張小舟

房地產(chǎn)企業(yè)拿地后通過(guò)與其它房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，降低自身開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方式在我國(guó)早已不是什么新鮮事。除了常見(jiàn)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股等形式，將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作為“企業(yè)資產(chǎn)”，引入外部資本共同開(kāi)發(fā)，不但可以合理規(guī)避土地使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)直接轉(zhuǎn)讓時(shí)所需滿足的條件及交易產(chǎn)生的高額稅費(fèi)，也使企業(yè)在現(xiàn)如今面對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)資金借貸越發(fā)嚴(yán)格的大環(huán)境下，在企業(yè)自有資金不足時(shí)，為企業(yè)順利完成土地開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了多渠道的融資途徑。

近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格，全國(guó)各地也都調(diào)整了土地出讓規(guī)則并出臺(tái)了相應(yīng)的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。從最早的土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，到后來(lái)的由單一“價(jià)高者得”因素確定競(jìng)得人改為多種交易方式相結(jié)合機(jī)制，再到現(xiàn)如今采取“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、限制聯(lián)合競(jìng)買、嚴(yán)格審查競(jìng)買企業(yè)是否存在違規(guī)行為和超越“三道紅線”等預(yù)防市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)熱的手段，確保房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制順利運(yùn)行。從國(guó)家層面不難看出，政府對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心十分堅(jiān)定。

而作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了應(yīng)對(duì)土地出讓政策調(diào)整和房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的一系列影響，既企業(yè)從拿地到開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)來(lái)降低市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本?？v觀前幾年國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）比較主流地采用聯(lián)合競(jìng)買方式拿地，也由于其本質(zhì)是企業(yè)的事前聯(lián)合，過(guò)程中不確定要素過(guò)多，尤其是聯(lián)合體能否最終競(jìng)得土地使用權(quán)的不確定性，使得該方式已經(jīng)逐漸淡出土地使用權(quán)出讓一級(jí)市場(chǎng)。

隨著今年年初二十二個(gè)重點(diǎn)城市“兩集中”土地供應(yīng)政策的實(shí)施，以及隨之而來(lái)擴(kuò)大試點(diǎn)讓更多重點(diǎn)城市進(jìn)入集中土地供應(yīng)模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)各競(jìng)買企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)愈演愈烈。“國(guó)字頭”房地產(chǎn)企業(yè)和各頭部房企不得不考慮土地集中出讓模式下競(jìng)買資金的合理分配以及對(duì)區(qū)域地價(jià)未來(lái)估值預(yù)判的風(fēng)險(xiǎn)性，而其他中小房地產(chǎn)企業(yè)也因集中供地模式導(dǎo)致拿地成功率降低，拿地成本驟然上升。在這種情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)再次把目光投向聯(lián)合開(kāi)發(fā)這一途徑，作為降低開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，增資擴(kuò)股和股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)的首選方式。

考慮到股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式既能夠通過(guò)企業(yè)100%股權(quán)完全轉(zhuǎn)讓從而達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的目的，也可以通過(guò)企業(yè)部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到共同開(kāi)發(fā)的目的，這使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓在企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)的配置上擁有較高的靈活性。而除了在轉(zhuǎn)讓靈活性上的優(yōu)勢(shì)以外，其相較于土地使用權(quán)出讓二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓還具有以下兩方面優(yōu)勢(shì)：

一是房地產(chǎn)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，必須滿足的條件包括：（1）已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;（2）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;（3）取得建筑工程施工許可證;（4）完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。

而企業(yè)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，不存在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的限制條件，企業(yè)決策靈活性更高。

二是房地產(chǎn)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，除轉(zhuǎn)讓方需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅與印花稅外，受讓方也需繳納相關(guān)契稅，且整個(gè)轉(zhuǎn)讓周期較長(zhǎng)。

而股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅，且整個(gè)轉(zhuǎn)讓周期相對(duì)較短。因此從節(jié)約時(shí)間和稅費(fèi)成本上來(lái)說(shuō)，企業(yè)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式也優(yōu)于在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

若拿地企業(yè)的意愿不是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是為宗地聯(lián)合開(kāi)發(fā)引入外部合作方，那么企業(yè)選擇增資擴(kuò)股模式相較于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢(shì)有三個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，企業(yè)獲得的資金是對(duì)企業(yè)原股東股權(quán)的對(duì)價(jià)，因此在轉(zhuǎn)讓中需繳納企業(yè)所得稅和印花稅。

而增資擴(kuò)股模式企業(yè)獲得資金是對(duì)企業(yè)注冊(cè)資本金的增加，企業(yè)在增資過(guò)程中無(wú)需計(jì)稅。因此增資擴(kuò)股方式在一定程度上節(jié)約了引入外部投資人產(chǎn)生的稅費(fèi)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的資金支付給了出讓股權(quán)的原股東，不直接作用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

而企業(yè)采用增資擴(kuò)股模式，企業(yè)的注冊(cè)資本金增加，資金的主要用途是作為企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備資金。因此就引入外部投資方而言，投資人更愿意投資資金直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，投資方僅能享受原股東規(guī)定享有的權(quán)利，且需承擔(dān)原股東的義務(wù)甚至出資瑕疵的連帶責(zé)任。

而企業(yè)采用增資擴(kuò)股模式，投資方作為新股東可以按照擬定的增資協(xié)議約定自身作為新股東的權(quán)利義務(wù)，并且企業(yè)原股東對(duì)外的義務(wù)履行狀況與其無(wú)關(guān)，權(quán)責(zé)關(guān)系較為清晰。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種模式在滿足房地產(chǎn)企業(yè)引入外部投資方的需求上，具備上述多種優(yōu)勢(shì)，且在目前公共資源交易平臺(tái)整合建設(shè)的大環(huán)境下，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓和國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易均納入了公共資源交易平臺(tái)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在從一級(jí)市場(chǎng)拿地到引入外部投資方的整個(gè)流程中均可享受公共資源交易平臺(tái)公平、公正、公開(kāi)及發(fā)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值等高質(zhì)量的一站式服務(wù)。也使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更為快捷和順利地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投融資。

以西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，由于西安作為西北五省重點(diǎn)城市之一，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)部委要求落實(shí)實(shí)施，2021年更是在22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”土地供應(yīng)后，出臺(tái)了相應(yīng)的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制并參照“兩集中”政策進(jìn)行土地供應(yīng)。因此在西安市公共資源交易平臺(tái)上，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股項(xiàng)目屢見(jiàn)不鮮。西安市某開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)近兩年內(nèi)已成功對(duì)區(qū)域內(nèi)5宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了增資擴(kuò)股或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其他區(qū)縣也有多個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)拿地后進(jìn)行增資擴(kuò)股的成功案例，這些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，然后又通過(guò)公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者增資擴(kuò)股，充分發(fā)揮了公共資源交易平臺(tái)資源整合的優(yōu)勢(shì)。因此，我們有理由相信，通過(guò)公共資源交易平臺(tái)整合國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和拿地企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資擴(kuò)股行為，將為我國(guó)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資開(kāi)發(fā)另辟蹊徑，是值得我們公共資源交易工作者深度研究和探索的整合交易模式。