍繞城市更新發(fā)展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資、城市運營等市場空間巨大。

（三）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型孕育新空間

近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了增長乏力、增速變緩的情況，而天津經(jīng)濟發(fā)展中工業(yè)基礎(chǔ)地位有所弱化，新舊動能轉(zhuǎn)換不暢，產(chǎn)業(yè)鏈處于中低端環(huán)節(jié)，因此推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是天津?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

從制造到“智”造，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵比拼的不僅僅是土地空間等優(yōu)惠政策，更是能吸引高端人才的優(yōu)質(zhì)空間載體。天津充分了解新產(chǎn)業(yè)對載體的新訴求，推動空間再造筑巢引鳳，助力產(chǎn)業(yè)升級。建立統(tǒng)一規(guī)劃、功能多樣、導向明確、配套設(shè)施齊全、項目吸附力強的空間載體吸引一批國際性、全國性、區(qū)域性的企業(yè)形成示范帶頭作用，助力產(chǎn)業(yè)的進一步快速迭代。

（四）資產(chǎn)證券化提供新路徑

2021年2月22日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《引導社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)中央預算內(nèi)投資示范專項管理辦法》（發(fā)改投資規(guī)〔2021〕252號，以下簡稱“《辦法》”）。

《辦法》重點支持項目采用不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會資本合作（PPP）等方式盤活國有存量資產(chǎn)，將凈回收資金主要用于新增投資，形成具有較強示范性和創(chuàng)新性的項目。

運用PPP模式、REITs模式盤活存量資產(chǎn)有利于引入社會資本，形成多元化、可持續(xù)的公共服務(wù)資金投入渠道，為地方政府盤活存量，帶動增量，化解存量債務(wù)，降低財政風險，增強經(jīng)濟增長動力提供了一種可持續(xù)、可操作的良性投資循環(huán)模式。

二、國資存量資產(chǎn)盤活五線發(fā)力

存量盤活在新發(fā)展中面臨新問題、新挑戰(zhàn)，有效盤活存量資產(chǎn)需從五線同時發(fā)力。

（一）國企改革為主線

《天津市國企改革三年行動實施方案（2020—2022年）》八個方面把國企改革創(chuàng)新不斷引向深入，到2022年底，在企業(yè)管理、結(jié)構(gòu)布局、活力效率提升、監(jiān)管體制等四個方面取得明顯成效，屆時，75%以上國有資本將集中到城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域。

2021年，天津國企改革步入“深水區(qū)”，在二次混改過程中，天津國資研究院會將進一步幫助國企依法依規(guī)審慎推進混改，在混改對象選擇、方案設(shè)計、股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)置乃至資本退出等方面堅持規(guī)范化運行，在盤活天津國資存量資產(chǎn)探索路徑中，推動各類所有制企業(yè)取長補短、相互促進、共同發(fā)展，培育一批行業(yè)專精特新的企業(yè)。特別是在“二次混改”中，天津國資研究院將更加側(cè)重于軟環(huán)境的進一步完善，在治理機制和市場化機制兩方面發(fā)力，讓改革取得實質(zhì)性成效。

（二） 存量激活為標線

國資存量資產(chǎn)業(yè)態(tài)復雜多元，在資產(chǎn)類型、行業(yè)類型、規(guī)模體量以及區(qū)位特點等方面存在規(guī)模不一、差異較大等問題。將國資存量資產(chǎn)的特殊性顯化，滿足一樓一策的特殊化需求是有效盤活存量資產(chǎn)的重要路徑。國資存量資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有一定的模糊性，且由于不同細分市場投資決策周期較長，往往會錯過市場化投資機會，錯失投資時機。

