高翔

（內(nèi)蒙古億恒測繪有限公司，內(nèi)蒙古 包頭 014010）

竣工測量是城市規(guī)劃批后管理工作重要的組成內(nèi)容，其測量成果的質(zhì)量，直接關(guān)系到城市發(fā)展規(guī)劃行政主管部門對于規(guī)劃的審批、監(jiān)督和管理工作。但隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實施，還必須更合理地對其開展社會影響評估，以作為依法行政審批的依據(jù)，從而更好地滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃服務(wù)的要求，并促進城市測繪事業(yè)的發(fā)展。

一、規(guī)劃核實竣工測量與房產(chǎn)測量概述

（一）建設(shè)工程規(guī)劃核實竣工測量

在建筑工程中，規(guī)劃核實竣工測量是根據(jù)國家頒布的《城市測量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）、《國家基本比例尺地形圖式》（GB/T20257.1-2007）、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》以及所在地省市政府頒布的相應(yīng)規(guī)范，同時結(jié)合委托方提供的規(guī)劃設(shè)計條件、批準(zhǔn)的設(shè)計方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、施工設(shè)計圖（包含最新的設(shè)計變更方案）、土地使用權(quán)證及土地宗地圖等，對建設(shè)工程的平面位置、建筑面、層數(shù)、高度、立面造型以及綠化面積等進行現(xiàn)場實測，最終出具一系列信息核實表，包括地塊規(guī)劃核實信息表、實測平面位置詳圖（含用地紅線圖、四至界限、退距、層數(shù)、圍墻、地下室出入口、紅線圖標(biāo)注間距等）、分棟建筑規(guī)劃核實表（實測建筑高度、建筑面積實測分層圖）、車位平面圖、照片、1：500 地形圖等成果資料。

（二）房產(chǎn)測量

房產(chǎn)測量則是指根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17996.1-2000）、《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建筑房[2002]74 號、《城市測量規(guī)范》（CJJ8/T8-2011）、《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）等相應(yīng)的規(guī)章制度，通過全面采集房屋建筑以及房屋建筑相關(guān)的信息，并進行完整的表述，從而為房屋的不動產(chǎn)權(quán)辦理、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、房屋交易以及城區(qū)規(guī)劃建設(shè)等工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考。

二、規(guī)劃核實竣工測量與房產(chǎn)測量的區(qū)別分析

（一）測量的側(cè)重點不同

在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實竣工測量主要針對當(dāng)前我國規(guī)劃紅線內(nèi)所有的建筑進行實測，帶有一定的強制性。而且測量的主要內(nèi)容時測定相關(guān)建筑物和構(gòu)筑物拐點的坐標(biāo)、高度、高程等內(nèi)容，同時還要測量建筑密度和綠化面積，并計算容積率與綠地率，以有效核實建設(shè)施工單位是否嚴(yán)格按照施工圖紙施工作業(yè)。

而房產(chǎn)測量工作則主要是針對建設(shè)單位申報的內(nèi)容進行實際測量，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，可以不進行測量，屬于自愿的行為。而且該測量工作的主要內(nèi)容時對房屋的建筑面積、分戶面積、套內(nèi)面積以及公攤面積等進行測量測定。

（二）成果的用途不同

在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實竣工測量的成果與房產(chǎn)測量的果果用途也具有較大的差異。一般來說，規(guī)劃核實竣工測量主要是進行用地紅線、建筑控制線以及各建筑物之間實際距離的核實測量，同時檢驗建筑物的退讓線、道路以及建筑物與河道和圍墻之間的距離，并且核實建筑的實際面積以及容積率等是否與建筑審批方案相一致。因此，測量采集數(shù)據(jù)所獲得的測量成果需要與原規(guī)劃的內(nèi)容相對比，檢查兩者之間存在的差值是否合理，是都在規(guī)定允許的誤差范圍之內(nèi)，并在最后的測量報告中加以詳細說明，能夠直接反映出被測量建筑物是否按照施工圖紙施工作業(yè)，是否存在著移位和擴建等情況。而房產(chǎn)測量的成果主要是用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的辦理和管理、房地產(chǎn)的開發(fā)和利用，以及房產(chǎn)交易、稅費征收和房屋拆遷等方面。

（三）執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與計算口徑不同

除了上述兩個方面存在著較大的差異以外，在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實竣工測量與房產(chǎn)測量執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)以及計算的方式也各不相同。一般來說，規(guī)劃核實竣工測量需要執(zhí)行我國政府頒布的《城市測量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）、《國家基本比例尺地形圖式》（GB/T20257.1-2007）和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）的相關(guān)規(guī)定，同時還要執(zhí)行各省市地方政府針對本地實際情況頒布的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》以及《城市建筑面積與容積率指標(biāo)計算有關(guān)規(guī)定》的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。而在進行房產(chǎn)測量時，一般是執(zhí)行國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17996.1-2000）、《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建筑房[2002]74 號）、《城市測量規(guī)范》（CJJ8/T8-2011）以及《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）等相關(guān)的規(guī)章制度。

三、規(guī)劃核實竣工測量與房產(chǎn)測量的聯(lián)系分析

在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實竣工測量與房地產(chǎn)測量都是對同一建設(shè)項目進行測量，雖然測量的內(nèi)容、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)以及成果用途不同，但二者之間是串聯(lián)測量，都需要嚴(yán)格按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進行測量工作，而且部分測量數(shù)據(jù)可以互通共用，能夠減少很多重復(fù)的工作，避免人力、物力和財力的不必要浪費現(xiàn)象。此外，將二者聯(lián)系起來，并與國土測量工作相結(jié)合，實現(xiàn)“三測合一”，還能為建設(shè)項目業(yè)主提供更高效、更完善的測繪服務(wù)，并促進測繪單位技術(shù)水平和服務(wù)能力的提升。

結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前在建設(shè)工程中，規(guī)劃核實竣工測量與房產(chǎn)測量工作，都是為建設(shè)項目業(yè)主提供測繪服務(wù)的工作，應(yīng)積極借助“多測合一”系統(tǒng)平臺，融合建設(shè)項目的設(shè)計、審批以及驗收等管理工作于一個系統(tǒng)當(dāng)中，有效精簡工作流程，從而達到“一次委托、統(tǒng)一測繪、成果共享”的目的，并且推動我國不動產(chǎn)登記工作的有序、平穩(wěn)進行，推進我國建筑行業(yè)的健康發(fā)展。