劉士瑞

摘?要：本文重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本管理與成本控制。

關(guān)鍵詞：成本管理;成本控制

在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)向市場(chǎng)提供的產(chǎn)品必須物美價(jià)廉，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才能立足。所以，有遠(yuǎn)見的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人致力于新的產(chǎn)品、項(xiàng)目和技術(shù)開發(fā)的過程中，也會(huì)注重成本的管理，這樣企業(yè)勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)成本管理，以求得生存和發(fā)展，成本管理也就不可避免的成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，并發(fā)揮著巨大的作用。這就要求企業(yè)管理者在生產(chǎn)過程中搞好成本控制和事后的成本核算、分析的同時(shí)，應(yīng)該注重成本的決策及預(yù)測(cè)，確定目標(biāo)成本，對(duì)事前成本控制力度也要加強(qiáng)，促進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)以目標(biāo)成本，最大限度的獲取經(jīng)濟(jì)效益。這也是當(dāng)前成本管理區(qū)別于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的重要標(biāo)志。

一、成本管理

成本是企業(yè)經(jīng)營管理中的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，成本指標(biāo)的高低反映出企業(yè)經(jīng)營管理水平的高下，成本的重要性決定了成本管理在企業(yè)管理中應(yīng)占據(jù)首要位置。成本管理的任務(wù)與企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是一致的，都是為了降低企業(yè)經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮促進(jìn)作用。通過成本管理可以帶動(dòng)其他管理工作以及技術(shù)革新工作，實(shí)現(xiàn)最終的經(jīng)營目標(biāo)。

二、成本控制

成本控制就是在成本形成的過程（可能性空間）中，對(duì)各項(xiàng)成本活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，采取糾正措施，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制由以下三個(gè)部分組成：①對(duì)目標(biāo)成本自身的管理，這關(guān)系到成本的計(jì)劃、預(yù)測(cè)和決策;②對(duì)目標(biāo)成本的過程及進(jìn)度的監(jiān)控，其關(guān)系到成本的分析和計(jì)算;③以對(duì)過程的監(jiān)控為基礎(chǔ)，著眼未來，為以后的成本控制積累數(shù)據(jù)。

從企業(yè)的整體經(jīng)營過程來分析，成本控制主要由三部分構(gòu)成，即事前控制、過程控制、事后控制。成本事前控制是從立項(xiàng)、建廠、改建、技術(shù)組織措施、方案策劃、設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品研發(fā)、老產(chǎn)品改造，直到正式投產(chǎn)前所進(jìn)行的一系列降低產(chǎn)品成本的活動(dòng)。成本控制工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是事前控制，它與產(chǎn)品制造及使用成本有直接關(guān)系。生產(chǎn)過程控制包括計(jì)劃安排、材料準(zhǔn)備、組織生產(chǎn)、產(chǎn)品完工、銷售這一整個(gè)過程中對(duì)原材料、人工和機(jī)具消耗和其他支出的控制。事后成本控制是對(duì)過去成本控制的總結(jié)，通過總結(jié)，積累經(jīng)驗(yàn)，揭示問題，找出差距進(jìn)而揚(yáng)長避短。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本管理與控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在近幾年來得以迅速發(fā)展，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施和進(jìn)入WTO后外資的大量涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，僅僅依靠土地升值來獲取利潤的風(fēng)險(xiǎn)也在日益增大。如何以最低的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的首要問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤最大化為目標(biāo)的，質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)行的，而對(duì)于“成本”和“市場(chǎng)”兩大利潤敏感因素，企業(yè)也僅能對(duì)成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理中的核心地位。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理可以理解為在保證進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量功能滿足要求的前提下，利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施和合同措施把成本控制在確定的計(jì)劃范圍內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。同樣，和通行的成本管理體系一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理任務(wù)也主要體現(xiàn)在：成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。1

為了保證實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，成本控制作為論文聯(lián)盟www.LWlm.CoM成本管理體系中對(duì)成本計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督并適時(shí)調(diào)整的過程，必定是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程。在這個(gè)過程中主要包括：對(duì)成本計(jì)劃的分析和論證——對(duì)目標(biāo)成本的控制;對(duì)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的跟蹤、檢查、分析和評(píng)估;及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，并針對(duì)出現(xiàn)的偏差采取針對(duì)性措施，糾正和消除產(chǎn)生偏差的原因和偏差導(dǎo)致的影響——對(duì)目標(biāo)成本完成的過程監(jiān)控和控制。