在盤活存量資產(chǎn)市場中，國企的戰(zhàn)略重心應(yīng)更多放在產(chǎn)業(yè)運營、城市更新以及城市服務(wù)方面。應(yīng)結(jié)合當?shù)匕l(fā)展實際，準確把握城市更新的成功經(jīng)驗和發(fā)展規(guī)律，為政府和各類資本提供相關(guān)的信息，結(jié)合國資存量資產(chǎn)的特點，提供遠景、戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合的一體化解決方案，打造集一網(wǎng)、一庫、一平臺、一端、多應(yīng)用于一體的“一站式”服務(wù)平臺，打破信息壁壘，有效釋放國資存量資產(chǎn)活力，推動產(chǎn)業(yè)鏈再造和價值鏈提升，審慎探索新舊動能順利轉(zhuǎn)換的穩(wěn)定路徑。

（三）增量投資為高線

天津的經(jīng)濟發(fā)展足“智”多謀，以世界智能大會作為牽引，將全球前沿科技融入天津經(jīng)濟血脈，形成智能科技產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、智能賦能傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、推進新興產(chǎn)業(yè)迭代升級、具有天津特色的“1+3+4”產(chǎn)業(yè)體系，并以此產(chǎn)業(yè)布局帶動全產(chǎn)業(yè)鏈的提質(zhì)增效。新業(yè)態(tài)的快速成長為天津經(jīng)濟發(fā)展注入強勁動能，而進一步進行質(zhì)量變革，需要推動區(qū)域國有資本集中向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域聚集。

天津國資研究院認為盤活國資存量資產(chǎn)的關(guān)鍵在“活”，在盤活實現(xiàn)優(yōu)化國有企業(yè)布局的手段。要在充分認識產(chǎn)業(yè)導入和培育路徑的基礎(chǔ)上，重點挖掘本地客戶潛在需求，借助數(shù)字化工具連接產(chǎn)業(yè)，從一般無差別的公共服務(wù)向定制化的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)服務(wù)迭代;另一方面，深刻理解政府穩(wěn)增長、惠民生的核心訴求，能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)和政府的高效溝通。

（四）數(shù)字轉(zhuǎn)型為輔線

數(shù)字化背景下，傳統(tǒng)的工作場景發(fā)生改變，國企高質(zhì)量發(fā)展需要提升數(shù)字化運營監(jiān)控能力、數(shù)字化風險管控能力、項目精細化管控能力以及存量資產(chǎn)精細化管控能力。

數(shù)字化運營活動可以縮短與終端客戶的距離，數(shù)字化產(chǎn)業(yè)活動可以通過協(xié)同創(chuàng)造更大的價值空間，數(shù)字化業(yè)務(wù)活動可以融合更多的合作伙伴，讓原本的“死數(shù)據(jù)”轉(zhuǎn)化為持續(xù)更新迭代的“活數(shù)據(jù)”，對盤活國資存量資產(chǎn)有重要意義。

可以通過將信息數(shù)字化，打破部門間信息不對稱的技術(shù)屏障、降低跨部門合作的難度，也可以通過實時上傳、更新數(shù)據(jù)，實現(xiàn)及時糾偏，使決策者結(jié)合實際情況和經(jīng)驗統(tǒng)籌管控，實現(xiàn)高質(zhì)量、高速度的智能化決策。老數(shù)據(jù)可以形成“數(shù)據(jù)資產(chǎn)”，助力各類多元化產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，而在此基礎(chǔ)上拓展的新產(chǎn)業(yè)可以進一步提供新數(shù)據(jù)進行反哺，沉淀為更全面的“數(shù)字資產(chǎn)”，助力國資存量資產(chǎn)拓展更多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

（五）風險防控為底線

在國資存量資產(chǎn)盤活過程中，強化風險管控能力、防范國有資產(chǎn)流失是核心。盤活前要保證業(yè)務(wù)合規(guī)、投資合理;盤活中要保證過程透明、預警及時;盤活后要保證審計高效、措施合理。

