姚紅衛(wèi)

（宜昌市住房保障辦公室，湖北 宜昌 443003）

在城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，城市規(guī)劃的作用日益凸顯，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須符合城市規(guī)劃的要求，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，使之與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，提高項(xiàng)目的盈利能力。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了系列政策，讓房地產(chǎn)業(yè)回歸本性，倡導(dǎo)房子是用來住的，突出強(qiáng)調(diào)了房子的住房保障功能。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，相關(guān)企業(yè)必須高度關(guān)注城市規(guī)劃和住房保障相關(guān)信息，避免項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一）城市規(guī)劃的概念與作用

城市規(guī)劃是一個(gè)城市根據(jù)本區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)未來一定時(shí)期內(nèi)的城市建設(shè)所作的綜合安排，包括土地利用、空間布局、城市配套功能完善等系列管理措施。

城市規(guī)劃以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，在城市建設(shè)中的作用日益重要，為城市發(fā)展明了方向。同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)建設(shè)必須通過規(guī)劃審批才能實(shí)施，因此，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目建設(shè)也有著重要影響。

（二）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍(lán)圖，各個(gè)城市建設(shè)項(xiàng)目都必須按此框架實(shí)施。房地產(chǎn)作為城市規(guī)劃中的一個(gè)子項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)除了要與城市規(guī)劃的總體框架相符外，項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃也必須與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目建設(shè)要通過綜合評(píng)審，達(dá)到規(guī)劃要求后才可開工，并需通過規(guī)劃驗(yàn)收。具體而言，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面。

第一，總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的影響。城市總體規(guī)劃從城市發(fā)展的綜合布局出發(fā)，對(duì)城市建設(shè)的規(guī)模、用地性質(zhì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有著較大影響，從而影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從城市規(guī)?？?，城市規(guī)模越大，可吸納的人口越多，但城市用地也會(huì)隨之變得更加緊張，導(dǎo)致城市房地產(chǎn)供需矛盾凸顯，城市地價(jià)隨之增長(zhǎng)，使房?jī)r(jià)也存在“增值空間”，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有利；而城市規(guī)模小，人口吸納能力有限，人口凈流出的城市，房?jī)r(jià)則會(huì)出現(xiàn)下跌，從而對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展不利。

從城市用地性質(zhì)看，城市規(guī)劃對(duì)城市用地的性質(zhì)都有明確規(guī)定，如按用地性質(zhì)劃分了工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，不同的用地性質(zhì)在土地價(jià)格上有較大差異，對(duì)房地產(chǎn)的影響也存在差異。同時(shí)，項(xiàng)目功能對(duì)社會(huì)的吸附作用有著較大不同，商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)對(duì)社會(huì)投資的吸引力更強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響也更大。

第二，項(xiàng)目詳情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。房地產(chǎn)投資界有句至理名言：地段、地段、還是地段。城市地段對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響極大，以住宅區(qū)為例，地段好、城市綜合設(shè)施配套齊全的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)更高；相反，項(xiàng)目地段與主城區(qū)的交通不便、配套設(shè)施差，則很難得到買房人的認(rèn)同，項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也較高。因而，好的地段房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，地價(jià)也更高。

景觀與環(huán)容要求影響。規(guī)劃通常會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有較高的景觀與環(huán)境建設(shè)要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必須配套一定的景觀，要與城市總體功能相配套，如建筑風(fēng)格、色彩與空間布局等要保持協(xié)調(diào)；在規(guī)劃中對(duì)容積率也有一定的限制，如在住宅方面，會(huì)對(duì)前后左右的房屋間距、層數(shù)、層高等有明確要求，以保證居住的舒適度，對(duì)住宅的綠化率、空間率也有明確規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)必須符合規(guī)劃要求。

項(xiàng)目的安全性與配套建設(shè)影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目要有安全保障。項(xiàng)目規(guī)劃中對(duì)安全性有明確要求，如房地產(chǎn)項(xiàng)目必須配套建設(shè)地下防空設(shè)施，項(xiàng)目區(qū)的道路、配套服務(wù)要相應(yīng)完善等，要保證項(xiàng)目功能齊全，而項(xiàng)目功能齊全可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利水平。

二、住房保障對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

我國(guó)城市住房功能主要分為投資與居住兩大功能，為了抑制住房投資行為，中央政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)房子是用來住的這一觀點(diǎn)，重視住房的居住屬性，努力讓住房功能回歸本源。從住房保障的定義來看，住房保障是指國(guó)家通過制定城市發(fā)展規(guī)劃，確定城市的住房建設(shè)計(jì)劃，在土地供應(yīng)、住房供給方面采取一系列措施滿足市場(chǎng)需求，滿足人們居住改善的需要。實(shí)現(xiàn)途徑主要是通過向市場(chǎng)提供商品房的形式予以解決。而與此相關(guān)的概念還有保障性住房，保障性住房又被稱為保障性安居工程，是指國(guó)家為了解決中低收入的住房困難的家庭的居住問題，由政府向特定對(duì)象提供實(shí)物或貨幣補(bǔ)貼，使其住房需求得到改善。這一面向中低收入家庭制定的住房保障政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，如國(guó)家在“十二五”期間開工建設(shè)的3600萬(wàn)套保障性住房，使市場(chǎng)需求得到了較大抑制，政府保障機(jī)制的逐步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生的影響不可低估。

