宋曉彤

（海爾〔青島〕生物技術(shù)有限公司，山東 青島 266000）

風(fēng)險防范是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，更是推動企業(yè)進(jìn)步的重要環(huán)節(jié)。將風(fēng)險防范工作滲透至企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)中，可以有效提高企業(yè)稅務(wù)籌劃水平與管理效率，提升企業(yè)發(fā)展效果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)立項階段稅務(wù)籌劃風(fēng)險及其防范措施

（一）正確認(rèn)識稅收籌劃風(fēng)險來源

在房地產(chǎn)企業(yè)的立項環(huán)節(jié)中，其風(fēng)險防范工作的主要內(nèi)容在于正確認(rèn)識稅收籌劃的風(fēng)險來源，盡量從根本上避免后續(xù)風(fēng)險的產(chǎn)生，保證企業(yè)相關(guān)稅收人員在工作期間可以充分掌握立項階段工作流程以及企業(yè)稅收的相關(guān)法規(guī)。這不僅有利于企業(yè)立項工作的開展和落實，更是強(qiáng)化稅管部門合力監(jiān)管稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。在這一環(huán)節(jié)中，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)以更加科學(xué)、正確的角度認(rèn)識稅收籌劃的主要風(fēng)險來源，相關(guān)稅務(wù)管理人員要注重提升房地產(chǎn)項目參與工作人員的基礎(chǔ)素養(yǎng)，使其具備較強(qiáng)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險認(rèn)知，從而獲得良好的防范效果。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險來源判斷及預(yù)測過程中，財務(wù)風(fēng)險是非常常見且難以把控的風(fēng)險來源，存在于各個環(huán)節(jié)中。對此，需要以拓展稅務(wù)籌劃空間的形式進(jìn)行防范。在房地產(chǎn)企業(yè)立項環(huán)節(jié)，正確認(rèn)識稅收籌劃風(fēng)險來源便是改善和解決財務(wù)風(fēng)險問題的根本所在。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估工作

風(fēng)險評估工作是稅務(wù)風(fēng)險籌劃工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，需要加強(qiáng)相關(guān)風(fēng)險評估機(jī)制的建設(shè)，并以此為核心保障風(fēng)險評估工作得到落實且取得效果。當(dāng)前，大部分公司并不具備十分完善的風(fēng)險評估機(jī)制，其成因是多方面的。其一，部分稅務(wù)風(fēng)險評估工作相關(guān)機(jī)制的建立并不符合企業(yè)實際的發(fā)展方向和發(fā)展背景，這是影響風(fēng)險評估機(jī)制運(yùn)用效果的重要原因。其二，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險評估機(jī)制在建立過程中過于注重其程序化，而忽視了具體使用效果，使得風(fēng)險評估機(jī)制的建立不符合企業(yè)實際發(fā)展需求，而相關(guān)管理人員卻因為風(fēng)險評估觀念、時間和精力等方面的影響不能對其進(jìn)行完善與革新。因此，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險評估工作要以完善相關(guān)風(fēng)險評估機(jī)制為基礎(chǔ)與核心［1］，需要相關(guān)稅務(wù)管理人員及房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員等進(jìn)行共同探究，從多個方向分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險機(jī)制的根本策略，結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展背景及綜合情況設(shè)計更加完善的風(fēng)險防范機(jī)制，為之后的整體工作流程奠定良好基礎(chǔ)。

（三）建立完善的會計核算機(jī)制

會計核算機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)立項階段需要建立的主要機(jī)制。為了保證會計核算機(jī)制建立的完整性、真實性及合法性，相關(guān)會計工作人員要注重結(jié)合企業(yè)立項的實際情況進(jìn)行分析，綜合企業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)制定相關(guān)稅務(wù)籌劃機(jī)制，從而保證稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范機(jī)制與會計核算機(jī)制相符。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中，稅收核算的主要依據(jù)是企業(yè)會計的核算資料，這不僅是相關(guān)稅務(wù)部門進(jìn)行審核的重要資料，更是會計核算工作的關(guān)鍵內(nèi)容。其次，在完善的會計核算機(jī)制建立過程中，為了保證稅務(wù)風(fēng)險防范效果，其機(jī)制建立的全面性是不可忽視的。對此，切實分析實際情況是建立健全會計核算機(jī)制的基礎(chǔ)。最后，在完善的會計核算機(jī)制建立過程中，要結(jié)合會計管理部門自身較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，通過建立會計部門管理機(jī)制的方式提升財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)，使其不僅要具備高水平的專業(yè)技能，同時要具備較強(qiáng)的責(zé)任素養(yǎng)及綜合素質(zhì)。因此，積極建立并完善相關(guān)會計核算機(jī)制，是保證稅務(wù)管理及核算工作效果、提升房地產(chǎn)企業(yè)立項環(huán)節(jié)效率的關(guān)鍵措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)摘地前籌劃階段稅務(wù)籌劃風(fēng)險及其防范措施