在整體盤活過程中，要充分汲取市場的成功經(jīng)驗，蹄疾步穩(wěn)審慎推進，通過階段性的復盤，對整體盤活路徑進行有針對性的糾偏和有推廣性的迭代。要實現(xiàn)“風險指標體系化”，從“救火式管理”向“防火式管理”轉(zhuǎn)變，圍繞資產(chǎn)風險、運營風險及財務(wù)風險建立可衡量的一系列風控指標體系，做到在各種風險挑戰(zhàn)面前“不畏浮云遮望眼”“亂云飛渡仍從容”。

三、國資存量資產(chǎn)盤活新路徑

國企在盤活國資存量資產(chǎn)過程中面臨的挑戰(zhàn)與機遇并存，如何把握存量發(fā)展脈搏，快速提升資管能力，迎接全新的挑戰(zhàn)格局，逐漸構(gòu)建理得清、盤得活、賺得明的國資存量資產(chǎn)盤活路徑？本文將從以下三方面闡釋：

（一）資源盤點

在盤活國資存量資產(chǎn)前，應(yīng)對目前國資存量資產(chǎn)做好盤點工作。在天津國資國企混合所有制改革的頂層方案設(shè)計和整體部署下，通過信息化手段構(gòu)建剝離要素類“信息庫”，動態(tài)整理和剖析國資存量資產(chǎn)狀況，統(tǒng)一基礎(chǔ)信息的數(shù)據(jù)口徑，依靠高效的數(shù)字化管理工具，全面細致調(diào)查、逐一建檔，為每一項資產(chǎn)頒發(fā)“身份證”，為國資系統(tǒng)在資產(chǎn)分類管理方面提供充足的信息支持，確保家底盤的清。應(yīng)通過排查梳理、建立臺賬、構(gòu)造評估體系，形成有針對性、標本兼治的解決方案，提高存量資產(chǎn)使用率。努力做到“精準識別、精準分類、精準發(fā)力、精準處置”，實現(xiàn)資產(chǎn)集中化處置，最大化資產(chǎn)盤活價值。

可考慮從資產(chǎn)類型、產(chǎn)權(quán)歸屬、行業(yè)類型、規(guī)模體量以及區(qū)位特點等方面建立國資存量資產(chǎn)評估體系，通過科學的評價指標對各存量資產(chǎn)進行系統(tǒng)性研究和精準化定位，從源頭加強國資存量資產(chǎn)與市場接軌，盡快梳理出一批權(quán)屬清晰、回報機制明確、現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，建立存量資產(chǎn)項目庫，及時進行信息共享，有利于各社會資本、金融機構(gòu)及時、有效的參與國資存量資產(chǎn)盤活工作。

（二）資產(chǎn)盤活

在盤活國資存量資產(chǎn)的過程中，堅持強化土地使用標準原則和節(jié)約集約用地評價原則、堅持系統(tǒng)觀念、因地制宜，提高土地開發(fā)利用效率、從投、融、管、退四維度全面提升資產(chǎn)管理能力，注重市場細分機會，把握市場投資機會，逐漸向市場化機制并軌。

應(yīng)針對不同的資產(chǎn)類型，按照分類項目管理的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃、積極穩(wěn)妥精準施策，讓盤活存量資產(chǎn)有的放矢。如采用出售、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種形式有效利用長期閑置或使用率偏低的存量資產(chǎn)，釋放資產(chǎn)占用資源，堅持節(jié)約集約，大力推廣節(jié)地模式，做好空間規(guī)劃，進一步明確生態(tài)保護紅線、環(huán)境質(zhì)量底線、資源利用上線。

從挖掘資產(chǎn)資源價值出發(fā)，多角度認識國資存量資產(chǎn)，把城市新的功能需要與結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)與現(xiàn)有國資存量資產(chǎn)有機結(jié)合，促進存量資產(chǎn)價值釋放。從深耕存量資源池入手，盤活存量資源，緊密結(jié)合數(shù)字化轉(zhuǎn)型，讓現(xiàn)有國資存量資產(chǎn)重新煥發(fā)生機和活力，走出具有天津特色的轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新驅(qū)動的新路，成為天津提檔升級的重要支撐。