同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，部分城市在規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置了一定的保障性住房建設(shè)比例，而同一住宅區(qū)域內(nèi)居民的收入水平差異較大，居住者對(duì)住房的需求在要求上并不一致，這對(duì)部分高端房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生了影響，由于不能采用相同的運(yùn)營(yíng)管理模式，房地產(chǎn)后續(xù)管理也難以統(tǒng)一。

三、做好應(yīng)對(duì)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效措施

目前，我國(guó)的住房政策總體趨穩(wěn)，在導(dǎo)向上以解決改善性需求為主，對(duì)炒房投機(jī)及住房投資行為進(jìn)行限制、打擊，從而使房地產(chǎn)發(fā)展趨向平穩(wěn)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其自然規(guī)律，房地產(chǎn)發(fā)展與市場(chǎng)需求有很大關(guān)系，因此，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，就必須研究城市規(guī)劃，熟悉住房保障政策，降低各方面影響，采取有效的應(yīng)對(duì)之策。

（一）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目詳規(guī)，應(yīng)對(duì)城市規(guī)劃的影響

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響極大，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行認(rèn)真解讀，領(lǐng)會(huì)城市規(guī)劃的精神實(shí)質(zhì)，為項(xiàng)目開發(fā)提供指導(dǎo)。

要以城市規(guī)劃為指針，對(duì)項(xiàng)目周邊格局進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合用地性質(zhì)與容積率等因素，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃。

一是對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目所處的地段進(jìn)行充分評(píng)估，確認(rèn)其市場(chǎng)價(jià)值，從而在項(xiàng)目規(guī)劃中制定多套方案，力求項(xiàng)目開發(fā)效益的最大化。對(duì)于地段好、配套成熟、購(gòu)買需求高的區(qū)域，如學(xué)區(qū)房等，可在不突破容積率的情況下做好戶型設(shè)計(jì)，提高住房品質(zhì)，從而提升項(xiàng)目質(zhì)量，獲得最佳收益；如果項(xiàng)目地段不佳，交通及配套設(shè)施都不夠成熟，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)則必須充分考慮這些不利因素，可以加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，完善項(xiàng)目配套手續(xù)，同時(shí)，可以與城市規(guī)劃對(duì)接，要求有關(guān)部門積極完善城市規(guī)劃中的配套項(xiàng)目，改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的軟硬環(huán)境。

二是細(xì)化開發(fā)項(xiàng)目。要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目不斷細(xì)化，保證項(xiàng)目規(guī)劃的完整性，使項(xiàng)目整體功能齊全，具有更高的價(jià)值。例如，要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的棟數(shù)、層數(shù)，以及建筑物間的間距、高度與密度等進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造型與色彩進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，使之更符合建筑美學(xué)特點(diǎn)。

三是要注重開發(fā)項(xiàng)目的安全性與實(shí)用性。房地產(chǎn)項(xiàng)目要符合質(zhì)量安全要求，必須按城市規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一規(guī)定做好人防工程配套建設(shè)，相關(guān)的給排水等系統(tǒng)要綜合協(xié)調(diào)到位，要確定項(xiàng)目開發(fā)順序，保證項(xiàng)目滿足居住需要，具有實(shí)用性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中要認(rèn)真應(yīng)對(duì)住房保障的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從城市規(guī)劃角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行通盤考慮，要結(jié)合政府的住房保障政策，做好市場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真應(yīng)對(duì)住房保障帶來的影響。一方面，要對(duì)全市房地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查，對(duì)行業(yè)情況、商業(yè)布局與保障性住房建設(shè)情況了如指掌，分析住房保障在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的比例，評(píng)估房產(chǎn)地市場(chǎng)發(fā)展前景，從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，把握市場(chǎng)節(jié)奏；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的住房保障項(xiàng)目認(rèn)真對(duì)待，要在項(xiàng)目開發(fā)前就做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，最好便于單獨(dú)管理，還要保證不同類型的房源結(jié)構(gòu)布局合理，既完成政府分配的指標(biāo)任務(wù)，又不影響項(xiàng)目的整體效果，提高項(xiàng)目資源的利用率。

四、結(jié)語(yǔ)

城市規(guī)劃和住房保障對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響很大，要保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，必須科學(xué)編制城市規(guī)劃，保證城市布局的合理性，這有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在對(duì)城市規(guī)劃和住房保障政策進(jìn)行充分解讀的基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、有序運(yùn)作，完善配套設(shè)施，保障開發(fā)項(xiàng)目功能齊全，為居民帶來便利，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展。