董筱暉

[摘要]隨著城市化進(jìn)程日益增速，越來越多的人口涌入城市，人們對(duì)住房的需求不斷增多，房價(jià)攀升的同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易也日趨活躍，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的“小產(chǎn)權(quán)房”交易項(xiàng)目也越來越多。但基于“小產(chǎn)權(quán)房”的特有屬性，在交易的實(shí)際操作過程中還面臨著不少問題。本文以農(nóng)村集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”為例，從“小產(chǎn)權(quán)房”的成因、存在的交易風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)場(chǎng)交易的處理建議作一淺析。

[關(guān)鍵字]小產(chǎn)權(quán)房 交易風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán) 掛牌交易

1? “小產(chǎn)權(quán)房”的概念

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語，而是與完全產(chǎn)權(quán)房相對(duì)應(yīng)的約定俗成的概念。完全產(chǎn)權(quán)房，是指在符合居住用途的土地上，建造手續(xù)齊全并由有資質(zhì)的房屋開發(fā)商建造，允許在市場(chǎng)上自由流轉(zhuǎn)的商品房，其房屋產(chǎn)權(quán)和房屋占有的國有土地使用權(quán)是完整的，房屋所有人對(duì)房屋的占有、使用、收益、處置以及排他性等全部權(quán)利都不受限制。而“小產(chǎn)權(quán)房”則是與之相對(duì)的權(quán)屬不完整，轉(zhuǎn)讓行為受到完全或部分限制的房屋的俗稱，一般包括不符合房產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃、未辦理土地征收和出讓手續(xù)，直接在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的不構(gòu)成真正法律意義上的房屋。本文所探討的“小產(chǎn)權(quán)房”，特指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，未經(jīng)規(guī)劃、未辦理相關(guān)證件、未繳納土地出讓金等費(fèi)用，按現(xiàn)行法律無法取得由國家頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證明、沒有完整產(chǎn)權(quán)的房屋。

2? “小產(chǎn)權(quán)房”的成因

“小產(chǎn)權(quán)房”之所以近年來增速迅猛，原因可以從城市和農(nóng)村兩個(gè)維度切入分析。從城市角度來看，日益增長的城市人口與逐年高漲的城市商品房價(jià)格矛盾日趨加劇，越來越多的城市中底層收入者對(duì)生存居住的基本需求無法得到滿足，由此“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)運(yùn)而生;從農(nóng)村角度來看，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)在我國現(xiàn)行法律下受到很多限制，而農(nóng)民從土地征收中獲得的土地補(bǔ)償款和安置補(bǔ)助費(fèi)微乎其微，“小產(chǎn)權(quán)房”交易則直接避開了政府的征收環(huán)節(jié)，打破了由地方政府壟斷的以國有土地使用權(quán)為建設(shè)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變了農(nóng)村集體靠辛勞耕作收益的傳統(tǒng)模式，為農(nóng)民帶來了豐厚的收益?；谑袌?chǎng)和利益驅(qū)動(dòng)，“小產(chǎn)權(quán)房”不斷增多。

3? “小產(chǎn)權(quán)房”的交易風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)房”雖然在解決城市人口住房難、增加農(nóng)民收入和提升居民生活水平等方面具有積極意義，但由于“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬限制，交易仍有諸多風(fēng)險(xiǎn)。一是禁止轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。這類“小產(chǎn)權(quán)房”沒有相關(guān)部門發(fā)放的權(quán)屬證書，僅有房屋使用權(quán)而所有權(quán)不完整，如遇糾紛，很難保障購買者的利益，法律針對(duì)此類住房禁止轉(zhuǎn)讓。如集體經(jīng)營性建設(shè)用地上的違規(guī)建房以及因城市擴(kuò)建都市村莊改造過程中形成的尚未取得商品房登記證的房屋即屬于此種類型;二是限制轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。此類“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)于轉(zhuǎn)讓方或受讓方具有一定的限制約束?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用”;“前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”。據(jù)此農(nóng)村集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”首先應(yīng)考慮占用土地的流轉(zhuǎn)、規(guī)劃及用途是否符合相關(guān)規(guī)定，符合規(guī)定的才可以轉(zhuǎn)讓。同時(shí)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，這是對(duì)轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行的限制。

4? 對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)場(chǎng)交易的處理建議

基于“小產(chǎn)權(quán)房”交易存在的交易風(fēng)險(xiǎn)，筆者對(duì) “小產(chǎn)權(quán)房”的進(jìn)場(chǎng)交易提出以下處理建議。

一是對(duì)于存在禁止轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)不予受理。對(duì)于如房管部門沒有發(fā)放房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”、建在農(nóng)民集體所有土地上的未經(jīng)規(guī)劃的非農(nóng)業(yè)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”以及侵占國家耕地的“小產(chǎn)權(quán)房”，鑒于其權(quán)屬尚不完整或不清晰，交易機(jī)構(gòu)對(duì)其轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)應(yīng)不予受理。

二是對(duì)于使用權(quán)屬清晰，所有權(quán)不完整的“小產(chǎn)權(quán)房”，可采用一定年限的租賃或合作經(jīng)營等掛牌形式。對(duì)于這種掛牌形式，交易機(jī)構(gòu)應(yīng)作出充分的論證，對(duì)于涉及的有關(guān)事項(xiàng)在公告中進(jìn)行詳細(xì)披露。對(duì)于轉(zhuǎn)、受讓方共同關(guān)注的焦點(diǎn)問題進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，確保交易的合法合規(guī)。

三是對(duì)于權(quán)屬手續(xù)不完整的“小產(chǎn)權(quán)房”可先經(jīng)過確權(quán)后再進(jìn)場(chǎng)交易。如對(duì)于土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”，因土地出讓金等有關(guān)費(fèi)用尚未支付到位未取得相應(yīng)的土地使用權(quán)證的，則可建議有關(guān)當(dāng)事方盡快繳納相關(guān)費(fèi)用，待手續(xù)完備后再進(jìn)行掛牌。

四是對(duì)于存在限制轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)讓，應(yīng)充分考慮轉(zhuǎn)讓行為的決策程序和受讓方資格條件。對(duì)其他無法確權(quán)但確有必要在同一農(nóng)村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)在進(jìn)場(chǎng)交易時(shí)對(duì)受讓方資格條件進(jìn)行必要限制。我國法律明文規(guī)定農(nóng)村集體所有土地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，對(duì)于掛牌轉(zhuǎn)讓的“小產(chǎn)權(quán)房”可根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)受讓方的條件和范圍等進(jìn)行必要的限制。

在“小產(chǎn)權(quán)房”交易市場(chǎng)不斷增長的背景下，一些國有企業(yè)通過法院裁定以物抵債等途徑也持有了一定數(shù)量的“小產(chǎn)權(quán)房”，為便于變現(xiàn)融資，需要借助產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓。但“小產(chǎn)權(quán)房”的進(jìn)場(chǎng)交易涉及的法律問題較多，研究“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)場(chǎng)交易，有利于解決企業(yè)融資難問題，也有利于探索農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，為鄉(xiāng)村振興貢獻(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的一份力量。