（三）資本優(yōu)化

在國資存量資產(chǎn)交易過程中，存在信息不對稱、可信度不高等普遍問題，為促進信息共聯(lián)互享，有必要通過建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)國資存量資產(chǎn)信息實時發(fā)布、權(quán)屬核實、智能推薦、在線交易，加快國資存量資產(chǎn)信息匹配速度，提高交易成功率。

充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”特有的快速“價值發(fā)現(xiàn)”和“市場發(fā)現(xiàn)”功能，與政府、各交易方合作，打造新型的國資存量資產(chǎn)盤活平臺，高效便捷地實現(xiàn)平臺海量數(shù)據(jù)的存儲、分析能力，精確匹配資產(chǎn)資源，全流程監(jiān)管國資存量資產(chǎn)盤活的動態(tài)變化等。為了保證跨層級、跨部門、跨行業(yè)的信息共享，對信息的交匯、交換和共享需要建立在對各分布式、異構(gòu)信息資源的充分了解和統(tǒng)一化組織的基礎(chǔ)上，平臺需及時流轉(zhuǎn)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、土地一級交易系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)、司法系統(tǒng)等信息，確保平臺的穩(wěn)定運行。平臺應(yīng)主動對接券商、投行、基金、信托等金融機構(gòu)，綜合運用基金、保險、租賃等資本市場平臺工具，創(chuàng)新收購處置、托管經(jīng)營、債轉(zhuǎn)股等“組合拳”，聯(lián)通資產(chǎn)管理與資本運作，延伸綜合服務(wù)，借助資本市場盤活國資存量資產(chǎn)。

對監(jiān)管部門，信息的及時更新和發(fā)布提高了國資存量資產(chǎn)的配置效率;對交易方，信息的集聚增加了交易機會、降低了交易成本，信息整合平臺的建立會進一步提升服務(wù)水平、創(chuàng)新運行模式、規(guī)范市場秩序、優(yōu)化營商環(huán)境，促進市場繁榮穩(wěn)定的發(fā)展，助力市委、市政府和市國資委下好天津市國資存量資產(chǎn)盤活這盤整棋。

四、國資存量資產(chǎn)盤活新方向

（一）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

國資存量資產(chǎn)盤活是推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革和動力變革的生動體現(xiàn)。盤活國資存量資產(chǎn)的過程中，引導傳統(tǒng)行業(yè)運用現(xiàn)代技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)增效，通過技術(shù)改造邁向產(chǎn)業(yè)鏈中高端，從低附加值產(chǎn)業(yè)向高附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，是未來轉(zhuǎn)存量為增量的重要基礎(chǔ)。在盤活國資存量資產(chǎn)的過程中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型占據(jù)了不可忽視的重要地位?？煽紤]從以下幾點開展具體開展工作，穩(wěn)步推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：

1.增強功能供給，打造產(chǎn)城人融合的產(chǎn)業(yè)載體

盤活的國資存量資產(chǎn)作為新一代產(chǎn)業(yè)的載體，要重點成為集聚高端產(chǎn)業(yè)、高端人才、高端技術(shù)的創(chuàng)新載體，注重產(chǎn)、城、人的融合。作為產(chǎn)業(yè)載體，應(yīng)采取更緊湊的開發(fā)模式和混合布局模式，利用集群效應(yīng)聚集更多人才，并通過提供更為豐富的多元業(yè)態(tài)，吸引更多人才，促進創(chuàng)新功能與城市功能的空間融合。產(chǎn)業(yè)從低附加值轉(zhuǎn)向高附加值的過程中，也要注重將勞動力從低附加值產(chǎn)業(yè)配置到高附加值產(chǎn)業(yè)，通過為勞動力提供更優(yōu)質(zhì)的環(huán)境也可以進一步提升勞動力質(zhì)量，發(fā)揮人力資源豐富的基礎(chǔ)優(yōu)勢。