所以說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，事前控制措施和投產(chǎn)后的成本控制措施，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理的重要環(huán)節(jié)。事前控制措施，是通過優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)方案、工程設(shè)計(jì)方案、資源配置方案和施工方案。投產(chǎn)后的成本控制措施，是通過科學(xué)的方法和有效的措施，隨時(shí)糾正項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的偏差，將成本控制在審定的成本目標(biāo)內(nèi)。

四、項(xiàng)目開發(fā)成本控制的步驟

正如本文前面所提到的，成本控制分為事前控制、過程控制和事后控制，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中更多強(qiáng)調(diào)的是前兩項(xiàng)，有資料表明，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中超過95%的成本支出發(fā)生在這兩個(gè)階段，所以在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也將成本控制的重點(diǎn)也放在事前和過程控制上。

（一）事前成本控制

這里所說的事前成本控制具體包含：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段的成本控制、設(shè)計(jì)階段成本控制和招投標(biāo)與合同簽訂階段的成本控制，在這一階段往往確定了項(xiàng)目成本的80%～90%。其主要表現(xiàn)在：

項(xiàng)目決策的正確性是進(jìn)行合理項(xiàng)目成本控制的前提，項(xiàng)目要合理的進(jìn)行成本控制，就必須保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤。一旦決策有誤成本控制就無從談起，只能求得將損失降到最低。所以說立項(xiàng)決策階段是決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)階段，直接影響著以后各個(gè)建設(shè)階段的成本控制是否具有科學(xué)性和合理性。

設(shè)計(jì)階段是控制成本的關(guān)鍵階段。決策階段主要涉及到成本管理中的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃，這階段的任務(wù)主要是估算出項(xiàng)目的整體成本水平，確定目標(biāo)成本以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃方案，進(jìn)而確定了一個(gè)成本控制的框架，而設(shè)計(jì)工作是項(xiàng)目立項(xiàng)后各實(shí)質(zhì)性工作的前導(dǎo)和方向，若設(shè)計(jì)方案完成，項(xiàng)目的成本就基本確定了。

招投標(biāo)與合同簽訂階段是通過招投標(biāo)的形式把甲乙雙方都能接受的目標(biāo)成本以招投標(biāo)文件、工程量清單和合同等法律文本形式加以明確，理論上說項(xiàng)目各組成部分都簽署了相應(yīng)合同（如：確定了工程量和綜合單價(jià)、固定總價(jià)合同等），則項(xiàng)目成本就可以確定下來，成本控制也轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤瑘?zhí)行過程中的合同控制。

但在項(xiàng)目建設(shè)過程中不可避免的出現(xiàn)一些不可預(yù)見因素和這樣、那樣的變更，同時(shí)盡管在這一階段確定了成本控制框架和目標(biāo)成本，但絕大多數(shù)的成本實(shí)際支出仍是在項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的，這就必然強(qiáng)化了過程控制在成本控制中的核心作用。

（二）生產(chǎn)過程的成本控制

在完成了成本計(jì)劃確定了目標(biāo)成本，項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)體建設(shè)階段以后，對(duì)實(shí)際值和目標(biāo)成本一定要定期作比照。若實(shí)際值與計(jì)劃成本發(fā)生偏移，需對(duì)其原因進(jìn)行研究，做出相應(yīng)的糾偏舉措，保證順利實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。以下是具體的措施：比較：根據(jù)某一既定的方式，把分部分項(xiàng)工程的目標(biāo)成本和實(shí)際值進(jìn)作出對(duì)比，確定建設(shè)過程中是否超支。

分析：這一步驟是生產(chǎn)過程中成本控制的核心。其是以比較為前提，分析比較后的結(jié)果，找出發(fā)生偏差的原因。其主要是為了發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差的原因，從而有針對(duì)性的作出糾偏舉措，以使由此帶來的損失降低，避免再次出現(xiàn)相同的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長，且成本支出多集中在開發(fā)建設(shè)階段。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)階段的成本控制工作量最大。如果由于某分部分項(xiàng)工程的成本控制不利而導(dǎo)致偏差超出了計(jì)劃限額，則項(xiàng)目必出現(xiàn)超支現(xiàn)象，必將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的正確性、合理性和經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)生不利影響。所以，生產(chǎn)過程中成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制的核心內(nèi)容。

綜上所述，成本管理在企業(yè)管理中的作用和重要性是無庸置疑的，而成本控制在成本管理體系中的地位和所體現(xiàn)的作用也是不可替代的，如何在企業(yè)管理中突出成本管理，在成本管理中強(qiáng)化成本控制，勢(shì)必成為每個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者所認(rèn)真對(duì)待的課題。