甄愛軍

樓市刺激政策主要包括放松限購、降低首付比例、降低房貸利率等。降低首付比例降低了購房的門檻，降低房貸利率減少了購房成本，它們都會對樓市起到直接的刺激作用。

房價仍將下跌

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題。全國的住宅成交面積和成交金額都出現(xiàn)了斷崖式下跌，多數(shù)城市出現(xiàn)了房價下跌的情況。6月，受部分房地產(chǎn)商無法按期交房的影響，全國多地一度出現(xiàn)了房貸集中斷供潮。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個百分點(diǎn)。二手房價同步下跌。數(shù)據(jù)表明，全國100個城市二手住宅平均價格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個百分點(diǎn)。值得注意的是，不管是新房還是二手房，其價格下跌趨勢已經(jīng)持續(xù)數(shù)月，其中新房持續(xù)時間為5個月，二手房為7個月。

在房價下行的同時，市場銷售情況也并無改善跡象。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年前11個月，TOP100房企銷售總額為67268.1億元，同比下降42.1%。其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環(huán)比下降4.9%。11月，銷售額超千億元房企為19家，較去年同期減少16家。

為了化解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，上至中央、銀保監(jiān)會、住建部，下至地方政府，都出臺了大量的刺激性政策，“保交樓”成了市場的主基調(diào)。樓市刺激政策主要包括放松限購、降低首付比例、降低房貸利率等。降低首付比例降低了購房的門檻，降低房貸利率減少了購房成本，它們都會對樓市起到直接的刺激作用。

中國指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，多部委持續(xù)釋放政策利好，各地積極落實(shí)“因城施策”，需求端信貸政策不斷優(yōu)化。當(dāng)前，石家莊、溫州在內(nèi)的80余城已調(diào)整首套商貸首付比例至20%，武漢、貴陽等20余城已將首套房貸利率降至4%以下。

成交或有所改善

預(yù)計在2023年，樓市成交將會有所回升，但總體幅度不會很大。

中指研究院有關(guān)人士認(rèn)為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，行業(yè)已逐漸形成共識，只有銷售的企穩(wěn)回升才能推動整個行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。近期央行、銀保監(jiān)會出臺的16條政策對于處在出險邊緣的企業(yè)最為有利，對企業(yè)融資性現(xiàn)金流將帶來積極影響。同時，多個利好政策的疊加也有利于修復(fù)市場信心，但傳導(dǎo)到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，2023年市場或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)，但好轉(zhuǎn)幅度有限。從積極的方面來看，地方政府和銀行等關(guān)聯(lián)方也在優(yōu)化政策，釋放積極信號，為房地產(chǎn)行業(yè)提供支持。從中長期來看，市場銷售規(guī)模仍將保持一定體量。

中指研究院經(jīng)初步測算，給出3種可能出現(xiàn)的結(jié)果。在樂觀情形下，2023年，全國商品房銷售面積或在2022年低基數(shù)上有所增長，但在購房者置業(yè)更加謹(jǐn)慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預(yù)計新房銷售規(guī)模增長幅度有限，全年銷售面積或在15億平方米。在中性情形下，2023年全國商品房銷售面積與2022年基本持平，微增至14.5億平方米。在悲觀情形下，2023年全國商品房銷售面積繼續(xù)回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14億平方米。整體來看，預(yù)計2023年全國商品房銷售面積將回落至2015-2016年水平。

降低房貸利率

在經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇期的過程中，人們的購房意愿還是比較低的。特別是在收入增長預(yù)期不高、工作穩(wěn)定性欠佳的背景下，敢于出手買房的人會比較有限。因此，刺激住房消費(fèi)的政策短期不會轉(zhuǎn)向，房價可能會有進(jìn)一步下跌的空間。如果你有購房的需求，可以抓住市場低迷的機(jī)會，充分利用低利率的時機(jī)購房或者換房，實(shí)現(xiàn)居住條件的改善。

總體來看，房貸利率仍在下降。貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年11月103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.09%，較上月下降3個基點(diǎn)；二套房貸利率為4.91%，與上月基本持平，均為歷史最低。

房貸利率的下調(diào)，使得購房利息成本明顯降低，比如一年前首套房平均5.8%左右的房貸利率，較當(dāng)前普遍4.1%左右的利率水平要高出170個基點(diǎn)。那么，兩者的區(qū)別到底有多大？我們來舉個例子，假如房屋總價為150萬元，首付50萬元，貸款100萬元，還款期限為30年期，采取等額本息還款法，按5.8%的貸款利率計算，月供為5867.53元；按4.1%的利率計算，月供為4831.9元。兩者差距為1035.55元，總的利息開支相差37.28萬元，當(dāng)前購房總成本（房價+房貸利息支出）較一年前降低了約14%。

而對于已經(jīng)貸款買了房子的人來說，在2023年則應(yīng)該考慮如何有效降低房貸利息成本。在一年多以前買房，當(dāng)時房貸利率水平處于高位，因此不少存量房貸利率較高，許多在6%以上。我們建議適當(dāng)提前還貸，減少利息支出。如果條件允許，你也可以換購房產(chǎn)，以便將房貸利率降下來。

對此，大家可以重點(diǎn)考慮提前還貸，減少利息支出。如果你手里還有一些資金，原本準(zhǔn)備用來改善生活如裝修、買車、添置高端家電、旅游等，可先考慮還房貸，等日后手頭寬裕了再回頭考慮這些需求。另外，目前部分銀行的消費(fèi)貸利率低于房貸利率，你可以使用自有資金提前償還貸款，再利用消費(fèi)貸進(jìn)行消費(fèi)，以降低房貸利息支出。

而在一些“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，可以通過換房降低房貸利率。目前，杭州等40多個城市優(yōu)化房貸政策，明確對已結(jié)清首套房貸款的居民，如果名下無房，他們再買房時可執(zhí)行首套房貸款政策。所以，在已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，你可以考慮將手中住宅售出，并“清空”房貸，然后再買房，重新申請低利率房貸。當(dāng)然，這種操作需要承擔(dān)換房成本，最好在稅費(fèi)較低時換房，并重新申請貸款。