2.增強創(chuàng)新供給，打造科創(chuàng)設(shè)施完善的產(chǎn)業(yè)載體

創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，積極引入核心研發(fā)機構(gòu)，并突出其在創(chuàng)新發(fā)展中的關(guān)鍵性作用以及示范帶動效應(yīng)，將其作為一種戰(zhàn)略性公共資源，通過知識溢出方式釋放正外部性，一方面吸引更多的優(yōu)勢企業(yè)共同打造科創(chuàng)設(shè)施完善的空間，另一方面也為中小企業(yè)提供創(chuàng)新支撐，逐漸構(gòu)建研究高度集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升載體創(chuàng)新輻射力、影響力，進一步提升整體區(qū)域發(fā)展水平。

3.增強服務(wù)供給，打造創(chuàng)新生態(tài)完善的產(chǎn)業(yè)載體

產(chǎn)業(yè)載體的服務(wù)供給在穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促就業(yè)中的作用不可忽視，也為加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和競爭力提升奠定了重要基礎(chǔ)。自國家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”戰(zhàn)略提出后，在國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施下，以孵化器和加速器為代表的中介服務(wù)機構(gòu)在推動區(qū)域增長、統(tǒng)籌網(wǎng)絡(luò)資本、激發(fā)創(chuàng)新機會方面做出了重要貢獻。在“區(qū)域+經(jīng)濟+產(chǎn)業(yè)+實體”相統(tǒng)一的模式下，加快推進孵化器和加速器的專業(yè)化建設(shè)進程，建立統(tǒng)一組織聯(lián)盟，加強溝通與交流，形成常態(tài)化機制，互學經(jīng)驗互學模式，推廣共性孵化模式，為培育高新技術(shù)企業(yè)提供支撐。突出強調(diào)創(chuàng)新中介機構(gòu)的全生命周期性，構(gòu)建一系列支持創(chuàng)業(yè)者和初創(chuàng)公司在各個成長階段的服務(wù)機構(gòu)，打造創(chuàng)新生態(tài)完善的產(chǎn)業(yè)載體。

4.增強模式供給，打造運營專業(yè)的產(chǎn)業(yè)載體

在當前的中國經(jīng)濟形勢下，保障經(jīng)濟平穩(wěn)運行、推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級至關(guān)重要，REITs市場建設(shè)有望成為經(jīng)濟平穩(wěn)運行的“穩(wěn)定劑”和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的“助推劑”。建設(shè)REITs市場，將為PPP及基礎(chǔ)設(shè)施投資提供可行的全新途徑。從金融角度，增強模式供給，有利于化解信貸市場的期限，錯配和高杠桿風險，增強全社會的風險分擔能力，降低系統(tǒng)性金融風險;從經(jīng)濟轉(zhuǎn)型角度，REITs提供的一次性銷售于持續(xù)性收入并重的模式有利于推動國資存量資產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，向高質(zhì)量的盈利模式轉(zhuǎn)變，同時REITs的證券化過程會使得存量資產(chǎn)交易、經(jīng)營過程更加規(guī)范化，優(yōu)化不動產(chǎn)市場環(huán)境。

鏈接擁有一流的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展隊伍、強大的產(chǎn)業(yè)基金引導能力、銜接擁有國內(nèi)外資源對接渠道和完善的配套服務(wù)的專業(yè)運營機構(gòu)，提供全鏈條、全生命周期的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)，極大地提升產(chǎn)業(yè)載體的運營專業(yè)度與市場化運營水平。

（二）城市更新

“城市的繁榮像磁鐵一樣牢牢吸引著有夢想的人”，城市更新是推動城市繁榮的重要工具?！秾嵤┏鞘懈滦袆印分赋觯瑢嵤┏鞘懈滦袆?，總體目標是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居住環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。城市更新的內(nèi)涵已經(jīng)從傳統(tǒng)意義上物理空間的改造，拓展到激發(fā)城市活力、提高空間價值、提升產(chǎn)業(yè)能級等內(nèi)容更新，實現(xiàn)空間價值的提升。