（一）摘地前籌劃階段的稅務(wù)風(fēng)險分析

對于摘地前籌劃階段的稅務(wù)風(fēng)險，需要根據(jù)不同的摘地方式區(qū)分不同的風(fēng)險，制訂相應(yīng)的防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)如果是通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式摘地的，需繳納印花稅和契稅，契稅作為成本能夠在企業(yè)繳納所得稅、土地增值稅前進(jìn)行扣除；而轉(zhuǎn)讓方（賣方）則需繳納所得稅、增值稅、土地增值稅和印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要對整個開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行綜合考慮和測算，否則易出現(xiàn)整體稅負(fù)偏高的情況。如果房地產(chǎn)企業(yè)是通過土地出讓的方式摘地的，由于土地出讓往往涉及配套設(shè)施建設(shè)，所以企業(yè)還需無償建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，這就抬高了土地的真正成本。因此采用土地出讓方式摘地需要和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門確定相關(guān)配套設(shè)施執(zhí)行政策的尺度和方式，避免抬高土地成本。

（二）完善稅務(wù)籌劃目標(biāo)與財務(wù)管理目標(biāo)

保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)設(shè)計效果的重要前提在于保證其合法性。風(fēng)險控制目標(biāo)建立過程中，需要合法性作為基礎(chǔ)和保障。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展背景及發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃中，只有建立合法的稅務(wù)籌劃，才能讓稅務(wù)籌劃結(jié)果在具體實施中獲得滿意結(jié)果。在此過程中，相關(guān)籌劃人員要重視研究這一階段的相關(guān)稅法，善于將企業(yè)稅務(wù)籌劃目標(biāo)與其財務(wù)管理目標(biāo)充分結(jié)合，在保障企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上，結(jié)合稅法的相關(guān)管理規(guī)范開展具體的籌劃，從而提升整體稅務(wù)籌劃效果，保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展和進(jìn)步。因此，完善稅務(wù)籌劃目標(biāo)，并將其與財務(wù)管理目標(biāo)充分結(jié)合，可以有效提升財務(wù)管理效果，提高稅務(wù)管理整體質(zhì)量［2］。

（三）注重法律方面的稅務(wù)風(fēng)險分析

稅務(wù)籌劃工作要注重以稅收法律為核心，通過和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和交流，一方面可以強(qiáng)化稅務(wù)籌劃方案中的稅收風(fēng)險分析效果，另一方面能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)稅務(wù)部門進(jìn)行一致性籌劃。首先，要了解和熟知稅務(wù)征管的主要特點(diǎn)及其具體要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)在與相關(guān)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通的過程中，多以已經(jīng)完善的稅務(wù)籌劃方案為主，并未真正意識到稅務(wù)籌劃與企業(yè)實際情況相結(jié)合的重要性，這就可能導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制建立不科學(xué)。其次，為了進(jìn)一步改善及解決稅務(wù)風(fēng)險防范內(nèi)容不全面的問題，通過學(xué)習(xí)相關(guān)稅收法律，結(jié)合摘地前籌劃階段稅務(wù)管理的基本特點(diǎn)進(jìn)行分析，加強(qiáng)與稅務(wù)管理機(jī)關(guān)的溝通和交流。這樣的風(fēng)險防范措施在實際運(yùn)用中不僅可以起到科學(xué)、有效制定防范機(jī)制的作用，同時能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)管理部門在具體的稅務(wù)籌劃中保持一致性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)摘地開發(fā)階段稅務(wù)籌劃風(fēng)險及其防范措施

（一）開發(fā)階段稅務(wù)籌劃風(fēng)險

開發(fā)階段稅務(wù)風(fēng)險防范措施通過成立項目公司和預(yù)收款兩個方面進(jìn)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地開發(fā)，需要注意設(shè)立項目公司出現(xiàn)不合規(guī)的稅務(wù)風(fēng)險。按照2016年財稅140號文件中的規(guī)定，通過競價方式摘地的房地產(chǎn)企業(yè)新注冊成立項目公司，然后對土地進(jìn)行開發(fā)，需要滿足規(guī)定中的三個條件才能扣除支付給政府部門的土地價款。然而，由于企業(yè)是與其他房企注資成立新公司，分別持有新公司不同數(shù)量的股份，這與140號文件中所提，即項目公司的全部股權(quán)要由房地產(chǎn)企業(yè)持有的規(guī)定相違背，使得原先支付給政府部門的土地價款無法在新公司的增值稅中扣除［3］。通常，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時都采取預(yù)售的方式，此時項目還在建設(shè)之中，這就需要留意稅法中一些不同于其他行業(yè)的規(guī)定，以免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。依據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號公告，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（二）加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)控建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)，把土地開發(fā)項目所涉及的稅務(wù)政策進(jìn)行仔細(xì)梳理，以更好地防范稅務(wù)風(fēng)險。此時，房地產(chǎn)企業(yè)能夠考慮先在企業(yè)現(xiàn)有基礎(chǔ)上成立項目公司，然后由設(shè)立的項目公司通過土地競價的方式參與取得土地使用權(quán)。后續(xù)如果有變動，要保證符合140號文件精神，以方便項目公司在增值稅中能夠扣除土地價款。在計算企業(yè)所得稅時，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立項目銷售的明細(xì)臺賬，要求詳細(xì)記錄合同信息，包括約定的付款時間等，盡量嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通過內(nèi)控建設(shè)避免涉稅風(fēng)險。在房地產(chǎn)稅方面需要嚴(yán)格遵守2010年財稅121號文件中的相關(guān)規(guī)定，及時準(zhǔn)確申報有關(guān)的房產(chǎn)稅。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范及管理工作中，防范措施的運(yùn)用要通過多個方面進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)的背景完善企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范機(jī)制，促進(jìn)整體稅務(wù)籌劃及風(fēng)險防范工作效果的提升。