1.建立片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展

與以單元為規(guī)劃單位進行城市更新對比，片區(qū)統(tǒng)籌有利于片區(qū)利益共享、責任均攤，聚集并支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展。不會因城市更新的進程造成空間碎化、，重大公共設(shè)施落地困難、，各自為政功能單一等問題，從而打破原地區(qū)的經(jīng)濟以及社會生態(tài)平衡。片區(qū)統(tǒng)籌進行城市更新可以實現(xiàn)綜合市場利益最優(yōu)，同時構(gòu)建良好的城市空間、優(yōu)化規(guī)劃用地布局、促進城市可持續(xù)發(fā)展。在片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展的進程中，更加注重解決城市發(fā)展本身的問題，制定實施相應(yīng)政策措施和行動計劃，走出一條內(nèi)涵集約式高質(zhì)量發(fā)展的新路。

2.完善城市空間結(jié)構(gòu)

建立健全區(qū)域與城市群發(fā)展協(xié)調(diào)機制，充分發(fā)揮天津市的比較優(yōu)勢，有序疏解特大城市非核心功能。推進區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施共建共享，建立功能完善、銜接緊密的城市群綜合立體交通等現(xiàn)代設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，關(guān)注空間當中小尺度的文化融合，以全產(chǎn)業(yè)視角洞察項目中蘊含的歷史文化特征。通過精準的客群分析，針對不同人群補足城市基礎(chǔ)設(shè)施短板，增加兼具生態(tài)型和公共性的活動空間，完善和提升城市功能，服務(wù)好天津市民。

3.推進數(shù)字基建建設(shè)

加速推進基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造，全面提升城市建設(shè)水平和運行效率。依托數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為政府決策提供有效支持，推動智慧場景落地，打造“物聯(lián)感知城市、數(shù)聯(lián)驅(qū)動服務(wù)、智聯(lián)引領(lǐng)決策”的城市數(shù)字底座，強化新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、數(shù)字科技創(chuàng)新攻關(guān)、數(shù)據(jù)要素價值釋放、數(shù)字生態(tài)營造四方面保障，建立安全韌性、聰明智慧的城市。依托GIS、AI、云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)武器，為城市提供基于不同場景的智能化改造，全面定制地用“城市大腦”將各條支線、各個板塊連接起來。

五、國資存量盤活保障措施

（一）建立國資存量資產(chǎn)盤活綜合評定專家委員會

建立由市政府分管領(lǐng)導、有關(guān)部門領(lǐng)導、平臺公司等組成的天津市國資存量資產(chǎn)盤活綜合評定專家委員會。國資存量資產(chǎn)盤活綜合評定專家委員會研究決策天津國有資產(chǎn)盤活總體方案、重大資產(chǎn)處置項目方案等。專家委員會可以幫助有序開展對天津國資存量資產(chǎn)評審評價工作，研究、編制盤活天津國資存量資產(chǎn)的標準、規(guī)范或指南等行業(yè)標準文件，構(gòu)建天津國資存量資產(chǎn)第三方評審評價體系，推進天津盤活國資存量資產(chǎn)水平持續(xù)提升與行業(yè)進步。

（二）建立國資存量資產(chǎn)盤活信息、交易平臺

建立國資存量資產(chǎn)盤活信息、交易平臺，可以通過平臺專業(yè)化運作和集中化管理，逐步打造專業(yè)化服務(wù)團隊、建立優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。按照精干高效和扁平化原則，優(yōu)化平臺組織架構(gòu)，降低行政成本等交易成本。從中長期發(fā)展任務(wù)看，按照職能分工，對國資存量資產(chǎn)盤活平臺進行前臺、中臺、后臺的區(qū)塊劃分，為國資存量資產(chǎn)盤活運營提供堅實保障。平臺應(yīng)堅持“一手抓兩頭”的原則，一手抓銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)，一手抓市屬國有企業(yè)，搭建互通橋梁，通過商業(yè)化、市場化運作，為各方提供全方位服務(wù)和綜合性解決方案，發(fā)揮平臺作用、有效把控風險、盤活國資存量資產(chǎn)。同時，積極尋求外部合作，與全國及地方AMC、金交所等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互動發(fā)展，以創(chuàng)新思維和創(chuàng)新精神開創(chuàng)盤活國資存量資產(chǎn)新模式，推動我市國資存量資產(chǎn)盤活生態(tài)體系的構(gòu)建。

（三）建立國資存量資產(chǎn)盤活風險防范體系

針對國資存量資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)模式，形成資產(chǎn)管理、財務(wù)、法律、人力資源等各部門協(xié)調(diào)聯(lián)動工作機制，建立國資存量資產(chǎn)盤活專業(yè)化工作規(guī)范，完善業(yè)務(wù)操作的具體流程和細則，從不同維度為國資存量資產(chǎn)盤活、防范風險和實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值提供制度保障。健全綜合監(jiān)督和風險管控機制，在風險價值計量、風險識別、分析技術(shù)和方法等方面建立一套系統(tǒng)的風險指標體系，防范法律風險，降低國資存量資產(chǎn)處置成本，切實提升國資存量資產(chǎn)盤活效率和效益。

（四）建立具有城市更新規(guī)劃屬性的研究中心

在盤活存量資產(chǎn)的過程中，應(yīng)創(chuàng)設(shè)研究中心提出具有戰(zhàn)略高度的發(fā)展目標方向，強化頂層統(tǒng)籌體現(xiàn)時代性、保持延續(xù)性，有效利用土地資源，致力于提供以人居和環(huán)境為代表的城市基本功能規(guī)劃，尋找經(jīng)濟、社會、環(huán)境平衡發(fā)展的方案應(yīng)對愈加復雜的城市挑戰(zhàn)。研究中心應(yīng)針對亟待解決的存量資產(chǎn)盤活問題進行問題導向的“手術(shù)式”規(guī)劃和專題研究，強調(diào)系統(tǒng)性思維，在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出針對性強、實施度高的可行方案。針對方案的有效落地實施，研究中心應(yīng)明確時間表，確保資產(chǎn)盤活能夠始終按研究計劃執(zhí)行，實現(xiàn)全市一盤棋的有效管控和實施。

六、結(jié)語

日益豐富的物質(zhì)需求推進國資存量資產(chǎn)盤活的進程，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也為國資存量資產(chǎn)盤活提供了新機會、新空間，盤活國資存量資產(chǎn)作為統(tǒng)籌存量和增量的重要抓手，將注重協(xié)同效應(yīng)和全局思維進行大片區(qū)整體價值提升和社會福祉提升，整體提升賦能盤活存量資產(chǎn)。在深度剖析現(xiàn)有存量資產(chǎn)特點的基礎(chǔ)上，提升低效存量土地的使用效能才能通過提升自我造血能力，幫助存量資產(chǎn)應(yīng)對千變?nèi)f化的市場變革。存量資產(chǎn)盤活的過程中，遵循國企改革精神作為發(fā)展的主脈絡(luò)，激活存量資產(chǎn)價值，借助數(shù)字化運營手段對項目進行精益化管理，同時緊緊把握風險防控底線，確保盤活國資存量資產(chǎn)的過程中不引發(fā)系統(tǒng)性風險。以資源盤點、資產(chǎn)盤活、資本優(yōu)化作為整體盤活路徑，注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市更新為存量資產(chǎn)盤活帶來的新機會，建立各項保障措施全面助力國資存量資產(chǎn)盤活生態(tài)體系的建設(shè)。

在盤活存量資產(chǎn)的路徑實踐中，天津?qū)⒉┎杀婇L，推進存量資產(chǎn)盤活、更新政策創(chuàng)新參考各地方國資國企實踐經(jīng)驗蹚出一條符合自身發(fā)展規(guī)律的創(chuàng)新路徑。